Darf der Vermieter die Mietkaution aufgrund einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung zurückbehalten?

Rückbehalt der Kaution

Ja, der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Mietkaution zurückbehalten, wenn eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung zu erwarten ist. Er darf jedoch nicht die gesamte Kaution blockieren, wenn der voraussichtliche Nachzahlungsbetrag deutlich niedriger ist. Als Faustregel gilt im Jahr 2026: Ein Rückbehalt von ca. 100 bis 500 CHF (je nach bisherigen Erfahrungen) ist meist zulässig. Der Rest der Kaution muss unmittelbar nach der mängelfreien Wohnungsübergabe freigegeben werden.

Die Rechtsnatur der Mietkaution: Ein Treuhandverhältnis

Um zu verstehen, warum ein Vermieter nicht einfach nach eigenem Gutdünken über die Kaution verfügen kann, muss man sich die rechtliche Konstruktion vor Augen führen. Gemäss Art. 257e des Obligationenrechts (OR) muss die Kaution auf einem Sparkonto lauten, das auf den Namen des Mieters lautet. Der Vermieter hat lediglich ein Mitverfügungsrecht, kein Eigentum an diesem Geld.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, das Konto freizugeben, sobald keine Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis bestehen. Da die Nebenkostenabrechnung jedoch oft erst Monate nach dem Auszug erstellt werden kann – meist gebunden an die Abrechnungsperioden der Energieversorger –, entsteht hier ein zeitliches Vakuum. Dennoch rechtfertigt dieses Warten auf die Abrechnung keinen pauschalen Rückbehalt der gesamten Summe, die oft drei Monatsmieten umfasst.

Das Prinzip der Verhältnismässigkeit

In der Schweizer Rechtspraxis des Jahres 2026 ist die Verhältnismässigkeit der entscheidende Massstab. Wenn ein Mieter jahrelang Nebenkosten-Rückerstattungen erhalten hat oder die Nachzahlungen sich stets im Bereich von 50 CHF bewegten, ist ein Rückbehalt von mehreren tausend Franken rechtsmissbräuchlich.

Der Vermieter muss seinen Anspruch glaubhaft machen. Das bedeutet, er sollte basierend auf den Abrechnungen der Vorjahre und der aktuellen Entwicklung der Energiepreise schätzen, wie hoch eine mögliche Nachforderung ausfallen könnte. Nur dieser geschätzte Betrag darf auf dem Kautionskonto „blockiert“ bleiben. Der überschiessende Betrag muss dem Mieter sofort zugänglich gemacht werden. Weigert sich der Vermieter hartnäckig, kann der Mieter die Schlichtungsbehörde anrufen oder bei der Bank die Teilfreigabe verlangen, sofern die Sachlage eindeutig ist.

Die Abrechnungsperioden und die Geduldsprobe

Ein häufiger Streitpunkt ist die Dauer, die sich ein Vermieter für die Erstellung der Abrechnung Zeit lassen darf. Viele Mieter erwarten die Abrechnung unmittelbar mit dem Tag des Auszugs. Dies ist jedoch technisch oft unmöglich.

Nebenkostenabrechnungen folgen meist einem fixen Zyklus, beispielsweise vom 1. Juli bis zum 30. Juni des Folgejahres. Zieht ein Mieter im September aus, kann die endgültige Abrechnung erst erstellt werden, wenn die Periode im nächsten Sommer endet und alle Rechnungen der Werke vorliegen. Der Vermieter hat nach Abschluss der Periode zudem eine angemessene Bearbeitungsfrist (meist zwei bis drei Monate). Dies kann dazu führen, dass ein Mieter im Extremfall fast ein Jahr auf die finale Abrechnung und damit auf den letzten Teil seiner Kaution warten muss. Dieser Zeitraum ist rechtlich gedeckt, solange der Vermieter nicht schuldhaft verzögert.

Die 12-Monats-Frist: Die Notbremse für Mieter

Für den Fall, dass ein Vermieter untätig bleibt und weder die Kaution freigibt noch eine Abrechnung erstellt oder rechtliche Schritte einleitet, sieht das Gesetz in Art. 257e Abs. 3 OR eine Schutzbestimmung vor.

