À quelles conditions la Lex Koller permet-elle l'achat immobilier aux étrangers sans permis C ?

Conditions d'achat Lex Koller 2026

Les étrangers sans permis C peuvent acheter un bien immobilier en Suisse à deux conditions principales : les citoyens UE/AELE domiciliés en Suisse (permis B) sont assimilés aux résidents suisses et peuvent acquérir sans restriction une résidence principale ou d'autres biens immobiliers. Les citoyens non UE/AELE (États tiers) titulaires d'un permis B ne peuvent acquérir qu'une résidence principale au lieu de leur domicile effectif, à condition de l'habiter eux-mêmes et de ne pas la louer. Les résidences de vacances sont dans les deux cas soumises à des contingents cantonaux et à une stricte obligation d'autorisation.

Le check du statut : qui est considéré comme « personne à l'étranger » ?

La Lex Koller ne distingue pas d'abord selon la nationalité, mais selon le statut juridique et le centre de vie. En 2026, la distinction entre UE/AELE et États tiers est le fondement de toute stratégie d'achat.

1. Citoyens UE/AELE avec permis B

Si vous êtes ressortissant d'un pays de l'UE ou de l'AELE et titulaire d'une autorisation de séjour B, vous jouissez presque des mêmes droits que les citoyens suisses.

• Acquisition : Vous pouvez acheter sans restriction des résidences principales, des résidences secondaires ou des immeubles de rendement.
• Autorisation : Aucune autorisation spéciale Lex Koller n'est requise. L'inscription au registre foncier s'effectue comme pour un Suisse.

2. Citoyens non UE/AELE (États tiers) avec permis B

Ici, la Lex Koller est nettement plus restrictive. Un achat n'est possible qu'aux conditions suivantes :

• Résidence principale : L'achat n'est autorisé que pour l'usage propre au lieu de domicile.
• Interdiction de détournement : Vous ne pouvez pas acheter le logement comme pur placement de capital ni le louer intégralement pendant votre séjour.
• Taille du terrain : En règle générale, l'achat est limité à une surface de terrain d'environ 3.000 m².

L'exception : les immeubles commerciaux sont libres d'autorisation

Un aspect important, souvent négligé à propos de la Lex Koller, est l'exemption des immeubles servant d'établissement stable. C'est un levier central en 2026 pour les entrepreneurs et les investisseurs.

Investir dans l'économie

Les biens immobiliers utilisés pour une activité économique (bureaux, halles industrielles, hôtels, cabinets médicaux) ne sont pas soumis à la Lex Koller.

• Pas d'autorisation : Même les personnes à l'étranger ou les sociétés sous contrôle étranger peuvent acheter ces objets sans restriction.
• Usage mixte : Prudence avec les objets comportant une part d'habitation. Celle-ci doit rester accessoire, sinon l'obligation d'autorisation s'applique de nouveau à cette partie du bâtiment.

Résidences de vacances : le goulot d'étranglement des contingents

L'achat d'une résidence de vacances dans les Alpes (p. ex. Valais, Grisons ou Oberland bernois) est le plus grand défi pour les étrangers sans permis C. Ici règne le système des contingents cantonaux.

Quotas et Lex Weber

La Suisse ne met chaque année qu'environ 1.500 autorisations à disposition pour la vente de résidences de vacances à des étrangers.

• Répartition cantonale : Chaque canton touristique reçoit un contingent fixe. S'il est épuisé, il faut attendre l'année suivante.
• Lex Weber : En plus de la Lex Koller, la Lex Weber limite la construction de résidences secondaires à 20 % par commune. Cela raréfie encore l'offre.
• Restrictions d'usage : Les résidences de vacances ne peuvent souvent être louées que temporairement et sont soumises à une obligation de résidence (pas de simple vacance).

La stratégie plutôt que le hasard : le processus d'achat pour les expatriés

En raison de la complexité juridique, une due diligence de locataire (ou examen d'acheteur) est indispensable pour les étrangers. Une erreur dans le contrat de vente peut entraîner la nullité de la transaction.

Conseils pour une procédure sans accroc

• Preuve de financement : Les banques examinent les objets soumis à la Lex Koller avec une rigueur particulière. Tenez prêt votre dossier de candidature, contrat de travail et copie du permis inclus.
• Examen notarial préalable : Le notaire du lieu de situation de l'immeuble est tenu de vérifier la conformité à la Lex Koller. Faites-vous confirmer par écrit l'absence d'obligation d'autorisation.
• Exécution : Ce n'est que lorsque l'autorité cantonale (inspectorat du registre foncier) donne son feu vert que l'inscription définitive au registre foncier a lieu.

Conclusion : la méthode l'emporte sur la chance grâce à la connaissance du droit

À quelles conditions la Lex Koller permet-elle donc l'achat ? En bref : si vous vivez ici (permis B) et achetez une résidence principale, ou si vous investissez dans l'immobilier commercial. Pour les objets de vacances, il vous faut de la patience et un contingent.

En résumé : la Lex Koller n'est pas une interdiction générale, mais un instrument de pilotage précis. Qui souhaite acquérir un logement en propriété en Suisse en 2026 en tant qu'étranger doit connaître exactement son statut juridique et tenir compte des particularités cantonales. Utilisez la puissance des données de heyloft.ch pour trouver des objets juridiquement accessibles pour votre statut. Votre match parfait – juridiquement sûr et de valeur stable – est à portée de main avec la bonne stratégie.

Glossaire

• Personnes à l'étranger : Notion juridique désignant les étrangers sans permis d'établissement C ou les sociétés ayant leur siège à l'étranger ou sous contrôle étranger.
• Résidence principale : Le bien immobilier constituant le centre de vie effectif. Pour les ressortissants d'États tiers, la seule forme d'habitat libre d'autorisation.
• Contingent : Nombre maximal annuel d'autorisations qu'un canton peut délivrer pour la vente de résidences de vacances à des étrangers.
• Due diligence du locataire (check de l'acheteur) : L'examen systématique de la pertinence Lex Koller d'un objet ainsi que des procès-verbaux de la communauté des propriétaires d'étages avant l'instrumentation.