Darf man im Tessin noch ein Ferienhaus kaufen?

Die 3-Punkte-Orientierung

Ja, man darf im Tessin grundsätzlich noch ein Ferienhaus kaufen. Einschränkungen gelten vor allem in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20%: Dort dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Bestehende, altrechtliche oder bereits als Ferienhaus bewilligte Immobilien können aber oft weiterhin gekauft und als Ferienliegenschaft genutzt werden. Für Personen im Ausland können zusätzlich Bewilligungspflichten nach Lex Koller gelten.

Der Grundsatz: Kaufen ist möglich, aber nicht überall gleich einfach

Die Antwort auf die Frage Darf man im Tessin noch ein Ferienhaus kaufen? lautet: Ja, grundsätzlich ist der Kauf möglich. Das gilt besonders für Schweizer Bürgerinnen und Bürger sowie für Personen, die in der Schweiz rechtmässig wohnen und beim Immobilienerwerb nicht unter besondere Einschränkungen fallen. Trotzdem ist der Markt rechtlich nicht völlig frei.

Der wichtigste Unterschied liegt zwischen Erstwohnung und Zweitwohnung. Eine Erstwohnung ist der Hauptwohnsitz. Eine Zweitwohnung oder Ferienwohnung wird dagegen nur zeitweise genutzt, etwa an Wochenenden, in den Ferien oder saisonal. Genau diese Nutzung ist in vielen touristisch geprägten Gemeinden streng geregelt.

Im Tessin betrifft das besonders Regionen mit hoher Ferienwohnungsnachfrage, etwa Teile des Locarnese, Luganese, Gambarogno, Vallemaggia, Verzasca, Onsernone oder andere touristisch attraktive Orte. Wer ein Ferienhaus kaufen möchte, muss deshalb nicht nur Preis und Lage prüfen, sondern auch den bewilligten Nutzungsstatus.

Die 20%-Regel: Warum sie so wichtig ist

Die zentrale Regel stammt aus dem Schweizer Zweitwohnungsgesetz, oft auch im Zusammenhang mit der Lex Weber genannt. In Gemeinden, in denen der Anteil der Zweitwohnungen über 20% liegt, dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Ziel ist es, sogenannte kalte Betten zu begrenzen und den Wohnraum für die lokale Bevölkerung zu schützen.

Diese 20%-Grenze bedeutet nicht, dass niemand mehr ein Ferienhaus kaufen darf. Sie bedeutet vor allem, dass der Neubau von Zweitwohnungen stark eingeschränkt ist. Wer ein bereits bestehendes Ferienhaus kauft, muss prüfen, ob dieses Objekt schon bisher als Zweitwohnung genutzt werden durfte oder ob es einer Nutzungsbeschränkung unterliegt.

Praktisch heisst das: In einer Gemeinde über 20% kann ein neues Haus häufig nur noch als Erstwohnung bewilligt werden. Ein bestehendes Ferienhaus mit zulässiger Zweitwohnungsnutzung kann dagegen weiterhin interessant sein. Genau diese Unterscheidung entscheidet über den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten.

Bestehende Ferienhäuser: Oft weiterhin kaufbar

Viele Ferienhäuser im Tessin wurden bereits vor dem heutigen Zweitwohnungsgesetz gebaut oder bewilligt. Solche sogenannten altrechtlichen Wohnungen oder bestehenden Zweitwohnungen können unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin frei genutzt, verkauft, vererbt oder übertragen werden. Der konkrete Status muss aber im Einzelfall geprüft werden.

Für Käuferinnen und Käufer ist deshalb entscheidend, ob das Objekt als Zweitwohnung zulässig ist. Das sollte nicht nur mündlich vom Verkäufer oder Makler bestätigt werden. Wichtig sind schriftliche Nachweise: Grundbuch, Bauakten, Nutzungsbewilligung, Gemeindebestätigung oder Hinweise im Kaufvertrag.

Ein bestehendes Ferienhaus kann dadurch besonders wertvoll sein. In Gemeinden mit beschränktem Zweitwohnungsangebot sind Objekte mit gesicherter Feriennutzung knapper. Diese Knappheit kann die Immobilienpreise im Tessin stützen, vor allem in attraktiven Lagen mit Seesicht, guter Erreichbarkeit oder touristischer Nachfrage.

Neubauten: Deutlich strengere Regeln

Beim Neubau ist die Situation schwieriger. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20% dürfen grundsätzlich keine neuen frei nutzbaren Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Wer also ein Grundstück kaufen und darauf ein neues Ferienhaus bauen möchte, stösst in vielen Tessiner Ferienregionen auf klare Grenzen.

