Il requisito della residenza principale ai sensi del Second Homes Act si applica a tutte le proprietà del Vallese?

L'orientamento a 3 punti

No, il requisito della residenza principale ai sensi della legge sulle abitazioni secondarie non si applica a tutti gli immobili del Canton Vallese. Riguarda principalmente i nuovi appartamenti nei comuni con una quota di seconda casa superiore al 20% se sono stati approvati solo come prima casa. Gli appartamenti esistenti ai sensi della vecchia legge o le seconde case già autorizzate possono spesso continuare a essere utilizzati, venduti o ereditati come case vacanza. Lo stato d'uso specifico dell'immobile è sempre determinante.

Il principio: non tutte le proprietà sono automaticamente una prima casa

Un malinteso comune è che tutte le proprietà nelle località turistiche del Vallese possano essere utilizzate solo come prima casa. Questo non è vero. Il Second Homes Act limita principalmente la costruzione di nuove seconde case nei comuni in cui la percentuale di seconde case supera il 20%. Tuttavia, non rende automaticamente ogni proprietà esistente una prima casa.

Per acquirenti e proprietari, lo status specifico è quindi decisivo. Un appartamento può essere considerato una prima casa, una seconda casa, un appartamento per anziani, un appartamento turistico o un oggetto con restrizioni d'uso speciali. Questa classificazione determina se l'immobile deve essere occupato come residenza principale o può essere utilizzato liberamente come casa per le vacanze.

Nel Vallese, questa distinzione è particolarmente importante perché molti comuni sono turistici. In luoghi come Zermatt, Verbier, Crans-Montana o Saas-Fee, la domanda di appartamenti per vacanze è elevata, mentre le nuove seconde case sono fortemente limitate.

Quando esiste un requisito di residenza principale

Esiste un requisito di residenza primaria in particolare quando un appartamento in un comune con più del 20% di abitazioni secondarie è stato approvato di recente e non rientra in un'eccezione legale. Tali appartamenti possono quindi, in linea di principio, essere utilizzati solo da persone che hanno la loro residenza principale nel comune.

Questo vale per molti nuovi edifici nelle comunità turistiche del Vallese. Chi acquista un appartamento nuovo dovrebbe quindi verificare con particolare attenzione se esiste un requisito per la prima casa nel registro fondiario, nella licenza edilizia o nel contratto di acquisto. Una tale edizione può avere un impatto significativo sul valore, sull'uso e sulla rivendita.

Un appartamento con requisito di residenza principale non è adatto all'uso tradizionale delle vacanze. Tuttavia, può interessare le persone che vogliono effettivamente trasferirsi nel Vallese, lavorare lì, trasferire il loro luogo di vita o vogliono viverci permanentemente in età avanzata.

Vecchi appartamenti legali: eccezione importante

Gli appartamenti Old Law sono particolarmente importanti. Si tratta di appartamenti che esistevano legalmente o sono stati approvati prima delle relative norme sulla seconda casa. A determinate condizioni, tali immobili possono continuare ad essere utilizzati liberamente, anche come seconda casa o casa per le vacanze.

Questo è fondamentale per il mercato del Vallese. Nelle comunità con una forte domanda di vacanze, gli appartamenti per anziani sono spesso particolarmente preziosi perché è difficile costruire nuove seconde case liberamente utilizzabili. Il mercato delle case vacanza esistenti rimane quindi attivo.

Tuttavia, gli acquirenti non dovrebbero mai accettare lo status sulla base di una semplice dichiarazione verbale. Le prove scritte sono importanti: permesso di costruzione, estratto del registro fondiario, conferma del comune, uso precedente, regolamenti condominiali e clausole contrattuali di vendita. Soprattutto per gli oggetti più vecchi, lo stato esatto può essere decisivo.

Comuni al di sotto e al di sopra del limite del 20%

Il Second Homes Act differisce notevolmente da comune a comune. Nei comuni con una quota di seconda casa inferiore al 20%, ci sono generalmente meno restrizioni sulle nuove seconde case. Lì non ci sono automaticamente le stesse restrizioni federali delle tradizionali comunità di vacanza oltre la soglia.

Nei comuni con più del 20% di seconde case, invece, vale quanto segue: in linea di principio, le nuove seconde case liberamente utilizzabili non possono più essere approvate. I nuovi appartamenti vengono quindi spesso approvati solo con il requisito della prima casa o devono rientrare in un modello speciale, ad esempio come appartamento a gestione turistica.

Per il cantone del Vallese, ciò significa che non è il cantone nel suo insieme a decidere, ma il singolo comune. Sion, Visp, Brig e Martigny seguono logiche di mercato diverse rispetto a Zermatt, Verbier o Crans-Montana. Lo stato specifico della proprietà può differire anche all'interno di un comune.

Appartamenti a gestione turistica come caso speciale

Non tutti i nuovi appartamenti in un comune al di sopra del 20% devono necessariamente essere una classica prima casa. La legge prevede delle eccezioni, in particolare gli appartamenti gestiti da turisti. Tuttavia, questi non possono essere utilizzati liberamente come appartamenti privati per le vacanze.

Tali appartamenti sono generalmente integrati in un concetto di affitto o gestione. I proprietari spesso possono utilizzarli solo in misura limitata e devono farli gestire in modo professionale. Questo può interessare gli acquirenti se l'affitto è espressamente desiderato. D'altra parte, è spesso meno flessibile per il puro uso personale.

Prima di acquistare un'unità gestita dai turisti, è necessario controllare attentamente il contratto operativo, l'uso personale, i costi, la restituzione, l'occupazione, l'amministrazione e la rivendita. Un appartamento di questo tipo è giuridicamente diverso da una casa vacanza utilizzabile gratuitamente.

