Stehen die auf dem Sparkonto angefallenen Zinsen dem Mieter oder dem Vermieter zu?

Die Zinsberechtigung 2026

Sämtliche Zinsen, die auf einem Mietkautionssparkonto anfallen, stehen nach schweizerischem Recht ausschliesslich dem Mieter zu. Gemäss Art. 257e Abs. 1 des Obligationenrechts (OR) muss das Depot bei einer Bank auf einem speziellen Sparkonto hinterlegt werden, das zwingend auf den Namen des Mieters lauten muss. Da der Mieter der rechtliche Kontoinhaber bleibt, gehören ihm auch alle daraus resultierenden Erträge. Der Vermieter hat lediglich ein Sicherungsrecht, jedoch keinen Anspruch auf die Zinsen als Einkommen.

Die gesetzliche Verankerung und das Eigentumsprinzip

Die rechtliche Basis für die Beantwortung dieser Frage findet sich im Kernstück des schweizerischen Immobilienrechts, dem Artikel 257e des Obligationenrechts. Diese Bestimmung schreibt unmissverständlich vor, dass ein Vermieter, der eine Sicherheit in Geld verlangt, diese bei einer Bank auf einem Sparkonto oder in einem Depot hinterlegen muss. Die entscheidende Weichenstellung erfolgt durch die gesetzliche Pflicht, dieses Konto auf den Namen des Mieters zu eröffnen. Diese Namensführung stellt sicher, dass das Eigentum am Kapital zu keinem Zeitpunkt auf den Vermieter übergeht.

Da das Konto rechtlich nicht dem Eigentümer der Liegenschaft gehört, fliessen sämtliche Zinsgutschriften unmittelbar in das Vermögen der Mieterschaft. In der täglichen Praxis des Jahres 2026 bedeutet dies, dass die Bank die Zinsen jährlich auf dem Kautionskonto gutschreibt und der Mieter bei der späteren Auflösung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf die Auszahlung des ursprünglichen Kapitals einschliesslich aller Zinsen hat. Der Vermieter fungiert hierbei lediglich als treuhänderischer Verwalter der Sicherheit, ohne dass ihm die Früchte des Kapitals zustehen würden.

Die wirtschaftliche Bedeutung im neuen Zinsumfeld

Nach einer langen Durststrecke, in der Kautionskonten kaum Erträge abwarfen, hat die Rückkehr zu einem positiven Zinsumfeld die Bedeutung dieses Themas massiv erhöht. Auch wenn die Zinssätze auf Mietkautionssparkonten traditionell etwas niedriger liegen als bei frei verfügbaren Sparanlagen, summiert sich der Betrag über eine lange Mietdauer merklich. Bei einer hohen Kaution, die beispielsweise drei Monatsmieten in einem begehrten Stadtquartier umfasst, kann der Zinsertrag über ein Jahrzehnt hinweg einen spürbaren Betrag erreichen.

Dieser Zuwachs dient dem Mieter als kleiner Ausgleich für die fehlende Liquidität, da er während der gesamten Mietzeit nicht über sein Geld verfügen kann. Der Vermieter oder die beauftragte Liegenschaftsverwaltung darf diese Zinserträge unter keinen Umständen als Entschädigung für den Aufwand der Kontoführung einbehalten. Eine entsprechende Vertragsklausel, die die Zinsen dem Vermieter zusprechen würde, wäre im Schweizer Recht absolut nichtig und würde einer rechtlichen Prüfung durch die Schlichtungsbehörde niemals standhalten.

Steuerliche Behandlung und die Verrechnungssteuerpflicht

Da die Zinsen rechtlich dem Mieter zugeordnet sind, ergeben sich daraus logischerweise steuerliche Konsequenzen, die jeder Kontoinhaber kennen sollte. In der jährlichen Steuererklärung muss der Mieter das Kautionskonto als Teil seines Reinvermögens deklarieren, da er der wirtschaftlich Berechtigte ist. Die Erträge gelten hierbei als Einkommen aus beweglichem Kapitalvermögen und müssen entsprechend versteuert werden. Im Jahr 2026 behalten die Schweizer Banken bei Zinserträgen die gesetzliche Verrechnungssteuer in Höhe von 35 % ein, sofern der Betrag einen gewissen Freibetrag übersteigt.

Dieser Betrag wird von der Bank direkt an die Bundessteuerverwaltung abgeführt, doch der Mieter kann diesen Abzug wieder rückgängig machen. Durch die korrekte Deklaration im Wertschriftenverzeichnis kann der Mieter die zurückbehaltene Steuer im Rahmen seiner ordentlichen Veranlagung zurückfordern. Der Vermieter ist in diesen steuerlichen Prozess zu keinem Zeitpunkt involviert, da er weder als Kontoinhaber noch als Empfänger der Zinsen auftritt. Es empfiehlt sich daher für Mieter, die jährlichen Zinsausweise der Bank sorgfältig für ihre Unterlagen zu archivieren.

Verfügungsgewalt und die Funktion des Sperrkontos

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass Mieter glauben, sie könnten über die jährlich anfallenden Zinsen bereits während der laufenden Mietdauer frei verfügen. Hier zeigt sich jedoch die restriktive Natur des Sperrkontos, das als Gesamtsicherheit dient. Da sowohl das Startkapital als auch die dazugekommenen Zinsen als Pfand für den Vermieter fungieren, ist das Konto für beide Seiten blockiert. Eine Teilauszahlung der Zinsen ohne die ausdrückliche Einwilligung des Vermieters ist im Jahr 2026 bei fast keiner Schweizer Bank möglich.

