Quali sono gli effetti dell'abolizione del valore locativo imputato in Turgovia?

L'orientamento a 3 punti

• Il referendum del 28 settembre 2025 ha deciso di abolire il valore locativo imputato con il 57,7% a favore. Il nuovo regime entrerà in vigore il 1° gennaio 2029, dopo un periodo di transizione fino alla fine del 2028.
• Per la prima e la seconda proprietà occupate dal proprietario, si rinuncia al valore locativo imputato; in cambio, tuttavia, vengono omesse le detrazioni sui costi di manutenzione a livello federale e la detrazione degli interessi sul debito. Sono previste eccezioni per gli immobili in affitto e gli acquisti iniziali.
• L'attuazione cantonale in Turgovia è ancora in sospeso. Le questioni aperte riguardano in particolare un'eventuale imposta sugli immobili secondari e la struttura specifica delle norme cantonali sulle deduzioni.

Qual è il valore locativo imputato e perché è stato abolito?

Il valore locativo imputato è un reddito fittizio che è stato accreditato ai proprietari di case come reddito imponibile per decenni. La logica alla base di ciò: chiunque vive in casa propria risparmia l'affitto e questo vantaggio monetario dovrebbe essere tassato. In cambio, i proprietari di abitazione potevano richiedere numerose detrazioni: interessi ipotecari, costi di manutenzione, spese di ristrutturazione. Questo sistema, unico per gli standard internazionali, era considerato da molti obsoleto, ingiusto ed eccessivamente complicato. Il referendum del settembre 2025 ha posto fine a tutto questo, con una netta maggioranza.

L'orario: quando cambia qualcosa?

La fase di transizione è chiaramente definita, anche se l'attuazione cantonale lascia ancora un margine di manovra:

• 28 settembre 2025: Voto popolare - 57,7% a favore
• 2026--2028: Fase di transizione: il sistema attuale rimane in vigore, i Cantoni stanno lavorando all'implementazione
• 1 gennaio 2029: Entrata in vigore del nuovo regolamento a livello federale
• A partire dal 2029: gli adeguamenti cantonali entrano in vigore parallelamente o per fasi

Per il cantone di Turgovia, ciò significa che la legislazione cantonale deve essere modificata entro la fine del 2028. Le bozze specifiche non sono ancora disponibili, ma l'amministrazione fiscale del Cantone di Turgovia ha annunciato che proseguirà rapidamente i lavori.

Cosa scompare e cosa rimane?

La riforma non è solo la rimozione di una voce fiscale, ma modifica l'intera logica di detrazione per i proprietari di case. La tabella seguente fornisce una panoramica delle modifiche più importanti:

Vincitori e perdenti: a chi giova davvero?

L'abolizione del valore locativo imputato non è un regalo per tutti i proprietari allo stesso modo. Chi vince e chi perde dipende in larga misura dalla situazione individuale.

vincitore:

• Proprietari con un'ipoteca pagata o ampiamente ammortizzata: Fino ad ora, hai tassato il valore locativo imputato senza poter detrarre interessi di debito significativi. Per loro viene omessa una mera voce fiscale: lo sgravio può ammontare a diverse migliaia di franchi all'anno.
• Pensionati con abitazioni esenti da debiti: Sono tra i principali beneficiari della riforma. Il tuo reddito imponibile diminuisce notevolmente.
• Proprietari con un basso valore locativo rispetto all'effettivo canone di mercato: Finora hanno tassato un importo inferiore al valore di utilità reale: il vantaggio dell'abolizione è il massimo per loro.

Perdente:

• Nuovi acquirenti con un elevato onere ipotecario: Chi è stato in grado di detrarre alti tassi di interesse sul debito fino ad ora perde questo vantaggio. Con un'ipoteca di un milione di franchi e un tasso di interesse del 2 percento, non è prevista alcuna detrazione di 20.000 franchi all'anno.
• Proprietari che devono affrontare importanti lavori di ristrutturazione: Chi pianifica una ristrutturazione completa nei prossimi anni perderà l'opportunità di richiedere i costi di manutenzione a fini fiscali. Strategicamente, potrebbe avere senso anticipare le ristrutturazioni pianificate alla fase di transizione.
• Proprietari di immobili secondari: Qui è imminente una possibile tassa sulla proprietà, la cui struttura è ancora aperta.

Domande aperte in Turgovia

Il regolamento federale fornisce il quadro, ma l'attuazione cantonale pone le proprie sfide:

• Imposta sulla proprietà sugli immobili secondari: La Confederazione autorizza i cantoni a riscuotere l'imposta sugli immobili secondari. Se e come la Turgovia ne farà uso è ancora una questione aperta. Per i comuni con una quota elevata di seconde case, come sul Lago di Costanza, questa sarebbe una fonte di reddito rilevante.
• Detrazioni cantonali delle spese di manutenzione: Mentre la detrazione federale è abolita, i cantoni potrebbero mantenere o creare nuove norme proprie. La Turgovia non si è ancora posizionata su questo punto.
• Regolamento per la prima acquisizione: L'eccezione alla detrazione degli interessi sul debito per i nuovi acquirenti è limitata nel tempo e non è stata ancora completamente definita in dettaglio. Per il mercato immobiliare della Turgovia, che dipende in larga misura dai nuovi acquirenti, questa domanda è di particolare importanza.
• Voto intercantonale: Poiché la Turgovia attira molti pendolari dal cantone di Zurigo, le normative fiscali di entrambi i cantoni devono essere coordinate per evitare doppi oneri o scappatoie involontarie.

