Kann ich im Kanton Wallis problemlos eine Ferienwohnung als Zweitwohnung erwerben?

Die 3-Punkte-Orientierung

Eine Ferienwohnung als Zweitwohnung im Kanton Wallis kann man grundsätzlich kaufen, aber nicht überall problemlos. In Gemeinden mit mehr als 20% Zweitwohnungen dürfen grundsätzlich keine neuen frei nutzbaren Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Bestehende oder altrechtliche Ferienwohnungen können jedoch oft weiterhin verkauft und genutzt werden. Wer keinen Schweizer Wohnsitz hat oder als Person im Ausland gilt, muss zusätzlich die Lex Koller, kantonale Bewilligungen und Kontingente beachten.

Der Grundsatz: Kaufen ist möglich, aber der Status entscheidet

Der Kauf einer Ferienwohnung im Wallis ist grundsätzlich möglich. Das bedeutet aber nicht, dass jede Wohnung frei als Zweitwohnung genutzt werden darf. Besonders in touristischen Gemeinden ist der rechtliche Status einer Immobilie oft wichtiger als der Kaufpreis.

Eine Wohnung kann als Erstwohnung, Zweitwohnung, altrechtliche Wohnung, touristisch bewirtschaftete Wohnung oder mit besonderen Nutzungsauflagen eingestuft sein. Für Käufer ist diese Einordnung entscheidend. Wer eine Wohnung nur gelegentlich für Ferien nutzen möchte, braucht eine Immobilie, die diese Nutzung rechtlich zulässt.

Gerade im Wallis ist Vorsicht wichtig. Viele attraktive Ferienorte liegen über der 20%-Grenze des Zweitwohnungsgesetzes. Dort ist der Neubau neuer frei nutzbarer Ferienwohnungen stark eingeschränkt. Bestehende Objekte können dennoch handelbar sein.

Die 20%-Regel im Zweitwohnungsgesetz

Das Zweitwohnungsgesetz legt fest, dass in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20% grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden dürfen. Diese Regel betrifft viele touristische Gemeinden im Wallis, insbesondere Orte mit starkem Ferienwohnungsmarkt.

Für Käufer heisst das: Eine neue Wohnung in einer solchen Gemeinde darf häufig nur als Erstwohnung genutzt werden oder muss unter ein Sondermodell fallen. Eine frei nutzbare neue Ferienwohnung ist in vielen Fällen nicht möglich.

Das Gesetz bedeutet aber kein vollständiges Kaufverbot. Wer eine bereits bestehende, rechtmässig als Zweitwohnung nutzbare Wohnung kauft, kann diese oft weiterhin als Ferienwohnung verwenden. Genau deshalb sind bestehende Zweitwohnungen im Wallis in beliebten Orten besonders knapp und wertvoll.

Altrechtliche Wohnungen: Besonders wichtig im Wallis

Eine altrechtliche Wohnung ist eine Wohnung, die bereits vor den heutigen Zweitwohnungsregeln rechtmässig bestand oder bewilligt war. Solche Wohnungen können unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin frei genutzt, verkauft, vererbt und als Ferienwohnung verwendet werden.

Für Käufer ist das ein zentraler Punkt. Eine altrechtliche Wohnung in Zermatt, Verbier, Crans-Montana oder Saas-Fee kann deutlich attraktiver sein als eine Wohnung mit Erstwohnungsauflage. Der Grund ist einfach: Frei nutzbare Ferienwohnungen sind in vielen Gemeinden nicht mehr beliebig neu erstellbar.

Der Status sollte aber nie nur mündlich bestätigt werden. Käufer sollten schriftliche Unterlagen verlangen: Baubewilligung, Grundbuchauszug, Gemeindebestätigung, Nutzungsauflagen und Kaufvertragsklauseln. Ohne klare Dokumente bleibt ein Risiko.

