A quali condizioni Lex Koller consente agli stranieri senza permesso C di acquistare immobili?

Condizioni di acquisto Lex Koller 2026

Gli stranieri senza permesso C possono acquistare immobili in Svizzera a due condizioni principali: i cittadini dell'UE/AELS residenti in Svizzera (permesso B) sono trattati come cittadini nazionali e possono acquistare una residenza principale o altri beni immobili senza restrizioni. I cittadini non UE/AELS (paesi terzi) titolari di una carta B possono acquistare una residenza principale solo nel loro luogo di residenza effettiva, a condizione che vi abitino personalmente e non la affittino. In entrambi i casi, gli appartamenti per le vacanze sono soggetti a quote cantonali e a un rigoroso requisito di autorizzazione.

Il controllo dello status: chi è considerato una «persona all'estero»?

Lex Koller non distingue principalmente in base alla nazionalità, ma in base allo status giuridico e al luogo di vita. Nel 2026, la distinzione tra UE/EFTA e paesi terzi è alla base di ogni strategia di acquisto.

1. Cittadini UE/EFTA con permesso B

Se siete cittadini di un paese dell'UE o dell'AELS e avete un permesso di soggiorno B, godete quasi degli stessi diritti dei cittadini svizzeri.

• acquisizione: Puoi acquistare case principali, case secondarie o investimenti immobiliari senza restrizioni.
• permesso: Non è richiesto alcun permesso speciale Lex Koller. L'iscrizione nel registro fondiario è la stessa di una persona svizzera.

2. Cittadini non UE/EFTA (paesi terzi) con permesso B

Lex Koller è molto più restrittivo in questo caso. Un acquisto è possibile solo alle seguenti condizioni:

• appartamento principale: L'acquisto è consentito solo per uso personale nel luogo di residenza.
• Divieto di vendita: Non è possibile acquistare l'appartamento solo come investimento di capitale o affittarlo completamente durante il soggiorno.
• dimensione del terreno: Di norma, l'acquisto è limitato a un terreno di circa 3.000 m².

L'eccezione: gli immobili commerciali non richiedono un permesso

Un aspetto importante che viene spesso trascurato da Lex Koller è l'esenzione della proprietà permanente. Si tratta di una leva fondamentale per imprenditori e investitori nel 2026.

Investire nell'economia

Gli immobili utilizzati per attività economiche (uffici, fabbriche, hotel, studi medici) non sono soggetti alla Lex Koller.

• Nessun permesso: Anche le persone all'estero o le società con controllo estero possono acquistare queste proprietà senza restrizioni.
• Uso misto: Fai attenzione quando si tratta di immobili con quote residenziali. Qui, la quota residenziale deve essere subordinata, altrimenti si applica nuovamente l'obbligo di autorizzazione per questa parte dell'edificio.

Appartamenti per vacanze: il collo di bottiglia delle quote

L'acquisto di una casa per le vacanze nelle Alpi (ad esempio Vallese, Grigioni o Oberland Bernese) è la sfida più grande per gli stranieri senza permesso C. Qui vige il sistema delle quote cantonali.

Quote e Lex Weber

La Svizzera concede solo circa 1.500 permessi all'anno per la vendita di case vacanza a stranieri.

• Assegnazione cantonale: Ogni cantone turistico riceve una quota fissa. Una volta esaurito, bisogna aspettare l'anno successivo.
• Lex Weber: Oltre a Lex Koller, Lex Weber limita la costruzione di seconde case al 20% per comune. Ciò riduce ulteriormente l'offerta.
• Restrizioni d'uso: Gli appartamenti per le vacanze possono spesso essere affittati solo temporaneamente e sono soggetti ai requisiti di residenza (non al puro posto vacante).

Strategia invece del caso: il processo di acquisto per gli espatriati

A causa della complessità giuridica, la due diligence dell'inquilino (o verifica dell'acquirente) è essenziale per gli stranieri. Un errore nel contratto di vendita può comportare l'invalidità della transazione.

Suggerimenti per un processo senza intoppi

• Prova del finanziamento: Le banche controllano gli oggetti Lex-Koller in modo particolarmente rigoroso. Tieni pronto il fascicolo della tua candidatura, incluso un contratto di lavoro e una copia del permesso.
• Revisione notarile preliminare: Il notaio presso l'ubicazione della proprietà è tenuto a verificare la conformità Lex-Koller. Far confermare per iscritto l'esenzione dall'autorizzazione.
• adempimento forzato: Solo quando l'autorità cantonale (ispettorato del registro fondiario) darà il via libera, l'iscrizione definitiva nel registro fondiario.

Conclusione: il sistema batte la fortuna grazie alla conoscenza legale

A quali condizioni Lex Koller consente l'acquisto? In breve: se vivi qui (B-pass) e acquisti un appartamento principale o se investi in attività commerciali. Per le proprietà per le vacanze, hai bisogno di pazienza e di una quota.

In sintesi, si può affermare che la Lex Koller non è un divieto generale, ma un preciso strumento di controllo. Chi desidera acquistare un immobile residenziale in Svizzera come straniero nel 2026 deve conoscere esattamente il proprio status giuridico e tenere conto delle particolarità dei cantoni. Usa la potenza dei dati di heyloft.ch per trovare oggetti legalmente accessibili per il tuo status. Con la giusta strategia, il tuo partner perfetto, legalmente sicuro e stabile in termini di valore, è a portata di mano.

glossario

• Persone all'estero: Termine legale per stranieri senza permesso di soggiorno permanente C o società con sede all'estero o controllo estero.
• appartamento principale: L'immobile che costituisce il vero centro della vita. Per i cittadini di paesi terzi, questa è l'unica forma di soggiorno che non richiede un permesso.
• quota: numero massimo annuo di permessi che un cantone può rilasciare per la vendita di case vacanza a stranieri.
• Due diligence per gli inquilini (assegno dell'acquirente): La revisione sistematica della rilevanza Lex-Koller di un oggetto e dei verbali dell'associazione dei proprietari di condomini prima dell'autenticazione notarile.