Ist eine Doppelmäkelei für Makler in der Schweiz gesetzlich erlaubt?

Die 3-Punkte-Orientierung

Eine Doppelmäkelei in der Schweiz ist für Immobilienmakler nicht generell verboten, aber nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Unproblematischer ist sie bei reiner Nachweismäkelei, wenn der Makler beide Parteien transparent informiert und keine Interessenkonflikte entstehen. Kritisch oder unzulässig wird sie bei aktiver Vermittlungsmäkelei, verdeckter Doppelvertretung oder treuwidrigem Verhalten. In solchen Fällen kann der Makler seinen Provisionsanspruch und den Anspruch auf Auslagenersatz verlieren.

Der Grundsatz: Doppelmäkelei ist rechtlich heikel

Unter Doppelmäkelei versteht man eine Situation, in der ein Makler bei demselben Immobiliengeschäft für beide Seiten tätig wird – also für Verkäufer und Käufer. Im Alltag kann das schnell passieren: Der Verkäufer beauftragt den Makler mit dem Verkauf eines Hauses, während ein Käufer denselben Makler um Unterstützung, Beratung oder Vermittlung bittet. Wird daraus eine echte Tätigkeit für beide Parteien, entsteht ein rechtlicher Interessenkonflikt.

Das Schweizer Recht behandelt solche Konstellationen streng. Der Maklervertrag ist im Obligationenrecht geregelt. Zentral ist dabei Art. 415 OR. Diese Bestimmung schützt den Auftraggeber vor treuwidrigem Verhalten des Maklers. Der Makler darf sich nicht so verhalten, dass seine Interessen oder die Interessen einer zweiten Partei seine Pflichten gegenüber dem ursprünglichen Auftraggeber beeinträchtigen.

Wichtig ist jedoch die Differenzierung: Das Gesetz verbietet nicht zwingend jede Form von Doppelmäkelei. Entscheidend ist, ob die Doppelrolle mit dem Vertrag vereinbar ist, ob sie offen kommuniziert wurde und ob sie gegen Treu und Glauben verstösst. Genau deshalb muss man zwischen erlaubter, transparenter Doppelrolle und unzulässiger, verdeckter Doppelvertretung unterscheiden.

Nachweismäkelei: Wann Doppelmäkelei eher zulässig sein kann

Relativ unproblematisch kann eine Doppelmäkelei bei der sogenannten Nachweismäkelei sein. Bei dieser Form des Maklerauftrags beschränkt sich die Leistung des Maklers im Kern darauf, eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachzuweisen. Er bringt also Verkäufer und Käufer zusammen oder weist einer Partei eine passende Abschlussmöglichkeit nach.

Wenn der Makler nur den Kontakt herstellt, keine Partei strategisch berät, keine Preisverhandlungen aktiv beeinflusst und beide Seiten über seine Doppelrolle informiert sind, kann eine solche Konstellation zulässig sein. Entscheidend ist die Transparenz. Verkäufer und Käufer müssen wissen, dass der Makler nicht ausschliesslich für eine Seite tätig ist. Ohne diese Offenlegung entsteht schnell der Eindruck einer verdeckten Interessenvertretung.

Trotzdem bleibt Vorsicht geboten. Auch bei der Nachweismäkelei darf der Makler keine falschen Erwartungen wecken. Wenn er gegenüber dem Verkäufer als Interessenvertreter auftritt und gleichzeitig dem Käufer vertrauliche Einschätzungen liefert, kann die Grenze überschritten sein. Die Bezeichnung als Nachweismakler schützt also nicht automatisch. Entscheidend ist, was der Makler tatsächlich tut.

Vermittlungsmäkelei: Warum sie besonders kritisch ist

Deutlich heikler ist die Doppelmäkelei bei der Vermittlungsmäkelei. Hier beschränkt sich der Makler nicht auf den Nachweis eines Interessenten. Er wirkt aktiv auf den Vertragsabschluss hin, begleitet Verhandlungen, beeinflusst Preisvorstellungen, vermittelt zwischen den Parteien und kann dadurch direkt auf die Bedingungen des Kaufvertrags einwirken.

Gerade beim Immobilienverkauf in der Schweiz haben Verkäufer und Käufer gegensätzliche Interessen. Der Verkäufer möchte einen möglichst hohen Preis, gute Zahlungsbedingungen und einen sicheren Abschluss. Der Käufer möchte einen fairen Preis, ausreichende Informationen, möglichst wenig Risiko und gute Vertragskonditionen. Ein Makler, der beide Seiten aktiv vertritt, gerät deshalb rasch in einen Interessenkonflikt.

