Wer zahlt die Steuern bei einer Nutzniessung an einer Immobilie?

Die gesetzliche Steueraufteilung

Bei einer Nutzniessung an einer Immobilie in der Schweiz zahlt der Nutzniesser (in der Regel die Eltern) den Grossteil der laufenden Steuern. Er muss sowohl den Eigenmietwert (bei Eigennutzung) beziehungsweise die tatsächlichen Mieteinnahmen als Einkommen versteuern als auch den vollen Verkehrswert der Immobilie als Vermögen deklarieren. Der Eigentümer (das Kind) ist für die reine Immobilie während der Dauer der Nutzniessung vollständig von der Einkommens- und Vermögenssteuer befreit.

Die Einkommenssteuer: Wo der wirtschaftliche Nutzen versteuert wird

Die steuerliche Behandlung des Einkommens orientiert sich bei der Nutzniessung konsequent am Realitätsprinzip. Da der Nutzniesser das rechtlich verbriefte Recht hat, die Immobilie wirtschaftlich auszubeuten, ist er auch subjektiv steuerpflichtig für alle daraus resultierenden Zuflüsse. Wohnen die Eltern nach der Schenkung weiterhin selbst im Haus, müssen sie den kantonal festgelegten Eigenmietwert in ihrer persönlichen Steuererklärung lückenlos als Einkommen deklarieren – exakt so, als wären sie nach wie vor die uneingeschränkten Eigentümer der Liegenschaft.

Verändern sich die Lebensumstände im Alter und die Eltern ziehen beispielsweise in eine barrierefreie Wohnung oder in eine Pflegeinstitution, bleibt das Nutzniessungsrecht in der Regel bestehen. Entschliessen sich die Eltern in der Folge, das Haus zu vermieten, fliessen die monatlichen Mietzinseinnahmen direkt auf ihr Bankkonto. Konsequenterweise müssen die Eltern diese tatsächlichen Mieterträge als ordentliches Einkommen versteuern. Die Kinder, die als nackte Eigentümer im Grundbuch stehen, sehen von diesem Geld keinen Rappen und müssen folglich auch keinerlei Einkommensteuer für die Liegenschaft entrichten.

Die Vermögenssteuer: Eine klare Zuweisung an den Nutzniesser

Ein häufiger Streitpunkt in Familien betrifft die jährliche Vermögenssteuer. Da Immobilien in der Schweiz aufgrund der anhaltenden Wertsteigerungen oft einen erheblichen Teil des steuerbaren Gesamtvermögens ausmachen, schlägt diese Steuer spürbar zu Buche. Das Schweizer Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) lässt hier jedoch keinen Interpretationsspielraum zu: Während der gesamten Dauer der Nutzniessung muss der Nutzniesser den vollen Steuerwert (den kantonalen Schatzungswert) der Immobilie in seinem Wertschriften- und Guthabenverzeichnis deklarieren und versteuern.

Für die beschenkten Kinder hat diese gesetzliche Regelung einen äusserst charmanten Nebeneffekt. Obwohl sie zivilrechtlich bereits die rechtmässigen Eigentümer einer wertvollen Immobilie sind, bleibt ihr steuerbares Vermögen in Bezug auf dieses Objekt bei null. Das Gesetz schützt die junge Generation hier davor, durch eine lebzeitige Schenkung steuerlich überlastet zu werden, bevor sie überhaupt die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Objekt besitzt. Erst an dem Tag, an dem die Nutzniessung (beispielsweise durch den Tod der Eltern oder durch einen schriftlichen Verzicht) im Grundbuch gelöscht wird, wandert der Vermögenswert steuerlich zu den Kindern.

Abzugsfähigkeit: Wer darf Unterhalt und Zinsen geltend machen?

Wo Steuern anfallen, dürfen im Schweizer Steuersystem in der Regel auch entsprechende Abzüge geltend gemacht werden. Da der Nutzniesser das Einkommen und das Vermögen versteuert, steht ihm gemäss Schweizerischem Zivilgesetzbuch (ZGB Art. 756) auch das Recht zu, die damit verbundenen laufenden Kosten steuerlich in Abzug zu bringen. Hierzu gehören in erster Linie die Hypothekarzinsen sowie die regelmässigen, werterhaltenden Unterhaltskosten (wie Reparaturen, Malerarbeiten oder der Ersatz der Heizung).

Die Eltern können diese Auslagen in ihrer Steuererklärung entweder effektiv nachweisen oder – je nach Kanton und Alter der Immobilie – einen pauschalen Abzug (meist 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts) geltend machen. Dies führt in der Praxis oft zu einer spürbaren Reduktion ihrer Steuerlast. Die Kinder hingegen können keinerlei Unterhaltskosten steuerlich absetzen, selbst wenn sie die Handwerkerrechnungen aus eigener Tasche bezahlt haben sollten. Bezahlen die Kinder den Unterhalt, gilt dies steuerlich als eine verdeckte Zuwendung an die Eltern, die nicht abzugsfähig ist.

