Comment calculez-vous le droit à une réduction de loyer ?

L'orientation en 3 points

En Suisse, le droit à une réduction de loyer est d'abord calculé sur la base de l'évolution du taux d'intérêt hypothécaire de référence. Si ce montant baisse de 0,25 point de pourcentage, le loyer net est généralement réduit de 2,91 %. Toutefois, le propriétaire peut en déduire l'inflation admissible, les augmentations générales des coûts et les ajustements antérieurs. Ce n'est donc pas le loyer brut qui est déterminant, mais le loyer net correctement ajusté.

Le principe : ce n'est pas le loyer brut qui est déterminant, mais le loyer net

Lors du calcul d'une réduction de loyer, il ne s'agit généralement pas de la totalité du paiement mensuel, mais du loyer net. Les charges supplémentaires sont considérées séparément. Quiconque paie 2 200 francs par mois, dont 1 950 francs de loyer net et 250 francs de charges supplémentaires, calcule généralement la réduction à 1 950 francs.

C'est une erreur courante. De nombreux locataires calculent le pourcentage de réduction du loyer brut et sont donc trop élevés. Le propriétaire peut alors corriger ou rejeter partiellement une telle demande. Il est plus propre de n'utiliser que le loyer net dès le départ.

Le deuxième point central est le point de départ. Il ne suffit pas de connaître le taux d'intérêt de référence actuel. Le taux d'intérêt de référence sur lequel est basé le loyer actuel est également déterminant. Cette valeur figure souvent dans le contrat de location, dans le dernier avis de loyer ou dans un avis d'ajustement antérieur. Sans ces informations, la réclamation ne peut être que grossièrement estimée.

Étape 1 : Déterminer le taux d'intérêt de référence précédent

La première étape du calcul est la suivante : quel est le taux d'intérêt de référence pour le loyer actuel ? Dans le cas de nouveaux contrats de location, cela est souvent directement inclus dans le contrat. Dans le cas de locations anciennes, vous devez vérifier le dernier ajustement officiel du loyer. Il doit indiquer sur quel taux d'intérêt, quel indice national et quel niveau de coût le loyer est basé.

Par exemple, si le loyer actuel est basé sur un taux d'intérêt de référence de 1,75 % et que le taux d'intérêt de référence actuel est de 1,25 %, la demande de réduction est plus forte qu'avec une position de départ de 1,50 %. Plus l'écart entre l'ancien taux d'intérêt de référence et le taux actuel est important, plus la réduction de loyer potentielle est importante.

L'association des locataires propose différentes réductions pour une réduction à un taux d'intérêt de référence de 1,25 % : si le loyer actuel est basé sur 1,50 %, le résultat est une réduction de 2,91 % ; à 1,75 %, il est de 5,66 %. Cela montre que le point de départ correct détermine la réclamation réelle.

Étape 2 : appliquer la modification du taux d'intérêt au loyer net

Dans un deuxième temps, la variation du taux d'intérêt hypothécaire de référence est transférée au loyer net. L'Office fédéral du logement explique : Si le taux d'intérêt de référence baisse de 0,25 point de pourcentage, le loyer sera en principe réduit de 2,91 %.

Un exemple simple : le loyer net est de 2 000 francs par mois. Le loyer précédent était basé sur un taux d'intérêt de référence de 1,50 %, le taux actuel est de 1,25 %. En principe, cela se traduit par une demande de réduction de 2,91 %. 2 000 francs multipliés par 2,91 % donnent 58,20 francs par mois.

Le nouveau loyer net serait donc de 1 941,80 francs avant prise en compte des contrepositions admissibles du propriétaire. C'est exactement là que réside le point pratique le plus important : ces 58,20 francs ne constituent pas automatiquement la créance finale. Il s'agit de la première étape du calcul.

Étape 3 : Tenez compte de l'inflation

Lors du calcul, les propriétaires peuvent non seulement prendre en compte le taux d'intérêt de référence, mais également tenir compte de l'inflation sous certaines conditions. Il s'agit de l'évolution de l'indice national des prix à la consommation depuis la dernière fixation significative des loyers.

En droit du bail suisse, une partie de l'inflation peut être répercutée sur le loyer. On parle souvent de 40 % d'inflation. Cela signifie que si l'inflation générale a augmenté depuis le dernier ajustement, elle peut réduire partiellement l'exigence de réduction.

C'est important pour les locataires : l'inflation ne doit pas être simplement généralisée. Il doit être calculé correctement. Le niveau d'indice actuel et le niveau d'indice actuel ou nouveau pertinent sont déterminants. Si vous souhaitez calculer la créance avec précision, vous avez donc besoin non seulement du taux d'intérêt de référence, mais également du niveau de l'indice lors de la dernière fixation du loyer.

