Les intérêts du compte d'épargne reviennent-ils au locataire ou au bailleur ?

Le droit aux intérêts en 2026

Tous les intérêts générés sur un compte d'épargne de garantie de loyer reviennent exclusivement au locataire selon le droit suisse. Conformément à l'art. 257e al. 1 du Code des obligations (CO), la garantie doit être déposée auprès d'une banque, sur un compte d'épargne spécial obligatoirement établi au nom du locataire. Le locataire restant le titulaire juridique du compte, tous les revenus qui en découlent lui appartiennent également. Le bailleur ne dispose que d'un droit de sûreté, mais d'aucune prétention aux intérêts en tant que revenu.

L'ancrage légal et le principe de propriété

La base légale permettant de répondre à cette question se trouve au cœur du droit immobilier suisse, à l'article 257e du Code des obligations. Cette disposition prescrit sans équivoque qu'un bailleur exigeant une sûreté en espèces doit la déposer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou un dépôt. L'élément décisif réside dans l'obligation légale d'ouvrir ce compte au nom du locataire. Cette titularité garantit que la propriété du capital ne passe à aucun moment au bailleur.

Le compte n'appartenant pas juridiquement au propriétaire de l'immeuble, tous les intérêts crédités reviennent directement au patrimoine du locataire. Dans la pratique quotidienne de 2026, cela signifie que la banque crédite chaque année les intérêts sur le compte de garantie, et que le locataire a droit, lors de la résiliation ultérieure du bail, au versement du capital initial y compris tous les intérêts. Le bailleur agit ici uniquement comme gestionnaire fiduciaire de la sûreté, sans que les fruits du capital ne lui reviennent.

L'importance économique dans le nouveau contexte de taux

Après une longue période où les comptes de garantie ne rapportaient presque rien, le retour à un contexte de taux positifs a considérablement accru l'importance de ce sujet. Même si les taux d'intérêt sur les comptes d'épargne de garantie de loyer sont traditionnellement un peu plus bas que sur des placements d'épargne librement disponibles, le montant s'accumule sensiblement sur une longue durée de bail. Pour une garantie élevée, correspondant par exemple à trois mois de loyer dans un quartier urbain recherché, le rendement des intérêts peut atteindre un montant notable sur une décennie.

Cette croissance sert au locataire de petite compensation pour l'absence de liquidité, puisqu'il ne peut disposer de son argent pendant toute la durée du bail. Le bailleur ou la régie mandatée ne peut en aucun cas retenir ces revenus d'intérêts en guise d'indemnité pour la charge de gestion du compte. Une clause contractuelle attribuant les intérêts au bailleur serait absolument nulle en droit suisse et ne résisterait jamais à un examen juridique devant l'autorité de conciliation.

Traitement fiscal et impôt anticipé

Les intérêts étant juridiquement attribués au locataire, il en résulte logiquement des conséquences fiscales que tout titulaire de compte devrait connaître. Dans sa déclaration d'impôt annuelle, le locataire doit déclarer le compte de garantie comme faisant partie de sa fortune nette, puisqu'il en est l'ayant droit économique. Les revenus sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et doivent être imposés en conséquence. En 2026, les banques suisses retiennent sur les revenus d'intérêts l'impôt anticipé légal de 35 %, dès lors que le montant dépasse une certaine franchise.

Ce montant est versé par la banque directement à l'Administration fédérale des contributions, mais le locataire peut récupérer cette retenue. Grâce à une déclaration correcte dans l'état des titres, le locataire peut demander le remboursement de l'impôt retenu dans le cadre de sa taxation ordinaire. Le bailleur n'est à aucun moment impliqué dans ce processus fiscal, puisqu'il n'apparaît ni comme titulaire du compte ni comme bénéficiaire des intérêts. Il est donc recommandé aux locataires de conserver soigneusement les relevés d'intérêts annuels de la banque dans leurs archives.

Pouvoir de disposition et fonction du compte bloqué

Une erreur fréquente consiste à croire que les locataires peuvent disposer librement des intérêts annuels déjà pendant la durée du bail. C'est ici que se manifeste la nature restrictive du compte bloqué, qui sert de sûreté globale. Le capital de départ comme les intérêts accumulés servant de gage au bailleur, le compte est bloqué pour les deux parties. Un versement partiel des intérêts sans le consentement exprès du bailleur n'est possible auprès de pratiquement aucune banque suisse en 2026.

