Est-il toujours possible d'acheter une maison de vacances dans le Tessin ?

L'orientation en 3 points

Oui, en principe, vous pouvez toujours acheter une maison de vacances dans le Tessin. Des restrictions s'appliquent en particulier dans les municipalités dont la part des résidences secondaires est supérieure à 20 % : en principe, les nouvelles résidences secondaires ne peuvent plus y être approuvées. Cependant, les maisons de vacances existantes, anciennes ou déjà approuvées peuvent souvent continuer à être achetées et utilisées comme propriété de vacances. Les personnes à l'étranger peuvent être soumises à des exigences d'autorisation supplémentaires en vertu de la Lex Koller.

Le principe : acheter est possible, mais pas aussi simple partout

La réponse à la question Pouvez-vous toujours acheter une maison de vacances dans le Tessin ? dit : Oui, en principe, l'achat est possible. Cela s'applique en particulier aux citoyens suisses et aux personnes qui résident légalement en Suisse et ne sont soumises à aucune restriction particulière lors de l'achat d'un bien immobilier. Néanmoins, le marché n'est pas totalement libre sur le plan juridique.

La différence la plus importante se situe entre une première maison et une résidence secondaire. Une première résidence est la résidence principale. Une résidence secondaire ou une maison de vacances, en revanche, n'est utilisée que temporairement, par exemple le week-end, pendant les vacances ou de façon saisonnière. C'est précisément cette utilisation qui est strictement réglementée dans de nombreuses communautés touristiques.

Dans le Tessin, cela touche particulièrement les régions où la demande de maisons de vacances est élevée, comme les quartiers de Locarnese, Luganese, Gambarogno, Vallemaggia, Verzasca, Onsernone et d'autres attractions touristiques. Si vous souhaitez acheter une maison de vacances, vous devez donc non seulement vérifier le prix et l'emplacement, mais également le statut d'utilisation approuvé.

La règle des 20 % : pourquoi c'est si important

La règle centrale provient de la loi suisse sur les résidences secondaires, souvent également mentionnée à propos de Lex Weber. Dans les municipalités où la proportion de résidences secondaires est supérieure à 20 %, les nouvelles résidences secondaires peuvent généralement ne plus être approuvées. L'objectif est de limiter les lits dits froids et de protéger l'espace de vie de la population locale.

Cette limite de 20 % ne signifie pas que personne ne peut plus acheter de maison de vacances. Cela signifie notamment que la construction de nouvelles résidences secondaires est sévèrement limitée. Toute personne achetant une maison de vacances existante doit vérifier si cette propriété a déjà été autorisée à être utilisée comme résidence secondaire ou si elle est soumise à une restriction d'utilisation.

Dans la pratique, cela signifie que dans une commune de plus de 20 %, une nouvelle maison ne peut souvent être approuvée que comme résidence principale. En revanche, une maison de vacances existante avec l'utilisation autorisée d'une résidence secondaire peut toujours présenter un intérêt. C'est précisément cette distinction qui détermine la valeur et les utilisations possibles.

Maisons de vacances existantes : souvent encore disponibles à l'achat

De nombreuses maisons de vacances au Tessin ont été construites ou approuvées avant la loi actuelle sur les résidences secondaires. Ces appartements dits anciens ou résidences secondaires existantes peuvent continuer à être librement utilisés, vendus, hérités ou transférés sous certaines conditions. Cependant, le statut spécifique doit être vérifié au cas par cas.

Pour les acheteurs, il est donc crucial de savoir si la propriété est admissible en tant que résidence secondaire. Cela ne doit pas seulement être confirmé verbalement par le vendeur ou le courtier immobilier. Les preuves écrites sont importantes : registre foncier, registres de construction, permis d'utilisation, confirmation municipale ou informations figurant dans le contrat d'achat.

Une maison de vacances existante peut donc être particulièrement précieuse. Dans les communautés où l'offre de résidences secondaires est limitée, les propriétés pouvant être utilisées en toute sécurité pour les vacances sont plus rares. Cette rareté peut soutenir les prix de l'immobilier dans le Tessin, en particulier dans les lieux attrayants avec vue sur le lac, bonne accessibilité ou demande touristique.

