Warum hat der Kanton Solothurn eine so hohe Leerwohnungsquote?

Die 3-Punkte-Orientierung

Die hohe Leerwohnungsquote im Kanton Solothurn entsteht vor allem durch ein Zusammenspiel aus viel Wohnungsbau, regional ungleicher Nachfrage und teilweise nicht mehr marktgerechten Wohnungen. Während die Schweiz 2025 nur rund 1,0% Leerstand hatte, lag Solothurn bei rund 2,05%. Gründe sind ältere Wohnungen, ungünstige Mikrolagen, ein Überangebot in einzelnen Gemeinden, weniger starke Zuwanderung als in Zürich oder Basel und ein Angebot, das nicht immer zu den gesuchten Wohnformen passt. Besonders gefragt bleiben dagegen gute Pendlerlagen, moderne Wohnungen und bezahlbare Familienobjekte.

Der Grundsatz: Solothurn hat mehr Leerstand als fast alle Kantone

Der Kanton Solothurn fällt seit Jahren durch eine überdurchschnittlich hohe Leerwohnungsquote auf. Während viele Schweizer Kantone mit Wohnungsknappheit kämpfen, liegt Solothurn deutlich über dem Landesdurchschnitt. Das bedeutet aber nicht, dass der ganze Kanton ein schwacher Wohnmarkt ist. Es bedeutet vielmehr, dass Angebot und Nachfrage regional und qualitativ nicht überall zusammenpassen.

Leerstand entsteht nicht nur, wenn es zu viele Wohnungen gibt. Er entsteht auch, wenn Wohnungen am falschen Ort, in der falschen Grösse, im falschen Zustand oder zum falschen Preis angeboten werden. Genau das ist in Solothurn wichtig. Der Kanton hat gute Lagen mit solider Nachfrage, aber auch Gemeinden, in denen Wohnungen länger auf Mieter oder Käufer warten.

Für Immobilienkäufer und Investoren ist die Leerwohnungsquote deshalb ein Warnsignal, aber kein Ausschlusskriterium. Sie zeigt: Man muss genauer hinschauen als in sehr knappen Märkten wie Zürich, Zug oder Genf.

Viel Neubau hat den Leerstand lange erhöht

Ein wichtiger Grund für den hohen Leerstand ist der Wohnungsbau der vergangenen Jahre. In vielen Regionen der Schweiz wurden während der Tiefzinsphase zahlreiche Mehrfamilienhäuser erstellt. Solothurn war dafür attraktiv, weil Landpreise und Baukosten im Vergleich zu Zentren moderater waren und Investoren Renditeobjekte suchten.

Wenn viele Wohnungen gleichzeitig auf den Markt kommen, kann das lokale Angebot schneller wachsen als die Nachfrage. Das betrifft besonders Gemeinden, die zwar gut erreichbar wirken, aber nicht denselben Nachfragedruck haben wie Zürich, Basel oder Bern. Neue Wohnungen konkurrieren dann mit bestehenden Wohnungen und älteren Liegenschaften.

Der Effekt zeigt sich oft verzögert. Ein Neubauprojekt wird geplant, wenn die Marktlage gut aussieht. Bis es fertiggestellt ist, können Zinsen, Nachfrage, Mieten und Konkurrenz bereits anders aussehen. Dadurch entstehen temporäre oder dauerhafte Leerstände.

Solothurn liegt zwischen Zentren, aber ist nicht überall Zentrumslage

Der Kanton Solothurn hat eine besondere geografische Lage. Er liegt zwischen Basel, Bern, Zürich, Aarau, Biel und der Zentralschweiz. Das klingt sehr attraktiv, aber es gilt nicht für jede Gemeinde gleich. Einige Orte sind hervorragend angebunden, andere liegen abseits der wichtigsten Pendlerachsen.

Olten profitiert stark von seiner Funktion als Bahn- und Pendlerdrehscheibe. Dornach und weitere Gemeinden im Dorneck profitieren von der Nähe zu Basel. Die Stadt Solothurn bietet Lebensqualität, Aare, Altstadt und Infrastruktur. In anderen Gemeinden ist die Nachfrage schwächer, besonders wenn ÖV, Arbeitsplätze, Einkauf oder Schulen weniger gut erreichbar sind.

Genau diese Unterschiede erklären, warum der Leerstand kantonal hoch sein kann, während einzelne Teilmärkte dennoch stabil oder gefragt sind. Solothurn ist kein einheitlicher Wohnungsmarkt, sondern ein Kanton mit sehr unterschiedlichen Standortqualitäten.

