Können Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz ein Haus in Graubünden kaufen?

Die 3-Punkte-Orientierung

Ja, Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz können in Graubünden unter bestimmten Voraussetzungen ein Haus oder eine Wohnung kaufen, aber nicht frei. Für Wohnimmobilien gilt grundsätzlich die Lex Koller. Der Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses ist meist bewilligungspflichtig, kantonal kontingentiert und nur in bestimmten Fremdenverkehrsgemeinden möglich. Zuständig ist im Kanton Graubünden das Grundbuchinspektorat und Handelsregister. Der Kauf einer Immobilie verschafft ausserdem keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung.

Der Grundsatz: Ohne Schweizer Wohnsitz greift meist die Lex Koller

Für ausländische Staatsangehörige ohne Wohnsitz in der Schweiz gilt beim Immobilienkauf eine klare Grundregel: Der Erwerb von Grundstücken, Häusern, Wohnungen oder ähnlichen Rechten ist grundsätzlich beschränkt. Die Lex Koller soll verhindern, dass schweizerischer Boden unkontrolliert von Personen im Ausland erworben wird.

Im Kanton Graubünden betrifft das besonders Ferienimmobilien in touristischen Orten wie Davos, St. Moritz, Arosa, Flims, Laax, Lenzerheide, Pontresina, Samedan, Scuol oder anderen Berggemeinden. Gerade dort möchten viele Käuferinnen und Käufer ohne Schweizer Wohnsitz ein Ferienhaus in Graubünden erwerben.

Wichtig ist: Nicht die Staatsangehörigkeit allein entscheidet, sondern auch der Aufenthaltsstatus und der tatsächliche Wohnsitz. Wer im Ausland wohnt, gilt in der Regel als Person im Ausland. Wer dagegen rechtmässig und tatsächlich in der Schweiz wohnt, kann je nach Bewilligungskategorie deutlich mehr Rechte haben.

Wer gilt als Person im Ausland?

Als Person im Ausland gelten typischerweise ausländische Personen, die ihren Wohnsitz nicht in der Schweiz haben. Dazu gehören etwa Personen, die in Deutschland, Italien, Frankreich, Grossbritannien, den USA oder einem anderen Staat leben und in Graubünden ein Ferienhaus kaufen möchten.

Auch Gesellschaften mit Sitz im Ausland oder schweizerische Gesellschaften, die ausländisch beherrscht sind, können unter die Bewilligungspflicht fallen. Deshalb lässt sich die Lex Koller nicht einfach umgehen, indem man eine Firma, Stiftung oder andere Struktur zwischenschaltet. Entscheidend ist häufig, wer wirtschaftlich berechtigt ist.

Für Privatpersonen lautet die praktische Frage deshalb: Habe ich einen rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz? Wenn nein, ist der Kauf einer Wohnimmobilie in Graubünden meist bewilligungspflichtig oder sogar ausgeschlossen.

Ferienhaus oder Hauptwohnsitz: Der Unterschied ist entscheidend

Ein Haus als Hauptwohnsitz ist rechtlich anders zu beurteilen als ein Ferienhaus. Wer aus dem Ausland nach Graubünden zieht, dort tatsächlich lebt und die nötige Aufenthaltsbewilligung hat, kann unter anderen Voraussetzungen kaufen als jemand, der nur eine Ferienliegenschaft sucht.

Für Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz geht es meistens um Ferienwohnungen oder Ferienhäuser. Solche Käufe sind grundsätzlich bewilligungspflichtig und unterliegen besonderen Regeln. Es muss geprüft werden, ob die Gemeinde dafür zugelassen ist, ob ein Kontingent verfügbar ist und ob das Objekt die gesetzlichen Anforderungen erfüllt.

Ein Objekt, das als Erstwohnung bewilligt ist, kann nicht einfach als Ferienhaus von einer Person im Ausland gekauft und genutzt werden. Umgekehrt kann ein Objekt mit gesichertem Ferienwohnungsstatus für ausländische Käufer interessanter sein, sofern eine Bewilligung erteilt werden kann.

Graubünden: Zuständig ist das GIHA

Im Kanton Graubünden ist das Grundbuchinspektorat und Handelsregister, kurz GIHA, die zuständige Bewilligungsbehörde für Fragen der Lex Koller. Dort werden Bewilligungsgesuche geprüft, Feststellungsverfügungen erlassen und Fragen zur Bewilligungspflicht beurteilt.

Das ist wichtig, weil nicht jede Situation offensichtlich ist. Manchmal ist unklar, ob eine Person als Person im Ausland gilt, ob eine Gesellschaft ausländisch beherrscht ist oder ob ein bestimmtes Objekt bewilligungspflichtig ist. In solchen Fällen braucht es eine behördliche Prüfung.

