Gilt das Zweitwohnungsgesetz für Elm und Braunwald?

Die 3-Punkte-Orientierung

Ja, das Zweitwohnungsgesetz gilt für Elm und Braunwald, weil beide Orte Teil der Gemeinde Glarus Süd sind. In Gemeinden mit mehr als 20% Zweitwohnungen dürfen grundsätzlich keine neuen frei nutzbaren Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Bestehende altrechtliche Wohnungen können häufig weiterhin als Ferienwohnung genutzt oder verkauft werden. Neue Wohnungen müssen dagegen meist als Erstwohnung, touristisch bewirtschaftete Wohnung oder mit anderer zulässiger Nutzung bewilligt werden. Käufer sollten deshalb vor dem Kauf Grundbuch, Baubewilligung und Nutzungsauflagen prüfen.

Der Grundsatz: Das Gesetz gilt auf Gemeindeebene

Beim Zweitwohnungsgesetz ist entscheidend, zu welcher politischen Gemeinde ein Ort gehört. Elm und Braunwald sind keine eigenen politischen Gemeinden mehr, sondern Teil von Glarus Süd. Deshalb wird nicht für jedes Dorf separat geprüft, sondern für die gesamte Gemeinde.

Das ist für Käufer wichtig. Wer in Elm ein Ferienhaus oder in Braunwald eine Ferienwohnung kaufen möchte, muss die Regeln für Glarus Süd beachten. Wenn die Gemeinde über der Grenze von 20% Zweitwohnungsanteil liegt, gelten die Einschränkungen des Zweitwohnungsgesetzes.

Die Folge ist einfach gesagt: Bestehende Objekte können oft weiterhin gekauft und genutzt werden, aber neue frei nutzbare Zweitwohnungen sind grundsätzlich stark eingeschränkt. Entscheidend ist immer, ob es sich um ein bestehendes Objekt, einen Neubau oder eine Wohnung mit besonderer Nutzungsauflage handelt.

Warum Elm und Braunwald besonders betroffen sind

Elm und Braunwald sind touristisch geprägte Orte. Braunwald ist als autofreier Ferien- und Ausflugsort bekannt, Elm als alpines Dorf mit Wintersport, Wandern und starker landschaftlicher Qualität. Genau solche Orte haben historisch oft einen erhöhten Anteil an Ferienwohnungen und Zweitwohnungen.

Der Zweitwohnungsanteil entsteht nicht nur durch grosse Ferienresorts. Auch einzelne Ferienhäuser, geerbte Wohnungen, Wochenendhäuser, Chalets oder Wohnungen, die nicht dauerhaft bewohnt werden, zählen mit. In einer kleinen Gemeinde kann das den Anteil schnell erhöhen.

Für den Immobilienmarkt bedeutet das: Die Nachfrage nach Feriennutzung bleibt vorhanden, aber das Angebot an neu bewilligbaren Zweitwohnungen ist begrenzt. Das kann bestehende altrechtliche Objekte besonders wertvoll machen.

Was die 20-Prozent-Grenze bedeutet

Die wichtigste Grenze im Zweitwohnungsgesetz liegt bei 20% Zweitwohnungsanteil. Überschreitet eine Gemeinde diese Schwelle, dürfen grundsätzlich keine neuen frei nutzbaren Zweitwohnungen mehr erstellt werden. Das betrifft vor allem Neubauten, Umnutzungen und Projekte, die nicht als Hauptwohnsitz gedacht sind.

Das Gesetz bedeutet aber nicht, dass gar nichts mehr möglich ist. Es gibt Ausnahmen und Sonderfälle. Beispielsweise können Erstwohnungen, touristisch bewirtschaftete Wohnungen, gewisse Einliegerwohnungen oder besondere Beherbergungsformen zulässig sein. Auch bestehende Wohnungen werden anders behandelt als Neubauten.

Für Käufer ist deshalb entscheidend, nicht nur auf das Inserat zu schauen. Die konkrete Bewilligung, der Grundbucheintrag und mögliche Nutzungsauflagen bestimmen, was mit der Wohnung erlaubt ist.

Altrechtliche Wohnungen: Der wichtigste Unterschied

Ein zentraler Begriff ist die altrechtliche Wohnung. Damit sind vereinfacht gesagt Wohnungen gemeint, die bereits vor dem Inkrafttreten der strengen Zweitwohnungsregeln bestanden oder rechtmässig bewilligt waren. Solche Wohnungen können häufig weiterhin als Zweitwohnung genutzt werden.

