Les étrangers sans domicile peuvent-ils acheter un appartement ou une maison à Zoug ?

L'orientation en 3 points

Les étrangers qui ne résident pas en Suisse ne sont généralement pas autorisés à acheter un appartement ou une maison dans le canton de Zoug comme maison de vacances, résidence secondaire ou investissement en capital. Lex Koller restreint l'achat de biens résidentiels par des personnes à l'étranger. Dans le canton de Zoug, c'est particulièrement important : il n'y a pas de quotas pour les résidences secondaires et de vacances, c'est pourquoi un tel achat par des étrangers n'est pas possible. En revanche, toute personne résidant légalement et effectivement en Suisse peut être traitée différemment en fonction de sa nationalité et de son statut de résidence. Les citoyens de l'UE/AELE résidant en Suisse ne sont généralement pas couverts par le BeWG.

Le principe : sans lieu de résidence, l'accession à la propriété est sévèrement limitée à Zoug

La réponse courte est : Non, en règle générale, les étrangers sans domicile en Suisse ne peuvent pas acheter un appartement ou une maison à des fins résidentielles dans le canton de Zoug. La Lex Koller, c'est-à-dire la loi fédérale sur l'acquisition de terres par des personnes à l'étranger, est déterminante.

Cette loi restreint l'achat de biens immobiliers suisses par des personnes qui n'ont pas de résidence légale et effective en Suisse. Il vise à empêcher que de grandes quantités de logements suisses ne soient achetées par des personnes ne résidant pas en Suisse à titre d'investissement en capital, de propriété de vacances ou de résidence secondaire.

Cela est particulièrement important pour le canton de Zoug. Zoug est une ville extrêmement attrayante, chère et rare. Par conséquent, la demande en provenance de l'étranger serait probablement très élevée sans restrictions. Lex Koller limite considérablement cet accès.

Que signifie « personne à l'étranger » ?

Le terme central est « personne à l'étranger ». Cela ne concerne pas simplement tous les ressortissants étrangers. La nationalité, la résidence, le statut de résidence et le contrôle économique sont déterminants.

En fonction de l'origine et de l'autorisation, une personne étrangère résidant effectivement en Suisse peut être traitée différemment d'une personne résidant à l'étranger. Les entreprises basées à l'étranger ou les entreprises suisses contrôlées par des pays étrangers peuvent également être soumises à ces règles.

Pour les personnes physiques, c'est particulièrement important : toute personne qui n'est pas domiciliée en Suisse et vit à l'étranger est régulièrement considérée comme une personne à l'étranger. Pour ces personnes, l'achat d'un bien immobilier résidentiel à Zoug est sévèrement restreint, voire pratiquement exclu.

Canton de Zoug : pas de quotas pour les résidences secondaires et de vacances

Le point cantonal le plus important est le suivant : le canton de Zoug n'a pas de quotas pour les résidences secondaires et de vacances. Il n'est donc pas possible pour les étrangers d'acheter une maison de vacances ou une résidence secondaire dans le canton de Zoug.

Cela distingue Zoug de certains cantons ou communes touristiques, où les étrangers peuvent acheter une maison de vacances à des conditions strictes et avec un quota. Zoug n'est pas un marché de quotas de ce type.

Pour les acheteurs étrangers sans domicile, cela signifie qu'il n'est généralement pas possible d'acheter un appartement dans les villes de Zoug, Baar, Cham, Walchwil, Risch/Rotkreuz, Unterägeri ou Oberägeri comme maison de vacances. L'achat d'une maison comme résidence secondaire n'est pas non plus facile à résoudre avec un permis s'il n'existe pas de base cantonale correspondante.

appartement en tant qu'investissement en capital : également problématique

L'achat d'un appartement ou d'une maison à Zoug en tant qu'investissement en capital n'est généralement pas possible pour les étrangers s'il s'agit d'un logement. Lex Koller fait une distinction stricte entre les terrains résidentiels et les biens permanents.

Les propriétés résidentielles sont particulièrement protégées. Une personne à l'étranger ne peut pas simplement acheter un appartement à Zoug et le louer simplement parce qu'elle espère un bon rendement ou une augmentation de valeur. Ce sont précisément ces investissements en capital purs dans les zones résidentielles qui devraient être évités.

C'est important pour les investisseurs. Les structures indirectes impliquant des entreprises, des prêts, des modèles de confiance ou des entreprises suisses contrôlées peuvent également être essentielles si une personne à l'étranger en profite ou exerce un contrôle économique. De telles structures ne devraient pas être tentées sans un examen juridique spécialisé.

