Pourquoi le taux de vacance du canton de Soleure est-il si élevé ?

L'orientation en 3 points

Le taux d'inoccupation élevé dans le canton de Soleure est principalement dû à la combinaison d'un volume important de constructions résidentielles, d'une demande régionale inégale et, dans certains cas, d'appartements qui ne sont plus adaptés au marché. Alors que la Suisse n'avait qu'environ 1,0 % de taux d'occupation en 2025, Soleure était d'environ 2,05 %. Les raisons en sont notamment la vétusté des appartements, des microlocalisations défavorables, une offre excédentaire dans certaines communes, une immigration moindre qu'à Zurich ou à Bâle et une offre qui ne correspond pas toujours aux types de logements recherchés. D'autre part, les emplacements de qualité pour les banlieues, les appartements modernes et les propriétés familiales abordables restent particulièrement prisés.

Le principe : Soleure compte plus de postes vacants que presque tous les cantons

Depuis des années, le canton de Soleure se distingue par un taux de vacance supérieur à la moyenne. Alors que de nombreux cantons suisses sont confrontés à une pénurie de logements, Soleure se situe bien au-dessus de la moyenne nationale. Cela ne signifie pas pour autant que l'ensemble du canton constitue un marché résidentiel faible. Cela signifie plutôt que l'offre et la demande ne correspondent pas partout sur le plan régional et qualitatif.

La vacance ne survient pas uniquement lorsqu'il y a trop d'appartements. Cela se produit également lorsque des appartements sont proposés au mauvais endroit, dans la mauvaise taille, dans le mauvais état ou au mauvais prix. C'est exactement ce qui importe à Soleure. Le canton possède de bons emplacements avec une forte demande, mais aussi des communes où les appartements attendent plus longtemps pour les locataires ou les acheteurs.

Pour les acheteurs immobiliers et les investisseurs, le taux de vacance est donc un signe d'alerte, mais pas un critère d'exclusion. Cela montre qu'il faut regarder de plus près que sur des marchés très rares tels que Zurich, Zoug ou Genève.

De nombreuses nouvelles constructions ont longtemps augmenté le taux d'inoccupation

L'une des principales raisons du taux d'inoccupation élevé est la construction résidentielle de ces dernières années. Dans de nombreuses régions de Suisse, de nombreux immeubles d'habitation ont été construits pendant la phase de faibles taux d'intérêt. Soleure était attrayante car les prix des terrains et les coûts de construction étaient plus modérés par rapport aux centres et les investisseurs recherchaient des immeubles de placement.

Lorsque de nombreux appartements arrivent sur le marché en même temps, l'offre locale peut croître plus rapidement que la demande. Cela vaut en particulier pour les communes qui, bien que facilement accessibles, ne sont pas soumises à la même pression de demande que Zurich, Bâle ou Berne. Les nouveaux appartements entrent alors en concurrence avec les appartements existants et les propriétés plus anciennes.

L'effet est souvent retardé. Un nouveau projet de construction est prévu lorsque la situation du marché s'annonce bonne. Une fois terminé, les taux d'intérêt, la demande, les loyers et la concurrence auront peut-être déjà changé. Cela se traduit par des postes vacants temporaires ou permanents.

Soleure est située entre les centres, mais n'est pas centralisée partout

Le canton de Soleure bénéficie d'une situation géographique particulière. Il est situé entre Bâle, Berne, Zurich, Aarau, Bienne et la Suisse centrale. Cela semble très intéressant, mais ce n'est pas la même chose pour toutes les communautés. Certaines villes sont bien desservies, d'autres sont éloignées des principales lignes de banlieue.

Olten bénéficie grandement de son rôle de plaque tournante ferroviaire et de banlieue. Dornach et les autres communes de Dorneck bénéficient de la proximité de Bâle. La ville de Soleure offre une qualité de vie, l'Aar, une vieille ville et des infrastructures. La demande est plus faible dans les autres municipalités, en particulier lorsque les transports publics, les emplois, les magasins ou les écoles sont moins facilement accessibles.

Ce sont précisément ces différences qui expliquent pourquoi les taux d'inoccupation peuvent être élevés dans les cantons, alors que les différents sous-marchés restent stables ou en demande. Soleure n'est pas un marché immobilier uniforme, mais un canton aux caractéristiques géographiques très différentes.

