Wer muss den Immobilienmakler in der Schweiz bezahlen?

Die 3-Punkte-Orientierung

In der Schweiz bezahlt grundsätzlich jene Partei den Immobilienmakler, die ihn beauftragt hat. Beim Verkauf ist das meistens der Verkäufer, weshalb die Maklerprovision beim Hausverkauf in der Regel vom Eigentümer getragen wird. Käufer bezahlen den Makler nur dann, wenn sie ihn selbst ausdrücklich mit einem Suchauftrag beauftragen oder wenn eine klare vertragliche Vereinbarung besteht. Entscheidend sind Auftrag, Vertrag, Erfolgsfall und Transparenz.

Der Grundsatz: Wer bestellt, bezahlt

Der wichtigste Orientierungspunkt lautet: Wer den Immobilienmakler beauftragt, muss grundsätzlich auch für dessen Leistung bezahlen. Dieses Prinzip ist in der Praxis besonders relevant, weil viele Käufer fälschlicherweise annehmen, der Makler sei eine neutrale Beratungsstelle für beide Seiten. Tatsächlich vertritt der Makler in der Regel die Interessen jener Partei, von der er den Auftrag erhalten hat.

Beim Verkauf einer Liegenschaft ist der Auftraggeber meistens der Verkäufer. Er beauftragt den Makler mit der Immobilienbewertung, der Verkaufsstrategie, der Erstellung der Unterlagen, der Vermarktung auf Immobilienportalen, der Organisation von Besichtigungen, der Verhandlungsführung und der Begleitung bis zum Notariat. Deshalb trägt in der üblichen Schweizer Verkaufspraxis auch der Verkäufer die Immobilienmakler Kosten.

Für Käufer bedeutet das: Wer eine ausgeschriebene Immobilie besichtigt, schuldet dem Makler normalerweise keine Provision, nur weil er Kontakt aufnimmt oder eine Besichtigung wahrnimmt. Solange der Käufer keinen eigenen Auftrag erteilt hat, besteht in der Regel keine Grundlage für eine separate Käuferprovision. Anders sieht es aus, wenn der Käufer einen Makler aktiv mit der Suche nach einer Immobilie beauftragt. Dann entsteht ein eigener Vertrag zwischen Käufer und Makler.

Warum beim Verkauf meistens der Verkäufer zahlt

Beim klassischen Hausverkauf liegt die wirtschaftliche Logik auf der Hand. Der Verkäufer will seine Immobilie erfolgreich am Markt platzieren und einen möglichst guten Verkaufspreis erzielen. Der Makler übernimmt dafür Aufgaben, die direkt im Interesse des Verkäufers liegen: Er bewertet das Objekt, entwickelt eine Preisstrategie, erstellt ein Exposé, filtert Interessenten, führt Besichtigungen durch und verhandelt den Verkauf.

Die Maklerprovision beim Immobilienverkauf ist deshalb üblicherweise Teil der Verkaufskosten. Sie wird häufig als Prozentsatz des Verkaufspreises vereinbart und ist in vielen Fällen erst geschuldet, wenn der Verkauf erfolgreich zustande kommt. Damit trägt der Makler ein gewisses Erfolgsrisiko, erhält im Gegenzug aber ein erfolgsabhängiges Honorar.

Für Verkäufer ist wichtig: Die Provision reduziert den Nettoerlös. Wer also wissen möchte, was nach dem Verkauf tatsächlich übrig bleibt, muss neben der Maklergebühr auch Grundstückgewinnsteuer, allfällige Vorfälligkeitsentschädigungen, Notariats- oder Grundbuchkosten gemäss kantonaler Regelung sowie weitere Verkaufskosten berücksichtigen. Entscheidend ist deshalb nicht nur der Bruttoverkaufspreis, sondern der effektive Nettoerlös nach Verkaufskosten.

Wann muss der Käufer den Makler bezahlen?

Käufer müssen den Immobilienmakler in der Schweiz normalerweise nicht bezahlen, wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde. Eine Zahlungspflicht des Käufers kommt aber dann infrage, wenn der Käufer selbst Auftraggeber wird. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Käufer einen Makler damit beauftragt, passende Immobilien zu suchen, Vorabklärungen zu treffen, diskrete Verkaufsobjekte zu finden oder Kaufverhandlungen zu unterstützen.

Ein solcher Suchauftrag für Immobilien sollte schriftlich festgehalten werden. Darin sollten die gewünschten Objekteigenschaften, die Suchregion, das Budget, die Laufzeit, die Entschädigung und der Erfolgsfall klar geregelt sein. Ohne klare Vereinbarung kann es später zu Streit kommen, ob der Makler tatsächlich im Auftrag des Käufers tätig war oder lediglich ein Verkaufsobjekt des Verkäufers präsentiert hat.

