Le bailleur peut-il résilier le bail pour donner l'appartement à son filleul ?

Résiliation pour le filleul

En principe, un bailleur peut, en Suisse, prononcer une résiliation ordinaire pour laisser l'appartement à son filleul (droit d'utiliser son propre bien). Le filleul n'est toutefois pas juridiquement considéré comme un proche parent au sens de l'art. 271a al. 3 let. a CO. Cela a deux conséquences décisives : 1. Un délai de protection de trois ans en cours (après un litige de bail) ne peut pas être levé pour un filleul. 2. Le besoin propre est jugé moins « urgent » devant le tribunal, ce qui augmente massivement les chances du locataire d'obtenir une prolongation du bail.

Résiliation ordinaire vs besoin propre urgent

En droit du bail suisse, il faut distinguer deux scénarios lorsqu'il s'agit de l'emménagement de tiers. En 2026, alors que le logement abordable est une denrée rare dans des centres comme Genève ou Zurich, cette distinction vaut de l'or.

Le droit à la résiliation ordinaire

Un bailleur n'a en principe pas besoin d'un motif « urgent » pour résilier un contrat de bail dans le respect des délais (le plus souvent 3 mois) et des termes. Le souhait de donner l'appartement à une personne proche du bailleur, comme son filleul, est un motif de résiliation légitime.

• Validité : tant que la résiliation n'est ni vindicative ni chicanière, elle est le plus souvent reconnue comme valable.
• Obstacle : le locataire peut toutefois demander une prolongation si la résiliation constitue pour lui une situation pénible (p. ex. en cas de longue durée d'occupation ou de maladie).

Le besoin propre « urgent »

Cette notion est réservée au bailleur lui-même ainsi qu'aux « proches parents ou alliés ». Ce n'est que pour ce cercle de personnes privilégié que le bailleur peut :

Résilier même pendant un délai de protection de trois ans en cours.

Obtenir, en cas de litige, une prolongation plus courte pour le locataire, son besoin étant jugé plus important.

Le cercle des privilégiés : qui est « proche » ?

Qui appartient au cercle intime en 2026 ? La jurisprudence est ici très conservatrice et s'appuie sur une notion étroite de la famille.

Qui en fait partie :

Les conjoints et partenaires enregistrés.

Les enfants et petits-enfants.

Les parents et grands-parents.

Les frères et sœurs (dans la plupart des cantons).

Les alliés en ligne directe (p. ex. les gendres et belles-filles).

Qui n'en fait PAS partie (aucun privilège) :

Les filleuls.

Les cousins et cousines.

Les nièces et neveux.

Les amis proches.

Conclusion pour le filleul : comme le filleul n'appartient pas au cercle privilégié, le bailleur ne peut pas lever un délai de protection en cours à cette fin. Si le locataire a donc contesté avec succès le taux d'intérêt de référence il y a seulement deux ans, le filleul doit attendre que les trois ans soient écoulés.

La pesée des intérêts devant l'autorité de conciliation

Si le locataire conteste la résiliation, on procède à la pesée des intérêts. Ici, les coûts de rénovation ou l'aménagement intérieur ne jouent aucun rôle – seule compte la situation sociale.

Arguments du locataire

• Marché du logement tendu : le locataire trouvera-t-il un appartement comparable dans un délai utile ?
• Racines : depuis combien de temps le locataire vit-il dans le quartier ? Ses enfants y sont-ils scolarisés ?
• Cas de rigueur : l'âge, la maladie ou un revenu modeste peuvent justifier une prolongation allant jusqu'à quatre ans.

Arguments du bailleur (pour le filleul)

• Formation : le filleul commence des études sur le lieu de l'immeuble.
• Situation financière : le filleul dépend d'un loyer plus avantageux.
• Relation : le bailleur entretient une relation quasi parentale avec le filleul (à prouver).

Comme le filleul n'est pas un proche parent, les intérêts du locataire pèsent souvent plus lourd lors d'une prolongation. En 2026, l'autorité de conciliation accordera en règle générale au locataire un délai généreux pour se réorienter.

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Cas particulier : la vente ne rompt pas le bail

Un immeuble est-il vendu pour être remis au filleul du nouveau propriétaire ?

Ici aussi : le nouveau propriétaire reprend toutes les obligations de l'ancien. Un délai de protection existant subsiste. Le nouveau propriétaire ne peut résilier pour son filleul qu'après l'expiration de ce délai – sauf s'il peut prouver qu'il s'agit d'un proche parent (ce qui, comme mentionné, échoue pour le filleul).

Conclusion : la sympathie n'est pas un droit de priorité

Le bailleur peut-il résilier pour son filleul ? Oui, dans le cadre d'une résiliation ordinaire. Bénéficie-t-il pour autant de privilèges ? Non. Le filleul se trouve juridiquement au même niveau que tout autre locataire potentiel. En Suisse, la protection du locataire de longue date contre les conséquences sociales de la perte de son logement pèse souvent plus lourd que le souhait du parrain de trouver une solution confortable pour son protégé.

En résumé : le locataire qui reçoit une telle résiliation devrait la contester dans les 30 jours auprès de l'autorité de conciliation. Les chances d'obtenir une prolongation sont excellentes lorsqu'il s'agit de personnes de référence plus éloignées comme les filleuls. Utilisez la puissance des données de heyloft.ch pour mener professionnellement votre due diligence de locataire et sécuriser votre chez-vous. Votre match parfait – équitable et juridiquement sûr – reste préservé grâce au savoir et à la préparation.

Glossaire

• Besoin propre : motif légitime de résiliation ordinaire ou extraordinaire par le bailleur.
• Prolongation : report dans le temps des effets de la résiliation pour protéger le locataire contre les cas de rigueur (jusqu'à 4 ans).
• Délai de protection : période de 3 ans après un litige de bail gagné, pendant laquelle aucune résiliation ordinaire ne peut être notifiée.
• Due diligence du locataire : votre examen de diligence personnel. Il comprend aussi la vérification du lien de parenté lors de résiliations pour besoin propre au bord du lac Léman ou en Suisse alémanique.