Citoyens de l'UE/AELE résidant en Suisse

La situation est différente pour les ressortissants de l'UE/AELE qui résident légalement et effectivement en Suisse. Selon la pratique de Zoug, ils ne sont pas soumis au BeWG. Cela signifie que toute personne résidant réellement en Suisse en tant que citoyen de l'UE/AELE et disposant du statut de résidence approprié peut en principe acheter un bien immobilier résidentiel.

Cependant, le lieu de résidence réel est important. Une simple adresse postale, un déménagement ultérieur prévu ou des séjours occasionnels ne suffisent pas. Le centre de la vie doit en fait se trouver en Suisse.

Pour ces acheteurs, une maison ou un appartement à Zoug peut en principe être possible, par exemple en tant que résidence principale. Cependant, le financement, l'évaluation bancaire, les fonds propres, les impôts et le traitement du registre foncier restent des sujets distincts.

Ressortissants de pays tiers résidant en Suisse

La situation est plus stricte pour les ressortissants de pays tiers, c'est-à-dire les personnes originaires de pays extérieurs à l'UE et à l'AELE. Le canton de Zoug déclare que les ressortissants de pays tiers résidant légalement et effectivement en Suisse peuvent acheter un logement pour leurs propres besoins résidentiels.

Cela signifie qu'une personne d'un pays tiers qui réside légalement à Zoug ou en Suisse peut acheter un appartement ou une maison comme résidence principale sous certaines conditions. Cependant, il s'agit d'un usage résidentiel personnel et non d'une utilisation pour les vacances ou d'un investissement en capital.

Quiconque déménage plus tard, n'utilise plus le bien lui-même ou souhaite le louer doit en vérifier les conséquences au préalable. En fonction de la situation juridique et de l'autorisation, de nouvelles questions peuvent se poser.

Le domicile n'est pas la même chose que la propriété

Une idée fausse courante est que lorsque vous achetez un bien immobilier en Suisse, vous obtenez un droit de séjour. Cela n'est pas vrai. La possession d'un bien immobilier en Suisse ne donne pas droit à un permis de séjour pour les ressortissants étrangers.

Cela est particulièrement important pour le canton de Zoug. Un acheteur étranger sans domicile ne peut pas simplement acheter un appartement dans un premier temps pour ensuite en tirer un droit de séjour. Le droit de résidence et l'achat de biens immobiliers sont deux domaines juridiques différents.

Toute personne souhaitant vivre en Suisse doit clarifier son statut de résidence par le biais de la loi sur l'immigration et l'intégration ou du droit à la libre circulation. Ce n'est qu'alors que se pose la question de savoir s'il est possible d'acheter un bien immobilier et dans quelles conditions.

Résidence principale au lieu d'une résidence secondaire

Si un étranger réside légalement en Suisse, l'achat d'une résidence principale est plus probable que l'achat d'une résidence secondaire. La résidence principale est la propriété dans laquelle la personne habite et habite réellement.

C'est là une différence essentielle. Un appartement à Zoug en tant que résidence principale peut être autorisé sous certaines conditions. En revanche, un appartement à Zoug en tant que maison de vacances, appartement de week-end ou pur investissement est généralement exclu pour les personnes à l'étranger.

Pour les acheteurs, cela signifie que l'utilisation doit correspondre à la base légale. Quiconque prétend acheter un appartement principal mais ne l'habite pas lui-même s'expose à des problèmes juridiques.

Appartement de vacances à Zoug : pratiquement exclu pour les personnes à l'étranger

Le canton de Zoug est très attractif pour les acheteurs internationaux : faibles impôts, qualité de vie élevée, proximité de Zurich, du lac, puissance économique et valeurs immobilières stables. C'est précisément pourquoi un appartement de vacances à Zoug serait intéressant pour de nombreuses personnes. Cependant, cela n'est pas légalement possible pour les personnes à l'étranger car Zoug n'a pas de quotas pour les vacances et les résidences secondaires.

Cela vaut non seulement pour la ville de Zoug, mais également pour des communes attrayantes telles que Walchwil, Oberägeri, Unterägeri, Cham, Baar, Hünenberg ou Risch/Rotkreuz. L'emplacement est secondaire ; les réglementations cantonales et les qualifications en tant que personne à l'étranger sont déterminantes.

Toute personne à la recherche d'une maison de vacances en Suisse doit se renseigner sur les autres cantons avec des quotas appropriés. Cependant, il existe également des exigences strictes, des limites de superficie, des permis et, dans certains cas, des règles de droit de la résidence secondaire.