Nicht jede freie Wohnung entspricht der Nachfrage

Ein zentraler Punkt ist der Mismatch zwischen Angebot und Nachfrage. Viele Menschen suchen heute moderne, gut geschnittene, energieeffiziente Wohnungen mit Balkon, Lift, Parkplatz, guter ÖV-Anbindung und moderaten Nebenkosten. Ältere Wohnungen ohne Lift, mit schlechtem Grundriss, hoher Heizkostenbelastung oder schwacher Lage sind schwerer vermietbar.

Auch die Wohnungsgrösse spielt eine Rolle. Kleine Wohnungen können in urbanen Lagen gefragt sein, aber in ländlicheren Gemeinden weniger. Grosse Familienwohnungen sind gesucht, wenn sie bezahlbar und gut gelegen sind. Teure Neubauwohnungen in mittelmässiger Lage können dagegen länger leer stehen.

Die Leerwohnungsquote sagt deshalb nicht nur etwas über Menge aus, sondern auch über Qualität. Ein Teil des Leerstands entsteht, weil das vorhandene Angebot nicht genau zu den heutigen Bedürfnissen passt.

Ältere Gebäude geraten stärker unter Druck

Im Kanton Solothurn gibt es viele ältere Wohnliegenschaften. Diese können preislich interessant sein, stehen aber stärker unter Druck, wenn sie nicht modernisiert wurden. Alte Küchen, alte Bäder, schlechte Dämmung, hohe Nebenkosten, Öl- oder Gasheizungen und fehlende Balkone machen eine Wohnung weniger attraktiv.

Mieter vergleichen heute stärker. Wenn in derselben Gemeinde moderne Neubauwohnungen verfügbar sind, müssen ältere Wohnungen entweder günstiger sein oder klare Vorteile bieten. Sonst bleiben sie länger leer. Besonders schwierig wird es, wenn der Zustand mittelmässig ist, der Mietzins aber nicht deutlich tiefer liegt.

Für Eigentümer bedeutet das: Leerstand ist oft ein Sanierungssignal. Es reicht nicht, nur den Mietzins leicht zu senken. Manchmal braucht es energetische Verbesserungen, neue Oberflächen, bessere Grundrisse oder eine klarere Positionierung.

Periphere Gemeinden sind stärker betroffen

Die Leerwohnungsquote ist in Solothurn nicht überall gleich. Besonders Gemeinden mit längeren Wegen, schwächerem ÖV, kleinerem Arbeitsmarkt oder wenig lokaler Dynamik können höhere Leerstände haben. Dort ist der potenzielle Mieter- und Käuferkreis kleiner.

In guten Pendlerlagen wird Leerstand schneller absorbiert. Eine Wohnung nahe Bahnhof Olten, in der Stadt Solothurn oder im Basel-nahen Dorneck spricht mehr Zielgruppen an als ein Objekt in einer abgelegenen Gemeinde. Das erhöht Vermietbarkeit und Wiederverkaufspotenzial.

Für Investoren ist das entscheidend. Ein günstiger Kaufpreis in einer Gemeinde mit hoher Leerwohnungsquote kann attraktiv wirken, aber die Vermietungsrisiken sind höher. Standortqualität bleibt wichtiger als Bruttorendite.

Olten zeigt die andere Seite des Kantons

Olten ist ein Beispiel dafür, dass Solothurn nicht pauschal als schwacher Wohnmarkt gelesen werden darf. Die Stadt ist ein wichtiger Bahnknoten und bietet direkte Verbindungen Richtung Zürich, Basel, Bern und Luzern. Dadurch ist Olten für Pendler interessant.

Trotzdem ist auch Olten quartierabhängig. Wohnungen nahe Bahnhof, Aare oder guter Infrastruktur sind anders zu bewerten als Objekte an lauter, ungünstiger oder sanierungsbedürftiger Lage. Der Leerstand kann innerhalb einer Stadt stark variieren.

Für Käufer und Anleger bedeutet das: In Solothurn zählt die Mikrolage besonders. Eine gute Adresse kann trotz hoher kantonaler Leerwohnungsquote solide sein. Eine schwache Adresse bleibt auch bei tiefem Preis riskanter.

Dorneck und Basel-Nähe funktionieren anders

Im nördlichen Kantonsteil wirken andere Kräfte. Gemeinden wie Dornach, Gempen, Hochwald, Bättwil, Rodersdorf oder Breitenbach stehen stärker im Einflussraum von Basel. Gute Lagen profitieren von der Nachfrage aus der Nordwestschweiz.