Käufer sollten deshalb nicht erst beim Notartermin klären, ob der Kauf zulässig ist. Die Lex-Koller-Frage gehört an den Anfang jeder Kaufprüfung. Ohne Bewilligung oder Feststellung der Nichtbewilligungspflicht kann der Kauf im Grundbuch blockiert werden.

Ferienwohnungskontingente in Graubünden

Graubünden ist ein Tourismuskanton. Deshalb gibt es für den Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland besondere Kontingente. Für das Jahr 2026 wurden dem Kanton Graubünden 290 Kontingente zugeteilt. Zusätzlich konnten nicht genutzte Kontingentseinheiten aus dem Vorjahr übertragen werden.

Das bedeutet: Selbst wenn ein Kauf grundsätzlich möglich ist, hängt er von Kontingenten und Gemeinderegeln ab. Nicht jede Gemeinde erlaubt den Erwerb von Feriengrundstücken durch Personen im Ausland. Gemeinden können solche Käufe einschränken oder ausschliessen.

Für Käufer ist deshalb entscheidend, ob die gewünschte Immobilie in einer zugelassenen Fremdenverkehrsgemeinde liegt, ob die Gemeinde den Erwerb erlaubt, ob das Objekt als Ferienwohnung geeignet ist und ob Kontingente verfügbar sind. Diese Prüfung ist in Graubünden besonders wichtig, weil viele Gemeinden eigene Regeln haben.

Zweitwohnungsgesetz zusätzlich beachten

Neben der Lex Koller gilt in Graubünden oft auch das Zweitwohnungsgesetz. Dieses beschränkt in Gemeinden mit mehr als 20% Zweitwohnungen den Bau neuer Zweitwohnungen. Viele Bündner Tourismusgemeinden liegen über dieser Schwelle.

Das Zweitwohnungsgesetz beantwortet eine andere Frage als die Lex Koller. Die Lex Koller regelt, ob eine Person im Ausland kaufen darf. Das Zweitwohnungsgesetz regelt, ob eine Immobilie überhaupt als Zweitwohnung zulässig ist oder ob sie eine Erstwohnungsauflage hat.

Für ausländische Käufer ohne Wohnsitz in der Schweiz müssen also beide Ebenen stimmen. Eine Bewilligung nach Lex Koller nützt wenig, wenn das Objekt rechtlich gar nicht als Ferienwohnung genutzt werden darf. Umgekehrt reicht ein altrechtlicher Ferienwohnungsstatus nicht automatisch aus, wenn die Käuferperson keine Bewilligung erhält.

Wohnfläche, Grundstück und Nutzung können begrenzt sein

Beim Erwerb einer Ferienimmobilie durch Personen im Ausland gelten oft zusätzliche Beschränkungen. Typisch sind Grenzen bei Wohnfläche, Grundstücksfläche, Nutzung und Vermietung. Auch die Bewilligung wird für einen bestimmten Zweck erteilt und darf nicht einfach für eine andere Nutzung verwendet werden.

Das heisst: Eine bewilligte Ferienwohnung darf nicht automatisch als Renditeobjekt, Hauptwohnsitz, Geschäftsimmobilie oder frei vermietbares Objekt genutzt werden. Die konkrete Bewilligung und die kommunalen Regeln sind entscheidend.

Besonders bei Häusern mit grossem Grundstück, Chalets, Umbauten oder Luxusobjekten kann die Prüfung anspruchsvoll werden. Käufer sollten nicht nur fragen, ob sie kaufen dürfen, sondern auch, wie sie das Objekt später nutzen dürfen.

EU/EFTA, Drittstaaten und Niederlassungsbewilligung

Ausländische Personen sind nicht alle gleichgestellt. EU/EFTA-Angehörige mit rechtmässigem Wohnsitz in der Schweiz haben beim Immobilienerwerb grundsätzlich dieselben Rechte wie Schweizerinnen und Schweizer. Personen mit Niederlassungsbewilligung C sind ebenfalls weitgehend gleichgestellt.

Anders ist die Situation bei Drittstaatsangehörigen, Personen ohne Schweizer Wohnsitz oder Personen, die lediglich eine Ferienimmobilie erwerben wollen. Sie brauchen je nach Fall eine Bewilligung oder können gar nicht kaufen.

Für die Frage dieses Artikels ist entscheidend: Wer keinen Wohnsitz in der Schweiz hat, befindet sich nicht in der gleichen Situation wie eine Person mit Ausweis B oder C und tatsächlichem Wohnsitz in Graubünden. Ohne Wohnsitz ist der Kauf einer Wohnimmobilie klar eingeschränkt.