Nouveaux bâtiments : des règles nettement plus strictes

La situation est plus difficile lorsqu'il s'agit de nouveaux bâtiments. Dans les municipalités où la part des résidences secondaires est supérieure à 20 %, les nouvelles résidences secondaires librement utilisables peuvent généralement ne plus être approuvées. Ainsi, quiconque souhaite acheter un terrain et y construire une nouvelle maison de vacances a des limites claires dans de nombreuses régions touristiques du Tessin.

Des modèles spéciaux, tels que les appartements gérés par des touristes, restent possibles sous certaines conditions. Ces propriétés doivent généralement être louées par des professionnels ou intégrées dans un concept d'utilisation touristique. Ce n'est pas la même chose qu'une maison de vacances privée disponible gratuitement que vous n'utilisez vous-même qu'occasionnellement.

Pour les acheteurs, cela signifie qu'un nouveau projet de construction dans le Tessin doit être examiné très attentivement. Le quota municipal, le permis de construire, les conditions d'utilisation, l'obligation de location, le concept touristique et les restrictions de revente sont déterminants. Si vous voulez juste une maison de vacances privée pour vous-même, vous devez faire particulièrement attention aux nouvelles constructions.

Municipalités inférieures à 20 % : plus de marge de manœuvre, mais aucune garantie

Dans les communes où la part des résidences secondaires est inférieure à 20 %, la construction ou l'achat d'une maison de vacances sont généralement moins restreints. Les nouvelles résidences secondaires peuvent y être approuvées plus tôt, à condition que la législation municipale en matière de construction, la planification de l'utilisation et les autres réglementations soient respectées.

Cependant, cela ne signifie pas que chaque propriété peut automatiquement être utilisée comme maison de vacances. Les municipalités de moins de 20 % peuvent également être informées des exigences en matière d'aménagement du territoire, des zones à bâtir, des plans de conception, du partage de la première propriété ou des règles locales. De plus, la part des résidences secondaires dans une commune peut évoluer au fil du temps.

Le gouvernement fédéral met régulièrement à jour les listes et les inventaires de logements. En 2026, par exemple, de nouvelles municipalités avec une part de résidences secondaires de plus de 20 % ont été identifiées, y compris des municipalités tessinoises telles que Tenero-Contra et Muzzano dans le processus d'audit. De tels changements montrent que vous devez toujours vérifier le statut municipal actuel avant d'acheter.

Locarno, Ascona et le lac Majeur : vérifiez particulièrement

La région de Locarno, Ascona, Minusio, Muralto, Gambarogno, Brissago et ses environs sont particulièrement prisés pour les propriétés de vacances. C'est précisément là que la question des résidences secondaires est très pertinente. De nombreuses municipalités possèdent un pourcentage élevé de résidences secondaires ou se situent près de la limite légale.

Les médias de 2026 montrent que, selon un nouveau calcul, Locarno a dépassé le seuil de 20 % et ne peut donc plus être approuvée pour de nouvelles résidences secondaires, à condition que les conséquences juridiques soient définitives. Les communautés environnantes traversent également fréquemment cette frontière. Il s'agit d'un signal d'avertissement clair pour les acheteurs : l'audit municipal spécifique est essentiel.

Toute personne souhaitant acheter une maison de vacances dans cette région doit porter une attention particulière à son statut. Une propriété existante avec une utilisation sécurisée comme résidence secondaire peut être très attrayante. D'autre part, un nouveau bâtiment ou une conversion peuvent être soumis à des restrictions légales.

Lugano et ses environs : différents statuts municipaux

Il existe également de grandes différences dans la région de Lugano. Les municipalités proches de la ville, des zones lacustres, des collines et des petits villages peuvent avoir des parts de résidences secondaires et des réglementations de construction très différentes. Paradiso, Collina d'Oro, Morcote, Melide, Porza, Vico Morcote et d'autres municipalités ont chacune leurs propres conditions-cadres.

Pour les acheteurs, il ne s'agit donc pas seulement de savoir si le bien est situé dans la région de Lugano, mais également dans quelle commune et avec quel statut d'utilisation. Un appartement dans le centre peut être traité différemment d'une maison de vacances sur une pente ou d'une villa avec vue sur le lac.

En particulier pour les propriétés de haute qualité, l'examen juridique doit être effectué avant le paiement de la réservation. Une vue magnifique ou un prix attractif ne sont guère utiles si l'utilisation de vacances souhaitée n'est pas autorisée ultérieurement.

