Kann ein Eigentümer seine Beiträge in den Erneuerungsfonds beim Verkauf der Wohnung zurückfordern?

Verbleib der Fondseinlagen

Nein, ein Eigentümer kann seine Beiträge in den Erneuerungsfonds beim Verkauf nicht zurückfordern. Gemäss dem Schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB) sind die Einzahlungen untrennbar mit dem Miteigentumsanteil verknüpft. Das Fondsguthaben geht beim Verkauf automatisch auf den Käufer über. Der Verkäufer kann den Wert seines Anteils am Fonds jedoch im Verkaufspreis berücksichtigen oder im Kaufvertrag explizit als wertsteigerndes Element ausweisen.

Die rechtliche Natur des Fondsvermögens

Der Erneuerungsfonds ist rechtlich gesehen ein Sondervermögen, das der Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört. Sobald ein Beitrag vom privaten Konto auf das Konto des Fonds fliesst, verliert der einzelne Eigentümer die direkte Verfügungsgewalt darüber. Das Geld ist ab diesem Moment an die Wertquote der Wohnung gebunden. Es dient dazu, die langfristige Werterhaltung der gesamten Liegenschaft zu sichern, unabhängig davon, wer gerade der aktuelle Besitzer der Einheit ist.

Da der Fonds die Liquidität für künftige Grosssanierungen sicherstellt, würde eine Rückzahlung an ausscheidende Mitglieder die finanzielle Stabilität der Gemeinschaft gefährden. Ein Käufer erwirbt mit der Wohnung also nicht nur die Räumlichkeiten, sondern auch den bereits eingezahlten „Anteil am Sparschwein“ des Hauses. Dieser automatische Übergang des Guthabens ist im Gesetz fest verankert und kann auch durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung nicht individuell für einen Verkäufer abgeändert werden.

Strategische Berücksichtigung im Kaufvertrag

Auch wenn die Gemeinschaft das Geld nicht auszahlt, ist es im Jahr 2026 gängige Praxis, das Fondsguthaben im Verkaufsprozess transparent zu machen. In einem professionellen Verkaufsdossier wird der anteilige Stand des Erneuerungsfonds explizit ausgewiesen. Ein gut gefüllter Fonds ist für den Käufer ein massiver Vorteil, da er vor künftigen Sonderumlagen schützt. Dieser Vorteil lässt sich direkt in den Verkaufspreis einrechnen, sodass der Verkäufer seine Beiträge indirekt über einen höheren Erlös zurückerhält.

In manchen Kaufverträgen wird der Anteil am Erneuerungsfonds sogar separat aufgeführt, was auch für die Grundstückgewinnsteuer relevant sein kann. In einigen Kantonen wird der Teil des Kaufpreises, der auf das Fondsguthaben entfällt, nicht zum steuerpflichtigen Gewinn gezählt, da es sich um die Übertragung von liquiden Mitteln handelt. Eine genaue Prüfung der lokalen Steuerpraxis durch einen Experten ist hierbei unerlässlich, um das Maximum aus dem Verkaufserlös herauszuholen und keine unnötigen Abgaben zu leisten.

Bedeutung für die Finanzierung des Käufers

Für den Käufer stellt der Anteil am Erneuerungsfonds eine wertvolle Sicherheit dar. Viele Banken berücksichtigen bei der Hypothekarvergabe im Jahr 2026 den Stand des Fonds, da ein niedriges Guthaben bei gleichzeitigem Sanierungsstau ein finanzielles Risiko bedeutet. Ein Verkäufer, der nachweisen kann, dass die Gemeinschaft stets diszipliniert in den Werterhalt investiert hat, erhöht die Finanzierbarkeit seines Objekts für potenzielle Interessenten. Das Guthaben im Fonds ist somit ein schlagkräftiges Verkaufsargument.

Sollte der Fonds hingegen leer sein, muss der Käufer damit rechnen, kurz nach dem Einzug mit hohen Kosten konfrontiert zu werden. In einem solchen Fall wird der Käufer versuchen, den Preis zu drücken. Der Verkäufer zahlt also so oder so: Entweder hat er über Jahre in den Fonds eingezahlt und „verkauft“ dieses Guthaben nun mit, oder er hat zu wenig eingezahlt und muss nun einen Preisabschlag akzeptieren. Das Prinzip der Kostenwahrheit sorgt im Schweizer Immobilienmarkt dafür, dass sich Versäumnisse beim Unterhalt früher oder später im Portemonnaie rächen.

Fazit: Das Guthaben als Teil des Immobilienwerts

Die Beiträge zum Erneuerungsfonds sind eine Investition in die Substanz, die beim Verkauf nicht bar zurückerstattet wird. Sie sind vielmehr ein wertsteigerndes Merkmal, das den Marktwert der Wohnung stützt und den Übergang der Unterhaltspflichten auf den neuen Eigentümer absichert.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Wer im Jahr 2026 eine Wohnung verkauft, sollte den Stand seines Fondsguthabens genau kennen und diesen offensiv in die Preisverhandlung einbringen. Der Fonds ist das finanzielle Rückgrat der Liegenschaft und bleibt dieser auch bei einem Eigentümerwechsel erhalten. Eine saubere Dokumentation der bisherigen Einzahlungen und geplanten Sanierungen ist der Schlüssel, um den Wert dieser „versteckten Reserve“ beim Verkauf voll auszuschöpfen.

Glossar

• Erneuerungsfonds: Ein gemeinschaftliches Ansparkonto der Stockwerkeigentümer für künftige, kostspielige Sanierungsmassnahmen an der Gebäudehülle oder Technik.
• Wertquote: Der im Grundbuch festgelegte Anteil einer Wohnung am Gesamtwert der Liegenschaft, der auch den Anteil am Fondsvermögen bestimmt.
• Werterhaltung: Massnahmen am Gebäude, die dazu dienen, den aktuellen Zustand und den Marktwert der Immobilie langfristig zu sichern.
• Sondervermögen: Rechtlich vom Privatvermögen der Eigentümer getrenntes Guthaben, das nur für den im Reglement vorgesehenen Zweck verwendet werden darf.
• Grundstückgewinnsteuer: Eine kantonale Steuer auf dem Gewinn, der beim Verkauf einer Immobilie erzielt wird, wobei Unterhaltsbeiträge teilweise absetzbar sein können.