Perché lo stato di utilizzo influenza il prezzo

Lo stato di utilizzo di un immobile è un fattore di prezzo reale in Vallese. Un appartamento per le vacanze utilizzabile gratuitamente in una posizione popolare può valere più di un appartamento comparabile con il requisito della prima casa. Il motivo sta nella domanda: le seconde case attraggono anche acquirenti di altri cantoni o dall'estero, a condizione che siano state risolte ulteriori questioni di autorizzazione.

Un appartamento con requisito di prima casa, invece, si rivolge a persone che vivono effettivamente sul posto. Ciò può ridurre gli acquirenti e influenzare il prezzo. Ciò può essere positivo per le famiglie locali perché è più probabile che tali proprietà servano il mercato domestico primario.

Per i venditori, la trasparenza è fondamentale. Gli acquirenti dovrebbero diffidare di una formulazione poco chiara. Termini come «casa vacanza», «seconda casa», «prima casa» o «vecchia legge» non devono solo essere inclusi nell'annuncio, ma dovrebbero anche essere legalmente verificabili.

Cosa devono controllare gli acquirenti prima di acquistare

Chiunque desideri acquistare un immobile nel Vallese dovrebbe chiarire lo stato di utilizzo prima di effettuare il pagamento della prenotazione. La quota comunale, la licenza edilizia, il registro fondiario, l'iscrizione all'uso, i regolamenti condominiali, l'uso precedente ed eventuali requisiti sono importanti.

Occorre prestare attenzione, in particolare quando si tratta di nuovi edifici, sostituzione di nuovi edifici, conversioni e appartamenti nelle comunità turistiche. Un appartamento può sembrare attraente, ma può essere usato legalmente solo come prima casa. Se desideri utilizzarlo come casa per le vacanze in un secondo momento, avresti un problema.

Gli acquirenti stranieri devono inoltre verificare se si applica la Lex Koller. Questo problema è separato dal Second Homes Act. Sebbene un appartamento possa essere autorizzato come seconda casa, può comunque richiedere un permesso o non essere acquistato da una persona all'estero.

Cosa dovrebbero prendere in considerazione i proprietari

I proprietari esistenti dovrebbero inoltre conoscere lo stato della loro proprietà. Chiunque voglia vendere, convertire, ampliare o riaffittare un appartamento deve sapere quale uso è consentito. In particolare nel caso di appartamenti di vecchia legge, le conversioni e la sostituzione di nuovi edifici possono causare problemi legali.

Dopo le recenti modifiche al Second Homes Act, ci sono state ulteriori opzioni per gli appartamenti secondo la vecchia legge, ad esempio durante la ristrutturazione o la ricostruzione. Tuttavia, i proprietari non dovrebbero semplicemente dare per scontato che ogni modifica sia liberamente possibile.

Prima di importanti misure di costruzione, è consigliabile verificare con il comune o l'autorità competente per il rilascio delle licenze. Ciò è particolarmente vero nelle comunità turistiche con un'alta percentuale di seconde case.

Idee sbagliate comuni

Un errore comune è l'ipotesi che tutte le proprietà per le vacanze nel Vallese rientrino automaticamente nel requisito della residenza principale. Questo è sbagliato. Molti appartamenti per le vacanze esistenti possono ancora essere utilizzati come seconde case.

Un secondo malinteso è che qualsiasi nuovo appartamento in un villaggio turistico possa essere acquistato come casa per le vacanze. Soprattutto nei comuni con più del 20%, spesso non è così. I nuovi appartamenti spesso richiedono una prima casa o condizioni d'uso speciali.

Un terzo malinteso riguarda il termine «appartamento». Il fattore decisivo non è solo se un oggetto è strutturalmente un appartamento, ma anche quale uso è stato legalmente approvato. Lo status giuridico è più importante del nome nell'annuncio.

Conclusione: il requisito della residenza iniziale non si applica in Vallese come regola generale

La risposta alla domanda Il requisito della residenza principale ai sensi del Second Homes Act si applica a tutti gli immobili nel Vallese? Dice: No. Non si applica automaticamente a tutti gli immobili nel cantone di Vallese. Il comune, la quota di seconda casa, l'anno di costruzione, il permesso di costruzione e i requisiti di utilizzo specifici sono decisivi.

Nei comuni con più del 20% di seconde case, le nuove seconde case liberamente utilizzabili possono generalmente non essere più approvate. Questi nuovi edifici sono spesso approvati come prime case. Gli appartamenti esistenti ai sensi della vecchia legge o le seconde case già autorizzate, invece, possono spesso continuare a essere utilizzati liberamente.

Per acquirenti, venditori e proprietari, la verifica scritta dello stato di utilizzo è quindi fondamentale. Chi si affida solo a testi pubblicitari o dichiarazioni orali rischia costose decisioni sbagliate. Nel Vallese, non tutte le proprietà sono una prima casa, ma ogni proprietà necessita di una chiara classificazione legale.

Glossario sulla residenza primaria obbligatoria nel Vallese

Requisito per la residenza principale: Obbligo di utilizzare un appartamento come residenza principale e non solo come casa per le vacanze.

Second Homes Act: legge federale che limita severamente le nuove seconde case nei comuni con una quota superiore al 20% di seconde case.

Vecchio appartamento legale: appartamento che esisteva legalmente o è stato approvato prima delle odierne regole sulla seconda casa.

Requisito di utilizzo: restrizione legale che determina come una proprietà può essere utilizzata.

Appartamento a gestione turistica: appartamento con un concetto di affitto o gestione speciale, che non è utilizzato liberamente come appartamento privato per le vacanze.