Das kann Leerstandsrisiken reduzieren, wenn Preis, Objekt und Pendelweg stimmen. Gleichzeitig gibt es auch hier Unterschiede. Gemeinden mit guter Tram-, Bahn- oder Strassenanbindung sind gefragter als schwer erreichbare Orte.

Der Kanton Solothurn ist deshalb ein Mosaik. Die hohe Leerwohnungsquote wird nicht durch eine einzige Ursache erklärt, sondern durch viele lokale Teilmärkte mit unterschiedlicher Dynamik.

Grenchen und industriell geprägte Standorte

Grenchen und andere industriell geprägte Standorte haben eine eigene Marktlogik. Sie bieten tiefere Immobilienpreise, lokale Arbeitsplätze und Nähe zu Solothurn und Biel. Gleichzeitig können Image, Strukturwandel, ältere Bausubstanz und weniger dynamische Nachfrage Leerstände begünstigen.

Das bedeutet nicht, dass Grenchen unattraktiv ist. Für preisbewusste Käufer oder Mieter kann die Region interessant sein. Aber Eigentümer müssen realistischer kalkulieren. Mietpreise, Zustand und Lage müssen zum Markt passen.

In solchen Teilmärkten kann Leerstand besonders dann entstehen, wenn Neubauten oder sanierte Wohnungen mit älteren Beständen konkurrieren. Wer nicht modernisiert, verliert schneller Anschluss.

Leerstand ist nicht automatisch schlecht für Mieter

Für Mieter kann eine höhere Leerwohnungsquote Vorteile haben. Mehr Auswahl bedeutet bessere Verhandlungsposition, weniger Zeitdruck und teilweise moderatere Mieten. In Märkten mit sehr tiefem Leerstand müssen Mieter schnell entscheiden und haben wenig Auswahl.

Solothurn kann deshalb für Haushalte attraktiv sein, die bezahlbaren Wohnraum suchen. Gerade im Vergleich zu Zürich, Zug, Basel oder Genf ist der Kanton vielerorts deutlich entspannter. Das kann Familien, Pendler und preisbewusste Haushalte anziehen.

Allerdings gilt auch hier: Die besten Wohnungen in guten Lagen sind nicht zwingend im Überangebot. Hoher Leerstand betrifft oft bestimmte Segmente, nicht automatisch alle attraktiven Objekte.

Für Vermieter ist Leerstand ein Renditerisiko

Für Vermieter und Investoren ist die hohe Leerwohnungsquote ein wichtiges Risiko. Leerstand bedeutet fehlende Mieteinnahmen, höhere Vermarktungskosten und Druck auf Mietzinse. Besonders bei fremdfinanzierten Renditeliegenschaften kann das die Kalkulation belasten.

Ein Objekt mit theoretisch hoher Bruttorendite kann in der Praxis weniger attraktiv sein, wenn Wohnungen länger leer stehen oder Mietzinse gesenkt werden müssen. Darum sollte man in Solothurn nicht nur Kaufpreis und Soll-Miete betrachten, sondern auch Nachfrage, Fluktuation, Konkurrenzangebot und Leerstandsrisiko.

Gute Objekte bleiben vermietbar. Aber schlechte Lagen, alte Ausstattungen oder überhöhte Mietpreise werden in einem Markt mit mehr Auswahl schneller bestraft.

Auswirkungen auf Immobilienpreise

Eine hohe Leerwohnungsquote kann die Immobilienpreise dämpfen, besonders bei Renditeobjekten und Wohnungen in schwächeren Lagen. Wenn Mieter Auswahl haben, steigen Mieten weniger stark. Das reduziert den Ertragswert und kann Kaufpreise begrenzen.

Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist der Effekt weniger direkt. Einfamilienhäuser in guter Lage können trotz hoher kantonaler Leerwohnungsquote knapp bleiben. Auch moderne Eigentumswohnungen in gefragten Zentren können stabil sein.

Für Käufer ist das eine Chance. In Teilmärkten mit höherem Leerstand lassen sich Preise genauer verhandeln. Wichtig ist aber, nicht nur günstig zu kaufen, sondern langfristig gute Vermietbarkeit oder Wiederverkäuflichkeit sicherzustellen.

Warum die Quote trotz Rückgang hoch bleibt

Schweizweit sinken die Leerstände seit einigen Jahren. Auch in vielen Regionen ist das Angebot knapper geworden. Trotzdem bleibt Solothurn im Vergleich hoch, weil der Ausgangspunkt deutlich erhöht war. Selbst wenn die Quote sinkt, liegt sie noch über dem Landesdurchschnitt.