Neubauten und Erstwohnungsauflagen

Bei Neubauten im Wallis ist die Lage besonders heikel. In Gemeinden über 20% Zweitwohnungen sind neue Ferienwohnungen meist nicht frei bewilligungsfähig. Neubauprojekte werden deshalb häufig als Erstwohnungen erstellt oder müssen touristisch bewirtschaftet werden.

Eine Wohnung mit Erstwohnungsauflage darf nicht einfach als Ferienwohnung genutzt werden. Sie muss als Hauptwohnsitz dienen. Wer sie nur an Wochenenden oder in den Ferien nutzen möchte, riskiert rechtliche Probleme.

Für Käufer kann eine Erstwohnung trotzdem interessant sein, wenn sie tatsächlich ins Wallis ziehen möchten. Für reine Feriennutzung ist sie aber ungeeignet. Deshalb muss vor dem Kauf klar sein, ob die Wohnung dem gewünschten Zweck entspricht.

Touristisch bewirtschaftete Wohnungen

Das Gesetz lässt in bestimmten Fällen touristisch bewirtschaftete Wohnungen zu. Diese sind aber nicht dasselbe wie private Ferienwohnungen. Häufig müssen sie professionell vermietet, in einen Betrieb eingebunden oder während eines grossen Teils des Jahres Dritten zur Verfügung gestellt werden.

Für Käufer kann dieses Modell interessant sein, wenn sie eine Kombination aus Eigennutzung und Vermietung suchen. Es ist jedoch weniger frei als eine klassische Ferienwohnung. Betreibervertrag, Eigengebrauch, Kosten, Auslastung, Rendite und Wiederverkauf müssen genau geprüft werden.

Wer eine Ferienwohnung zur persönlichen Nutzung sucht, sollte deshalb vorsichtig sein. Eine touristisch bewirtschaftete Einheit kann rechtlich zulässig sein, aber im Alltag weniger flexibel als erwartet.

Lex Koller: Wenn Käufer im Ausland wohnen

Für Schweizer Bürgerinnen und Bürger sowie für Personen mit rechtmässigem Wohnsitz in der Schweiz ist der Kauf grundsätzlich einfacher. Wer jedoch als Person im Ausland gilt, muss zusätzlich die Lex Koller beachten. Diese beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch ausländische Personen ohne Schweizer Wohnsitz.

Der Kanton Wallis kennt Bewilligungsgründe für Ferienwohnungen; die Zahl solcher Erwerbe ist jedoch kontingentiert. Das bedeutet: Auch wenn ein Objekt geeignet ist, braucht es eine Bewilligung und die Verfügbarkeit eines Kontingents. Der Kauf ist also nicht frei.

Wichtig ist auch: Der Kauf einer Ferienwohnung verschafft kein Aufenthaltsrecht in der Schweiz. Immobilienerwerb und Aufenthaltsbewilligung sind getrennte Themen.

Welche Orte besonders betroffen sind

Besonders relevant sind die Regeln in bekannten Ferienorten wie Zermatt, Verbier, Crans-Montana, Saas-Fee, Leukerbad, Nendaz, Grächen, Bettmeralp, Riederalp, Fiesch, Veysonnaz oder Val d’Anniviers. In solchen Märkten ist der Zweitwohnungsanteil oft hoch, und frei nutzbare Ferienwohnungen sind knapp.

In weniger touristischen Gemeinden oder regionalen Zentren wie Sion, Sierre, Brig, Visp oder Martigny kann die Situation anders sein. Dort steht häufiger der Hauptwohnsitzmarkt im Vordergrund. Trotzdem muss auch dort der konkrete Nutzungsstatus geprüft werden.

Für Käufer gilt: Nicht der Kantonsname entscheidet, sondern die einzelne Gemeinde und das konkrete Objekt.

Finanzierung und Eigenkapital

Auch die Finanzierung einer Ferienwohnung im Wallis unterscheidet sich von selbstbewohntem Wohneigentum. Banken verlangen bei Zweitwohnungen häufig mehr Eigenkapital und prüfen die Tragbarkeit strenger. Vorsorgegelder aus Pensionskasse oder Säule 3a dürfen in der Regel nicht für eine reine Ferienwohnung verwendet werden.

