L'inquilino o il locatore ha diritto agli interessi maturati sul conto di risparmio?

L'indennità sui tassi di interesse 2026

Secondo il diritto svizzero, solo l'inquilino ha diritto a tutti gli interessi maturati su un conto di risparmio cauzionale. Ai sensi dell'art. 257e (1) del Codice delle obbligazioni (OR), il deposito deve essere depositato presso una banca in un conto di risparmio speciale, che deve necessariamente essere intestato all'inquilino. Poiché l'inquilino rimane il titolare legale del conto, possiede anche tutti i redditi risultanti. Il proprietario ha solo diritti di garanzia, ma nessun diritto agli interessi come reddito.

La base giuridica e il principio di titolarità

La base giuridica per rispondere a questa domanda si trova nel nucleo del diritto immobiliare svizzero, l'articolo 257e del Codice delle obbligazioni. Questa disposizione richiede chiaramente che un locatore che richiede una garanzia in denaro debba depositarla presso una banca in un conto di risparmio o in un deposito. La rotta decisiva è stabilita dall'obbligo legale di aprire questo conto a nome dell'inquilino. Questa denominazione garantisce che la proprietà del capitale non venga mai trasferita al proprietario.

Poiché il conto non appartiene legalmente al proprietario dell'immobile, tutti i crediti di interesse confluiscono direttamente nel patrimonio dell'inquilino. Nella pratica quotidiana del 2026, ciò significa che la banca accredita annualmente gli interessi sul conto di deposito e l'inquilino ha diritto al pagamento del capitale originario, compresi tutti gli interessi, alla successiva risoluzione del contratto di locazione. Il proprietario agisce solo come amministratore fiduciario del titolo, senza avere diritto ai frutti del capitale.

L'importanza economica nel nuovo contesto dei tassi di interesse

Dopo un lungo periodo di siccità in cui i conti di deposito hanno prodotto a malapena entrate, il ritorno a un contesto di tassi di interesse positivi ha notevolmente aumentato l'importanza di questo problema. Anche se i tassi di interesse sui conti di risparmio cauzionali sono tradizionalmente leggermente inferiori a quelli sugli investimenti di risparmio disponibili gratuitamente, l'importo aumenta notevolmente nel corso di un lungo periodo di locazione. Con una garanzia di pigione elevata, che include, ad esempio, tre mesi di affitto in un ambito quartiere urbano, il reddito da interessi può raggiungere un importo notevole nell'arco di un decennio.

Questo aumento serve all'inquilino come piccola compensazione per la mancanza di liquidità, poiché non è in grado di disporre del suo denaro durante l'intero periodo di locazione. Il locatore o la società di gestione immobiliare incaricata non possono in nessun caso trattenere questi interessi attivi a titolo di compensazione dei costi di gestione del conto. Una corrispondente clausola contrattuale, che attribuirebbe interessi al locatore, sarebbe assolutamente nulla ai sensi del diritto svizzero e non reggerebbe mai al controllo legale da parte dell'autorità di conciliazione.

Trattamento fiscale e responsabilità fiscale alla fonte

Poiché gli interessi sono assegnati legalmente all'inquilino, ciò comporta logicamente conseguenze fiscali di cui ogni titolare del conto dovrebbe essere consapevole. Nella dichiarazione dei redditi annuale, l'inquilino deve dichiarare il conto di deposito come parte del suo patrimonio netto, in quanto beneficiario effettivo. I redditi sono considerati redditi da capitale mobile e devono essere tassati di conseguenza. Nel 2026, le banche svizzere trattengono la ritenuta alla fonte obbligatoria del 35% sui redditi da interessi, a condizione che l'importo superi una determinata detrazione.

Tale importo viene versato dalla banca direttamente all'Amministrazione federale delle contribuzioni, ma l'inquilino può annullare questa detrazione. Con la corretta dichiarazione nel registro dei titoli, l'inquilino può recuperare la ritenuta fiscale nell'ambito della sua valutazione ordinaria. Il locatore non è mai coinvolto in questo processo fiscale, in quanto non agisce né come titolare del conto né come destinatario di interessi. È quindi consigliabile che l'inquilino archivi con cura i rendiconti annuali degli interessi della banca per i propri documenti.

Potere di controllo e funzionalità dell'account bloccato

Un malinteso comune è che l'inquilino ritenga di poter disporre liberamente degli interessi annuali durante il periodo di locazione corrente. Tuttavia, ciò dimostra la natura restrittiva dell'account bloccato, che funge da sicurezza generale. Poiché sia il capitale iniziale che gli interessi aggiuntivi fungono da pegno per il locatore, il conto viene bloccato per entrambe le parti. Quasi nessuna banca svizzera è in grado di pagare gli interessi in parte senza l'esplicito consenso del locatore nel 2026.