Les intérêts restent ainsi fonctionnellement liés au capital et augmentent continuellement le socle de sûreté auquel le bailleur pourrait accéder en cas de dommage. Ce n'est que lorsque le bail prend fin et que l'état des lieux de sortie est consigné sans défaut que la somme totale est libérée. À ce moment, la banque verse le solde, intérêts compris, au locataire. Si le bailleur a toutefois des prétentions légitimes, elles sont compensées sur l'ensemble de l'avoir du compte, les intérêts étant mathématiquement prélevés en premier, puis le capital.

Frais bancaires et coûts de la tenue de compte

Dans un contexte de marché comme celui de 2026, de nombreux établissements financiers facturent des frais pour l'ouverture ou la tenue d'un compte de garantie de loyer. C'est ici que se révèle l'envers du droit aux intérêts, la question se posant de savoir qui doit assumer ces frais administratifs. La pratique juridique prévoit le plus souvent que les frais d'ouverture uniques sont à la charge du locataire, puisqu'il est légalement tenu de fournir la sûreté. Pour les frais courants, la situation est en revanche plus complexe.

Si les frais bancaires devaient dépasser les revenus d'intérêts, ce qui peut arriver pour de très faibles avoirs, cela entraînerait de fait une diminution du montant initial de la garantie. De nombreuses associations de locataires font valoir dans ces cas que le locataire ne doit pas être moins bien traité que s'il avait déposé l'argent en espèces. Dans la pratique, les frais de tenue de compte sont toutefois souvent déduits directement du rendement des intérêts. Il est donc conseillé, dans le cadre d'une bonne diligence raisonnable du locataire, de vérifier dès la conclusion du contrat auprès de quel établissement financier le bailleur souhaite ouvrir le compte, afin d'éviter des frais inutilement élevés.

Conséquences d'une tenue de compte irrégulière par le bailleur

Bien que l'obligation légale d'ouvrir un compte bloqué au nom du locataire soit clairement définie, il arrive parfois que des bailleurs gèrent l'argent à titre privé. Dans un tel cas, le bailleur commet une grave violation de ses obligations et peut même devenir redevable de dommages-intérêts. Le locataire a alors le droit d'exiger le transfert immédiat sur un compte de garantie bloqué et peut en outre réclamer le gain d'intérêts manqué.

Si le bailleur a retenu l'argent de manière illicite, il doit au locataire des intérêts équivalents à ceux qu'aurait générés un compte d'épargne de garantie de loyer usuel du marché. Le droit du bail suisse protège ici systématiquement le locataire, afin de garantir que les fruits du capital lui reviennent même lorsque le bailleur n'a pas respecté les exigences formelles. Dans un environnement professionnel, comme celui que l'on attend sur des portails tels que heyloft.ch, le dépôt correct reste toutefois la norme absolue, garante de l'intégrité financière des deux parties.

Conclusion : transparence et sécurité juridique pour la garantie de loyer

Qui a droit aux intérêts de la garantie de loyer ? La réponse est sans équivoque en 2026 : les intérêts appartiennent au locataire, puisqu'il est le propriétaire juridique du compte. Le bailleur ne profite que de la sûreté supplémentaire qu'offrent les intérêts accumulés, mais ne peut pas s'enrichir à leurs dépens. Une séparation claire entre la sûreté fournie et la propriété des revenus d'intérêts constitue le fondement d'un bail équitable et fondé sur la confiance.

En résumé : connaître le droit aux intérêts protège les locataires d'être désavantagés lors du décompte suivant leur départ. Qui vérifie chaque année ses relevés d'intérêts et connaît les dispositions du Code des obligations assure un déroulement sans accroc lors de la restitution ultérieure de la garantie. Dans un marché immobilier dynamique, la rigueur énergétique et juridique est la clé du succès – et la gestion correcte de la garantie de loyer fait partie intégrante de ce professionnalisme.

Glossaire

• Art. 257e CO : disposition légale centrale du Code des obligations régissant le dépôt et la protection des garanties de loyer.
• Impôt anticipé : un impôt à la source de 35 % prélevé par la Confédération sur les revenus d'intérêts, que le locataire peut récupérer dans sa déclaration d'impôt.
• Compte bloqué : un compte bancaire spécial établi au nom du locataire, qui ne peut être clôturé que d'un commun accord.
• Relevé d'intérêts : un document annuel de la banque indiquant le solde actuel du compte ainsi que les intérêts bruts générés durant l'année civile.
• Diligence raisonnable du locataire : l'examen et la documentation autonomes de tous les aspects financiers et juridiques pertinents d'un bail.