Gilt die Erstwohnsitzpflicht gemäss Zweitwohnungsgesetz für alle Immobilien im Wallis?

Die 3-Punkte-Orientierung

Nein, die Erstwohnsitzpflicht gemäss Zweitwohnungsgesetz gilt im Kanton Wallis nicht für alle Immobilien. Sie betrifft vor allem neue Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20%, wenn sie nur noch als Erstwohnung bewilligt wurden. Bestehende altrechtliche Wohnungen oder bereits zulässige Zweitwohnungen können oft weiterhin als Ferienwohnung genutzt, verkauft oder vererbt werden. Entscheidend ist immer der konkrete Nutzungsstatus der Immobilie.

Der Grundsatz: Nicht jede Immobilie ist automatisch eine Erstwohnung

Ein häufiger Irrtum lautet, dass im Wallis alle Immobilien in Ferienorten nur noch als Erstwohnung genutzt werden dürfen. Das stimmt nicht. Das Zweitwohnungsgesetz begrenzt vor allem den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der Anteil der Zweitwohnungen über 20% liegt. Es macht aber nicht jede bestehende Immobilie automatisch zu einer Erstwohnung.

Für Käuferinnen, Verkäufer und Eigentümer ist deshalb der konkrete Status entscheidend. Eine Wohnung kann als Erstwohnung, Zweitwohnung, altrechtliche Wohnung, touristisch bewirtschaftete Wohnung oder als Objekt mit besonderer Nutzungsbeschränkung gelten. Diese Einordnung bestimmt, ob die Immobilie als Hauptwohnsitz bewohnt werden muss oder frei als Ferienwohnung genutzt werden darf.

Im Wallis ist diese Unterscheidung besonders wichtig, weil viele Gemeinden touristisch geprägt sind. In Orten wie Zermatt, Verbier, Crans-Montana oder Saas-Fee ist die Nachfrage nach Ferienwohnungen hoch, gleichzeitig sind neue Zweitwohnungen stark eingeschränkt.

Wann eine Erstwohnsitzpflicht entsteht

Eine Erstwohnsitzpflicht entsteht vor allem dann, wenn eine Wohnung in einer Gemeinde mit mehr als 20% Zweitwohnungen neu bewilligt wird und nicht unter eine gesetzliche Ausnahme fällt. Solche Wohnungen dürfen dann grundsätzlich nur von Personen genutzt werden, die ihren Hauptwohnsitz in der Gemeinde haben.

Das betrifft viele Neubauten in Walliser Feriengemeinden. Wer eine neuere Wohnung kauft, sollte deshalb besonders genau prüfen, ob im Grundbuch, in der Baubewilligung oder im Kaufvertrag eine Erstwohnungsauflage steht. Eine solche Auflage kann den Wert, die Nutzung und den Wiederverkauf stark beeinflussen.

Eine Wohnung mit Erstwohnsitzpflicht eignet sich nicht für klassische Feriennutzung. Sie kann aber für Personen interessant sein, die tatsächlich ins Wallis ziehen möchten, dort arbeiten, ihren Lebensmittelpunkt verlegen oder im Alter dauerhaft dort wohnen wollen.

Altrechtliche Wohnungen: Wichtige Ausnahme

Besonders wichtig sind altrechtliche Wohnungen. Das sind Wohnungen, die vor den massgeblichen Zweitwohnungsregeln rechtmässig bestanden oder bewilligt waren. Solche Objekte können unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin frei genutzt werden, also auch als Zweitwohnung oder Ferienwohnung.

Für den Walliser Markt ist das zentral. In Gemeinden mit hoher Feriennachfrage sind altrechtliche Wohnungen oft besonders wertvoll, weil neue frei nutzbare Zweitwohnungen kaum noch entstehen dürfen. Der Markt für bestehende Ferienwohnungen bleibt deshalb aktiv.

Käufer sollten den Status aber nie nur aufgrund einer mündlichen Aussage akzeptieren. Wichtig sind schriftliche Nachweise: Baubewilligung, Grundbuchauszug, Gemeindebestätigung, frühere Nutzung, Stockwerkeigentumsreglement und Kaufvertragsklauseln. Gerade bei älteren Objekten kann der genaue Status entscheidend sein.

