Gli stranieri senza residenza possono acquistare un appartamento o una casa a Zugo?

L'orientamento a 3 punti

Gli stranieri senza residenza in Svizzera non sono generalmente autorizzati ad acquistare un appartamento o una casa nel cantone di Zugo come casa per le vacanze, seconda casa o investimento di capitale. Lex Koller limita l'acquisto di immobili residenziali da parte di persone all'estero. Nel cantone di Zugo è particolarmente importante: non ci sono quote per le vacanze e le seconde case, motivo per cui un tale acquisto da parte di persone all'estero non è possibile. D'altra parte, chiunque risieda legalmente ed effettivamente in Svizzera può essere trattato diversamente a seconda della nazionalità e dello stato di residenza. I cittadini dell'UE/AELS residenti in Svizzera non sono generalmente coperti dal BewG.

Il principio: senza un luogo di residenza, la proprietà abitativa a Zugo è severamente limitata

La risposta breve è: no, di norma, gli stranieri senza residenza in Svizzera non possono acquistare un appartamento o una casa per scopi residenziali nel cantone di Zugo. La Lex Koller, ossia la legge federale sull'acquisizione di terreni da parte di persone all'estero, è decisiva.

Questa legge limita l'acquisto di immobili svizzeri da parte di persone che non hanno una residenza legale ed effettiva in Svizzera. Ha lo scopo di evitare che ingenti quantità di abitazioni svizzere vengano acquistate da persone senza residenza in Svizzera come investimento di capitale, proprietà per le vacanze o seconda casa.

Ciò è particolarmente importante per il cantone di Zugo. Zugo è estremamente attraente, costoso e scarso. Di conseguenza, la domanda dall'estero sarebbe probabilmente molto elevata senza restrizioni. Lex Koller limita notevolmente questo accesso.

Cosa significa «persona all'estero»?

Il termine centrale è persona all'estero. Non si tratta semplicemente di tutti i cittadini stranieri. La nazionalità, la residenza, lo status di residenza e il controllo economico sono decisivi.

A seconda dell'origine e dell'autorizzazione, una persona straniera con residenza effettiva in Svizzera può essere trattata diversamente da una persona che vive all'estero. Anche le società con sede all'estero o le società svizzere controllate da paesi stranieri possono rientrare nella normativa.

Per le persone fisiche è particolarmente importante: chi non è domiciliato in Svizzera e vive all'estero è regolarmente considerato una persona all'estero. Per queste persone, l'acquisto di immobili residenziali a Zugo è severamente limitato o praticamente escluso.

Cantone di Zugo: nessuna quota per le vacanze e le seconde case

Il punto cantonale più importante è: il Canton Zugo non ha quote per le vacanze e le seconde case. Non è quindi possibile per le persone all'estero acquistare una casa per le vacanze o una seconda casa nel cantone di Zugo.

Ciò distingue Zugo da alcuni cantoni o comuni turistici, dove le persone all'estero possono acquistare una casa per le vacanze a condizioni rigorose e con una quota. Zugo non è un mercato di quote.

Per gli acquirenti stranieri senza residenza, ciò significa che generalmente non è possibile acquistare un appartamento nelle città di Zugo, Baar, Cham, Walchwil, Risch/Rotkreuz, Unterägeri o Oberägeri come casa per le vacanze. Anche l'acquisto di una casa come seconda casa non è facile da risolvere con un permesso se non esiste una base cantonale corrispondente.

appartamento come investimento di capitale: anche problematico

L'acquisto di un appartamento o di una casa a Zugo come investimento di capitale non è generalmente possibile per le persone all'estero se hanno uno spazio abitativo. Lex Koller fa una netta distinzione tra terreni residenziali e immobili permanenti.

Le proprietà residenziali sono particolarmente protette. Una persona all'estero non può semplicemente acquistare un appartamento a Zugo e affittarlo semplicemente perché si aspetta un buon rendimento o un aumento di valore. Sono proprio questi puri investimenti di capitale nelle aree residenziali che dovrebbero essere evitati.

Questo è importante per gli investitori. Anche le strutture indirette che coinvolgono società, prestiti, modelli fiduciari o società svizzere controllate possono essere critiche se una persona all'estero beneficia o controlla economicamente. Tali strutture non dovrebbero essere tentate senza una revisione legale specializzata.

Cittadini UE/AELS residenti in Svizzera

La situazione è diversa per i cittadini dell'UE/AELS con residenza legale ed effettiva in Svizzera. Secondo la prassi di Zugo, non sono soggetti al BewG. Ciò significa che chiunque risieda realmente in Svizzera come cittadino dell'UE/AELS e abbia lo status di residenza adeguato può in linea di principio acquistare un immobile residenziale.

