Quand est-il intéressant de passer du SARON à une hypothèque à taux fixe ?

La matrice de décision en 3 points

Pour déterminer le moment optimal pour passer du SARON à une hypothèque à taux fixe, vous devez combiner trois facteurs : une différence de taux d'intérêt (spread) inférieure à 0,5 % entre le SARON et les prêts hypothécaires à taux fixe à long terme, des signaux d'inflation émergents dans la zone euro et en Suisse et un budget de risque personnel en baisse. Lorsque les taux de swap à long terme commencent à augmenter, le fait de contracter une hypothèque à taux fixe en temps utile augmente manifestement la sécurité de votre planification financière et vous protège contre les pics de taux d'intérêt élevés.

Le facteur marché : pourquoi la courbe des taux est primordiale

Il existe une loi économique fondamentale sur le marché hypothécaire suisse : les attentes des acteurs du marché déterminent les prix futurs. La Banque nationale suisse (BNS) donne le ton au SARON avec le taux directeur, mais les prêts hypothécaires à taux fixe anticipent souvent cette évolution des mois à l'avance via ce que l'on appelle le marché des swaps. Quiconque ne change que lorsque les taux d'intérêt sont déjà en hausse arrive généralement trop tard.

Indicateurs stratégiques du changement

Afin de chronométrer efficacement le changement, vous devez non seulement regarder le taux d'intérêt SARON actuel, mais aussi garder un œil sur les marchés à terme.

• Réduire l'écart: Si le taux d'intérêt d'une hypothèque à taux fixe sur 5 ou 10 ans n'est que légèrement supérieur au taux SARON actuel, la « prime d'assurance » de l'hypothèque à taux fixe est historiquement basse. Il s'agit d'un signal d'achat fort.
• Courbe de rendement inversée: Lorsque les prêts hypothécaires à taux fixe à long terme sont soudainement moins chers que les prêts à court terme du marché monétaire SARON, le marché indique un ralentissement économique. Cela peut être une occasion unique de garantir des taux d'intérêt bas à long terme.
• Dynamique macroéconomique: Prêtez attention à l'inflation sous-jacente et à la communication de la BNS. Si les autorités monétaires annoncent un durcissement de la politique monétaire, la fenêtre d'opportunité pour les prêts hypothécaires à taux fixe bon marché se referme rapidement.

Le profil de risque personnel : votre capacité financière

Sur le marché immobilier suisse, un taux d'intérêt SARON volatil est le moyen le plus sûr de passer des nuits blanches lorsque le budget des ménages est serré. Bien que les institutions financières vérifient la capacité financière avec un taux d'intérêt imputé généralement de 5 %, la réalité des portefeuilles est différente lorsque les taux augmentent.

Contrôles obligatoires pour les propriétaires

Assurez-vous d'examiner en détail vos données financières et votre situation personnelle avant de prendre une décision :

• Coussin de trésorerie disponible: Votre ménage pourrait-il facilement amortir le doublement des taux d'intérêt hypothécaires mensuels sur deux ans sans réduire considérablement le niveau de vie ? Dans le cas contraire, une hypothèque à taux fixe est le choix le plus rationnel.
• marge d'accessibilité: Selon la règle générale des banques, le coût total du logement (intérêts, charges supplémentaires, amortissement) ne doit pas dépasser le tiers du revenu brut. Avec SARON, vous devez calculer avec une marge de sécurité supplémentaire de 1 à 2%.
• Horizon de planification: Y aura-t-il un changement de carrière, une famille ou une retraite dans les prochaines années ? Plus les conditions de vie sont instables, plus la base financière devrait être stable grâce à une hypothèque à taux fixe.

La stratégie au lieu du tout-en-un : le modèle des tranches

L'ère des décisions « tout ou rien » en matière de financement immobilier est révolue. Les emprunteurs intelligents utilisent la flexibilité du système bancaire suisse pour minimiser les risques liés aux clusters lors de la fixation des taux d'intérêt.