Wenn seit der Beendigung des Mietverhältnisses ein Jahr vergangen ist und der Vermieter gegen den Mieter keinen rechtlichen Anspruch (wie eine Betreibung oder eine Klage) geltend gemacht hat, muss die Bank die Kaution inklusive Zinsen an den Mieter auszahlen – und zwar allein auf dessen Verlangen hin. Die Bank benötigt in diesem Fall keine Unterschrift des Vermieters mehr. Diese Regelung ist im Jahr 2026 das wichtigste Instrument für Mieter, um nach einer langen Wartezeit ohne bürokratische Hürden an ihr Geld zu kommen.

Strategien für eine reibungslose Abwicklung

Damit es erst gar nicht zum Streit um den Rückbehalt kommt, empfiehlt sich im Jahr 2026 eine proaktive Kommunikation. Beide Parteien haben ein Interesse an einer klaren Lösung.

Mieter können beim Auszug vorschlagen, den voraussichtlichen Nachzahlungsbetrag direkt mit der Kaution zu verrechnen oder diesen Betrag separat zu überweisen, falls die restliche Kaution sofort freigegeben wird. Eine schriftliche Vereinbarung im Wohnungsabnahmeprotokoll, in der genau festgehalten wird, welcher Betrag für die Nebenkosten zurückbehalten wird und wann der Rest ausgezahlt wird, schafft Rechtsklarheit.

Vermieter wiederum sollten transparent darlegen, wie sie auf die Höhe des Rückbehalts kommen. Ein Verweis auf gestiegene Fernwärmekosten oder höhere Stromtarife im Jahr 2026 wird von den meisten Schlichtungsbehörden als legitimer Grund für einen moderaten Rückbehalt akzeptiert. Das Ziel sollte immer die einvernehmliche Teilfreigabe sein, um langwierige Verfahren vor der Schlichtungsbehörde zu vermeiden.

Besonderheit: Pauschale Nebenkosten

Wichtig zu unterscheiden ist, ob im Mietvertrag eine Akontozahlung oder eine Pauschale vereinbart wurde. Bei einer Pauschale ist das Thema Rückbehalt hinfällig. Hier bezahlt der Mieter einen festen Betrag, mit dem alle Kosten abgegolten sind. Es gibt keine nachträgliche Abrechnung und somit auch keinen Grund, Teile der Kaution für künftige Forderungen zurückzubehalten. Werden dennoch Teile der Kaution blockiert, ist dies im Falle einer Pauschalvereinbarung unzulässig, sofern keine anderen Schäden an der Wohnung vorliegen.

Fazit: Verhältnismässigkeit schlägt Pauschalstopp

Darf der Vermieter die Kaution zurückbehalten? Nur teilweise und nur in dem Umfang, der für die Deckung der erwarteten Nebenkosten objektiv notwendig ist. Ein totaler Kautionsstopp wegen einer ausstehenden Heizkostenabrechnung ist im Schweizer Mietrecht des Jahres 2026 nicht vorgesehen und kann vom Mieter angefochten werden.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Die Kaution dient als Sicherheit, nicht als Druckmittel. Eine faire Teilfreigabe unmittelbar nach dem Auszug ist der korrekte juristische Weg. Wer als Mieter die 12-Monats-Frist kennt und als Vermieter transparent abrechnet, bewahrt den sozialen Frieden und vermeidet unnötige Kostenfolgen. Eine saubere Mieter-Due-Diligence beginnt bereits beim Mietvertragsabschluss durch die Wahl der richtigen Nebenkostenart und endet bei der klaren Protokollierung beim Auszug.

Glossar

• Art. 257e OR: Die zentrale Gesetzesbestimmung im Obligationenrecht, welche die Handhabung von Mieterkautioinen regelt.
• Akontozahlung: Monatliche Vorauszahlung auf die Nebenkosten, die später präzise abgerechnet wird.
• Schlichtungsbehörde: Die erste Instanz bei Mietstreitigkeiten, die versucht, eine gütliche Einigung ohne Gerichtsprozess zu finden.
• Retentionsrecht: Das Recht, eine Sache (oder Geld) zurückzubehalten, bis eine Forderung beglichen ist – bei der Kaution stark eingeschränkt durch die Verhältnismässigkeit.
• Mieter-Due-Diligence: Die systematische Prüfung der eigenen Rechte und Pflichten, um finanzielle Nachteile beim Wohnungswechsel zu vermeiden.