Das zeigt: Solothurn bewegt sich nicht gegen den gesamten Schweizer Trend, sondern von einem höheren Niveau aus. Die starke Wohnungsknappheit in Zürich, Genf, Zug oder Basel ist nicht eins zu eins auf Solothurn übertragbar.

Langfristig kann sich der Leerstand weiter reduzieren, wenn weniger neu gebaut wird, mehr Haushalte zuziehen oder ältere Bestände saniert werden. Aber strukturelle Unterschiede zwischen Gemeinden bleiben bestehen.

Was Käufer vor dem Kauf prüfen sollten

Käufer sollten bei Solothurner Immobilien mehrere Punkte prüfen: Leerwohnungsquote der Gemeinde, Mikrolage, ÖV, Arbeitsplätze, Schulen, Einkauf, Zustand, Baujahr, Energie, Konkurrenzangebot und Sanierungsbedarf. Besonders bei Anlageobjekten ist die lokale Nachfrage entscheidend.

Bei Wohnungen sollten Erneuerungsfonds, Nebenkosten, Grundriss, Balkon, Lift, Parkplatz und Vermietbarkeit geprüft werden. Bei Häusern zählen Dach, Heizung, Fenster, Fassade, Leitungen und Feuchtigkeit. Eine günstige Immobilie kann ein guter Kauf sein, wenn Lage und Zustand stimmen.

Wichtig ist auch der Vergleich mit aktuellen Inseraten. Wenn in derselben Gemeinde viele ähnliche Wohnungen frei sind, sollte man vorsichtiger kalkulieren.

Was Eigentümer und Verkäufer beachten sollten

Eigentümer in einem Markt mit höherem Leerstand müssen ihr Objekt klar positionieren. Gute Fotos, realistischer Mietzins, zeitgemässer Zustand, saubere Unterlagen und schnelle Reaktion auf Anfragen werden wichtiger. Leerstand entsteht oft nicht nur durch den Markt, sondern auch durch falsche Preis- oder Vermarktungsstrategie.

Verkäufer sollten den Käuferkreis realistisch einschätzen. Ein Objekt in guter Lage kann weiterhin stark gefragt sein. Ein sanierungsbedürftiges Haus oder eine ältere Wohnung in schwächerer Lage braucht eine andere Preisstrategie.

Transparenz zu Sanierungen, Energie, Nebenkosten und Vermietungshistorie schafft Vertrauen. Gerade bei Renditeobjekten ist eine ehrliche Leerstands- und Mietzinsanalyse entscheidend.

Fazit: Solothurn hat viel Angebot, aber nicht überall die gleiche Nachfrage

Die Antwort auf die Frage Warum hat der Kanton Solothurn eine so hohe Leerwohnungsquote? lautet: Weil der Kanton in den vergangenen Jahren viel Wohnraum aufgebaut hat, während die Nachfrage regional und qualitativ ungleich verteilt ist. Viele Wohnungen stehen nicht deshalb leer, weil niemand in Solothurn wohnen will, sondern weil Lage, Zustand, Preis oder Wohnungsgrösse nicht immer zur Nachfrage passen.

Besonders betroffen sind ältere Bestände, periphere Gemeinden und Objekte mit schwacher Mikrolage. Gefragt bleiben gute Pendlerlagen, moderne Wohnungen, bezahlbare Familienobjekte und Standorte mit Nähe zu Olten, Solothurn, Basel oder wichtigen ÖV-Achsen.

Für Mieter kann die hohe Leerwohnungsquote mehr Auswahl bedeuten. Für Käufer und Investoren ist sie ein Signal zur Vorsicht. Wer Standort, Qualität und Nachfrage sauber prüft, kann im Kanton Solothurn Chancen finden. Wer nur auf tiefe Preise schaut, riskiert Leerstand, schwächere Rendite und längere Wiederverkaufszeiten.

Glossar zur Leerwohnungsquote im Kanton Solothurn

• Leerwohnungsquote: Anteil der leer stehenden und auf dem Markt angebotenen Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand.
• Leerwohnung: Wohnung, die am Stichtag leer steht und zur Miete oder zum Kauf angeboten wird.
• Mikrolage: Konkrete Lagequalität, etwa Bahnhof, Schule, Einkauf, Sonne, Lärm, Aussicht und Pendelweg.
• Mismatch: Unterschied zwischen dem vorhandenen Wohnungsangebot und der tatsächlichen Nachfrage.
• Marktliquidität: Wahrscheinlichkeit, eine Immobilie rasch vermieten oder zu einem marktgerechten Preis verkaufen zu können.