Tous les appartements vacants ne répondent pas à la demande

L'un des principaux problèmes est l'inadéquation entre l'offre et la demande. De nos jours, de nombreuses personnes recherchent des appartements modernes, bien conçus et économes en énergie, dotés de balcons, d'ascenseurs, d'un parking, de bonnes liaisons de transport en commun et de charges supplémentaires modérées. Les appartements anciens sans ascenseur, dont les plans d'étage sont médiocres, dont les coûts de chauffage sont élevés ou qui sont mal situés sont plus difficiles à louer.

La taille de l'appartement joue également un rôle. Les petits appartements peuvent être recherchés dans les zones urbaines, mais moins dans les communautés plus rurales. Les grands appartements familiaux sont recherchés s'ils sont abordables et bien situés. En revanche, les nouveaux appartements coûteux situés dans un endroit médiocre peuvent rester vacants plus longtemps.

Le taux de vacance n'est donc pas seulement révélateur de la quantité, mais également de la qualité. Une partie des postes vacants est créée parce que l'offre existante ne répond pas exactement aux besoins actuels.

Les bâtiments plus anciens sont soumis à une pression accrue

Le canton de Soleure compte de nombreuses propriétés résidentielles anciennes. Ils peuvent être proposés à des prix attractifs, mais ils sont soumis à une pression accrue s'ils n'ont pas été modernisés. Les vieilles cuisines, les vieilles salles de bains, une mauvaise isolation, des charges supplémentaires élevées, le chauffage au fioul ou au gaz et l'absence de balcons rendent un appartement moins attrayant.

les locataires se comparent de plus en plus fortement aujourd'hui. Si des appartements modernes de nouvelle construction sont disponibles dans la même communauté, les appartements plus anciens doivent soit être moins chers, soit offrir des avantages évidents. Dans le cas contraire, ils resteront vides plus longtemps. Cela devient particulièrement difficile lorsque la situation est médiocre mais que le loyer n'est pas sensiblement inférieur.

Pour les propriétaires, cela signifie que la vacance est souvent le signe d'une restructuration. Il ne suffit pas de baisser légèrement le loyer. Des améliorations énergétiques, de nouvelles surfaces, de meilleurs plans d'étage ou un positionnement plus clair sont parfois nécessaires.

Les communautés périphériques sont plus touchées

Le taux d'inoccupation n'est pas le même partout à Soleure. En particulier, les municipalités dont les itinéraires sont plus longs, les transports publics sont plus faibles, le marché du travail est restreint ou le dynamisme local est faible peuvent avoir des taux d'inoccupation plus élevés. Le groupe potentiel de locataires et d'acheteurs y est plus restreint.

Les postes vacants sont absorbés plus rapidement dans les zones de banlieue bien desservies. Un appartement situé près de la gare d'Olten, dans la ville de Soleure ou à Dorneck, près de Bâle, attire davantage de groupes cibles qu'un objet dans une communauté isolée. Cela augmente la rentabilité et le potentiel de revente.

C'est crucial pour les investisseurs. Un prix d'achat bas dans une commune où le taux d'inoccupation est élevé peut être intéressant, mais les risques locatifs sont plus élevés. La qualité de la localisation reste plus importante que les revenus bruts.

Olten montre l'autre côté du canton

Olten est un exemple du fait que Soleure ne doit pas être considérée comme un marché résidentiel faible à tous les niveaux. La ville est une plaque tournante ferroviaire importante et offre des liaisons directes vers Zurich, Bâle, Berne et Lucerne. Olten est donc intéressante pour les navetteurs.

Cependant, Olten dépend également du district. Les appartements situés à proximité de la gare, de l'Aar ou de bonnes infrastructures doivent être évalués différemment des propriétés situées dans un endroit bruyant, défavorable ou nécessitant des rénovations. Les taux d'inoccupation peuvent varier considérablement au sein d'une même ville.

Pour les acheteurs et les investisseurs, cela signifie que la micro-localisation est particulièrement importante à Soleure. Une bonne adresse peut être solide malgré un taux de vacance élevé dans les cantons. Une adresse faible reste plus risquée même à un prix bas.

Dorneck et Basel-Nahe travaillent différemment

D'autres forces sont à l'œuvre dans le nord du canton. Les communes telles que Dornach, Gempen, Hochwald, Bättwil, Rodersdorf et Breitenbach sont davantage influencées par Bâle. Les bons emplacements bénéficient de la demande du nord-ouest de la Suisse.

