Unter welchen Bedingungen erlaubt die Lex Koller den Immobilienkauf für Ausländer ohne C-Bewilligung?

Lex Koller Kaufbedingungen 2026

Ausländer ohne C-Bewilligung dürfen in der Schweiz unter zwei Hauptbedingungen Immobilien kaufen: EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz (B-Ausweis) sind Inländern gleichgestellt und dürfen ohne Einschränkung eine Hauptwohnung oder weitere Immobilien erwerben. Nicht-EU/EFTA-Bürger (Drittstaaten) mit B-Ausweis dürfen ausschliesslich eine Hauptwohnung am Ort ihres tatsächlichen Wohnsitzes erwerben, sofern sie diese selbst bewohnen und nicht vermieten. Ferienwohnungen unterliegen in beiden Fällen kantonalen Kontingenten und einer strikten Bewilligungspflicht.

Der Status-Check: Wer gilt als „Person im Ausland“?

Die Lex Koller unterscheidet nicht primär nach der Nationalität, sondern nach dem rechtlichen Status und dem Lebensmittelpunkt. Im Jahr 2026 ist die Unterscheidung zwischen EU/EFTA und Drittstaaten das Fundament jeder Kaufstrategie.

1. EU/EFTA-Bürger mit B-Bewilligung

Wenn Sie Staatsangehöriger eines EU- oder EFTA-Landes sind und über eine Aufenthaltsbewilligung B verfügen, geniessen Sie fast die gleichen Rechte wie Schweizer Bürger.

• Erwerb: Sie können uneingeschränkt Hauptwohnungen, Zweitwohnungen oder Renditeliegenschaften kaufen.
• Bewilligung: Es ist keine spezielle Lex-Koller-Bewilligung erforderlich. Der Eintrag im Grundbuch erfolgt wie bei einem Schweizer.

2. Nicht-EU/EFTA-Bürger (Drittstaaten) mit B-Bewilligung

Hier ist die Lex Koller deutlich restriktiver. Ein Kauf ist nur unter folgenden Bedingungen möglich:

• Hauptwohnung: Der Kauf ist nur für den Eigengebrauch am Wohnort erlaubt.
• Veräusserungsverbot: Sie dürfen die Wohnung nicht als reine Kapitalanlage kaufen oder sie während Ihres Aufenthalts vollständig vermieten.
• Grundstückgrösse: In der Regel ist der Kauf auf eine Grundstücksfläche von ca. 3.000 m² begrenzt.

Die Ausnahme: Gewerbeimmobilien sind bewilligungsfrei

Ein wichtiger Aspekt, der bei der Lex Koller oft übersehen wird, ist die Befreiung von Betriebsstättengrundstücken. Dies ist für Unternehmer und Investoren im Jahr 2026 ein zentraler Hebel.

Investieren in die Wirtschaft

Immobilien, die für eine wirtschaftliche Tätigkeit genutzt werden (Büros, Fabrikhallen, Hotels, Arztpraxen), unterliegen nicht der Lex Koller.

• Keine Bewilligung: Auch Personen im Ausland oder Firmen mit ausländischer Beherrschung können diese Objekte ohne Einschränkung kaufen.
• Gemischte Nutzung: Vorsicht gilt bei Objekten mit Wohnanteil. Hier muss der Wohnanteil untergeordnet sein, sonst greift die Bewilligungspflicht für diesen Teil des Gebäudes wieder.

Ferienwohnungen: Das Nadelöhr der Kontingente

Der Kauf einer Ferienwohnung in den Alpen (z. B. Wallis, Graubünden oder Berner Oberland) ist für Ausländer ohne C-Bewilligung die grösste Herausforderung. Hier regiert das System der kantonalen Kontingente.

Quoten und Lex Weber

Die Schweiz stellt jährlich nur rund 1.500 Bewilligungen für den Verkauf von Ferienwohnungen an Ausländer zur Verfügung.

• Kantonale Zuteilung: Jeder Tourismuskanton erhält ein festes Kontingent. Ist dieses ausgeschöpft, muss man auf das Folgejahr warten.
• Lex Weber: Zusätzlich zur Lex Koller begrenzt die Lex Weber den Bau von Zweitwohnungen auf 20 % pro Gemeinde. Dies verknappt das Angebot zusätzlich.
• Nutzungseinschränkungen: Ferienwohnungen dürfen oft nur zeitweise vermietet werden und unterliegen einer Residenzpflicht (kein reiner Leerstand).

Strategie statt Zufall: Der Kaufprozess für Expats

Aufgrund der rechtlichen Komplexität ist eine Mieter-Due-Diligence (oder Käufer-Prüfung) für Ausländer unerlässlich. Ein Fehler im Kaufvertrag kann zur Nichtigkeit des Geschäfts führen.

Tipps für ein reibungsloses Verfahren

• Finanzierungsnachweis: Banken prüfen bei Lex-Koller-Objekten besonders streng. Halten Sie Ihr Bewerbungsdossier inklusive Arbeitsvertrag und Bewilligungskopie bereit.
• Notarielle Vorprüfung: Der Notar am Ort des Grundstücks ist verpflichtet, die Lex-Koller-Konformität zu prüfen. Lassen Sie sich die Bewilligungsfreiheit schriftlich bestätigen.
• Vollzug: Erst wenn die kantonale Behörde (Grundbuchinspektorat) grünes Licht gibt, erfolgt der definitive Eintrag im Grundbuch.

Fazit: System schlägt Glück durch Rechtskenntnis

Unter welchen Bedingungen erlaubt die Lex Koller den Kauf? Kurz gesagt: Wenn Sie hier leben (B-Ausweis) und eine Hauptwohnung kaufen oder wenn Sie in Gewerbe investieren. Für Ferienobjekte brauchen Sie Geduld und ein Kontingent.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Die Lex Koller ist kein generelles Verbot, sondern ein präzises Steuerungsinstrument. Wer als Ausländer im Jahr 2026 Wohneigentum in der Schweiz erwerben möchte, muss seinen rechtlichen Status exakt kennen und die kantonalen Besonderheiten berücksichtigen. Nutzen Sie die Datenkraft von heyloft.ch, um Objekte zu finden, die rechtlich für Ihren Status zugänglich sind. Ihr perfektes Match – rechtssicher und wertstabil – ist mit der richtigen Strategie zum Greifen nah.

Glossar

• Personen im Ausland: Juristischer Begriff für Ausländer ohne Niederlassungsbewilligung C oder Firmen mit Sitz im Ausland bzw. ausländischer Beherrschung.
• Hauptwohnung: Die Immobilie, die den tatsächlichen Lebensmittelpunkt bildet. Für Drittstaatsangehörige die einzige bewilligungsfreie Wohnform.
• Kontingent: Jährliche Höchstzahl an Bewilligungen, die ein Kanton für den Verkauf von Ferienwohnungen an Ausländer vergeben darf.
• Mieter-Due-Diligence (Käufer-Check): Die systematische Prüfung der Lex-Koller-Relevanz eines Objekts sowie der Protokolle der Stockwerkeigentümergemeinschaft vor der Beurkundung.