Étape 4 : Examiner les augmentations de coûts générales

Outre l'inflation, les augmentations générales des coûts peuvent également être prises en compte. Cela inclut, par exemple, l'augmentation des coûts de maintenance, des coûts d'exploitation ou d'autres évolutions des coûts liés à l'immobilier. Ces positions peuvent également réduire l'exigence de subvention.

La pratique varie en partie selon le canton ou l'autorité de conciliation. L'association des locataires souligne expressément que le bailleur peut compenser l'inflation et les augmentations générales des coûts par le biais de la demande de réduction. Les tribunaux de Zurich fournissent également un calculateur de loyer pour ces calculs, qui prend en compte, entre autres, les taux d'intérêt de référence, les augmentations de coûts et les investissements.

Pour le locataire, cela signifie qu'une réduction calculée à partir du taux d'intérêt de référence n'est que la valeur initiale. Ce n'est qu'après déduction des contrepositions admissibles que l'on peut déterminer le montant de la réduction de loyer effective. Quiconque n'examine pas ces positions opposées risque de surestimer l'affirmation à un niveau trop élevé ou trop faible.

Étape 5 : Incluez les ajustements de loyer précédents

Un autre point important concerne les ajustements de loyer antérieurs. Si le loyer a déjà été réduit par le passé en raison de la baisse du taux d'intérêt de référence, la réclamation d'aujourd'hui peut être inférieure. Si, en revanche, une réduction antérieure n'a jamais été répercutée, la demande peut être plus élevée.

C'est pourquoi vous devez reconstituer l'historique des locations. Le contrat de location initial, toutes les augmentations de loyer, les réductions, les notifications de formulaire et les contrats écrits sont pertinents. La dernière fixation contestable du loyer est particulièrement importante car elle constitue souvent le point de départ du nouveau calcul.

Quiconque se contente de comparer le loyer actuel et le taux d'intérêt de référence actuel risque de négliger des étapes intermédiaires importantes. En particulier dans le cas de contrats de location à long terme, les besoins peuvent donc être supérieurs à ce que suggère l'estimation initiale. À l'inverse, les ajustements antérieurs peuvent réduire le nombre de demandes.

Exemple de calcul : voici à quoi peut ressembler une réduction de loyer

Supposons que le loyer net soit de 2 000 francs. Le loyer précédent était basé sur un taux d'intérêt de référence de 1,50 %. Le taux d'intérêt de référence actuel est de 1,25 %. En principe, cela se traduit par une réduction de 2,91 %.

La première étape de calcul est de 2 000 francs × 2,91 % = 58,20 francs. Sans autres contrepositions, le nouveau loyer net s'élèverait donc à 1 941,80 francs. Si le propriétaire peut désormais prétendre à une inflation admissible et à une augmentation des frais généraux de 20 francs par mois, par exemple, la réduction effective est réduite à 38,20 francs.

Le nouveau loyer net serait alors de 1 961,80 francs. Cet exemple montre pourquoi le calcul du loyer est plus qu'un simple calcul de pourcentage. La réclamation repose sur plusieurs facteurs, qui sont compensés les uns par rapport aux autres.

De quelles informations avez-vous besoin pour un calcul précis ?

Pour un calcul sérieux, vous avez besoin de plusieurs documents. Cela inclut le contrat de location, la composition actuelle des loyers, les notifications de loyer précédentes, la dernière augmentation ou diminution de loyer, le taux d'intérêt de référence actuel, le taux d'intérêt de référence à cette époque, le niveau de l'indice alors et actuel et les informations sur les augmentations de coûts.

Il est particulièrement important de séparer le loyer net des charges supplémentaires. Les paiements pour le chauffage et les charges supplémentaires ne sont pas inclus dans le calcul normal des intérêts de référence. Les locations de garage séparées, les chambres annexes ou les forfaits doivent également être examinés avec soin.

Toute personne ne disposant pas de ces informations complètes peut toujours soumettre une demande de réduction. Le propriétaire doit toujours expliquer son rejet ou son règlement de manière compréhensible. Cependant, pour une position forte dans le processus de conciliation, il est préférable de collecter déjà les documents les plus importants.

Calculateur en ligne : utile mais pas toujours définitif

Il existe différents calculateurs de loyer que le locataire peut utiliser pour obtenir une première estimation. Ces calculateurs sont utiles car ils structurent le taux d'intérêt de référence, l'inflation et les augmentations de coûts. Les tribunaux de Zurich, par exemple, fournissent un ordinateur qui affiche l'ajustement en fonction du taux d'intérêt de référence et d'autres facteurs. Les associations et les portails de comparaison proposent également des outils pratiques.

Néanmoins, les ordinateurs ne remplacent pas un examen au cas par cas. Ils fonctionnent sur des hypothèses standard et ne peuvent pas toujours couvrir entièrement les clauses contractuelles spéciales, les accords antérieurs, les loyers indexés, les appartements subventionnés ou les rénovations complètes.

