Qui paie les impôts lors de l'utilisation d'une propriété ?

La répartition fiscale légale

Lors de l'utilisation de biens immobiliers en Suisse, le bénéficiaire (généralement les parents) paie la majorité des impôts courants. Il doit à la fois taxer la valeur locative imputée (dans le cas d'un usage personnel) et les revenus locatifs réels en tant que revenus et déclarer la valeur marchande totale du bien en tant qu'actif. Le propriétaire (l'enfant) est totalement exonéré de l'impôt sur le revenu et sur la fortune pour la propriété pure pendant la période d'utilisation.

Impôt sur le revenu : où les avantages économiques sont imposés

Le traitement fiscal des revenus est toujours basé sur le principe de la réalité lorsqu'il s'agit de bénéficier. Étant donné que le bénéficiaire a le droit légalement titrisé d'exploiter la propriété de manière économique, il est également imposable subjectivement pour toutes les entrées qui en résultent. Si les parents continuent à vivre eux-mêmes dans la maison après la donation, ils doivent déclarer intégralement la valeur locative cantonale en tant que revenu dans leur déclaration de revenus personnelle, exactement comme s'ils étaient toujours les propriétaires illimités du bien.

Si les conditions de vie changent à un âge avancé et que les parents déménagent, par exemple, dans un appartement accessible aux personnes à mobilité réduite ou dans un établissement de soins, le droit du bénéficiaire reste généralement en vigueur. Si les parents décident par la suite de louer la maison, les revenus du loyer mensuel sont versés directement sur leur compte bancaire. Par conséquent, les parents doivent taxer ces revenus locatifs réels comme des revenus ordinaires. Les enfants, qui sont inscrits au registre foncier en tant que propriétaires nus, ne perçoivent pas un centime de cet argent et n'ont donc pas à payer d'impôt sur le revenu pour la propriété.

L'impôt sur la fortune : une répartition claire entre les bénéficiaires

Un point de discorde courant dans les familles concerne l'impôt annuel sur la fortune. Étant donné que l'immobilier en Suisse représente souvent une part importante du total des actifs imposables en raison de la hausse continue de leur valeur, cette taxe a un impact notable. Cependant, la loi suisse d'harmonisation fiscale (StHG) ne laisse aucune place à l'interprétation ici : pendant toute la période d'utilisation, le bénéficiaire doit déclarer et imposer la valeur fiscale totale (la valeur d'évaluation cantonale) du bien dans son registre des valeurs mobilières et des actifs.

Pour les enfants surdoués, cette réglementation légale a un effet secondaire extrêmement charmant. Bien qu'ils soient déjà les propriétaires légaux de biens de valeur en vertu du droit civil, leurs actifs imposables relatifs à ces biens restent nuls. La loi protège la jeune génération d'ici contre une charge fiscale excessive à la suite d'une donation à vie avant même qu'elle n'ait le contrôle économique de la propriété. Ce n'est que le jour où le bénéficiaire (par exemple en raison du décès des parents ou à la suite d'une renonciation écrite) est radié du registre foncier que le bien est transféré aux enfants à des fins fiscales.

Déductibilité : qui peut demander une pension alimentaire et des intérêts ?

Lorsque des impôts sont dus, les déductions correspondantes peuvent généralement également être demandées dans le système fiscal suisse. Étant donné que le bénéficiaire impose le revenu et la fortune, le Code civil suisse (ZGB art. 756) a également le droit de déduire les frais de fonctionnement associés à des fins fiscales. Cela comprend principalement les intérêts hypothécaires et les coûts d'entretien réguliers visant à maintenir la valeur (tels que les réparations, la peinture ou le remplacement du système de chauffage).

Les parents peuvent soit prouver ces dépenses dans leur déclaration de revenus, soit, selon le canton et l'âge de la propriété, demander une déduction forfaitaire (généralement 10 à 20 % de la valeur locative attribuée). Dans la pratique, cela se traduit souvent par une réduction sensible de leur charge fiscale. Les enfants, en revanche, ne peuvent déduire aucun frais d'entretien de l'impôt, même s'ils ont payé les factures du commerçant de leur poche. Si les enfants paient la pension alimentaire, celle-ci est considérée comme une contribution cachée aux parents qui n'est pas déductible.