Besonders sensibel sind Fälle, in denen ein Makler versucht, vom Käufer zusätzlich zur Verkäuferprovision Geld zu verlangen. Eine solche Konstruktion kann problematisch sein, wenn sie nicht transparent vereinbart wurde oder wenn unklar ist, wessen Interessen der Makler eigentlich vertritt. Käufer sollten deshalb keine Provisionsbestätigung unterschreiben, ohne genau zu verstehen, wofür sie bezahlen und ob der Makler tatsächlich für sie tätig geworden ist.

Doppelvertretung: Wenn beide Seiten involviert sind

In der Immobilienpraxis kann es vorkommen, dass ein Makler mit Verkäufer und Käufer in Kontakt steht. Das allein bedeutet aber noch nicht, dass beide Seiten provisionspflichtig sind. Entscheidend ist, ob ein echter Auftrag von beiden Parteien besteht und ob eine solche Konstellation transparent, rechtlich sauber und frei von Interessenkonflikten geregelt wurde.

Die sogenannte Doppelvertretung ist heikel, weil Verkäufer und Käufer naturgemäss unterschiedliche Ziele verfolgen. Der Verkäufer möchte einen hohen Preis und gute Vertragsbedingungen. Der Käufer möchte einen fairen Preis, Sicherheit und möglichst wenig Risiko. Wenn ein Makler von beiden Seiten bezahlt wird, muss klar sein, welche Rolle er einnimmt und ob beide Parteien dieser Konstellation bewusst zugestimmt haben.

Für Verkäufer kann eine Käuferprovision auf den ersten Blick attraktiv wirken, weil sie die eigenen direkten Kosten reduziert. Wirtschaftlich ist der Vorteil aber oft geringer als gedacht. Käufer kalkulieren zusätzliche Kosten in ihr Gesamtbudget ein. Wenn der Käufer eine Provision zahlen muss, sinkt häufig seine Bereitschaft, denselben Kaufpreis zu bezahlen. Die Käuferprovision kann somit indirekt den erzielbaren Verkaufspreis drücken.

Der Maklervertrag entscheidet

Der wichtigste Ort für Klarheit ist der Maklervertrag in der Schweiz. Er sollte eindeutig festhalten, wer den Makler beauftragt, welche Leistung geschuldet ist, wie hoch die Provision ausfällt, wann sie fällig wird und ob Zusatzkosten entstehen. Mündliche Absprachen sind zwar nicht immer wirkungslos, aber im Streitfall schwer zu beweisen. Deshalb ist ein schriftlicher Vertrag dringend zu empfehlen.

Ein guter Maklervertrag regelt insbesondere den Auftraggeber, die genaue Tätigkeit des Maklers, die Dauer des Auftrags, die Kündigungsmöglichkeiten, die Exklusivität, den Provisionssatz, allfällige Pauschalen, Inseratekosten, Aufwandsentschädigungen und Erfolgsboni. Besonders wichtig ist die Frage, ob die Provision bereits bei Nachweis eines Käufers, bei Unterzeichnung einer Reservationsvereinbarung, bei öffentlicher Beurkundung oder erst beim endgültigen Vollzug fällig wird.

Nach Schweizer Maklerrecht ist der Maklerlohn grundsätzlich mit dem erfolgreichen Abschluss verknüpft. Im Obligationenrecht ist der Maklervertrag als entgeltlicher Auftrag geregelt; der Lohnanspruch hängt typischerweise davon ab, ob das vermittelte oder nachgewiesene Geschäft zustande kommt. Zusätzlich kann aber vertraglich ein Aufwandersatz vereinbart werden, der auch ohne erfolgreichen Verkauf geschuldet sein kann. Genau diese Details sollten Eigentümer und Käufer sorgfältig prüfen.

Vorsicht bei Zusatzkosten und Aufwandsentschädigungen

Nicht jede Rechnung eines Maklers ist automatisch eine klassische Provision. Neben der erfolgsabhängigen Maklerprovision können weitere Kostenpositionen vereinbart werden. Dazu gehören zum Beispiel Inserate, professionelle Fotos, Drohnenaufnahmen, Grundrisse, Dokumentenbeschaffung, Bewertungsgutachten, Home Staging oder administrative Aufwendungen.

Für Verkäufer ist entscheidend, ob diese Leistungen in der Provision enthalten sind oder separat verrechnet werden. Ein tiefer Provisionssatz kann unattraktiv werden, wenn viele Zusatzleistungen zusätzlich bezahlt werden müssen. Umgekehrt kann eine höhere Provision fair sein, wenn sie ein umfassendes Leistungspaket enthält und nur im Erfolgsfall geschuldet wird.