Zusätzlich sollten Käufer laufende Kosten berücksichtigen: Nebenkosten, Stockwerkeigentümerbeiträge, Erneuerungsfonds, Verwaltung, Kurtaxen, Versicherungen, Unterhalt, Reinigung und allfällige Vermietungskosten.

Eine Ferienwohnung ist deshalb nicht nur eine emotionale Entscheidung. Sie muss finanziell langfristig tragbar bleiben, auch wenn Zinsen, Energiepreise oder Unterhaltskosten steigen.

Was Käufer vor der Reservation prüfen sollten

Vor einer Reservationszahlung sollten Käufer mehrere Punkte schriftlich klären: Darf die Wohnung als Zweitwohnung genutzt werden? Ist sie altrechtlich? Gibt es eine Erstwohnungsauflage? Liegt die Gemeinde über 20%? Bestehen Vermietungspflichten? Gilt Stockwerkeigentumsrecht mit Einschränkungen?

Zusätzlich sind Grundbuch, Baubewilligung, Reglement, Erneuerungsfonds, Protokolle, Nebenkosten und Sanierungsbedarf wichtig. Bei ausländischen Käufern kommt die Lex-Koller-Prüfung hinzu.

Wer diese Punkte erst nach der Reservation prüft, geht ein Risiko ein. Im schlimmsten Fall passt die Wohnung rechtlich nicht zur geplanten Nutzung.

Häufige Missverständnisse

Ein häufiger Irrtum lautet: Bestehende Ferienwohnungen seien automatisch frei nutzbar. Das stimmt nicht immer. Auch bestehende Objekte können Auflagen, Reglemente oder Einschränkungen haben.

Ein zweiter Irrtum ist, dass eine Neubauwohnung in einem Ferienort automatisch als Ferienwohnung genutzt werden darf. Gerade in Gemeinden über 20% ist oft das Gegenteil der Fall.

Ein dritter Fehler ist, Lex Koller und Zweitwohnungsgesetz zu verwechseln. Das Zweitwohnungsgesetz betrifft die Zulässigkeit der Nutzung als Zweitwohnung. Die Lex Koller betrifft die Frage, ob eine Person im Ausland überhaupt kaufen darf.

Fazit: Nicht problemlos, aber mit guter Prüfung möglich

Die Antwort auf die Frage Kann ich im Kanton Wallis problemlos eine Ferienwohnung als Zweitwohnung erwerben? lautet: Grundsätzlich ja, aber nicht problemlos und nicht überall. Entscheidend sind Gemeinde, Zweitwohnungsanteil, Objektstatus, Baujahr, Nutzungsauflagen und bei Personen im Ausland die Lex Koller.

In vielen Walliser Ferienorten sind neue frei nutzbare Zweitwohnungen stark eingeschränkt. Bestehende oder altrechtliche Ferienwohnungen können aber weiterhin kaufbar sein. Genau diese Objekte sind oft besonders gesucht und entsprechend teuer.

Wer eine Ferienwohnung im Wallis kaufen möchte, sollte deshalb vor Vertragsunterzeichnung den Nutzungsstatus schriftlich prüfen lassen. Der schönste Ausblick nützt wenig, wenn die Wohnung rechtlich nicht als Ferienwohnung genutzt werden darf.

Glossar zur Ferienwohnung im Wallis

Zweitwohnung: Wohnung, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird, sondern für Ferien, Wochenenden oder saisonale Aufenthalte.

Zweitwohnungsgesetz: Bundesgesetz, das neue Zweitwohnungen in Gemeinden mit mehr als 20% Zweitwohnungsanteil stark einschränkt.

Altrechtliche Wohnung: Wohnung, die vor den heutigen Zweitwohnungsregeln rechtmässig bestand oder bewilligt war.

Lex Koller: Bundesgesetz, das den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland beschränkt.

Erstwohnungsauflage: Nutzungsbeschränkung, wonach eine Wohnung als Hauptwohnsitz genutzt werden muss.