Können Ausländer ohne Wohnsitz eine Wohnung oder ein Haus in Zug kaufen?

Die 3-Punkte-Orientierung

Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz dürfen im Kanton Zug grundsätzlich keine Wohnung oder kein Haus als Ferienwohnung, Zweitwohnung oder Kapitalanlage kaufen. Die Lex Koller beschränkt den Erwerb von Wohnimmobilien durch Personen im Ausland. Im Kanton Zug ist besonders wichtig: Es gibt keine Kontingente für Ferien- und Zweitwohnungen, deshalb ist ein solcher Erwerb durch Personen im Ausland nicht möglich. Wer hingegen rechtmässig und tatsächlich in der Schweiz wohnt, kann je nach Staatsangehörigkeit und Aufenthaltsstatus anders behandelt werden. EU-/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz sind grundsätzlich nicht vom BewG erfasst.

Der Grundsatz: Ohne Wohnsitz ist Wohneigentum in Zug stark eingeschränkt

Die kurze Antwort lautet: Nein, in der Regel können Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz im Kanton Zug keine Wohnung oder kein Haus zu Wohnzwecken kaufen. Entscheidend ist die Lex Koller, also das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland.

Dieses Gesetz beschränkt den Erwerb von Schweizer Immobilien durch Personen, die keinen rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben. Es soll verhindern, dass Schweizer Wohnraum in grossem Umfang von Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz als Kapitalanlage, Ferienobjekt oder Zweitwohnung gekauft wird.

Für den Kanton Zug ist das besonders relevant. Zug ist extrem attraktiv, teuer und knapp. Deshalb wäre die Nachfrage aus dem Ausland ohne Einschränkungen wahrscheinlich sehr hoch. Die Lex Koller begrenzt diesen Zugang deutlich.

Was bedeutet «Person im Ausland»?

Der zentrale Begriff ist Person im Ausland. Damit sind nicht einfach alle ausländischen Staatsangehörigen gemeint. Entscheidend sind Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, Aufenthaltsstatus und wirtschaftliche Beherrschung.

Eine ausländische Person mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz kann je nach Herkunft und Bewilligung anders behandelt werden als eine Person, die im Ausland lebt. Auch Gesellschaften mit Sitz im Ausland oder Schweizer Gesellschaften, die ausländisch beherrscht sind, können unter die Regeln fallen.

Für natürliche Personen ist vor allem wichtig: Wer keinen Wohnsitz in der Schweiz hat und im Ausland lebt, gilt regelmässig als Person im Ausland. Für solche Personen ist der Kauf von Wohnimmobilien in Zug stark beschränkt oder praktisch ausgeschlossen.

Kanton Zug: Keine Kontingente für Ferien- und Zweitwohnungen

Der wichtigste kantonale Punkt lautet: Der Kanton Zug hat keine Kontingente für Ferien- und Zweitwohnungen. Deshalb ist der Erwerb einer Ferienwohnung oder Zweitwohnung durch Personen im Ausland im Kanton Zug nicht möglich.

Das unterscheidet Zug von gewissen touristischen Kantonen oder Gemeinden, in denen Personen im Ausland unter engen Voraussetzungen und mit Kontingent eine Ferienwohnung erwerben können. Zug ist kein solcher Kontingentsmarkt.

Für ausländische Käufer ohne Wohnsitz heisst das: Eine Wohnung in der Stadt Zug, Baar, Cham, Walchwil, Risch/Rotkreuz, Unterägeri oder Oberägeri als Ferienwohnung zu kaufen, ist grundsätzlich nicht möglich. Auch der Erwerb eines Hauses als Zweitwohnsitz ist nicht einfach über eine Bewilligung lösbar, wenn keine entsprechende kantonale Grundlage besteht.

Wohnung als Kapitalanlage: Ebenfalls problematisch

Eine Wohnung oder ein Haus in Zug als Kapitalanlage zu kaufen, ist für Personen im Ausland grundsätzlich nicht möglich, wenn es sich um Wohnraum handelt. Die Lex Koller unterscheidet streng zwischen Wohngrundstücken und Betriebsstättengrundstücken.

Wohnimmobilien sind besonders geschützt. Eine Person im Ausland darf nicht einfach eine Zuger Wohnung kaufen und sie vermieten, nur weil sie eine gute Rendite oder Wertsteigerung erwartet. Genau solche reinen Kapitalanlagen im Wohnbereich sollen verhindert werden.

Für Investoren ist das wichtig. Auch indirekte Konstruktionen über Gesellschaften, Darlehen, Treuhandmodelle oder kontrollierte Schweizer Firmen können kritisch sein, wenn wirtschaftlich eine Person im Ausland profitiert oder beherrscht. Solche Strukturen sollten nicht ohne spezialisierte Rechtsprüfung versucht werden.

