Darf der Vermieter kündigen, um die Wohnung seinem Patenkind zu geben?

Kündigung für Patenkind

Grundsätzlich darf ein Vermieter in der Schweiz eine ordentliche Kündigung aussprechen, um die Wohnung seinem Patenkind zu überlassen (Recht auf Selbstnutzung). Das Patenkind gilt jedoch rechtlich nicht als naher Verwandter im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR. Das hat zwei entscheidende Folgen: 1. Eine bestehende dreijährige Sperrfrist (nach einem Mietstreit) kann für ein Patenkind nicht durchbrochen werden. 2. Der Eigenbedarf wird vor Gericht weniger „dringend“ gewichtet, was die Chancen des Mieters auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses massiv erhöht.

Ordentliche Kündigung vs. Dringender Eigenbedarf

Im Schweizer Mietrecht müssen wir zwei Szenarien unterscheiden, wenn es um den Einzug Dritter geht. Im Jahr 2026, in dem bezahlbarer Wohnraum in Zentren wie Genf oder Zürich Mangelware ist, ist diese Unterscheidung Gold wert.

Das Recht auf ordentliche Kündigung

Ein Vermieter benötigt grundsätzlich keinen „dringenden“ Grund, um einen Mietvertrag unter Einhaltung der Fristen (meist 3 Monate) und Termine zu kündigen. Der Wunsch, die Wohnung einer dem Vermieter nahestehenden Person wie dem Patenkind zu geben, ist ein legitimer Kündigungsgrund.

• Gültigkeit: Solange die Kündigung nicht rachsüchtig oder schikanös ist, wird sie meist als gültig anerkannt.
• Hürde: Der Mieter kann jedoch eine Erstreckung verlangen, wenn die Kündigung für ihn eine Härte darstellt (z.B. bei langer Wohndauer oder Krankheit).

Der „dringende“ Eigenbedarf

Dieser Begriff ist reserviert für den Vermieter selbst sowie für „nahe Verwandte oder Verschwägerte“. Nur bei diesem privilegierten Personenkreis darf der Vermieter:

Auch während einer laufenden dreijährigen Sperrfrist kündigen.

Im Streitfall eine kürzere Erstreckung für den Mieter erwirken, da sein Bedarf höher gewichtet wird.

Der Kreis der Privilegierten: Wer ist „nah“?

Wer zählt im Jahr 2026 zum inneren Zirkel? Die Rechtsprechung ist hier sehr konservativ und orientiert sich am engen Familienbegriff.

Wer dazugehört:

Ehepartner und eingetragene Partner.

Kinder und Enkelkinder.

Eltern und Grosseltern.

Geschwister (in den meisten Kantonen).

Verschwägerte in direkter Linie (z.B. Schwiegerkinder).

Wer NICHT dazugehört (Keine Privilegierung):

Patenkinder.

Cousins und Cousinen.

Nichten und Neffen.

Enge Freunde.

Fazit für das Patenkind: Da das Patenkind nicht zum privilegierten Kreis gehört, kann der Vermieter für diesen Zweck eine laufende Sperrfrist nicht durchbrechen. Hat der Mieter also erst vor zwei Jahren erfolgreich den Referenzzinssatz angefochten, muss das Patenkind warten, bis die drei Jahre um sind.

Die Interessenabwägung vor der Schlichtungsbehörde

Wenn der Mieter die Kündigung anficht, kommt es zur Interessenabwägung. Hier spielen die Sanierungskosten oder der Innenausbau keine Rolle – es zählt nur die soziale Situation.

Argumente des Mieters

• Knapper Wohnungsmarkt: Findet der Mieter in nützlicher Frist eine vergleichbare Wohnung?
• Wurzeln: Wie lange lebt der Mieter bereits im Quartier? Haben die Kinder dort ihre Schule?
• Härtefall: Alter, Krankheit oder tiefes Einkommen können eine Erstreckung von bis zu vier Jahren rechtfertigen.

Argumente des Vermieters (für das Patenkind)

• Ausbildung: Das Patenkind beginnt ein Studium am Ort der Immobilie.
• Finanzielle Situation: Das Patenkind ist auf eine günstigere Miete angewiesen.
• Beziehung: Der Vermieter hat eine quasi-elterliche Beziehung zum Patenkind (muss bewiesen werden).

Da das Patenkind kein naher Verwandter ist, wiegen die Interessen des Mieters bei einer Erstreckung oft schwerer. Die Schlichtungsbehörde wird dem Mieter im Jahr 2026 in der Regel eine grosszügige Frist einräumen, um sich neu zu orientieren.

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Sonderfall: Kauf bricht Miete nicht

Wird eine Liegenschaft verkauft, um sie dem Patenkind des neuen Eigentümers zu geben?

Auch hier gilt: Der neue Eigentümer übernimmt alle Pflichten des alten. Eine bestehende Sperrfrist bleibt bestehen. Der neue Eigentümer kann erst nach Ablauf dieser Frist für sein Patenkind kündigen – ausser er kann beweisen, dass es sich um einen nahen Verwandten handelt (was beim Patenkind, wie erwähnt, scheitert).

Fazit: Sympathie ist kein Vorrangrecht

Darf der Vermieter für sein Patenkind kündigen? Ja, im Rahmen einer ordentlichen Kündigung. Geniesst er dabei Privilegien? Nein. Das Patenkind steht rechtlich auf derselben Stufe wie jeder andere potenzielle Nachmieter. Der Schutz des langjährigen Mieters vor den sozialen Folgen eines Wohnungsverlusts wiegt in der Schweiz oft schwerer als der Wunsch des Patenonkels nach einer bequemen Lösung für seinen Schützling.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Wer als Mieter eine solche Kündigung erhält, sollte diese innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Die Chancen auf eine Erstreckung stehen bei entfernteren Bezugspersonen wie Patenkindern hervorragend. Nutzen Sie die Datenkraft von heyloft.ch, um Ihre Mieter-Due-Diligence professionell zu führen und Ihr Zuhause abzusichern. Ihr perfektes Match – fair und rechtssicher – bleibt durch Wissen und Vorbereitung gewahrt.

Glossar

• Eigenbedarf: Rechtmässiger Grund für eine ordentliche oder ausserordentliche Kündigung durch den Vermieter.
• Erstreckung: Zeitlicher Aufschub der Kündigungswirkung zum Schutz des Mieters vor Härtefällen (bis zu 4 Jahre).
• Sperrfrist: Zeitraum von 3 Jahren nach einem gewonnenen Mietstreit, in dem keine ordentliche Kündigung erfolgen darf.
• Mieter-Due-Diligence: Ihre persönliche Sorgfaltsprüfung. Dazu gehört auch die Überprüfung des Verwandtschaftsverhältnisses bei Eigenbedarfskündigungen am Genfersee oder in der Deutschschweiz.