Chi paga le tasse quando si utilizza un immobile?

La ripartizione fiscale obbligatoria

Quando si utilizzano immobili in Svizzera, il beneficiario (di solito i genitori) paga la maggior parte delle imposte correnti. Deve tassare sia il valore locativo imputato (in caso di uso personale) sia il reddito da locazione effettivo come reddito e dichiarare l'intero valore di mercato dell'immobile come bene. Il proprietario (il figlio) è completamente esente dall'imposta sul reddito e sul patrimonio per la pura proprietà durante il periodo di utilizzo.

Imposta sul reddito: dove i benefici economici sono tassati

Il trattamento fiscale del reddito si basa costantemente sul principio di realtà quando si tratta di beneficiare. Poiché il beneficiario ha il diritto legalmente cartolarizzato di sfruttare economicamente la proprietà, è anche soggettivamente tassabile per tutti gli afflussi che ne derivano. Se i genitori continuano a vivere nella casa dopo la donazione, devono dichiarare integralmente il valore locativo cantonale imputato come reddito nella dichiarazione dei redditi personali, esattamente come se fossero ancora i proprietari illimitati dell'immobile.

Se le condizioni di vita cambiano in età avanzata e i genitori si trasferiscono, ad esempio, in un appartamento privo di barriere architettoniche o in una struttura di assistenza, il diritto del beneficiario rimane generalmente in vigore. Se successivamente i genitori decidono di affittare la casa, il reddito da locazione mensile confluisce direttamente nel loro conto bancario. Di conseguenza, i genitori devono tassare questo reddito da locazione effettivo come reddito ordinario. I bambini, iscritti nel registro fondiario in quanto proprietari nudi, non vedono un centesimo di questo denaro e quindi non devono pagare alcuna imposta sul reddito per la proprietà.

L'imposta sul patrimonio: una chiara ripartizione per il beneficiario

Un punto di contesa comune nelle famiglie riguarda l'imposta patrimoniale annuale. Poiché gli immobili in Svizzera rappresentano spesso una parte significativa del patrimonio imponibile totale a causa dei continui aumenti di valore, questa imposta ha un impatto notevole. Tuttavia, la legge svizzera sull'armonizzazione delle imposte (StHG) non lascia spazio a interpretazioni in merito: durante l'intero periodo di utilizzo, il beneficiario deve dichiarare e tassare l'intero valore fiscale (il valore di valutazione cantonale) dell'immobile nel suo registro dei titoli e dei beni.

Per i bambini dotati, questo regolamento legale ha un effetto collaterale estremamente affascinante. Sebbene siano già titolari legali di beni di valore ai sensi del diritto civile, i loro beni imponibili in relazione a tali beni rimangono pari a zero. La legge protegge le giovani generazioni dal sovraccarico fiscale derivante da una donazione a vita prima ancora che abbiano il controllo economico sulla proprietà. Solo il giorno in cui il beneficiario (ad esempio a causa del decesso dei genitori o in seguito a una rinuncia scritta) viene cancellato dal registro fondiario, il patrimonio va ai figli ai fini fiscali.

Deducibilità: chi può richiedere la manutenzione e gli interessi?

Laddove le imposte sono dovute, di norma le relative detrazioni possono essere richieste anche nel sistema fiscale svizzero. Poiché il beneficiario tassa il reddito e il patrimonio, anche il Codice civile svizzero (ZGB Art. 756) ha il diritto di detrarre i relativi costi di gestione a fini fiscali. Ciò include principalmente gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione regolari e che mantengono il valore (come riparazioni, verniciatura o sostituzione dell'impianto di riscaldamento).

I genitori possono dimostrare efficacemente queste spese nella dichiarazione dei redditi o, a seconda del cantone e dell'età dell'immobile, richiedere una detrazione forfettaria (di solito dal 10 al 20 percento del valore locativo imputato). In pratica, ciò si traduce spesso in una notevole riduzione della loro pressione fiscale. I bambini, invece, non possono detrarre dall'imposta i costi di mantenimento, anche se hanno pagato di tasca propria le bollette del commerciante. Se i figli pagano la manutenzione, questo è considerato un contributo nascosto ai genitori che non è deducibile.