EU-/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz

Anders ist die Lage bei EU-/EFTA-Staatsangehörigen mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz. Sie unterliegen nach der Zuger Praxis nicht dem BewG. Das bedeutet: Wer als EU-/EFTA-Bürger wirklich in der Schweiz wohnt und den entsprechenden Aufenthaltsstatus hat, kann grundsätzlich Wohneigentum erwerben.

Wichtig ist aber der tatsächliche Wohnsitz. Eine blosse Postadresse, ein geplanter späterer Umzug oder gelegentliche Aufenthalte reichen nicht. Der Lebensmittelpunkt muss tatsächlich in der Schweiz liegen.

Für diese Käufer kann ein Haus oder eine Wohnung in Zug grundsätzlich möglich sein, etwa als Hauptwohnsitz. Die Finanzierung, Bankbewertung, Eigenmittel, Steuern und Grundbuchabwicklung bleiben aber separate Themen.

Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz

Bei Drittstaatsangehörigen, also Personen aus Staaten ausserhalb von EU und EFTA, ist die Lage strenger. Der Kanton Zug hält fest, dass Angehörige von Drittstaaten mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz für eigene Wohnzwecke eine Wohneinheit erwerben dürfen.

Das bedeutet: Eine Person aus einem Drittstaat, die in Zug oder der Schweiz rechtmässig wohnt, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Wohnung oder ein Haus als Hauptwohnsitz erwerben. Es geht aber um eigene Wohnzwecke, nicht um Feriennutzung oder Kapitalanlage.

Wer später wegzieht, die Immobilie nicht mehr selbst nutzt oder sie vermieten möchte, sollte die Folgen vorher prüfen. Je nach Rechtslage und Bewilligung können neue Fragen entstehen.

Wohnsitz ist nicht dasselbe wie Eigentum

Ein häufiger Irrtum lautet: Wenn man eine Immobilie in der Schweiz kauft, erhält man dadurch einen Aufenthaltsanspruch. Das stimmt nicht. Der Besitz von Grundeigentum in der Schweiz gibt ausländischen Staatsangehörigen keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung.

Das ist für den Kanton Zug besonders wichtig. Ein ausländischer Käufer ohne Wohnsitz kann nicht einfach zuerst eine Wohnung kaufen und daraus später ein Aufenthaltsrecht ableiten. Aufenthaltsrecht und Immobilienerwerb sind zwei verschiedene Rechtsbereiche.

Wer in der Schweiz wohnen möchte, muss den Aufenthaltsstatus über das Ausländer- und Integrationsrecht beziehungsweise das Freizügigkeitsrecht klären. Erst danach stellt sich die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Immobilienkauf möglich ist.

Hauptwohnung statt Zweitwohnung

Wenn eine ausländische Person rechtmässig in der Schweiz wohnt, ist der Kauf einer Hauptwohnung eher möglich als der Kauf einer Zweitwohnung. Die Hauptwohnung ist jene Immobilie, in der die Person tatsächlich lebt und ihren Lebensmittelpunkt hat.

Das ist ein zentraler Unterschied. Eine Wohnung in Zug als Hauptwohnsitz kann unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein. Eine Wohnung in Zug als Ferienwohnung, Wochenendwohnung oder reine Anlage ist für Personen im Ausland dagegen grundsätzlich ausgeschlossen.

Für Käufer bedeutet das: Die Nutzung muss zur rechtlichen Grundlage passen. Wer angibt, eine Hauptwohnung zu kaufen, diese aber tatsächlich nicht selbst bewohnt, riskiert rechtliche Probleme.

Ferienwohnung in Zug: Für Personen im Ausland praktisch ausgeschlossen

Der Kanton Zug ist für internationale Käufer sehr attraktiv: tiefe Steuern, hohe Lebensqualität, Nähe zu Zürich, See, wirtschaftliche Stärke und stabile Immobilienwerte. Gerade deshalb wäre eine Zuger Ferienwohnung für viele Personen interessant. Rechtlich ist das aber für Personen im Ausland nicht möglich, weil Zug keine Kontingente für Ferien- und Zweitwohnungen hat.

Das gilt nicht nur für die Stadt Zug, sondern auch für attraktive Gemeinden wie Walchwil, Oberägeri, Unterägeri, Cham, Baar, Hünenberg oder Risch/Rotkreuz. Der Standort ist dabei zweitrangig; entscheidend ist die kantonale Regelung und die Qualifikation als Person im Ausland.

Wer eine Ferienwohnung in der Schweiz sucht, muss andere Kantone mit entsprechenden Kontingenten prüfen. Auch dort gelten aber enge Voraussetzungen, Flächenlimiten, Bewilligungen und teilweise Zweitwohnungsgesetz-Regeln.