Gemeinden unter und über der 20%-Grenze

Das Zweitwohnungsgesetz unterscheidet stark nach Gemeinde. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil unter 20% sind neue Zweitwohnungen grundsätzlich weniger eingeschränkt. Dort gibt es nicht automatisch dieselben bundesrechtlichen Beschränkungen wie in klassischen Feriengemeinden über der Schwelle.

In Gemeinden mit mehr als 20% Zweitwohnungen gilt dagegen: Neue frei nutzbare Zweitwohnungen dürfen grundsätzlich nicht mehr bewilligt werden. Neue Wohnungen werden dann häufig nur mit Erstwohnungsauflage bewilligt oder müssen unter ein Sondermodell fallen, etwa als touristisch bewirtschaftete Wohnung.

Für den Kanton Wallis bedeutet das: Nicht der Kanton als Ganzes entscheidet, sondern die einzelne Gemeinde. Sion, Visp, Brig oder Martigny folgen anderen Marktlogiken als Zermatt, Verbier oder Crans-Montana. Auch innerhalb einer Gemeinde kann der konkrete Objektstatus unterschiedlich sein.

Touristisch bewirtschaftete Wohnungen als Sonderfall

Nicht jede neue Wohnung in einer Gemeinde über 20% muss zwingend eine klassische Erstwohnung sein. Das Gesetz kennt Ausnahmen, insbesondere touristisch bewirtschaftete Wohnungen. Diese dürfen aber nicht frei wie private Ferienwohnungen genutzt werden.

Solche Wohnungen sind meist in ein Vermietungs- oder Betriebskonzept eingebunden. Eigentümer können sie oft nur begrenzt selbst nutzen und müssen sie professionell bewirtschaften lassen. Für Käufer kann das interessant sein, wenn Vermietung ausdrücklich gewünscht ist. Für reine Eigennutzung ist es dagegen häufig weniger flexibel.

Vor dem Kauf einer touristisch bewirtschafteten Einheit sollte man Betreibervertrag, Eigengebrauch, Kosten, Rendite, Auslastung, Verwaltung und Wiederverkauf genau prüfen. Eine solche Wohnung ist rechtlich etwas anderes als eine frei nutzbare Ferienwohnung.

Warum der Nutzungsstatus den Preis beeinflusst

Der Nutzungsstatus einer Immobilie ist im Wallis ein echter Preisfaktor. Eine frei nutzbare Ferienwohnung in einem beliebten Ort kann mehr wert sein als eine vergleichbare Wohnung mit Erstwohnungsauflage. Der Grund liegt in der Nachfrage: Zweitwohnungen sprechen auch Käufer aus anderen Kantonen oder aus dem Ausland an, sofern weitere Bewilligungsfragen erfüllt sind.

Eine Wohnung mit Erstwohnungsauflage richtet sich dagegen an Personen, die tatsächlich vor Ort wohnen. Das kann die Käuferschaft verkleinern und den Preis beeinflussen. Für lokale Haushalte kann das positiv sein, weil solche Objekte eher dem Erstwohnungsmarkt dienen.

Für Verkäufer ist Transparenz entscheidend. Für Käufer ist Misstrauen bei unklaren Formulierungen angebracht. Begriffe wie „Ferienwohnung“, „Zweitwohnung“, „Erstwohnung“ oder „altrechtlich“ sollten nicht nur im Inserat stehen, sondern rechtlich belegbar sein.

Was Käufer vor dem Kauf prüfen sollten

Wer im Wallis eine Immobilie kaufen möchte, sollte vor einer Reservationszahlung den Nutzungsstatus abklären. Wichtig sind Gemeindequote, Baubewilligung, Grundbuch, Nutzungseintrag, Stockwerkeigentumsreglement, frühere Nutzung und allfällige Auflagen.

Besonders bei Neubauten, Ersatzneubauten, Umbauten und Wohnungen in touristischen Gemeinden ist Vorsicht geboten. Eine Wohnung kann attraktiv wirken, aber rechtlich nur als Erstwohnung nutzbar sein. Wer sie später als Ferienwohnung verwenden möchte, hätte dann ein Problem.