Möglich bleiben unter bestimmten Voraussetzungen besondere Modelle, etwa touristisch bewirtschaftete Wohnungen. Solche Objekte müssen in der Regel professionell vermietet oder in ein touristisches Nutzungskonzept eingebunden sein. Sie sind nicht dasselbe wie ein frei verfügbares privates Ferienhaus, das man nur gelegentlich selbst nutzt.

Für Käufer bedeutet das: Ein Neubauprojekt im Tessin muss sehr genau geprüft werden. Entscheidend sind Gemeindequote, Baubewilligung, Nutzungsauflage, Vermietungspflicht, touristisches Konzept und Wiederverkaufsbeschränkungen. Wer nur ein privates Ferienhaus für sich selbst möchte, sollte bei Neubauten besonders vorsichtig sein.

Gemeinden unter 20%: Mehr Spielraum, aber keine Garantie

In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil unter 20% ist der Bau oder Kauf einer Ferienwohnung grundsätzlich weniger eingeschränkt. Dort können neue Zweitwohnungen eher bewilligt werden, sofern das kommunale Baurecht, die Nutzungsplanung und weitere Vorschriften eingehalten werden.

Das bedeutet aber nicht, dass automatisch jedes Objekt als Ferienhaus genutzt werden darf. Auch Gemeinden unter 20% können raumplanerische Vorgaben, Bauzonen, Gestaltungspläne, Erstwohnungsanteile oder lokale Regeln kennen. Zudem kann sich der Zweitwohnungsanteil einer Gemeinde mit der Zeit verändern.

Der Bund aktualisiert die Listen und Wohnungsinventare regelmässig. Im Jahr 2026 wurden etwa neue Gemeinden mit Zweitwohnungsanteil über 20% festgestellt, darunter auch Tessiner Gemeinden wie Tenero-Contra und Muzzano im Prüfverfahren. Solche Änderungen zeigen, dass man den aktuellen Gemeindestatus immer vor dem Kauf prüfen sollte.

Locarno, Ascona und Lago Maggiore: Besonders genau prüfen

Der Raum Locarno, Ascona, Minusio, Muralto, Gambarogno, Brissago und Umgebung ist für Ferienimmobilien besonders gefragt. Gerade dort ist die Zweitwohnungsfrage sehr relevant. Viele Gemeinden weisen hohe Zweitwohnungsanteile auf oder liegen nahe an der gesetzlichen Grenze.

Medienberichte aus dem Jahr 2026 zeigen, dass Locarno nach neuer Berechnung über die 20%-Schwelle gerutscht ist und dadurch keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden dürfen, sofern die gesetzlichen Folgen definitiv greifen. Auch umliegende Gemeinden überschreiten diese Grenze häufig. Für Käufer ist das ein klares Warnsignal: Die konkrete Gemeindeprüfung ist unverzichtbar.

Wer in dieser Region ein Ferienhaus kaufen möchte, sollte besonders auf den Status achten. Ein bestehendes Objekt mit gesicherter Zweitwohnungsnutzung kann sehr attraktiv sein. Ein Neubau oder eine Umnutzung kann dagegen rechtlich eingeschränkt sein.

Lugano und Umgebung: Unterschiedliche Gemeindestatus

Auch im Raum Lugano gibt es grosse Unterschiede. Stadtnahe Gemeinden, Seelagen, Hanglagen und kleinere Orte können sehr unterschiedliche Zweitwohnungsanteile und baurechtliche Regeln haben. Paradiso, Collina d’Oro, Morcote, Melide, Porza, Vico Morcote oder andere Gemeinden haben jeweils eigene Rahmenbedingungen.

Für Käufer zählt deshalb nicht nur, ob das Objekt in der Region Lugano liegt, sondern in welcher Gemeinde und mit welchem Nutzungsstatus. Eine Wohnung im Zentrum kann anders behandelt werden als ein Ferienhaus am Hang oder eine Villa mit Seesicht.

Besonders bei hochwertigen Objekten sollte die rechtliche Prüfung vor einer Reservationszahlung erfolgen. Ein schöner Ausblick oder ein attraktiver Preis nützt wenig, wenn die gewünschte Feriennutzung später nicht zulässig ist.

Rustici und alte Häuser: Traumhaft, aber anspruchsvoll

Viele Menschen träumen von einem Rustico im Tessin. Diese traditionellen Steinhäuser liegen oft in Tälern, an Hängen oder in kleinen Dörfern. Sie können als Ferienobjekte sehr reizvoll sein, bringen aber besondere rechtliche und bauliche Fragen mit sich.