Der entscheidende Unterschied: Gewöhnlicher vs. ausserordentlicher Unterhalt

Die gesetzliche Aufteilung der Kosten zwischen Eigentümer und Nutzniesser ist im Zivilgesetzbuch haarklein geregelt und bildet das Fundament für die steuerliche Abzugsfähigkeit. Das Gesetz unterscheidet strikt zwischen dem gewöhnlichen und dem ausserordentlichen Unterhalt:

• Der gewöhnliche Unterhalt (Sache des Nutzniessers): Hierunter fallen alle kleineren Reparaturen und die laufenden Betriebskosten, die für den normalen Werterhalt der Immobilie notwendig sind (z. B. Serviceverträge für die Wärmepumpe, Gartenpflege, kleinere Ausbesserungen am Dach). Diese Kosten muss der Nutzniesser tragen und er zieht sie in seiner Steuererklärung ab. Auch die Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung und die laufenden Liegenschaftssteuern fallen in seine Zuständigkeit.
• Der ausserordentliche Unterhalt (Sache des Eigentümers): Muss die Immobilie grundlegend saniert werden – steht beispielsweise eine umfassende energetische Fassadenisolation, eine komplette Dachsanierung oder der Kernersatz von Küche und Bad an –, spricht man von ausserordentlichen Instandstellungen. Diese Kosten gehen zivilrechtlich zulasten der Kinder als Eigentümer. Da die Kinder jedoch keine Erträge aus der Liegenschaft versteuern, können sie diese oft immensen Kosten steuerlich nicht vom Einkommen abziehen. Dies ist eine klassische "Steuerfalle" bei Sanierungen während einer laufenden Nutzniessung.

Taktische Optimierung durch den Wohnrechts-Wechsel

Weil die Kinder die grossen, werterhaltenden Sanierungskosten steuerlich nicht absetzen können, solange eine Nutzniessung besteht, wählen viele Schweizer Familien bei der Nachlassplanung alternativ das Wohnrecht. Das Wohnrecht ist restriktiver als die Nutzniessung: Die Eltern dürfen das Haus zwar lebenslang selbst bewohnen, aber sie dürfen es niemals an Dritte vermieten.

Der steuerliche Vorteil des Wohnrechts liegt in der Flexibilität der Kostenverteilung. Während bei der Nutzniessung das Gesetz die Kosten- und Steueraufteilung starr vorgibt, können beim Wohnrecht die vertraglichen Vereinbarungen im Schenkungsvertrag freier gestaltet werden. Wird vereinbart, dass die Kinder sämtliche Unterhaltskosten (inklusive des gewöhnlichen Unterhalts) tragen, können die Kinder diese Kosten in vielen Kantonen steuerlich von ihrem eigenen Einkommen absetzen – vorausgesetzt, das Wohnrecht wurde im Vertrag entsprechend ausgestaltet.

Fazit: Klare vertragliche Absprachen verhindern den Steuerstreit

Die gesetzliche Grundregel bei einer Nutzniessung in der Schweiz ist unmissverständlich: Der Nutzniesser zahlt die Einkommens- und Vermögenssteuer sowie den gewöhnlichen Unterhalt, während der Eigentümer steuerlich entlastet bleibt, dafür aber für Grossinvestitionen aufkommen muss.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Wer eine Immobilie mit Nutzniessung an seine Kinder übergibt, sollte den exakten Zustand der Liegenschaft im Auge behalten. Stehen in den nächsten Jahren grössere Sanierungen an, ist die Nutzniessung aufgrund der mangelnden steuerlichen Abzugsfähigkeit der Sanierungskosten für die Kinder oft unvorteilhaft. In solchen Fällen ist es ratsam, entweder die Sanierung vor der Schenkung durch die Eltern durchführen zu lassen oder die Übertragung statt über eine Nutzniessung über ein massgeschneidertes, vertraglich optimiertes Wohnrecht abzuwickeln, um das steuerliche Sparpotenzial innerhalb der Familie voll auszuschöpfen.

Glossar zur Immobiliennutzung

• Eigenmietwert: Ein fiktives Einkommen im Schweizer Steuerrecht. Wer in der Schweiz eine eigene Immobilie bewohnt (oder als Nutzniesser nutzt), muss den wirtschaftlichen Mietwert dieser Immobilie als steuerbares Einkommen deklarieren, um die Gleichbehandlung gegenüber Mietern zu gewährleisten.
• Nutzniessung: Ein im Grundbuch eingetragenes, dingliches Recht, das einer Person die vollständige Nutzung und den wirtschaftlichen Ertrag (z. B. Mieteinnahmen) an einer fremden Sache (z. B. einer Immobilie der Kinder) gewährt.
• Wohnrecht: Ein höchstpersönliches, im Grundbuch verankertes Recht, eine Immobilie oder bestimmte Räume davon selbst zu bewohnen. Im Gegensatz zur Nutzniessung ist eine Weitervermietung an Dritte strikt ausgeschlossen.