Rustici et vieilles maisons : fantastiques mais sophistiquées

Beaucoup rêvent d'une maison rustique dans le Tessin. Ces maisons traditionnelles en pierre sont souvent situées dans des vallées, sur des pentes ou dans de petits villages. Elles peuvent être très attrayantes en tant que propriétés de vacances, mais elles comportent des problèmes juridiques et de construction particuliers.

Toutes les maisons rustiques ne peuvent pas facilement être utilisées ou agrandies à des fins résidentielles. La zone de construction, le développement, la protection des monuments, les utilisations antérieures, l'eau, les eaux usées, l'électricité, l'accès et les réglementations municipales sont déterminants. La conversion en maison de vacances peut également être limitée.

Si vous souhaitez acheter une maison rustique, vous devez donc la vérifier particulièrement attentivement. Outre le droit de la résidence secondaire, le droit de la construction, la protection de la nature et du patrimoine culturel, les coûts de rénovation et l'accessibilité sont déterminants. Un prix d'achat bas peut être trompeur si la rénovation est juridiquement ou techniquement difficile.

Lex Koller : Qu'est-ce qui s'applique aux acheteurs étrangers ?

L'achat d'une maison de vacances est généralement plus facile pour les acheteurs suisses que pour les étrangers. Quiconque souhaite acheter une maison de vacances dans le Tessin en tant que citoyen suisse doit avant tout tenir compte du droit de la résidence secondaire, du droit de la construction, du financement et des impôts.

Il existe des règles supplémentaires pour les personnes à l'étranger conformément à Lex Koller. L'achat de terres par des personnes à l'étranger est limité en Suisse et peut nécessiter un permis. Ch.ch déclare que les ressortissants de l'UE/AELE résidant en Suisse ont généralement les mêmes droits que les citoyens suisses lors de l'achat d'un bien immobilier et n'ont pas besoin de permis.

En revanche, toute personne résidant à l'étranger ou résidant en Suisse en tant que ressortissant d'un pays tiers sans titre de séjour permanent correspondant doit être particulièrement prudente. L'achat d'une maison de vacances peut être soumis à approbation et peut être soumis à des quotas. En outre, en 2026, le Conseil fédéral a ouvert une consultation visant à renforcer la Lex Koller, notamment en ce qui concerne les maisons de vacances louées par des étrangers.

Acheter une première maison au lieu d'une maison de vacances

L'achat en tant que première maison est une alternative importante. Quiconque déplace sa résidence principale dans le Tessin et habite lui-même dans la propriété se trouve dans une situation juridique différente de celle d'une personne qui cherche simplement une maison de vacances. De nombreuses restrictions de la loi sur les résidences secondaires visent les résidences secondaires et non les résidences principales.

Cependant, cela ne signifie pas que vous ne pouvez enregistrer une première maison que sous forme de billet. La résidence principale doit être réelle. Le centre de vie, le domicile fiscal, l'enregistrement, la durée du séjour et l'utilisation effective doivent correspondre. Une fausse première maison peut entraîner des problèmes juridiques et fiscaux.

Si vous souhaitez sérieusement déménager dans le Tessin, cela peut vous donner plus d'options. Si vous ne souhaitez partir en vacances qu'occasionnellement, vous devez en revanche respecter les règles de la résidence secondaire.

Locations de courte durée et Airbnb

Une maison de vacances dans le Tessin est souvent non seulement utilisée par vous-même, mais également louée. Cela soulève des questions supplémentaires concernant la location de courte durée, les plateformes telles qu'Airbnb, les taxes de séjour, les exigences en matière de déclaration, les réglementations en matière de copropriété et les règles locales. L'Office fédéral du logement rappelle que depuis 2018, le canton du Tessin limite les locations de courte durée répétées à 90 jours par an.

Cette règle est importante pour les acheteurs qui calculent en fonction de leurs revenus locatifs. Un appartement de vacances qui ne peut être loué que pour une durée limitée a un profil de rentabilité différent de celui d'un bien à usage touristique gratuit. Les associations de propriétaires de PPE peuvent également être conscientes des restrictions.

Quiconque souhaite acheter une maison de vacances à titre d'investissement doit donc non seulement tenir compte du prix d'achat et de l'occupation, mais également des permis, des limites de location, des frais administratifs, du nettoyage, des taxes touristiques et des conséquences fiscales.