Nicht jedes Rustico darf ohne Weiteres zu Wohnzwecken genutzt oder ausgebaut werden. Entscheidend sind Bauzone, Erschliessung, Denkmalschutz, frühere Nutzung, Wasser, Abwasser, Strom, Zufahrt und kommunale Vorschriften. Auch die Umnutzung zu einer Ferienwohnung kann eingeschränkt sein.

Wer ein Rustico kaufen möchte, sollte deshalb besonders sorgfältig prüfen. Neben dem Zweitwohnungsrecht sind Baurecht, Natur- und Heimatschutz, Sanierungskosten und Zugänglichkeit entscheidend. Ein günstiger Kaufpreis kann täuschen, wenn die Renovation rechtlich oder technisch schwierig ist.

Lex Koller: Was gilt für ausländische Käufer?

Für Schweizer Käuferinnen und Käufer ist der Erwerb eines Ferienhauses grundsätzlich einfacher als für Personen im Ausland. Wer als Schweizer Bürger ein Ferienhaus im Tessin kaufen möchte, muss primär Zweitwohnungsrecht, Baurecht, Finanzierung und Steuern beachten.

Für Personen im Ausland gelten zusätzliche Regeln nach der Lex Koller. Der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ist in der Schweiz beschränkt und kann bewilligungspflichtig sein. Ch.ch erklärt, dass EU/EFTA-Angehörige mit Wohnsitz in der Schweiz beim Immobilienerwerb grundsätzlich dieselben Rechte wie Schweizerinnen und Schweizer haben und keine Bewilligung benötigen.

Wer dagegen im Ausland wohnt oder als Drittstaatsangehöriger ohne entsprechende Niederlassungsbewilligung in der Schweiz lebt, muss besonders vorsichtig sein. Der Kauf einer Ferienwohnung kann bewilligungspflichtig und kontingentiert sein. Zudem hat der Bundesrat 2026 eine Vernehmlassung zur Verschärfung der Lex Koller eröffnet, unter anderem mit Blick auf Ferienwohnungen durch Personen im Ausland.

Erstwohnung kaufen statt Ferienhaus

Eine wichtige Alternative ist der Kauf als Erstwohnung. Wer seinen Hauptwohnsitz ins Tessin verlegt und die Immobilie tatsächlich selbst bewohnt, befindet sich in einer anderen rechtlichen Situation als jemand, der nur ein Ferienhaus sucht. Viele Einschränkungen des Zweitwohnungsgesetzes zielen auf Zweitwohnungen, nicht auf Erstwohnungen.

Das bedeutet aber nicht, dass man eine Erstwohnung nur zum Schein anmelden darf. Der Hauptwohnsitz muss real sein. Lebensmittelpunkt, Steuerdomizil, Anmeldung, Aufenthaltsdauer und tatsächliche Nutzung müssen zusammenpassen. Eine Schein-Erstwohnung kann rechtliche und steuerliche Probleme auslösen.

Wer ernsthaft ins Tessin ziehen möchte, kann dadurch mehr Möglichkeiten haben. Wer nur gelegentlich Ferien machen möchte, muss dagegen die Zweitwohnungsregeln beachten.

Kurzzeitvermietung und Airbnb

Ein Ferienhaus im Tessin wird oft nicht nur selbst genutzt, sondern auch vermietet. Dabei stellen sich zusätzliche Fragen zur Kurzzeitvermietung, Plattformen wie Airbnb, Kurtaxen, Meldepflichten, Stockwerkeigentumsreglementen und lokalen Regeln. Das Bundesamt für Wohnungswesen weist darauf hin, dass der Kanton Tessin seit 2018 die wiederholte Kurzzeitvermietung auf 90 Tage pro Jahr begrenzt hat.

Diese Regel ist wichtig für Käufer, die mit Mieteinnahmen kalkulieren. Eine Ferienwohnung, die nur begrenzt kurzfristig vermietet werden darf, hat ein anderes Renditeprofil als ein Objekt mit freier touristischer Nutzung. Auch Stockwerkeigentümergemeinschaften können Einschränkungen kennen.

Wer ein Ferienhaus als Investition kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur den Kaufpreis und die Auslastung betrachten, sondern auch Bewilligungen, Vermietungsgrenzen, Verwaltungskosten, Reinigung, Kurtaxen und steuerliche Folgen.