I tassi di interesse rimangono quindi funzionalmente legati al capitale e aumentano continuamente il substrato di sicurezza a cui il proprietario potrebbe accedere in caso di sinistro. Solo quando il contratto di locazione scade e il trasferimento dell'appartamento è stato registrato senza difetti, l'intera somma verrà svincolata. In quel momento, la banca paga il saldo, compresi tutti gli interessi, all'inquilino. Tuttavia, se il locatore ha dei crediti legittimi, questi vengono compensati con l'intero saldo del conto, utilizzando prima gli interessi e solo successivamente il capitale.

Spese bancarie e costi di gestione del conto

In un contesto di mercato come nel 2026, molti istituti finanziari addebitano commissioni per l'apertura o la gestione di un conto di deposito locativo. Questo è il lato negativo dell'ammissibilità agli interessi, in quanto la domanda è chi deve pagare questi costi amministrativi. La pratica legale di solito prevede che le spese di apertura una tantum siano a carico dell'inquilino, in quanto è legalmente obbligato a fornire una garanzia. Tuttavia, la situazione è più complessa quando si tratta di addebiti correnti.

Se le commissioni bancarie superano gli interessi attivi, cosa che può verificarsi con saldi molto bassi, ciò comporterà di fatto una riduzione dell'importo del deposito originale. In questi casi, molte associazioni di inquilini sostengono che l'inquilino non deve trovarsi in una posizione peggiore rispetto a quando avesse depositato il denaro in contanti. In pratica, tuttavia, le spese di gestione del conto vengono spesso detratte direttamente dagli interessi attivi. Per una buona due diligence dell'inquilino, è quindi consigliabile prestare attenzione a quale istituto finanziario il proprietario desidera aprire il conto al momento della conclusione del contratto per evitare commissioni inutilmente elevate.

Conseguenze di una gestione errata dell'account da parte del proprietario

Sebbene l'obbligo legale di aprire un conto bloccato a nome dell'inquilino sia chiaramente definito, a volte capita che il locatore gestisca il denaro privatamente. In tal caso, il locatore commette una grave violazione degli obblighi e può persino essere tenuto a risarcire. In questa situazione, l'inquilino ha il diritto di richiedere il trasferimento immediato su un conto di deposito bloccato e può anche richiedere il mancato profitto da interessi.

Se il locatore ha trattenuto il denaro illegalmente, deve all'inquilino gli interessi dell'importo che sarebbe maturato in un normale conto di risparmio cauzionale. Il diritto svizzero sulla locazione protegge costantemente l'inquilino al fine di garantire che i frutti del capitale finiscano con lui anche se il proprietario non ha rispettato i requisiti formali. Tuttavia, in un ambiente professionale, come richiesto su portali come heyloft.ch, l'archiviazione corretta è lo standard assoluto che garantisce l'integrità finanziaria di entrambe le parti.

Conclusione: trasparenza e certezza giuridica nel portafoglio di locazioni

Chi ha diritto agli interessi sulla cauzione d'affitto? La risposta è inequivocabile nel 2026: gli interessi appartengono all'inquilino, in quanto titolare legale del conto. Il locatore beneficia solo della sicurezza aggiuntiva offerta dagli interessi accumulati, ma non deve arricchirsi da essa. Una chiara separazione tra il deposito cauzionale e la proprietà dei redditi da interessi è la base per un rapporto di locazione equo e fiducioso.

In sintesi, si può affermare che la conoscenza del diritto agli interessi protegge l'inquilino dall'essere svantaggiato quando si stabilisce dopo il trasloco. Chiunque controlli annualmente le proprie dichiarazioni di interessi e conosca le disposizioni del Codice delle obbligazioni garantisce un processo regolare in caso di restituzione del deposito in un secondo momento. In un mercato immobiliare dinamico, l'assistenza energetica e legale è la chiave del successo e la corretta gestione del deposito locativo è una parte essenziale di questa professionalità.

glossario

• Art. 257e OR: Disposizione legale centrale nel Codice delle obbligazioni, che regola il deposito e la protezione dei depositi locativi.
• Ritenuta alla fonte: una ritenuta alla fonte del 35% riscossa dal governo federale sui redditi da interessi, che l'inquilino può recuperare nella dichiarazione dei redditi.
• Account bloccato: un conto bancario speciale intestato all'inquilino e che può essere chiuso solo con il consenso reciproco.
• Dichiarazione di interessi: un documento annuale della banca che riporta il saldo del conto corrente e gli interessi lordi maturati nell'anno civile.
• Due diligence per gli inquilini: La revisione e la documentazione indipendenti di tutti gli aspetti finanziari e legali rilevanti di un contratto di locazione.