Käufer sollten besonders aufmerksam sein, wenn ihnen kurz vor einer Besichtigung oder vor Abgabe eines Kaufangebots eine Vereinbarung zur Provision vorgelegt wird. Wer unterschreibt, kann unter Umständen eine Zahlungspflicht eingehen, obwohl er ursprünglich davon ausging, dass der Makler vom Verkäufer bezahlt wird. Deshalb gilt: Keine Unterschrift ohne Prüfung des Inhalts, der Rolle des Maklers und des konkreten Leistungsversprechens.

Was Verkäufer konkret prüfen sollten

Verkäufer sollten vor der Beauftragung eines Maklers nicht nur nach dem Provisionssatz fragen. Wichtiger ist die Frage, welche Leistung zu welchem Preis erbracht wird. Ein seriöser Makler kann erklären, wie er den Marktwert ermittelt, welche Zielgruppe angesprochen wird, welche Vermarktungskanäle genutzt werden und wie er mit Interessenten umgeht.

Besonders wichtig sind klare Antworten auf folgende Punkte: Wer bezahlt den Makler? Wann wird die Provision fällig? Was passiert, wenn der Verkäufer selbst einen Käufer findet? Gilt ein Alleinauftrag? Gibt es Zusatzkosten? Gibt es einen Bonus bei Mehrerlös? Was geschieht, wenn der Verkauf nicht zustande kommt? Und wie lange bleibt eine Nachwirkung bestehen, falls ein Interessent erst nach Vertragsende kauft?

Ein präziser Vertrag schützt beide Seiten. Verkäufer vermeiden unerwartete Kosten, Makler erhalten klare Rahmenbedingungen, und Käufer wissen, ob sie selbst provisionspflichtig werden oder nicht. Transparenz ist im Schweizer Immobilienmarkt nicht nur eine Frage der Fairness, sondern auch eine Voraussetzung für einen sauberen Verkaufsprozess.

Fazit: In der Regel zahlt der Auftraggeber – meistens der Verkäufer

Die Antwort auf die Frage Wer muss den Immobilienmakler in der Schweiz bezahlen? lautet: Grundsätzlich bezahlt jene Partei, die den Makler beauftragt hat. Beim Immobilienverkauf ist das in den meisten Fällen der Verkäufer. Käufer schulden normalerweise keine Provision, solange sie keinen eigenen Suchauftrag erteilt oder keine klare Provisionsvereinbarung unterschrieben haben.

Für Eigentümer ist die Maklerprovision ein Teil der Verkaufskosten, sollte aber nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist, ob der Makler durch professionelle Bewertung, Vermarktung, Verhandlung und Abwicklung einen besseren Verkaufserlös erzielt. Für Käufer gilt: Wer nur eine ausgeschriebene Immobilie besichtigt, bezahlt in der Regel keinen Makler. Wer hingegen einen Makler aktiv mit der Suche oder Vertretung beauftragt, muss mit einer eigenen Entschädigung rechnen.

Am Ende zählt nicht die Gewohnheit allein, sondern der Vertrag. Wer den Maklervertrag sorgfältig prüft, die Rolle des Maklers klar definiert und alle Kosten transparent regelt, vermeidet Missverständnisse und schafft die Grundlage für einen fairen Immobilienverkauf in der Schweiz.

Glossar zur Zahlungspflicht beim Immobilienmakler

Maklerprovision: Erfolgsabhängiges Honorar, das ein Immobilienmakler erhält, wenn ein Verkauf oder Kauf aufgrund seiner Tätigkeit zustande kommt.

Auftraggeber: Die Partei, die den Makler beauftragt. In der Schweiz bezahlt grundsätzlich der Auftraggeber die vereinbarte Vergütung.

Verkäuferprovision: Provision, die vom Verkäufer getragen wird. Sie ist beim Hausverkauf in der Schweiz der häufigste Fall.

Käuferprovision: Provision, die vom Käufer bezahlt wird. Sie kommt vor allem dann infrage, wenn der Käufer den Makler selbst mit einem Suchauftrag beauftragt hat.

Suchauftrag: Vertrag, mit dem ein Käufer einen Makler aktiv beauftragt, passende Immobilien zu finden oder ihn beim Kaufprozess zu unterstützen.

Doppelvertretung: Situation, in der ein Makler mit beiden Parteien vertraglich verbunden ist. Sie erfordert besondere Transparenz, weil Interessenkonflikte entstehen können.

Aufwandsentschädigung: Vergütung für entstandene Kosten oder Arbeitsaufwand, die je nach Vertrag auch dann geschuldet sein kann, wenn kein Verkauf zustande kommt.

Maklervertrag: Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber. Sie regelt Leistung, Provision, Fälligkeit, Laufzeit, Zusatzkosten und Kündigungsmöglichkeiten.