Steuern beim Ferienhaus im Tessin

Ein Ferienhaus im Tessin hat steuerliche Folgen. Eigentümer müssen Vermögen, Liegenschaftswert, mögliche Erträge und bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts auch den Eigenmietwert beziehungsweise valore locativo berücksichtigen. Bei Vermietung entstehen zusätzlich steuerbare Einnahmen.

Wer in einem anderen Kanton wohnt und im Tessin ein Ferienhaus besitzt, wird für die Liegenschaft teilweise im Tessin steuerpflichtig. Es kommt zu einer interkantonalen Steuerausscheidung. Dabei werden Einkommen und Vermögen zwischen Wohnsitzkanton und Liegenschaftskanton aufgeteilt.

Auch beim späteren Verkauf wird die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Tessin relevant. Käufer sollten deshalb vor dem Erwerb nicht nur Hypothek und Kaufpreis prüfen, sondern auch laufende Steuern, Nebenkosten, Unterhalt und spätere Verkaufskosten.

Finanzierung eines Ferienhauses

Die Finanzierung eines Ferienhauses ist oft strenger als bei selbstbewohntem Hauptwohnsitz. Banken verlangen häufig mehr Eigenkapital, tiefere Belehnung und eine besonders solide Tragbarkeit. Ferienhäuser gelten aus Sicht der Bank als weniger zwingender Lebensbedarf und teilweise als risikoreicher.

Während bei selbstbewohntem Wohneigentum häufig bis zu 80% Belehnung möglich sind, kann bei Ferienimmobilien eine tiefere Belehnung verlangt werden. Zudem dürfen Vorsorgegelder aus Pensionskasse oder Säule 3a in der Regel nicht für eine reine Ferienwohnung eingesetzt werden, weil diese Mittel an selbstbewohntes Wohneigentum als Hauptwohnsitz gebunden sind.

Für Käufer bedeutet das: Ein Ferienhaus im Tessin braucht oft mehr freie Eigenmittel. Wer die Finanzierung nur mit Vorsorgegeldern oder sehr knapper Tragbarkeit plant, wird bei einer Ferienliegenschaft schnell an Grenzen stossen.

Preise: Warum bewilligte Ferienhäuser teuer sein können

Die Zweitwohnungsregeln verknappen das Angebot an neu bewilligten Ferienhäusern in vielen Gemeinden. Das kann bestehende Objekte mit gesicherter Zweitwohnungsnutzung wertvoller machen. Wenn keine neuen Ferienwohnungen mehr gebaut werden dürfen, steigt die Bedeutung des Bestandsmarkts.

Besonders in attraktiven Lagen mit See- oder Bergsicht, guter Erreichbarkeit und touristischer Nachfrage können Preise deshalb hoch bleiben. In Regionen wie Ascona, Locarno, Lugano, Morcote, Brissago oder Gambarogno hängt der Preis stark von Nutzungsmöglichkeit, Lagequalität und Objektzustand ab.

Für Käufer heisst das: Ein Objekt mit klarer Ferienhausbewilligung kann teurer sein als eine vergleichbare Erstwohnung ohne freie Zweitnutzungsmöglichkeit. Der rechtliche Status ist damit ein echter Wertfaktor.

Was im Kaufvertrag geregelt sein sollte

Beim Kauf eines Ferienhauses im Tessin sollte der Kaufvertrag den Nutzungsstatus möglichst klar abbilden. Käufer sollten darauf achten, ob die Immobilie als Erstwohnung, Zweitwohnung, altrechtliche Wohnung oder touristisch bewirtschaftete Einheit gilt. Unklare Formulierungen können später teuer werden.

Sinnvoll sind auch Bedingungen oder Zusicherungen des Verkäufers, sofern die gewünschte Nutzung kaufentscheidend ist. In komplexen Fällen sollte eine schriftliche Bestätigung der Gemeinde oder eine rechtliche Prüfung vor Vertragsunterzeichnung eingeholt werden.

Auch Stockwerkeigentumsreglemente, Dienstbarkeiten, Bauauflagen, Vermietungsregeln und Erneuerungsfonds sollten geprüft werden. Gerade bei Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern kann das Reglement die Nutzung stark beeinflussen.

Was Käufer vor der Reservation prüfen sollten

Vor einer Reservationszahlung sollte geklärt sein, ob die Immobilie tatsächlich als Ferienhaus genutzt werden darf. Eine Reservationsvereinbarung ohne rechtliche Prüfung kann riskant sein, wenn später herauskommt, dass die Nutzung eingeschränkt ist.