Impôts sur une maison de vacances dans le Tessin

Une maison de vacances dans le Tessin a des conséquences fiscales. Les propriétaires doivent prendre en compte les actifs, la valeur de la propriété, les revenus potentiels et, jusqu'à ce que la valeur locative imputée soit supprimée, également la valeur locative imputée ou valore locativo. La location crée un revenu imposable supplémentaire.

Toute personne résidant dans un autre canton et propriétaire d'une maison de vacances dans le Tessin sera partiellement imposée au Tessin pour la propriété. Il existe une division fiscale intercantonale. Cela implique la répartition des revenus et du patrimoine entre le canton de résidence et le canton de l'immobilier.

L'impôt sur les gains immobiliers dans le canton du Tessin est également pertinent pour les ventes ultérieures. Les acheteurs doivent donc vérifier non seulement l'hypothèque et le prix d'achat avant d'acheter, mais également les taxes en vigueur, les charges supplémentaires, la pension alimentaire et les frais de vente ultérieurs.

Financer une maison de vacances

Le financement d'une maison de vacances est souvent plus strict que celui d'une résidence principale indépendante. Les banques ont souvent besoin de plus de fonds propres, de taux d'avance et d'une capacité financière particulièrement solide. Du point de vue de la banque, les maisons de vacances sont considérées comme moins indispensables à la vie et parfois plus risquées.

Bien qu'un prêt allant jusqu'à 80 % soit souvent possible pour les propriétés résidentielles occupées par leur propriétaire, un prêt inférieur peut être accordé pour les propriétés de vacances à taux d'avance. En outre, les prestations de retraite d'une caisse de pension ou du pilier 3a ne peuvent généralement pas être utilisées pour des maisons de vacances pures, car ces fonds sont liés à un immeuble résidentiel occupé par leur propriétaire en tant que résidence principale.

Pour les acheteurs, cela signifie qu'une maison de vacances dans le Tessin nécessite souvent davantage de fonds propres gratuits. Quiconque envisage de financer uniquement avec des fonds de pension ou une capacité financière très limitée atteindra rapidement les limites d'une propriété de vacances.

Prix : pourquoi les maisons de vacances agréées peuvent être chères

Les règles relatives à la résidence secondaire réduisent l'offre de maisons de vacances récemment agréées dans de nombreuses municipalités. Cela peut donner plus de valeur aux propriétés existantes qui peuvent être utilisées comme résidence secondaire sécurisée. Lorsque de nouvelles maisons de vacances ne peuvent plus être construites, l'importance du marché existant augmente.

Les prix peuvent donc rester élevés, en particulier dans des lieux attrayants offrant une vue sur le lac ou la montagne, une bonne accessibilité et une demande touristique. Dans des régions comme Ascona, Locarno, Lugano, Morcote, Brissago ou Gambarogno, le prix dépend fortement de l'utilisation possible, de la qualité de l'emplacement et de l'état de la propriété.

Pour les acheteurs, cela signifie qu'une propriété avec un permis de résidence de vacances clair peut être plus chère qu'une première maison comparable sans option d'utilisation secondaire gratuite. Le statut juridique est donc un véritable facteur de valeur.

Ce qui devrait être réglementé dans le contrat de vente

Lors de l'achat d'une maison de vacances dans le Tessin, le contrat d'achat doit indiquer le statut d'utilisation le plus clairement possible. Les acheteurs doivent faire attention à savoir si la propriété est considérée comme une première résidence, une résidence secondaire, un appartement ancien ou une unité gérée de manière touristique. Une formulation peu claire peut coûter cher par la suite.

Les conditions ou assurances du vendeur sont également utiles, à condition que l'utilisation souhaitée soit déterminante pour l'achat. Dans les cas complexes, une confirmation écrite de la municipalité ou un examen juridique doivent être obtenus avant de signer le contrat.

Les règlements relatifs à la copropriété, les servitudes, les exigences en matière de construction, les règles de location et les fonds de renouvellement devraient également être revus. En particulier dans le cas des appartements de vacances situés dans des immeubles d'habitation, la réglementation peut avoir une forte influence sur l'utilisation.

Ce que les acheteurs doivent vérifier avant de faire une réservation

Avant d'effectuer le paiement de la réservation, il convient de préciser si la propriété peut réellement être utilisée comme maison de vacances. Un accord de réservation sans contrôle juridique peut être risqué s'il apparaît ultérieurement que l'utilisation est restreinte.