Un ordinateur est donc un bon point de départ. Toutefois, pour une demande officielle de réduction, le résultat doit être comparé aux documents contractuels. Pour des montants importants, une longue période de location ou un historique compliqué, des conseils peuvent être utiles.

Que peut compenser le propriétaire ?

Le propriétaire ne doit pas inventer des positions opposées à volonté. Seuls les facteurs reconnus par le droit du bail sont autorisés. Il s'agit notamment de l'inflation, des augmentations générales des coûts, d'éventuels investissements à valeur ajoutée et des bases d'ajustement antérieures.

Toutes les augmentations de coûts réclamées ne réduisent pas automatiquement la réclamation. Le calcul doit être compréhensible. Si le propriétaire écrit en une somme forfaitaire qu'il n'y a pas de réclamation en raison d'une augmentation des coûts, le locataire doit demander un calcul détaillé ou renvoyer l'affaire à l'autorité de conciliation.

En particulier dans le cas de rénovations majeures, une distinction doit être faite : la pension alimentaire pure ne doit pas être remise à volonté. Les investissements à valeur ajoutée, en revanche, peuvent jouer un rôle. La délimitation est souvent complexe et dépend de l'objet spécifique.

Délais : le calcul seul ne suffit pas

Même si la réclamation existe mathématiquement, elle doit être déposée en temps utile. Une réduction de loyer est généralement requise à la prochaine date de résiliation possible. La demande doit être reçue par le propriétaire avant le début du délai de préavis correspondant.

Si le propriétaire refuse, n'accepte que partiellement ou ne répond pas dans les 30 jours, le locataire peut contacter l'autorité de conciliation dans un délai imparti. Quiconque attend trop longtemps ne perd généralement pas définitivement la réclamation, mais reporte le début de la réduction.

C'est pourquoi le calcul inclut toujours une vérification des délais. Une demande correctement calculée ne sert à rien si la demande de réduction arrive trop tard et que la réduction ne prend effet que des mois plus tard.

Erreurs courantes lors du calcul

La première erreur est le calcul basé sur le loyer brut au lieu du loyer net. La deuxième erreur est de supposer que toute réduction du taux d'intérêt de référence déclenche automatiquement le montant total. La troisième erreur est de ne pas tenir compte de l'inflation et de l'augmentation des coûts.

Une autre erreur est l'absence de vérification de la base de référence. Quiconque ne sait pas sur quel taux d'intérêt de référence est basé le loyer actuel peut difficilement calculer correctement la créance. Il est donc intéressant d'examiner de plus près les anciennes annonces de loyers, en particulier pour les locations anciennes.

Les baisses de loyer non autorisées sont également dangereuses. Même si la demande de calcul semble claire, le loyer précédent doit continuer à être payé jusqu'à ce qu'un accord ou une décision soit conclu. Dans le cas contraire, il existe un risque de retard de paiement avec des conséquences possibles en vertu du droit du bail.

Conclusion : La réclamation repose sur plusieurs facteurs

La réponse à la question Comment calculez-vous le droit à une réduction de loyer ? est : Tout d'abord, vous vérifiez sur quel taux d'intérêt de référence est basé le loyer actuel. Vous le comparez ensuite au taux d'intérêt de référence actuel et vous calculez le pourcentage de réduction du loyer net. Une réduction de 0,25 point de pourcentage entraîne une réduction de 2,91 %.

Les contrepositions appropriées sont ensuite examinées : inflation, augmentation générale des coûts, ajustements antérieurs et conditions contractuelles spéciales. C'est le seul moyen de réduire efficacement la baisse de loyer. Si vous ne regardez que le taux d'intérêt de référence, vous le calculez souvent trop facilement.

Les règles suivantes s'appliquent au locataire : collecter les documents, déterminer le loyer net, vérifier le taux d'intérêt de référence initial, calculer la réduction, prendre en compte les contrepositions et soumettre la demande de réduction dans les délais. De cette façon, la réclamation peut être évaluée de manière réaliste et appliquée proprement.

Glossaire pour le calcul de la baisse de loyer

Loyer net : Loyer hors charges supplémentaires. C'est la base centrale pour le calcul de la baisse de loyer.

Taux d'intérêt de référence : taux d'intérêt hypothécaire de référence officiel, qui constitue une base importante pour l'ajustement des loyers.

Inflation : évolution de l'indice national des prix à la consommation. Certains de ces éléments peuvent réduire l'exigence d'affaissement.

Augmentations de coûts : évolution générale des coûts par les propriétaires, qui peut être compensée par la demande de réduction sous certaines conditions.

Demande de réduction : Demande écrite des locataires au propriétaire de réduire le loyer jusqu'à la prochaine date de résiliation possible.