Wichtig sind Gemeindeauskunft, Grundbuchauszug, Bauakten, Nutzungsbewilligung, Zweitwohnungsstatus, Stockwerkeigentumsreglement, allfällige Vermietungsauflagen und Finanzierung. Bei ausländischen Käufern kommt die Lex-Koller-Prüfung hinzu.

Erst wenn diese Punkte geklärt sind, sollte eine verbindliche Zahlung erfolgen. Besonders im Tessin mit seinen touristischen Regionen, Rustici und Zweitwohnungsregeln ist Vorsicht besser als spätere Enttäuschung.

Häufige Fehler beim Ferienhauskauf im Tessin

Ein häufiger Fehler ist die Annahme, dass jedes bestehende Haus automatisch als Ferienhaus genutzt werden darf. Das stimmt nicht immer. Entscheidend ist der rechtliche Nutzungsstatus. Ein Objekt kann als Erstwohnung bewilligt sein und nicht frei als Zweitwohnung genutzt werden dürfen.

Ein zweiter Fehler ist, die 20%-Regel nur auf Neubauten zu reduzieren. Zwar betrifft sie besonders neue Zweitwohnungen, aber sie beeinflusst auch Umnutzung, Umbau, Ersatzneubau, Wert und Marktverfügbarkeit bestehender Objekte.

Ein dritter Fehler ist, ausländische Käuferrechte zu überschätzen. Personen im Ausland können nicht immer frei kaufen. Bewilligungspflicht, Kontingente, Objektgrösse und kantonale Praxis müssen vorab geprüft werden.

Praktische Empfehlung: Status vor Preis verhandeln

Wer im Tessin ein Ferienhaus kaufen möchte, sollte zuerst den rechtlichen Status klären und erst danach den Preis beurteilen. Ein günstiges Objekt ohne gesicherte Feriennutzung kann am Ende weniger wert sein als ein teureres Objekt mit klarer Zweitwohnungsbewilligung.

Die wichtigste Checkliste lautet: Gemeindequote unter oder über 20%, bestehender Nutzungsstatus, altrechtliche Qualifikation, Baubewilligungen, Grundbuch, Stockwerkeigentumsreglement, Vermietungsregeln, Lex Koller, Finanzierung und Steuerfolgen. Diese Punkte sollten vor dem Kauf schriftlich geklärt werden.

Wer diese Prüfung sauber macht, kann im Tessin weiterhin ein attraktives Ferienhaus finden. Wer nur nach Aussicht und Preis entscheidet, riskiert rechtliche Einschränkungen, die den Ferienhaustraum stark beeinträchtigen.

Fazit: Ja, aber die Regeln sind entscheidend

Die Antwort auf die Frage Darf man im Tessin noch ein Ferienhaus kaufen? lautet: Ja, grundsätzlich darf man das. Besonders bestehende Ferienhäuser oder altrechtliche Zweitwohnungen können weiterhin gekauft werden, sofern ihr Nutzungsstatus gesichert ist. In Gemeinden mit mehr als 20% Zweitwohnungen sind neue Zweitwohnungen jedoch stark eingeschränkt.

Für Schweizer Käufer steht vor allem das Zweitwohnungsrecht im Zentrum. Für Personen im Ausland kommt die Lex Koller hinzu. Bei Neubauten, Rustici, Umnutzungen, Kurzzeitvermietung oder touristisch bewirtschafteten Objekten braucht es besonders genaue Abklärungen.

Wer im Tessin ein Ferienhaus kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur Lage, Preis und Aussicht prüfen, sondern vor allem die rechtliche Nutzung. Ein Ferienhaus ist nur dann wirklich ein Ferienhaus, wenn es auch rechtlich als solches genutzt werden darf.

Glossar zum Ferienhauskauf im Tessin

Zweitwohnung: Wohnung oder Haus, das nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird, sondern etwa für Ferien, Wochenenden oder saisonale Aufenthalte.

Zweitwohnungsgesetz: Bundesgesetz, das in Gemeinden mit mehr als 20% Zweitwohnungen neue Zweitwohnungen stark einschränkt.

Altrechtliche Wohnung: Wohnung, die vor Inkrafttreten der heutigen Zweitwohnungsregeln bestand oder bewilligt wurde und oft freier genutzt werden kann.

Lex Koller: Bundesrechtliche Regeln, die den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland beschränken.

Touristisch bewirtschaftete Wohnung: Zweitwohnung mit besonderem Nutzungskonzept, die nicht frei wie ein privates Ferienhaus genutzt werden kann.