Die Zinsen verbleiben somit funktional mit dem Kapital verknüpft und erhöhen kontinuierlich das Sicherungssubstrat, auf das der Vermieter im Schadensfall zugreifen könnte. Erst wenn das Mietverhältnis endet und die Wohnungsübergabe ohne Mängel protokolliert wurde, wird die gesamte Summe freigegeben. In diesem Moment zahlt die Bank den Saldo inklusive aller Zinsen an den Mieter aus. Sollte der Vermieter jedoch berechtigte Forderungen haben, werden diese gegen das gesamte Kontoguthaben verrechnet, wobei mathematisch gesehen zuerst die Zinsen und erst dann das Kapital herangezogen werden.

Bankgebühren und die Kosten der Kontoführung

In einem Marktumfeld wie im Jahr 2026 verrechnen viele Finanzinstitute Gebühren für die Eröffnung oder die Führung eines Mietkautionskontos. Hier stellt sich die Kehrseite der Zinsberechtigung, da die Frage im Raum steht, wer für diese administrativen Kosten aufkommen muss. Die rechtliche Praxis sieht meist vor, dass die einmaligen Eröffnungsgebühren vom Mieter getragen werden, da er gesetzlich zur Stellung der Sicherheit verpflichtet ist. Bei den laufenden Gebühren ist die Situation jedoch komplexer.

Sollten die Bankgebühren die Zinserträge übersteigen, was bei sehr niedrigen Guthaben vorkommen kann, führt dies faktisch zu einer Verringerung des ursprünglichen Kautionsbetrags. Viele Mieterverbände argumentieren in solchen Fällen, dass der Mieter nicht schlechter gestellt werden darf, als wenn er das Geld bar hinterlegt hätte. In der Praxis werden die Kontoführungsgebühren jedoch oft direkt vom Zinsertrag abgezogen. Es ist daher für eine gute Mieter-Due-Diligence ratsam, bereits bei Vertragsabschluss darauf zu achten, bei welchem Finanzinstitut der Vermieter das Konto eröffnen möchte, um unnötig hohe Gebühren zu vermeiden.

Konsequenzen bei fehlerhafter Kontoführung durch den Vermieter

Obwohl die gesetzliche Pflicht zur Eröffnung eines Sperrkontos auf den Namen des Mieters klar definiert ist, kommt es vereinzelt vor, dass Vermieter das Geld privat verwalten. In einem solchen Fall begeht der Vermieter eine schwere Pflichtverletzung und macht sich unter Umständen sogar schadenersatzpflichtig. Der Mieter hat in dieser Situation das Recht, die sofortige Überführung auf ein gesperrtes Kautionskonto zu verlangen und kann zudem den entgangenen Zinsgewinn einfordern.

Sollte der Vermieter das Geld unrechtmässig einbehalten haben, schuldet er dem Mieter Zinsen in der Höhe, die auf einem marktüblichen Mietkautionssparkonto angefallen wären. Das Schweizer Mietrecht schützt den Mieter hierbei konsequent, um sicherzustellen, dass die Früchte des Kapitals auch dann bei ihm landen, wenn der Vermieter die formalen Vorgaben missachtet hat. In einem professionellen Umfeld, wie es auf Portalen wie heyloft.ch vorausgesetzt wird, ist die korrekte Hinterlegung jedoch der absolute Standard, der die finanzielle Integrität beider Parteien wahrt.

Fazit: Transparenz und Rechtssicherheit beim Mietdepot

Wer hat Anspruch auf die Zinsen der Mietkaution? Die Antwort ist im Jahr 2026 unmissverständlich: Die Zinsen gehören dem Mieter, da er der rechtliche Eigentümer des Kontos ist. Der Vermieter profitiert lediglich von der zusätzlichen Sicherheit, die die akkumulierten Zinsen bieten, darf sich aber nicht an ihnen bereichern. Eine klare Trennung zwischen der Sicherheitsleistung und dem Eigentum an den Zinserträgen ist das Fundament für ein faires und vertrauensvolles Mietverhältnis.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Das Wissen um die Zinsberechtigung schützt Mieter davor, bei der Abrechnung nach dem Auszug benachteiligt zu werden. Wer seine Zinsausweise jährlich prüft und die Bestimmungen des Obligationenrechts kennt, sorgt für einen reibungslosen Ablauf bei der späteren Rückgabe des Depots. In einem dynamischen Immobilienmarkt ist die energetische und rechtliche Sorgfalt der Schlüssel zum Erfolg – und die korrekte Handhabung der Mietkaution ist ein wesentlicher Teil dieser Professionalität.

Glossar

• Art. 257e OR: Zentrale gesetzliche Bestimmung im Obligationenrecht, welche die Hinterlegung und den Schutz von Mietkautionen regelt.
• Verrechnungssteuer: Eine vom Bund erhobene Quellensteuer von 35 % auf Zinserträge, die der Mieter in der Steuererklärung zurückfordern kann.
• Sperrkonto: Ein spezielles Bankkonto, das auf den Namen des Mieters lautet und nur mit gegenseitiger Einwilligung aufgelöst werden kann.
• Zinsausweis: Ein jährliches Dokument der Bank, das den aktuellen Kontostand sowie die im Kalenderjahr angefallenen Bruttozinsen ausweist.
• Mieter-Due-Diligence: Die eigenverantwortliche Prüfung und Dokumentation aller relevanten finanziellen und rechtlichen Aspekte eines Mietverhältnisses.