In solchen Fällen reicht es häufig nicht, bloss darauf hinzuweisen, dass man mit beiden Parteien Kontakt hat. Wer aktiv verhandelt, kann kaum gleichzeitig die Interessen beider Seiten gleichwertig vertreten. Deshalb wird Doppelmäkelei bei Vermittlungsmäkelei besonders streng beurteilt. Verletzt der Makler seine Treuepflicht, kann er seinen Anspruch auf Maklerlohn verlieren.

Was Art. 415 OR praktisch bedeutet

Art. 415 OR ist für die Beurteilung der Doppelmäkelei zentral. Die Bestimmung sieht vor, dass der Makler seinen Lohnanspruch verlieren kann, wenn er vertragswidrig im Interesse der anderen Partei tätig wird oder sich von dieser Partei Lohn versprechen lässt, obwohl dies gegen den Vertrag oder gegen Treu und Glauben verstösst.

Praktisch bedeutet das: Ein Makler darf nicht heimlich doppelt kassieren, wenn dadurch die Interessen seines Auftraggebers gefährdet werden. Er darf auch keine vertraulichen Informationen einer Partei nutzen, um der anderen Partei Vorteile zu verschaffen. Ebenso problematisch ist es, wenn er gegenüber beiden Parteien den Eindruck erweckt, er vertrete jeweils exklusiv deren Interessen.

Die Sanktion ist streng. Bei unzulässiger Doppelmäkelei kann der Makler nicht nur einen Teil seiner Provision verlieren, sondern unter Umständen den gesamten Provisionsanspruch. Auch der Anspruch auf Aufwendungsersatz kann entfallen. Für Immobilienmakler ist das ein erhebliches wirtschaftliches Risiko, weil sie oft erst im Erfolgsfall bezahlt werden.

Transparenz als entscheidender Schutzfaktor

Der wichtigste Schutz vor rechtlichen Problemen ist klare Transparenz. Ein Makler, der mit beiden Seiten eines Immobiliengeschäfts in einer vergütungsrelevanten Beziehung steht, sollte dies früh, schriftlich und unmissverständlich offenlegen. Verkäufer und Käufer müssen wissen, welche Rolle der Makler einnimmt und von wem er bezahlt wird.

Besonders wichtig ist, dass die Zustimmung nicht nur stillschweigend angenommen wird. Ein kurzer Hinweis im Kleingedruckten reicht nicht immer aus, wenn die Interessenlage komplex ist. Besser ist eine klare Regelung im Maklervertrag oder in einer separaten Vereinbarung. Darin sollte stehen, ob eine Doppelrolle besteht, welche Leistungen der Makler für welche Partei erbringt und ob eine Provision von einer oder beiden Seiten geschuldet ist.

Für Verkäufer ist Transparenz deshalb entscheidend, weil sie wissen müssen, ob der Makler ausschliesslich ihren Verkaufserfolg verfolgt. Für Käufer ist sie ebenso wichtig, weil sie verstehen müssen, ob der Makler wirklich in ihrem Interesse handelt oder primär vom Verkäufer beauftragt wurde.

Doppelte Provision: Erlaubt oder verboten?

Die Frage nach der doppelten Maklerprovision ist besonders praxisrelevant. Darf ein Makler also vom Verkäufer und vom Käufer gleichzeitig Geld verlangen? Die Antwort lautet: Nur unter engen Voraussetzungen. Eine doppelte Provision ist nicht schon deshalb erlaubt, weil beide Parteien mit dem Makler gesprochen haben. Sie setzt eine klare vertragliche Grundlage, transparente Information und eine zulässige Rollenverteilung voraus.

Wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde und dem Käufer lediglich die Immobilie zeigt, entsteht normalerweise keine Zahlungspflicht des Käufers. Der Käufer schuldet erst dann eine Provision, wenn er den Makler selbst beauftragt oder eine wirksame Provisionsvereinbarung abschliesst. Auch dann muss klar sein, welche Leistung der Makler für den Käufer erbringt.

Besonders problematisch sind Situationen, in denen Käufer kurz vor einer Besichtigung oder kurz vor Abgabe eines Kaufangebots eine Provisionsbestätigung unterschreiben sollen. Solche Vereinbarungen können rechtlich angreifbar sein, wenn sie überraschend, intransparent oder interessenwidrig sind. Käufer sollten deshalb genau prüfen, ob sie wirklich einen eigenen Auftrag erteilen oder nur die Verkäuferprovision indirekt mittragen sollen.