Cela peut réduire les risques d'inoccupation si le prix, l'immobilier et l'itinéraire de transport sont corrects. Dans le même temps, il existe également des différences ici. Les municipalités bien desservies par le tramway, le train ou la route sont plus populaires que les villes difficiles d'accès.

Le canton de Soleure est donc une mosaïque. Le taux d'inoccupation élevé ne s'explique pas par une seule cause, mais par de nombreux sous-marchés locaux aux dynamiques différentes.

Grenchen et sites industriels

Les sites industriels de Granges et d'autres sites industriels ont leur propre logique de marché. Ils offrent des prix immobiliers plus bas, des emplois locaux et la proximité de Soleure et de Bienne. Dans le même temps, l'image, les changements structurels, la vétusté des bâtiments et une demande moins dynamique peuvent favoriser les taux d'inoccupation.

Cela ne veut pas dire que Grenchen n'est pas attrayante. La région peut être intéressante pour les acheteurs ou les locataires soucieux des prix. Mais les propriétaires doivent calculer de manière plus réaliste. Les prix de location, l'état et l'emplacement doivent correspondre à ceux du marché.

Des postes vacants peuvent apparaître sur ces sous-marchés, en particulier lorsque de nouveaux bâtiments ou des appartements rénovés entrent en concurrence avec des stocks plus anciens. Si vous ne modernisez pas, vous perdez la connexion plus rapidement.

La vacance n'est pas automatiquement néfaste pour le locataire

Pour les locataires, un taux d'inoccupation plus élevé peut présenter des avantages. Plus de choix signifie une meilleure position de négociation, moins de contraintes temporelles et des loyers parfois plus modérés. Sur les marchés où les taux d'inoccupation sont très bas, le locataire doit prendre une décision rapidement et n'a guère le choix.

Soleure peut donc être attrayante pour les ménages à la recherche d'un logement abordable. Comparé à Zurich, Zoug, Bâle ou Genève, le canton est nettement plus détendu dans de nombreux endroits. Cela peut attirer les familles, les navetteurs et les ménages soucieux des prix.

Cependant, il en va de même ici : les meilleurs appartements bien situés ne sont pas nécessairement en offre excédentaire. Les taux d'inoccupation élevés affectent souvent certains segments, mais pas automatiquement tous les biens attrayants.

La vacance représente un risque de retour pour le bailleur

Pour le bailleur et les investisseurs, le taux d'inoccupation élevé constitue un risque important. La vacance est synonyme de revenus locatifs insuffisants, de coûts de marketing plus élevés et de pressions sur les intérêts des loyers. Cela peut peser sur le calcul, en particulier dans le cas d'immeubles de placement financés par des sources externes.

Dans la pratique, une propriété dont le rendement brut est théoriquement élevé peut être moins attrayante si les appartements sont vacants depuis longtemps ou si le loyer doit être réduit. C'est pourquoi vous ne devez pas seulement tenir compte du prix d'achat et de l'objectif de loyer à Soleure, mais également de la demande, des fluctuations, de la concurrence de l'offre et du risque d'inoccupation.

Les bonnes propriétés restent louables. Mais les mauvaises implantations, les équipements vétustes ou les prix de location excessifs sont sanctionnés plus rapidement sur un marché offrant plus de choix.

Effets sur les prix de l'immobilier

Un taux d'inoccupation élevé peut faire baisser les prix de l'immobilier, en particulier pour les immeubles de placement et les appartements situés dans des zones plus faibles. Lorsque les locataires ont le choix, les loyers augmentent moins fortement. Cela réduit la valeur des revenus et peut limiter les prix d'achat.

Dans le cas des propriétés résidentielles occupées par leur propriétaire, l'effet est moins direct. Les maisons individuelles bien situées peuvent rester rares malgré le taux d'inoccupation élevé dans les cantons. Même les PPE modernes situés dans des centres prisés peuvent être stables.

Pour les acheteurs, c'est une opportunité. Dans les sous-marchés présentant des taux de vacance plus élevés, les prix peuvent être négociés de manière plus précise. Cependant, il est important non seulement d'acheter à bas prix, mais également de garantir une bonne rentabilité ou une bonne revente à long terme.

Pourquoi le ratio reste élevé malgré la baisse

Le nombre de postes vacants en Suisse est en baisse depuis plusieurs années. L'offre s'est également raréfiée dans de nombreuses régions. Soleure reste néanmoins élevée en comparaison, car le point de départ était significativement élevé. Même si le taux baisse, il reste supérieur à la moyenne nationale.