Pourquoi le fractionnement vaut mieux que la spéculation

Au lieu de laisser le montant total du prêt dans SARON ou de passer entièrement à une hypothèque à taux fixe unique, le fractionnement stratégique analyse la manière dont vous pouvez combiner de manière optimale les termes et les produits.

• Diversification des risques: Divisez l'hypothèque en trois tranches, par exemple : un tiers reste dans SARON (pour un maximum de flexibilité et de profit en cas de baisse des taux d'intérêt), un tiers dans une hypothèque à taux fixe de 5 ans et un tiers dans une hypothèque à taux fixe de 10 ans.
• Aplanir le risque de taux d'intérêt: En raison de conditions échelonnées, le montant total du prêt n'expire jamais à un moment historiquement difficile. Vous gagnez du temps pour réagir aux évolutions du marché.
• Flexibilité en matière d'amortissement: Les prêts hypothécaires SARON permettent souvent des remboursements plus flexibles que les prêts hypothécaires rigides à taux fixe. Le fractionnement vous permet de maintenir une partie de cette dynamique financière.

Détails contractuels et organisationnels

Outre les taux d'intérêt purement du marché, le cadre juridique des banques suisses joue un rôle fondamental afin de ne pas commettre d'erreurs coûteuses lors du changement. En particulier, le « droit des changes » inscrit dans l'accord-cadre peut présenter des différences importantes.

La période d'élimination progressive des produits SARON est souvent sous-estimée. Bien qu'il s'agisse d'un produit du marché monétaire, de nombreuses banques suisses obligent leurs clients à des conditions-cadres de 3 à 5 ans. Toute personne souhaitant changer de banque au cours de cette période afin d'accepter une meilleure offre de prêt hypothécaire à taux fixe risque de se voir imposer une pénalité de remboursement anticipé élevée. Par conséquent, vérifiez attentivement si la loi sur les changes ne s'applique qu'aux prêts hypothécaires à taux fixe du fournisseur actuel ou s'il existe une réelle flexibilité.

Conclusion : le système l'emporte sur l'intuition

Passer d'une hypothèque SARON à une hypothèque à taux fixe en Suisse n'est pas un simple jeu de hasard, mais le résultat d'une surveillance du marché et de votre propre tolérance au risque. Ne vous fiez pas aux prévisions des habitués ou à la prétendue parfaite « faiblesse des taux d'intérêt ».

En résumé, on peut affirmer que quiconque surveille les marchés des swaps, réagit rapidement lorsque le différentiel de taux d'intérêt se réduit et tranche intelligemment l'hypothèque, minimise considérablement ses coûts de financement. Malgré toute planification stratégique, vous devez lancer le processus d'échange environ 6 à 12 mois avant la date de fixation souhaitée auprès de votre banque, car le financement à terme (prêts hypothécaires à terme) nécessite des délais. Restez pragmatique : la sécurité financière de votre maison peut être calculée avec la bonne stratégie.

Glossaire du financement hypothécaire

• SARON (tarif moyen par nuit en Suisse): Le taux monétaire au jour le jour de référence pour le franc suisse, qui est basé sur les transactions réelles effectuées sur le marché monétaire sécurisé. Il constitue la base des prêts hypothécaires du marché monétaire après la fin du LIBOR.
• Taux de swap (swap de taux d'intérêt): taux d'intérêt auquel les banques échangent des paiements d'intérêts fixes contre des paiements d'intérêts variables. Il s'agit de l'indicateur avancé le plus important et de la base de refinancement pour les prêts hypothécaires à taux fixe.
• Pénalité pour remboursement anticipé (pénalité): Les frais facturés par la banque en cas d'annulation d'une hypothèque à taux fixe ou d'une durée cadre SARON avant la date d'expiration convenue contractuellement. Il est calculé à partir de la différence entre le taux d'intérêt du contrat et le taux de réinvestissement actuel sur le marché monétaire.