La différence décisive : entretien ordinaire ou extraordinaire

La répartition légale des coûts entre le propriétaire et le bénéficiaire est réglementée en détail dans le Code civil et constitue la base de la déductibilité fiscale. La loi fait une distinction stricte entre l'entretien ordinaire et extraordinaire :

• Entretien ordinaire (à la charge du bénéficiaire): Cela comprend toutes les réparations mineures et les coûts d'exploitation courants nécessaires pour maintenir la valeur normale de la propriété (par exemple, contrats de service pour la pompe à chaleur, entretien du jardin, réparations mineures du toit). Le bénéficiaire doit supporter ces frais et il les déduit de sa déclaration d'impôts. Il est également responsable des primes d'assurance pour l'assurance des bâtiments et des impôts fonciers courants.
• Entretien extraordinaire (propriété du propriétaire): Si la propriété doit faire l'objet d'une rénovation fondamentale, par exemple une isolation complète de la façade économe en énergie, une rénovation complète de la toiture ou le remplacement de la cuisine et de la salle de bain, on parle de réparations extraordinaires. Ces frais sont supportés par les enfants en tant que propriétaires en vertu du droit civil. Cependant, comme les enfants n'imposent pas les revenus de la propriété, ils ne peuvent pas déduire ces coûts souvent énormes de leurs revenus à des fins fiscales. Il s'agit d'un « piège fiscal » classique pour les restructurations en cours d'utilisation.

Optimisation tactique grâce au changement de droit de résidence

Étant donné que les enfants ne peuvent pas déduire fiscalement les importants coûts de restructuration permettant de maintenir la valeur tant qu'il y a un avantage, de nombreuses familles suisses choisissent le droit de séjour comme alternative lors de la planification de leur succession. Le droit de résidence est plus restrictif que le droit d'usage : les parents peuvent vivre eux-mêmes dans la maison toute leur vie, mais ils ne peuvent jamais la louer à des tiers.

L'avantage fiscal du droit du logement réside dans la flexibilité de la répartition des coûts. Alors que la loi prescrit de manière rigide la répartition des frais et des taxes en ce qui concerne le droit d'habitation du bénéficiaire, les dispositions contractuelles de l'accord de donation peuvent être prises plus librement. S'il est convenu que les enfants supportent tous les frais d'entretien (y compris l'entretien ordinaire), les enfants peuvent déduire ces coûts de leurs propres revenus à des fins fiscales dans de nombreux cantons, à condition que le droit de séjour soit défini en conséquence dans le contrat.

Conclusion : des arrangements contractuels clairs permettent d'éviter les litiges fiscaux

La règle juridique de base pour les bénéficiaires en Suisse est sans équivoque : le bénéficiaire paie l'impôt sur le revenu et sur la fortune ainsi qu'une pension alimentaire ordinaire, tandis que le propriétaire reste exempté des allégements fiscaux mais doit payer des investissements importants en retour.

En résumé, on peut affirmer que toute personne qui cède une propriété à ses enfants avec une prestation doit surveiller l'état exact de la propriété. Si une restructuration majeure est en cours dans les années à venir, l'avantage est souvent désavantageux pour les enfants en raison de l'absence de déductibilité fiscale des coûts de restructuration. Dans de tels cas, il est conseillé soit de faire effectuer la restructuration par les parents avant la donation, soit de procéder au transfert par le biais d'un droit d'habitation sur mesure et optimisé contractuellement au lieu d'une prestation afin d'exploiter pleinement le potentiel d'économies d'impôts au sein de la famille.

Glossaire de l'utilisation de l'immobilier

• valeur locative: Un revenu fictif dans le droit fiscal suisse. Toute personne résidant en Suisse (ou l'utilisant comme bénéficiaire) doit déclarer la valeur locative économique de ce bien comme revenu imposable afin de garantir l'égalité de traitement avec les locataires.
• Utilisation: Un droit réel inscrit au registre foncier qui permet à une personne d'utiliser pleinement et de rentabiliser économiquement (par exemple, les revenus locatifs) d'un bien étranger (par exemple un bien appartenant à des enfants).
• droit d'habitation: Droit très personnel, inscrit au registre foncier, de vivre soi-même dans une propriété ou certaines pièces de celle-ci. Contrairement à l'usufruit, la relouation à des tiers est strictement exclue.