Risiken für Verkäufer, Käufer und Makler

Für Verkäufer besteht das Risiko, dass der Makler nicht mehr eindeutig ihre Interessen vertritt. Wenn der Makler auch vom Käufer bezahlt wird, könnte er versucht sein, den Abschluss möglichst schnell herbeizuführen, statt den bestmöglichen Preis zu verhandeln. Das kann den Verkaufserlös beeinträchtigen.

Für Käufer besteht das Risiko, dass sie für eine Leistung bezahlen, die gar nicht wirklich in ihrem Interesse erbracht wurde. Wer einen Makler bezahlt, erwartet Beratung, Loyalität und Unterstützung. Wenn der Makler aber gleichzeitig dem Verkäufer verpflichtet ist, kann diese Erwartung enttäuscht werden.

Für Makler ist das Risiko besonders gross. Eine unzulässige Doppelvertretung kann dazu führen, dass der gesamte Lohnanspruch entfällt. Zudem kann sie das Vertrauen am Markt beschädigen. Gerade im Immobiliengeschäft, in dem hohe Vermögenswerte, emotionale Entscheidungen und komplexe Vertragsfragen zusammenkommen, ist Reputation ein entscheidender Faktor.

Was im Maklervertrag geregelt werden sollte

Ein sauberer Maklervertrag in der Schweiz sollte Doppelmäkelei nicht dem Zufall überlassen. Er sollte klar definieren, ob der Makler exklusiv für eine Partei handelt oder ob eine Tätigkeit für beide Seiten möglich ist. Wenn eine Doppelrolle denkbar ist, sollte diese ausdrücklich geregelt werden.

Wichtige Punkte sind die Art der Mäkelei, der Auftraggeber, die Vergütung, die Informationspflichten, der Umgang mit Interessenkonflikten und die Frage, ob vertrauliche Informationen weitergegeben werden dürfen. Ebenso sollte festgelegt werden, wann die Provision fällig wird und ob Aufwendungen separat ersetzt werden.

Für Verkäufer empfiehlt sich eine klare Exklusivitätsklausel, wenn der Makler ausschliesslich ihre Interessen vertreten soll. Für Käufer empfiehlt sich Vorsicht bei allen Dokumenten, die eine Provision auslösen können. Wer unsicher ist, sollte vor der Unterschrift prüfen lassen, ob tatsächlich ein eigener Maklerauftrag entsteht.

Fazit: Erlaubt nur mit Transparenz, Grenzen und sauberem Auftrag

Die Antwort auf die Frage Ist eine Doppelmäkelei für Makler in der Schweiz gesetzlich erlaubt? lautet: Sie ist nicht generell verboten, aber nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Besonders bei reiner Nachweismäkelei kann eine Doppelrolle möglich sein, wenn beide Parteien informiert sind, keine Interessenkonflikte entstehen und die Vereinbarung mit Treu und Glauben vereinbar ist.

Kritisch wird es, wenn der Makler aktiv für beide Seiten verhandelt, vertrauliche Informationen nutzt, seine Doppelrolle verschweigt oder sich von beiden Parteien eine Provision versprechen lässt, obwohl dies dem Vertrag oder den Interessen seines Auftraggebers widerspricht. Dann droht der Verlust des gesamten Maklerlohns und des Anspruchs auf Auslagenersatz.

Für Verkäufer und Käufer gilt deshalb: Die Rolle des Maklers muss vor Beginn der Zusammenarbeit klar sein. Wer zahlt? Wen vertritt der Makler? Welche Informationen darf er verwenden? Und darf er von beiden Seiten entschädigt werden? Je klarer diese Fragen im Vertrag geregelt sind, desto geringer ist das Risiko von Streit, Misstrauen und rechtlichen Folgen.

Glossar zur Doppelmäkelei

Doppelmäkelei: Tätigkeit eines Maklers für beide Parteien desselben Immobiliengeschäfts, also beispielsweise für Verkäufer und Käufer.

Nachweismäkelei: Maklertätigkeit, bei der der Makler im Wesentlichen eine Abschlussgelegenheit oder eine Vertragspartei nachweist.

Vermittlungsmäkelei: Aktive Tätigkeit des Maklers zur Förderung des Vertragsabschlusses, etwa durch Verhandlungen, Beratung oder Abschlussbegleitung.

Art. 415 OR: Zentrale Bestimmung des Schweizer Obligationenrechts zur Treuepflicht des Maklers und zum Verlust des Lohnanspruchs bei treuwidrigem Verhalten.

Provisionsanspruch: Anspruch des Maklers auf Vergütung, der bei unzulässiger Doppelmäkelei ganz entfallen kann.