Cosa dovrebbero fare ora i proprietari della Turgovia

Il periodo di transizione fino alla fine del 2028 non è un periodo di attesa, è una fase di pianificazione. In particolare, si consigliano i seguenti passaggi:

• Rivedi la pianificazione fiscale: chiedi a uno specialista di calcolare la tua situazione fiscale, sia per il sistema attuale che per il nuovo sistema. Il confronto mostra se siete tra i vincitori o i perdenti della riforma.
• Preferisci le ristrutturazioni: Chiunque pianifichi una ristrutturazione efficiente dal punto di vista energetico o importanti lavori di manutenzione dovrebbe verificare se l'implementazione prima del 1° gennaio 2029 è più vantaggiosa dal punto di vista fiscale.
• Modifica la strategia di rimborso: Senza dedurre gli interessi sul debito, il calcolo dell'ammortamento ipotecario cambia radicalmente. Un rimborso più rapido può ora avere più senso dal punto di vista fiscale.
• Segui lo sviluppo cantonale: non appena Turgovia presenterà la sua implementazione cantonale, i proprietari dovrebbero rivedere i dettagli e adeguare la loro pianificazione.

Idee sbagliate comuni

• «Il valore locativo imputato viene perso immediatamente.» -- No. La fase di transizione durerà fino alla fine del 2028. Fino ad allora, il sistema precedente rimarrà invariato. Il nuovo regolamento non si applicherà fino al 1° gennaio 2029. Chiunque ometta il valore locativo imputato dalla dichiarazione dei redditi del 2026 riceverà una correzione.
• «Senza il valore locativo, risparmio automaticamente sulle tasse». Non necessariamente. Chi ha debiti ipotecari elevati e finora ha detratto generosamente interessi e costi di manutenzione potrebbe trovarsi in condizioni peggiori con il nuovo sistema rispetto a prima. La riforma è un gioco a somma zero con vincitori e perdenti individuali.
• «Il Canton Turgovia si limita ad adottare il regolamento federale.» -- Non automaticamente. I cantoni hanno un margine di manovra per quanto riguarda l'implementazione, in particolare per quanto riguarda le detrazioni dai costi di manutenzione e dall'imposta sulla proprietà sugli immobili secondari. Il regolamento cantonale in Turgovia è ancora in sospeso e potrebbe discostarsi dal requisito federale.

Conclusione: una riforma con luci e ombre

L'abolizione del valore locativo imputato è la più grande riforma fiscale per i proprietari di case degli ultimi decenni, ed è tutt'altro che unidimensionale. Per i proprietari della Turgovia con abitazioni retribuite, prevede un gradito sgravio fiscale. D'altra parte, per i nuovi acquirenti con un'ipoteca importante o per i proprietari prima di importanti ristrutturazioni, il bilancio potrebbe essere negativo. L'attuazione cantonale sarà decisiva: il modo in cui la Turgovia regolerà le questioni in sospeso, in particolare l'imposta sugli immobili e le detrazioni sugli alimenti, determinerà l'effettivo funzionamento della riforma a livello locale. Ogni proprietario dovrebbe sfruttare la fase di transizione fino alla fine del 2028 per rivedere la propria strategia fiscale e adattarla in tempo utile.

Glossario sull'abolizione del valore locativo imputato in Turgovia

• valore locativo: un reddito fittizio che viene conteggiato come reddito imponibile per i proprietari di abitazione. Corrisponde all'importo che potresti guadagnare come affitto se dovessi affittare la proprietà invece di viverci tu stesso.
• Deduzione degli interessi sul debito: La capacità di detrarre gli interessi sulle passività ipotecarie dal reddito imponibile. Dal 2029, possibile solo per gli immobili in affitto e per un periodo di tempo limitato per i nuovi acquirenti.
• Detrazione dei costi di manutenzione: Deducibilità fiscale delle spese per la manutenzione e la ristrutturazione di un immobile (ad esempio nuovo riscaldamento, riparazione del tetto). Non applicabile a livello federale a partire dal 2029.
• Imposta sulla proprietà: un'eventuale imposta che i cantoni possono riscuotere sulle proprietà secondarie per compensare parzialmente la perdita del valore locativo imputato nelle seconde case.
• fase di transizione: il periodo tra il referendum (settembre 2025) e l'entrata in vigore del nuovo regolamento (gennaio 2029), durante il quale si applica il sistema precedente e i Cantoni si preparano ad attuarlo.
• ammortamento: Il rimborso graduale di un debito ipotecario. Senza detrazione degli interessi sul debito, un ammortamento più rapido può avere senso ai fini fiscali.
• Primo acquisto: L'acquisto di un immobile residenziale per la prima volta. Per chi acquista per la prima volta, è prevista un'esenzione temporanea dalla detrazione degli interessi sul debito anche con il nuovo sistema.
• Seconda proprietà: Una proprietà che non viene utilizzata come residenza principale, ad esempio una casa per le vacanze o un appartamento per le vacanze.