Cela montre que Soleure ne va pas à l'encontre de l'ensemble de la tendance suisse, mais qu'elle se situe à un niveau supérieur. La grave pénurie de logements à Zurich, Genève, Zoug ou Bâle ne peut pas être transférée individuellement à Soleure.

À long terme, le taux d'inoccupation peut encore être réduit si moins de nouveaux bâtiments sont construits, si davantage de ménages emménagent ou si les anciens parcs sont rénovés. Toutefois, des différences structurelles persistent entre les communautés.

Ce que les acheteurs doivent vérifier avant d'acheter

Les acheteurs doivent vérifier plusieurs points concernant l'immobilier à Soleure : taux d'inoccupation dans la commune, microlocalisation, transports publics, emplois, écoles, achats, état, année de construction, énergie, offre compétitive et besoins de rénovation. La demande locale est particulièrement déterminante pour les immeubles de placement.

Pour les appartements, les fonds de rénovation, les charges supplémentaires, le plan d'étage, le balcon, l'ascenseur, les places de parking et la rentabilité doivent être examinés. Pour les maisons, le toit, le chauffage, les fenêtres, les façades, les tuyaux et le taux d'humidité. Une propriété bon marché peut être un bon achat si l'emplacement et les conditions sont bons.

La comparaison avec les publicités actuelles est également importante. S'il y a de nombreux appartements similaires vacants dans la même municipalité, vous devez calculer avec plus de soin.

Ce que les propriétaires et les vendeurs devraient prendre en compte

Sur un marché où les taux d'inoccupation sont plus élevés, les propriétaires doivent clairement positionner leur propriété. De bonnes photos, un loyer réaliste, un état actuel, des documents propres et une réponse rapide aux demandes de renseignements deviennent de plus en plus importants. Les postes vacants sont souvent causés non seulement par le marché, mais également par des stratégies de tarification ou de marketing incorrectes.

Les vendeurs doivent évaluer le nombre d'acheteurs de manière réaliste. Une propriété bien située peut continuer à être très demandée. Une maison à rénover ou un vieil appartement situé dans une zone défavorisée nécessitent une stratégie de prix différente.

La transparence sur les rénovations, l'énergie, les charges supplémentaires et l'historique des locations crée la confiance. Une analyse honnête des logements vacants et des loyers est cruciale, en particulier lorsqu'il s'agit d'immeubles de placement.

Conclusion : l'offre est importante à Soleure, mais la demande n'est pas la même partout

La réponse à la question Pourquoi le canton de Soleure a-t-il un taux de vacance aussi élevé ? est : Parce que le canton a construit de nombreuses surfaces habitables ces dernières années, alors que la demande est inégalement répartie entre les régions et sur le plan qualitatif. De nombreux appartements sont vides, non pas parce que personne ne veut vivre à Soleure, mais parce que l'emplacement, l'état, le prix ou la taille des appartements ne correspondent pas toujours à la demande.

Les collections plus anciennes, les communautés périphériques et les objets présentant une faible microlocalisation sont particulièrement touchés. De bons emplacements pour les banlieues, des appartements modernes, des propriétés familiales abordables et des emplacements proches d'Olten, de Soleure, de Bâle ou d'importants axes de transports en commun restent très demandés.

Pour les locataires, le taux d'inoccupation élevé peut se traduire par un plus grand choix. Pour les acheteurs et les investisseurs, c'est un signe de prudence. Quiconque vérifie minutieusement l'emplacement, la qualité et la demande peut trouver des opportunités dans le canton de Soleure. Si vous ne considérez que les prix bas, vous risquez de perdre du terrain, de faire baisser les rendements et d'allonger les délais de revente.

Glossaire du taux de vacance dans le canton de Soleure

• Taux de vacance: Part des appartements vacants proposés sur le marché par rapport au parc immobilier total.
• Appartement vide: Appartement vacant à la date de clôture et proposé à la location ou à la vente.
• microlocalisation: Qualité de localisation spécifique, telle que la gare, l'école, les magasins, le soleil, le bruit, les vues et les trajets domicile-travail.
• Inadéquation: Différence entre l'offre de logements existante et la demande réelle.
• liquidité du marché: Probabilité de pouvoir louer rapidement un bien immobilier ou le vendre au juste prix du marché.