La differenza decisiva: manutenzione ordinaria e straordinaria

La distribuzione legale dei costi tra proprietario e beneficiario è regolata in dettaglio nel codice civile e costituisce la base per la deducibilità fiscale. La legge fa una netta distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria:

• Manutenzione ordinaria (responsabilità del beneficiario): Ciò include tutte le piccole riparazioni e i costi operativi correnti necessari per mantenere il valore normale della proprietà (ad esempio contratti di assistenza per la pompa di calore, manutenzione del giardino, piccole riparazioni al tetto). Il beneficiario deve sostenere tali costi e li detrae dalla sua dichiarazione dei redditi. È inoltre responsabile dei premi assicurativi per l'assicurazione degli edifici e delle tasse patrimoniali correnti.
• Manutenzione straordinaria (proprietà del proprietario): Se l'immobile deve essere ristrutturato radicalmente, ad esempio isolamento completo della facciata ad alta efficienza energetica, ristrutturazione completa del tetto o sostituzione principale della cucina e del bagno, si parla di riparazioni straordinarie. Questi costi sono sostenuti dai bambini in quanto proprietari ai sensi del diritto civile. Tuttavia, poiché i figli non tassano il reddito derivante dalla proprietà, non possono detrarre dal loro reddito questi costi spesso immensi ai fini fiscali. Si tratta di una classica «trappola fiscale» per la ristrutturazione durante l'uso corrente.

Ottimizzazione tattica attraverso il cambio del diritto di soggiorno

Poiché i figli non possono detrarre gli ingenti costi di ristrutturazione che mantengono il valore a fini fiscali fintanto che esiste una prestazione, molte famiglie svizzere scelgono il diritto di soggiorno come alternativa nella pianificazione della loro successione. Il diritto di soggiorno è più restrittivo del diritto d'uso: i genitori possono vivere nella casa per tutta la vita, ma non possono mai affittarla a terzi.

Il vantaggio fiscale del diritto abitativo consiste nella flessibilità della distribuzione dei costi. Mentre la legge prescrive rigidamente la distribuzione dei costi e delle tasse per quanto riguarda il diritto di abitazione del beneficiario, gli accordi contrattuali nell'accordo di donazione possono essere stipulati più liberamente. Se si concorda che i figli sostengano tutti i costi di mantenimento (compresi gli alimenti ordinari), in molti cantoni possono detrarre tali costi dal proprio reddito ai fini fiscali, a condizione che il diritto di soggiorno sia stato stabilito di conseguenza nel contratto.

Conclusione: accordi contrattuali chiari impediscono le controversie fiscali

La norma giuridica di base per i beneficiari in Svizzera è inequivocabile: il beneficiario paga l'imposta sul reddito e sul patrimonio nonché la normale manutenzione, mentre il proprietario rimane esente dagli sgravi fiscali ma deve pagare in cambio importanti investimenti.

In sintesi, si può affermare che chiunque ceda un immobile ai propri figli con un sussidio deve tenere d'occhio le condizioni esatte della proprietà. Se nei prossimi anni è prevista una ristrutturazione importante, il beneficio è spesso svantaggioso per i figli a causa della mancanza di deducibilità fiscale dei costi di ristrutturazione. In tali casi, è consigliabile far effettuare la ristrutturazione dai genitori prima della donazione o elaborare il trasferimento tramite un diritto di abitazione su misura e ottimizzato contrattualmente anziché una prestazione al fine di sfruttare appieno il potenziale di risparmio fiscale all'interno della famiglia.

Glossario sull'uso immobiliare

• valore locativo: Un reddito fittizio nel diritto fiscale svizzero. Chi vive in Svizzera (o lo utilizza come beneficiario) deve dichiarare il valore locativo economico di questo immobile come reddito imponibile per garantire la parità di trattamento con gli inquilini.
• Utilizzo: un diritto reale iscritto nel registro fondiario che garantisce a una persona il pieno utilizzo e il rendimento economico (ad esempio reddito da locazione) di un immobile straniero (ad esempio proprietà di figli).
• diritto di abitazione: Un diritto altamente personale, sancito dal registro fondiario, di abitare personalmente in una proprietà o in determinati locali. A differenza dell'usufrutto, la rilocazione a terzi è severamente esclusa.