Acheter une maison par le biais d'une entreprise ou d'une fondation

Certains acheteurs demandent si l'achat est possible par l'intermédiaire d'une entreprise, d'une fondation, d'un trust ou d'une autre structure suisse. Il faut être très prudent à cet égard. Lex Koller ne s'intéresse pas seulement à l'enveloppe formelle, mais aussi à la domination économique.

Une entité juridique basée en Suisse peut acheter des terres à moins qu'elles ne soient considérées comme contrôlées par des ressortissants étrangers. Le contrôle étranger peut exister lorsque des personnes à l'étranger détiennent plus du tiers du capital ou des droits de vote ou accordent des prêts importants.

Cela signifie qu'une entreprise suisse n'est pas automatiquement une solution. S'il est contrôlé économiquement par des personnes étrangères et est destiné à l'achat de biens immobiliers résidentiels, cela peut être soumis à approbation ou irrecevable.

Les établissements doivent être évalués différemment

Lex Koller fait la distinction entre l'immobilier résidentiel et les locaux commerciaux. Dans de nombreux cas, l'achat d'un bien immobilier permanent n'est pas soumis aux mêmes restrictions. Sous certaines conditions, une entreprise étrangère ou sous contrôle étranger peut acquérir un espace commercial pour ses propres activités.

Mais cela n'aide pas lors de l'achat d'un appartement ou d'une maison privée. Un appartement à usage résidentiel reste un cas différent d'un bureau, d'une zone de production ou d'un bâtiment commercial.

Pour Zoug, cette différence est importante car le canton est économiquement fort. Les entreprises internationales peuvent avoir des questions concernant les établissements stables. Cependant, l'immobilier résidentiel privé pour les personnes à l'étranger reste sévèrement restreint.

Acheter pour louer : pas une solution facile pour les personnes à l'étranger

L'achat d'un appartement à louer à Zoug est particulièrement problématique pour les personnes à l'étranger. C'est un espace de vie et donc exactement la zone que Lex Koller limite. Les logements réservés aux investisseurs étrangers sans lieu de résidence ne sont généralement pas autorisés.

Même si l'appartement est loué à un locataire suisse, cela ne change pas automatiquement l'évaluation. L'acquéreur et le but de l'acquisition sont déterminants. Une personne à l'étranger ne devrait pas être en mesure d'investir sur le marché immobilier en Suisse simplement parce que le bien est loué.

Ceci est également important pour les vendeurs et les courtiers immobiliers. Un intéressé étranger qui n'a pas de domicile ne peut pas simplement être traité comme un acheteur normal. La question de l'approbation doit être réglée à un stade précoce.

Registre foncier et vérification des permis

Lorsqu'un achat est effectué, le registre foncier ou l'autorité compétente vérifie s'il existe une exigence de permis ou si une exigence de non-approbation peut être identifiée. Dans le canton de Zoug, un questionnaire est soumis lors de l'achat d'un bien immobilier résidentiel ou d'un terrain à bâtir à des fins résidentielles.

Le processus est important car sinon l'achat ne peut pas être traité proprement. Le notaire, le registre foncier et les autorités doivent savoir si l'acquéreur est considéré comme une personne étrangère et si l'acquisition est autorisée.

Pour les acheteurs, cela signifie que la question Lex-Koller ne doit pas être clarifiée juste avant la notarisation. Il se situe au tout début du processus d'achat, en particulier pour les acheteurs étrangers, les structures complexes ou le lieu de résidence peu clair.

Qu'est-ce qui s'applique aux Suisses de l'étranger ?

Les ressortissants suisses ne sont généralement pas soumis aux mêmes restrictions que les ressortissants étrangers à l'étranger. Toute personne de nationalité suisse peut généralement acheter une propriété résidentielle en Suisse, même si elle vit à l'étranger.

C'est là une différence importante. La question ne concerne donc pas de la même manière toutes les personnes qui n'ont pas de lieu de résidence. Un citoyen suisse à l'étranger doit être traité différemment d'un ressortissant étranger qui n'est pas domicilié en Suisse.

Néanmoins, le financement, les impôts, les questions de résidence, les exigences bancaires et toute obligation de déclaration restent pertinents. Les banques peuvent imposer des exigences plus strictes lorsqu'elles résident à l'étranger, même si l'achat est légalement possible.

Qu'est-ce que la révision prévue de Lex-Koller va changer ?

En avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert une consultation visant à renforcer la Lex Koller. Il est notamment prévu de réglementer plus étroitement l'achat de logements pour les ressortissants de pays tiers et de restreindre davantage l'achat de maisons de vacances par des personnes à l'étranger.

Pour Zoug, la situation actuelle est déjà grave car les vacances et les résidences secondaires ne sont pas possibles pour les personnes à l'étranger. Néanmoins, l'orientation des réformes se manifeste : la Suisse souhaite limiter l'accès des étrangers au marché immobilier résidentiel plutôt que le faciliter.

Pour les acheteurs, cela signifie que toute personne ayant un dossier transfrontalier ne doit pas se fier à des informations obsolètes. La situation juridique et la pratique doivent actuellement être revues.

Ce que les acheteurs doivent vérifier spécifiquement

Les personnes étrangères intéressées doivent répondre à plusieurs questions avant d'effectuer une réservation ou un achat : ai-je un lieu de résidence légal et réel en Suisse ? Suis-je citoyen de l'UE/AELE ou ressortissant d'un pays tiers ? Est-ce que j'achète en tant que résidence principale, maison de vacances, résidence secondaire ou investissement en capital ? Est-ce que j'achète à titre privé ou par l'intermédiaire d'une entreprise ?

Les permis de séjour, le financement, les fonds propres, les exigences bancaires, les impôts, la révision du registre foncier et toute procédure d'approbation ou d'évaluation sont également importants. Sans cette précision, un achat peut être bloqué ultérieurement.

Surtout à Zoug, vous devriez passer l'examen Lex Koller tôt. Le marché est rapide, coûteux et compétitif. Quiconque ne se rend compte qu'après avoir négocié le prix que l'achat n'est pas légalement possible perd du temps et de la crédibilité.

Ce que les vendeurs et le courtier immobilier devraient prendre en compte

Les vendeurs et les courtiers immobiliers devraient vérifier très tôt si une acquisition est même autorisée auprès d'acheteurs étrangers. Cela vaut en particulier pour les parties intéressées qui ne sont pas domiciliées en Suisse, les entreprises étrangères ou les structures d'investissement complexes.

Un prix d'achat élevé ne sert à rien si l'acheteur n'est pas autorisé à acheter en vertu de la loi sur le registre foncier. Dans le canton de Zoug en particulier, de nombreux acheteurs internationaux trouvent le marché attractif mais n'ont pas le droit légal d'acheter.

Un processus propre permet de gagner du temps. Les vendeurs devraient faire préciser en temps utile leur statut de résidence, leur lieu de résidence, leur objectif et leur capacité financière. En cas d'incertitude, il est judicieux d'identifier l'exigence de non-approbation.

Conclusion : sans lieu de résidence, il n'est généralement pas possible d'acheter un bien immobilier résidentiel à Zoug

La réponse à la question Les étrangers sans domicile peuvent-ils acheter un appartement ou une maison à Zoug ? est : Généralement non. Toute personne considérée comme une personne étrangère au sens de la Lex Koller ne peut en principe pas acheter un bien immobilier résidentiel dans le canton de Zoug en tant que maison de vacances, résidence secondaire ou investissement en capital. Le canton de Zoug n'a expressément pas de quotas pour les résidences secondaires et de vacances.

Il peut en être autrement si un étranger réside légalement et effectivement en Suisse. Les citoyens de l'UE/AELE résidant en Suisse ne sont pas soumis au BeWG. Les ressortissants de pays tiers résidant légalement peuvent acheter une unité résidentielle pour leurs propres besoins résidentiels.

Pour les acheteurs, les vendeurs et les courtiers immobiliers, c'est donc crucial : le domicile, le statut de résidence, la nationalité, la destination des revenus et le type de propriété doivent être vérifiés à un stade précoce. La demande à Zoug est internationale, mais le droit de l'immobilier résidentiel reste strict.

Glossaire sur l'achat de biens immobiliers par des étrangers à Zoug

• Lex Koller: Loi fédérale limitant l'achat de terres suisses par des personnes à l'étranger.
• personne à l'étranger: Acheteur qui, selon BeWG, est considéré comme étranger et ne réside pas suffisamment ou n'a pas le droit de résider en Suisse.
• Exigence de non-approbation: Détermination selon laquelle une acquisition spécifique n'est pas soumise à l'obligation de licence Lex-Koller.
• appartement principal: Appartement ou maison qui est effectivement utilisé par l'acheteur comme centre de vie et comme lieu de résidence.

Résidence de vacances et résidence secondaire : Appartement qui ne sert pas de résidence principale mais qui n'est utilisé qu'occasionnellement ou en complément.