Les informations municipales, l'extrait du registre foncier, les registres de construction, le permis d'utilisation, le statut de résidence secondaire, les règlements de copropriété, les conditions de location et le financement sont importants. Pour les acheteurs étrangers, le test Lex-Koller est ajouté.

Ce n'est que lorsque ces points auront été clarifiés qu'un paiement contraignant pourra être effectué. Surtout dans le Tessin, avec ses régions touristiques, ses rustici et ses règles de résidence secondaire, la prudence vaut mieux que la déception.

Erreurs courantes lors de l'achat d'une maison de vacances dans le Tessin

Une erreur courante est de supposer que chaque maison existante peut automatiquement être utilisée comme maison de vacances. Ce n'est pas toujours vrai. Le statut légal d'utilisation est déterminant. Un objet peut être approuvé comme résidence principale et ne peut pas être librement utilisé comme résidence secondaire.

Une deuxième erreur consiste à réduire la règle des 20 % aux bâtiments neufs uniquement. Bien qu'elle touche particulièrement les nouvelles résidences secondaires, elle influence également la conversion, la construction de remplacement, la valeur et la disponibilité sur le marché des propriétés existantes.

Une troisième erreur consiste à surestimer les droits des acheteurs étrangers. Les personnes à l'étranger ne peuvent pas toujours acheter librement. Les exigences d'agrément, les quotas, la taille des propriétés et les pratiques cantonales doivent être vérifiés à l'avance.

Recommandation pratique : Négocier le statut avant le prix

Si vous souhaitez acheter une maison de vacances dans le Tessin, vous devez d'abord clarifier le statut juridique et ensuite évaluer le prix. Une propriété bon marché sans utilisation sécurisée pour les vacances peut finir par valoir moins qu'une propriété plus chère avec un permis de résidence secondaire clair.

La liste de contrôle la plus importante est la suivante : quota municipal inférieur ou supérieur à 20 %, statut d'utilisation existant, ancienne qualification légale, permis de construire, registre foncier, règlements de copropriété, règles de location, Lex Koller, conséquences financières et fiscales. Ces points doivent être clarifiés par écrit avant l'achat.

Quiconque passe ce test peut toujours trouver une maison de vacances attrayante dans le Tessin. Quiconque prend une décision uniquement en fonction des perspectives et des prix s'expose à des restrictions légales qui entravent gravement le rêve d'une maison de vacances.

Conclusion : Oui, mais les règles sont déterminantes

La réponse à la question Pouvez-vous toujours acheter une maison de vacances dans le Tessin ? dit : Oui, en principe, tu peux. En particulier, les maisons de vacances ou les résidences secondaires existantes relevant de l'ancienne législation peuvent continuer à être achetées, à condition que leur statut d'utilisation soit garanti. Cependant, dans les communautés comptant plus de 20 % de résidences secondaires, les nouvelles résidences secondaires sont sévèrement limitées.

Pour les acheteurs suisses, l'accent est mis principalement sur le droit de la résidence secondaire. Pour les personnes à l'étranger, Lex Koller est ajouté. Les nouveaux bâtiments, les rustici, les transformations, les locations à court terme ou les propriétés touristiques nécessitent des clarifications particulièrement détaillées.

Quiconque souhaite acheter une maison de vacances dans le Tessin doit donc non seulement vérifier l'emplacement, le prix et les vues, mais surtout l'utilisation légale. Une maison de vacances n'est vraiment une maison de vacances que si elle peut également être utilisée légalement en tant que telle.

Glossaire pour l'achat d'une maison de vacances dans le Tessin

Résidence secondaire : appartement ou maison qui n'est pas utilisé comme résidence principale, mais pour les vacances, les week-ends ou les séjours saisonniers, par exemple.

Loi sur les résidences secondaires : loi fédérale qui restreint sévèrement les nouvelles résidences secondaires dans les municipalités comptant plus de 20 % de résidences secondaires.

Ancien appartement légal : appartement qui existait ou était approuvé avant l'entrée en vigueur des règles actuelles relatives à la résidence secondaire et qui peut souvent être utilisé plus librement.

Lex Koller : règles fédérales qui limitent l'achat de terres par des personnes à l'étranger.

Appartement géré de manière touristique : résidence secondaire avec un concept d'utilisation spécial, qui ne peut pas être utilisée librement comme maison de vacances privée.