Für Käufer in Elm oder Braunwald ist das sehr wichtig. Eine bestehende Ferienwohnung ohne Erstwohnungsauflage kann deutlich flexibler sein als eine neu erstellte Wohnung mit Nutzungsbeschränkung. Sie kann je nach Situation als Ferienwohnung genutzt, verkauft oder vermietet werden.

Trotzdem sollte man vorsichtig sein. Nicht jede ältere Wohnung ist automatisch frei nutzbar. Entscheidend sind Baujahr, Bewilligung, Grundbuch, Nutzungsauflagen und frühere Rechtslage. Eine schriftliche Prüfung vor dem Kauf ist deshalb sinnvoll.

Neue Zweitwohnungen sind deutlich schwieriger

Wer in Elm oder Braunwald neu bauen möchte, muss besonders genau prüfen. In einer Gemeinde mit über 20% Zweitwohnungen ist eine neue frei nutzbare Zweitwohnung grundsätzlich nicht mehr einfach bewilligbar. Das gilt auch dann, wenn das Grundstück schön liegt oder bereits in einer Bauzone ist.

Neue Wohnungen werden in solchen Gemeinden meist nur bewilligt, wenn sie als Erstwohnung genutzt werden oder unter eine gesetzliche Ausnahme fallen. Eine Erstwohnung bedeutet, dass die Wohnung dauerhaft von Personen mit Wohnsitz genutzt werden muss. Diese Auflage kann im Grundbuch gesichert werden.

Für Käufer und Investoren ist das ein entscheidender Punkt. Ein Neubauprojekt, das nur als Ferienwohnung funktioniert, kann rechtlich scheitern. Vor Landkauf oder Projektplanung sollte daher zwingend die Baubewilligungsfähigkeit abgeklärt werden.

Touristisch bewirtschaftete Wohnungen als Ausnahme

Das Zweitwohnungsgesetz kennt Ausnahmen für touristisch bewirtschaftete Wohnungen. Solche Wohnungen dürfen nicht einfach privat blockiert werden, sondern müssen in einer qualifizierten Form Gästen zur Verfügung stehen. Ziel ist, dass kalte Betten vermieden und touristische Infrastruktur besser ausgelastet wird.

In der Praxis ist diese Ausnahme anspruchsvoll. Es braucht ein tragfähiges Bewirtschaftungskonzept, klare Organisation, Vermietbarkeit und oft eine professionelle Struktur. Eine Wohnung, die nur gelegentlich auf einer Plattform angeboten wird, erfüllt die Anforderungen nicht automatisch.

Für Orte wie Braunwald oder Elm kann touristische Bewirtschaftung interessant sein, weil beide touristisch genutzt werden. Käufer sollten aber nicht davon ausgehen, dass jede Ferienwohnung automatisch unter diese Ausnahme fällt. Die Behörde muss die konkrete Lösung prüfen.

Was beim Kauf einer bestehenden Ferienwohnung gilt

Wer eine bestehende Ferienwohnung in Elm oder eine Ferienwohnung in Braunwald kaufen möchte, sollte zuerst klären, ob die Wohnung frei als Zweitwohnung genutzt werden darf. Wichtig sind Grundbuchauszug, Baubewilligung, Stockwerkeigentumsreglement und allfällige Nutzungsbeschränkungen.

Besonders relevant ist die Frage: Gibt es eine Erstwohnungsauflage? Wenn ja, darf die Wohnung nicht einfach als Ferienwohnung genutzt werden. Eine Verletzung solcher Auflagen kann rechtliche Folgen haben und den Wiederverkauf erschweren.

Wenn keine entsprechende Einschränkung besteht und die Wohnung altrechtlich ist, kann der Kauf meist deutlich einfacher sein. Trotzdem bleiben Finanzierung, Zustand, Nebenkosten, Erneuerungsfonds und Bewirtschaftungskosten wichtig.

Was beim Kauf eines Hauses gilt

Bei einem Haus in Elm oder Braunwald gelten ähnliche Grundsätze. Ein bestehendes Haus kann je nach Bewilligung und Nutzung als altrechtliches Objekt gelten. Dann kann eine Zweitwohnungsnutzung möglich sein. Bei Neubau, Ersatzneubau oder grossem Umbau wird es anspruchsvoller.