Ausländische Käufer müssen zusätzlich prüfen, ob die Lex Koller gilt. Diese Frage ist getrennt vom Zweitwohnungsgesetz. Eine Wohnung kann zwar als Zweitwohnung zulässig sein, aber für eine Person im Ausland trotzdem bewilligungspflichtig oder nicht erwerbbar sein.

Was Eigentümer beachten sollten

Auch bestehende Eigentümer sollten den Status ihrer Immobilie kennen. Wer eine Wohnung verkaufen, umbauen, erweitern oder neu vermieten möchte, muss wissen, welche Nutzung erlaubt ist. Besonders bei altrechtlichen Wohnungen können Umbauten und Ersatzneubauten rechtliche Fragen auslösen.

Seit den jüngeren Anpassungen des Zweitwohnungsgesetzes gibt es für altrechtliche Wohnungen zusätzliche Möglichkeiten, etwa bei Umbau oder Wiederaufbau. Trotzdem sollten Eigentümer nicht einfach davon ausgehen, dass jede Änderung frei möglich ist.

Vor grösseren baulichen Massnahmen ist eine Abklärung bei der Gemeinde oder der zuständigen Bewilligungsbehörde sinnvoll. Das gilt besonders in touristischen Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil.

Häufige Missverständnisse

Ein häufiger Fehler ist die Annahme, dass alle Walliser Ferienimmobilien automatisch unter eine Erstwohnsitzpflicht fallen. Das ist falsch. Viele bestehende Ferienwohnungen bleiben weiterhin als Zweitwohnungen nutzbar.

Ein zweites Missverständnis ist, dass jede Neubauwohnung in einem Ferienort als Ferienwohnung gekauft werden kann. Gerade in Gemeinden über 20% ist das oft nicht der Fall. Neue Wohnungen haben häufig eine Erstwohnungsauflage oder besondere Nutzungsbedingungen.

Ein drittes Missverständnis betrifft den Begriff „Wohnung“. Entscheidend ist nicht nur, ob ein Objekt baulich eine Wohnung ist, sondern welche Nutzung rechtlich bewilligt wurde. Der rechtliche Status ist wichtiger als die Bezeichnung im Inserat.

Fazit: Die Erstwohnsitzpflicht gilt im Wallis nicht pauschal

Die Antwort auf die Frage Gilt die Erstwohnsitzpflicht gemäss Zweitwohnungsgesetz für alle Immobilien im Wallis? lautet: Nein. Sie gilt nicht automatisch für alle Immobilien im Kanton Wallis. Entscheidend sind Gemeinde, Zweitwohnungsanteil, Baujahr, Baubewilligung und konkrete Nutzungsauflage.

In Gemeinden mit mehr als 20% Zweitwohnungen dürfen neue frei nutzbare Zweitwohnungen grundsätzlich nicht mehr bewilligt werden. Solche Neubauten werden oft als Erstwohnungen bewilligt. Bestehende altrechtliche Wohnungen oder bereits zulässige Zweitwohnungen können dagegen häufig weiterhin frei genutzt werden.

Für Käufer, Verkäufer und Eigentümer ist deshalb die schriftliche Prüfung des Nutzungsstatus entscheidend. Wer nur auf Inseratetexte oder mündliche Aussagen vertraut, riskiert teure Fehlentscheidungen. Im Wallis gilt: Nicht jede Immobilie ist eine Erstwohnung, aber jede Immobilie braucht eine klare rechtliche Einordnung.

Glossar zur Erstwohnsitzpflicht im Wallis

Erstwohnsitzpflicht: Verpflichtung, eine Wohnung als Hauptwohnsitz zu nutzen und nicht nur als Ferienwohnung.

Zweitwohnungsgesetz: Bundesgesetz, das neue Zweitwohnungen in Gemeinden mit mehr als 20% Zweitwohnungsanteil stark einschränkt.

Altrechtliche Wohnung: Wohnung, die vor den heutigen Zweitwohnungsregeln rechtmässig bestand oder bewilligt war.

Nutzungsauflage: Rechtliche Beschränkung, die festlegt, wie eine Immobilie genutzt werden darf.

Touristisch bewirtschaftete Wohnung: Wohnung mit besonderem Vermietungs- oder Betriebskonzept, die nicht frei wie eine private Ferienwohnung genutzt wird.