Der Kauf gibt kein Aufenthaltsrecht

Ein häufiger Irrtum lautet: Wer ein Haus in Graubünden kauft, erhält dadurch ein Aufenthaltsrecht in der Schweiz. Das stimmt nicht. Der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks verschafft keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung.

Das ist besonders wichtig für Käufer aus Drittstaaten. Selbst wenn ein Ferienwohnungskauf bewilligt wird, entsteht daraus kein Recht, dauerhaft in der Schweiz zu leben. Aufenthaltsrecht und Grundeigentum sind zwei getrennte Themen.

Wer nach Graubünden ziehen möchte, muss deshalb Aufenthaltsbewilligung, Wohnsitz, Steuern und Immobilienerwerb gemeinsam prüfen. Wer nur ein Ferienhaus kaufen möchte, muss akzeptieren, dass die Nutzung zeitlich und rechtlich begrenzt sein kann.

Was Käufer vor einer Reservation prüfen sollten

Vor einer Reservationszahlung sollten ausländische Käufer ohne Schweizer Wohnsitz mehrere Punkte klären: Gilt die Person als Person im Ausland? Ist das Objekt bewilligungspflichtig? Ist die Gemeinde als Fremdenverkehrsort zugelassen? Gibt es Gemeindebeschränkungen? Ist ein Kontingent verfügbar? Ist das Objekt als Ferienwohnung nutzbar?

Zusätzlich müssen Grundbuch, Baubewilligung, Zweitwohnungsstatus, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Nutzungsvorschriften und Finanzierung geprüft werden. Bei Stockwerkeigentum kommen Reglement, Erneuerungsfonds und allfällige Vermietungsverbote hinzu.

Ohne diese Abklärungen kann eine Reservation riskant sein. Ein schöner Kaufvertrag nützt wenig, wenn die Bewilligung später verweigert wird oder das Grundbuch den Erwerb nicht einträgt.

Häufige Missverständnisse

Ein häufiger Fehler ist die Annahme, dass reiche ausländische Käufer in Graubünden einfach jedes Haus kaufen können. Das stimmt nicht. Geld ersetzt keine Bewilligung nach Lex Koller.

Ein zweiter Fehler ist die Verwechslung von Ferienwohnung und Erstwohnung. Viele neue Wohnungen in Bündner Ferienorten haben Erstwohnungsauflagen und können nicht frei als Ferienobjekt genutzt werden.

Ein dritter Fehler ist, nur die Gemeinde zu prüfen. Auch das konkrete Objekt zählt. Selbst in einer Gemeinde, in der ausländische Ferienwohnungskäufe möglich sind, kann ein bestimmtes Haus wegen Nutzung, Fläche, Bewilligung, Kontingent oder Zweitwohnungsrecht problematisch sein.

Fazit: Möglich, aber nur mit Bewilligung und genauer Prüfung

Die Antwort auf die Frage Können Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz ein Haus in Graubünden kaufen? lautet: Ja, in bestimmten Fällen ist das möglich, aber nicht frei und nicht überall. Für Personen ohne Schweizer Wohnsitz gilt in der Regel die Lex Koller, und der Kauf von Wohneigentum ist grundsätzlich bewilligungspflichtig.

Besonders bei Ferienhäusern und Ferienwohnungen kommt es auf Kanton, Gemeinde, Kontingent, Objektstatus, Zweitwohnungsgesetz und Bewilligungsentscheid an. In Graubünden ist das GIHA zuständig. Ohne saubere Prüfung sollte kein Kaufvertrag unterschrieben und keine Reservationszahlung geleistet werden.

Wer ein Haus in Graubünden kaufen möchte, sollte daher früh klären, ob der Erwerb zulässig ist, welche Nutzung erlaubt wird und ob die Immobilie wirklich zum gewünschten Zweck passt. Der entscheidende Punkt ist nicht nur der Preis, sondern die rechtliche Kauf- und Nutzungsfähigkeit.

Glossar zum Hauskauf in Graubünden für Ausländer

Lex Koller: Bundesgesetz, das den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland beschränkt.

Person im Ausland: Ausländische Person ohne rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz oder ausländisch beherrschte Struktur.

Bewilligungspflicht: Pflicht, vor dem Immobilienerwerb eine kantonale Kaufbewilligung einzuholen.

Ferienwohnungskontingent: Jährlich beschränkte Anzahl Bewilligungen für Ferienwohnungen, die an Personen im Ausland verkauft werden dürfen.

Erstwohnungsauflage: Nutzungsbeschränkung, wonach eine Wohnung als Hauptwohnsitz genutzt werden muss.