Besonders heikel sind Projekte, bei denen aus einem alten Haus mehrere neue Ferienwohnungen entstehen sollen. Solche Umnutzungen können zweitwohnungsrechtlich beschränkt sein. Auch baurechtliche Fragen, Ortsbildschutz, Naturgefahren, Erschliessung und Energieanforderungen spielen eine Rolle.

Wer ein älteres Haus kauft, sollte deshalb nicht nur den Charme und die Lage betrachten. Entscheidend ist, ob die geplante Nutzung rechtlich zulässig ist und ob Umbauten bewilligt werden können.

Warum das Gesetz die Preise beeinflusst

Das Zweitwohnungsgesetz beeinflusst den Immobilienmarkt in touristischen Orten stark. Wenn neue frei nutzbare Zweitwohnungen kaum noch entstehen dürfen, werden bestehende altrechtliche Ferienwohnungen knapper. Diese Knappheit kann die Preise stabilisieren oder erhöhen.

Gleichzeitig kann eine Wohnung mit Erstwohnungsauflage weniger flexibel sein. Sie spricht einen kleineren Käuferkreis an, weil sie nicht als klassische Ferienwohnung genutzt werden darf. Das kann den Marktwert beeinflussen.

Für Käufer bedeutet das: Zwei Wohnungen im gleichen Haus können sehr unterschiedlich wertvoll sein, wenn ihre Nutzungsrechte verschieden sind. Der rechtliche Status ist deshalb ein zentraler Preisfaktor.

Was Käufer unbedingt prüfen sollten

Vor dem Kauf in Elm oder Braunwald sollten Käufer mehrere Dokumente prüfen. Dazu gehören Grundbuchauszug, Baubewilligung, Nutzungsauflagen, Stockwerkeigentumsreglement, frühere Umbauentscheide und allenfalls Auskünfte der Gemeinde. Bei Neubauten oder Umbauten sollte die Bewilligungsfähigkeit vorab schriftlich geklärt werden.

Wichtig ist auch die Finanzierung. Banken bewerten Objekte mit Nutzungsauflagen anders als frei nutzbare Ferienwohnungen. Eine Erstwohnungsauflage, touristische Bewirtschaftungspflicht oder eingeschränkte Nutzung kann den Marktwert beeinflussen.

Wer aus dem Ausland kauft, muss zusätzlich die Lex Koller prüfen. Das Zweitwohnungsgesetz und Lex Koller sind verschiedene Regelwerke, können aber beide relevant sein.

Fazit: Ja, aber der konkrete Status entscheidet

Die Antwort auf die Frage Gilt das Zweitwohnungsgesetz für Elm und Braunwald? lautet: Ja. Beide Orte gehören zur Gemeinde Glarus Süd, und dort ist das Zweitwohnungsgesetz wegen des hohen Zweitwohnungsanteils relevant. Für neue frei nutzbare Zweitwohnungen gelten deshalb starke Einschränkungen.

Das heisst aber nicht, dass man in Elm oder Braunwald keine Ferienwohnung kaufen kann. Bestehende altrechtliche Wohnungen können oft weiterhin als Zweitwohnung genutzt und verkauft werden. Neue Wohnungen brauchen dagegen meist eine Erstwohnungsnutzung, eine touristische Bewirtschaftung oder eine andere gesetzlich zulässige Grundlage.

Für Käufer ist der wichtigste Punkt: Nicht der Ort allein entscheidet, sondern der rechtliche Status der konkreten Wohnung. Wer Grundbuch, Baubewilligung und Nutzungsauflagen sauber prüft, vermeidet teure Fehlentscheidungen.

Glossar zum Zweitwohnungsgesetz in Elm und Braunwald

• Zweitwohnungsgesetz: Bundesgesetz, das den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil einschränkt.
• Zweitwohnungsanteil: Anteil der Wohnungen in einer Gemeinde, die nicht als Erstwohnungen gelten.
• Altrechtliche Wohnung: Wohnung, die vor den strengen Zweitwohnungsregeln rechtmässig bestand oder bewilligt war.
• Erstwohnungsauflage: Verpflichtung, eine Wohnung dauerhaft als Hauptwohnsitz zu nutzen.
• Touristisch bewirtschaftete Wohnung: Wohnung, die Gästen strukturiert und dauerhaft zur touristischen Nutzung angeboten wird.