Hauskauf über eine Firma oder Stiftung

Manche Käufer fragen, ob der Erwerb über eine Schweizer Gesellschaft, Stiftung, Trust oder andere Struktur möglich ist. Hier ist grosse Vorsicht geboten. Die Lex Koller schaut nicht nur auf die formale Hülle, sondern auch auf die wirtschaftliche Beherrschung.

Eine juristische Person mit Sitz in der Schweiz darf Grundstücke erwerben, sofern sie nicht als ausländisch beherrscht gilt. Ausländische Beherrschung kann vorliegen, wenn Personen im Ausland mehr als einen Drittel des Kapitals oder der Stimmrechte besitzen oder bedeutende Darlehen gewähren.

Das bedeutet: Eine Schweizer Firma ist nicht automatisch eine Lösung. Wenn sie wirtschaftlich von Personen im Ausland kontrolliert wird und Wohnimmobilien kaufen soll, kann das bewilligungspflichtig oder unzulässig sein.

Betriebsstätten sind anders zu beurteilen

Die Lex Koller unterscheidet zwischen Wohnimmobilien und Betriebsstätten. Der Erwerb von Betriebsstättengrundstücken unterliegt in vielen Fällen nicht denselben Beschränkungen. Eine ausländische oder ausländisch beherrschte Gesellschaft kann unter bestimmten Voraussetzungen Geschäftsflächen für den eigenen Betrieb erwerben.

Das hilft aber nicht beim Kauf einer privaten Wohnung oder eines Hauses. Eine Wohnung zu Wohnzwecken bleibt ein anderer Fall als ein Büro, eine Produktionsfläche oder ein Betriebsgebäude.

Für Zug ist dieser Unterschied wichtig, weil der Kanton wirtschaftlich stark ist. Internationale Unternehmen können Betriebsstättenfragen haben. Private Wohnimmobilien für Personen im Ausland bleiben jedoch stark eingeschränkt.

Kauf zur Vermietung: Für Personen im Ausland keine einfache Lösung

Der Kauf einer Zuger Wohnung zur Vermietung ist für Personen im Ausland besonders problematisch. Es handelt sich um Wohnraum und damit um genau jenen Bereich, den die Lex Koller beschränkt. Eine reine Renditewohnung für ausländische Investoren ohne Wohnsitz ist grundsätzlich nicht zulässig.

Auch wenn die Wohnung an Schweizer Mieter vermietet würde, ändert das nicht automatisch die Beurteilung. Entscheidend ist der Erwerber und der Zweck des Erwerbs. Eine Person im Ausland soll nicht über den Wohnungsmarkt in der Schweiz investieren können, nur weil das Objekt vermietet wird.

Für Verkäufer und Makler ist das ebenfalls wichtig. Ein ausländischer Interessent ohne Wohnsitz kann nicht einfach wie ein normaler Käufer behandelt werden. Die Bewilligungsfrage muss früh geklärt werden.

Grundbuch und Bewilligungsprüfung

Bei einem Kauf prüft das Grundbuch beziehungsweise die zuständige Behörde, ob eine Bewilligungspflicht besteht oder ob eine Nichtbewilligungspflicht festgestellt werden kann. Im Kanton Zug wird dafür ein Fragebogen beim Erwerb von Wohneigentum oder Bauland zu Wohnzwecken eingereicht.

Das Verfahren ist wichtig, weil der Kauf sonst nicht sauber abgewickelt werden kann. Notar, Grundbuch und Behörden müssen wissen, ob der Erwerber als Person im Ausland gilt und ob der Erwerb zulässig ist.

Für Käufer bedeutet das: Die Lex-Koller-Frage sollte nicht erst kurz vor der Beurkundung geklärt werden. Sie gehört ganz an den Anfang des Kaufprozesses, besonders bei ausländischen Käufern, komplexen Strukturen oder unklarem Wohnsitz.

Was gilt für Schweizerinnen und Schweizer im Ausland?

Schweizer Staatsangehörige fallen grundsätzlich nicht unter dieselben Beschränkungen wie ausländische Personen im Ausland. Wer Schweizer Bürger ist, kann in der Schweiz grundsätzlich Wohneigentum erwerben, auch wenn er im Ausland lebt.

Das ist ein wichtiger Unterschied. Die Frage betrifft also nicht alle Personen ohne Wohnsitz gleich. Ein Schweizer im Ausland ist anders zu behandeln als ein ausländischer Staatsangehöriger ohne Wohnsitz in der Schweiz.

Trotzdem bleiben Finanzierung, Steuern, Wohnsitzfragen, Bankanforderungen und allfällige Meldepflichten relevant. Banken können bei Auslandwohnsitz strengere Anforderungen stellen, auch wenn der Kauf rechtlich möglich ist.

Was ändert die geplante Lex-Koller-Revision?

Im April 2026 hat der Bundesrat eine Vernehmlassung zur Verschärfung der Lex Koller eröffnet. Geplant ist unter anderem, den Wohnungskauf für Drittstaatsangehörige stärker zu regulieren und den Kauf von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland weiter einzuschränken.

Für Zug ist die heutige Lage bereits streng, weil Ferien- und Zweitwohnungen durch Personen im Ausland nicht möglich sind. Trotzdem zeigt die Reformrichtung: Die Schweiz will den Zugang ausländischer Personen zum Wohnimmobilienmarkt eher stärker begrenzen als lockern.

Für Käufer bedeutet das: Wer einen grenzüberschreitenden Fall hat, sollte sich nicht auf veraltete Informationen verlassen. Die Rechtslage und Praxis müssen aktuell geprüft werden.

Was Käufer konkret prüfen sollten

Ausländische Interessenten sollten vor jeder Reservation oder Kaufabsicht mehrere Fragen klären: Habe ich einen rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz? Bin ich EU-/EFTA-Bürger oder Drittstaatsangehöriger? Kaufe ich als Hauptwohnsitz, Ferienwohnung, Zweitwohnung oder Kapitalanlage? Kaufe ich privat oder über eine Gesellschaft?

Zusätzlich wichtig sind Aufenthaltsbewilligung, Finanzierung, Eigenmittel, Bankanforderungen, Steuern, Grundbuchprüfung und allfällige Bewilligungs- oder Feststellungsverfahren. Ohne diese Klärung kann ein Kauf später blockiert werden.

Gerade in Zug sollte man die Lex-Koller-Prüfung früh machen. Der Markt ist schnell, teuer und kompetitiv. Wer erst nach Preisverhandlung merkt, dass der Erwerb rechtlich nicht möglich ist, verliert Zeit und Glaubwürdigkeit.

Was Verkäufer und Makler beachten sollten

Verkäufer und Makler sollten bei ausländischen Interessenten früh prüfen, ob ein Erwerb überhaupt zulässig ist. Das gilt besonders bei Interessenten ohne Wohnsitz in der Schweiz, bei ausländischen Gesellschaften oder bei komplexen Beteiligungsstrukturen.

Ein hoher Kaufpreis nützt wenig, wenn der Käufer grundbuchrechtlich nicht erwerben darf. Besonders im Kanton Zug kann es viele internationale Interessenten geben, die den Markt attraktiv finden, aber rechtlich nicht kaufberechtigt sind.

Ein sauberer Prozess spart Zeit. Verkäufer sollten rechtzeitig Aufenthaltsstatus, Wohnsitz, Erwerbszweck und Finanzierungsfähigkeit abklären lassen. Bei Unsicherheit ist eine Feststellung der Nichtbewilligungspflicht sinnvoll.

Fazit: Ohne Wohnsitz ist der Kauf von Wohnimmobilien in Zug grundsätzlich nicht möglich

Die Antwort auf die Frage Können Ausländer ohne Wohnsitz eine Wohnung oder ein Haus in Zug kaufen? lautet: In der Regel nein. Wer als Person im Ausland im Sinne der Lex Koller gilt, kann im Kanton Zug grundsätzlich keine Wohnimmobilie als Ferienwohnung, Zweitwohnung oder Kapitalanlage erwerben. Der Kanton Zug hat ausdrücklich keine Kontingente für Ferien- und Zweitwohnungen.

Anders kann es sein, wenn eine ausländische Person rechtmässig und tatsächlich in der Schweiz wohnt. EU-/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz unterliegen nicht dem BewG. Drittstaatsangehörige mit rechtmässigem Wohnsitz können für eigene Wohnzwecke eine Wohneinheit erwerben.

Für Käufer, Verkäufer und Makler ist deshalb entscheidend: Wohnsitz, Aufenthaltsstatus, Staatsangehörigkeit, Erwerbszweck und Objektart müssen früh geprüft werden. In Zug ist die Nachfrage international, aber das Wohnimmobilienrecht bleibt streng.

Glossar zum Immobilienkauf durch Ausländer in Zug

• Lex Koller: Bundesgesetz, das den Erwerb von Schweizer Grundstücken durch Personen im Ausland beschränkt.
• Person im Ausland: Erwerber, der nach BewG als ausländisch und nicht ausreichend in der Schweiz wohnhaft oder berechtigt gilt.
• Nichtbewilligungspflicht: Feststellung, dass ein konkreter Erwerb nicht unter die Lex-Koller-Bewilligungspflicht fällt.
• Hauptwohnung: Wohnung oder Haus, das vom Käufer tatsächlich als Lebensmittelpunkt und eigener Wohnsitz genutzt wird.

Ferien- und Zweitwohnung: Wohnung, die nicht als Hauptwohnsitz dient, sondern nur gelegentlich oder ergänzend genutzt wird.