Tuttavia, l'effettivo luogo di residenza è importante. Un semplice indirizzo postale, un trasloco successivo programmato o soggiorni occasionali non sono sufficienti. Il centro della vita deve essere effettivamente in Svizzera.

Per questi acquirenti, in linea di principio può essere possibile una casa o un appartamento a Zugo, ad esempio come residenza principale. Tuttavia, il finanziamento, la valutazione bancaria, i fondi propri, le imposte e l'elaborazione dei registri fondiari rimangono argomenti separati.

Cittadini di paesi terzi residenti in Svizzera

La situazione è più severa per i cittadini di paesi terzi, vale a dire le persone provenienti da paesi al di fuori dell'UE e dell'EFTA. Il Cantone di Zugo stabilisce che i cittadini di Paesi terzi con residenza legale ed effettiva in Svizzera possono acquistare un'unità abitativa per i propri scopi abitativi.

Ciò significa che una persona di un paese terzo che risiede legalmente a Zugo o in Svizzera può acquistare un appartamento o una casa come residenza principale a determinate condizioni. Tuttavia, si tratta di scopi residenziali personali, non di uso per vacanze o investimenti di capitale.

Chi si trasferisce più tardi, non utilizza più l'immobile da solo o vuole affittarlo dovrebbe verificare preventivamente le conseguenze. A seconda della situazione legale e dell'autorizzazione, possono sorgere nuove domande.

Il domicilio non è la stessa cosa della proprietà

Un malinteso comune è che quando si acquista un immobile in Svizzera, si ottiene un diritto di soggiorno. Questo non è vero. La proprietà immobiliare in Svizzera non dà diritto ai cittadini stranieri a un permesso di soggiorno.

Ciò è particolarmente importante per il cantone di Zugo. Un acquirente straniero senza residenza non può semplicemente acquistare prima un appartamento per poi trarne il diritto di soggiorno in un secondo momento. Il diritto di soggiorno e l'acquisto di beni immobili sono due diverse aree del diritto.

Chi desidera vivere in Svizzera deve chiarire il proprio status di residenza attraverso la legge sull'immigrazione e l'integrazione o il diritto alla libera circolazione. Solo allora si pone la questione se e a quali condizioni sia possibile acquistare immobili.

Casa principale anziché seconda casa

Se una persona straniera risiede legalmente in Svizzera, l'acquisto di una casa principale è più probabile che l'acquisto di una seconda casa. La casa principale è la proprietà in cui la persona vive e vive effettivamente.

Questa è una differenza fondamentale. Un appartamento a Zugo come residenza principale può essere consentito a determinate condizioni. D'altra parte, un appartamento a Zugo come casa per le vacanze, appartamento per il fine settimana o puro investimento è generalmente escluso per le persone all'estero.

Per gli acquirenti, ciò significa che l'uso deve corrispondere alla base legale. Chi afferma di acquistare un appartamento principale ma non ci vive personalmente rischia problemi legali.

Appartamento per vacanze a Zugo: praticamente escluso per le persone all'estero

Il cantone di Zugo è molto attraente per gli acquirenti internazionali: tasse basse, alta qualità della vita, vicinanza a Zurigo, al lago, forza economica e valori immobiliari stabili. Proprio per questo un appartamento per le vacanze a Zugo sarebbe interessante per molte persone. Tuttavia, ciò non è legalmente possibile per le persone all'estero perché Zugo non ha quote per le vacanze e le seconde case.

Questo vale non solo per la città di Zugo, ma anche per località attraenti come Walchwil, Oberägeri, Unterägeri, Cham, Baar, Hünenberg o Risch/Rotkreuz. L'ubicazione è di secondaria importanza; le normative cantonali e la qualifica di persona all'estero sono determinanti.

Chi cerca una casa per le vacanze in Svizzera deve controllare altri cantoni con quote adeguate. Tuttavia, esistono anche requisiti rigorosi, limiti di area, permessi e, in alcuni casi, norme di diritto della seconda casa.

Comprare una casa tramite una società o una fondazione

Alcuni acquirenti chiedono se l'acquisto è possibile tramite una società, fondazione, trust o altra struttura svizzera. Bisogna fare molta attenzione qui. Lex Koller non guarda solo all'involucro formale, ma anche al dominio economico.

Una persona giuridica con sede in Svizzera può acquistare terreni a meno che non sia considerata controllata da cittadini stranieri. Il controllo estero può esistere quando le persone all'estero possiedono più di un terzo del capitale o dei diritti di voto o concedono prestiti significativi.

Ciò significa che un'azienda svizzera non è automaticamente una soluzione. Se è controllato economicamente da persone all'estero ed è destinato all'acquisto di immobili residenziali, ciò può essere soggetto ad approvazione o inammissibile.

Gli stabilimenti devono essere valutati in modo diverso

Lex Koller distingue tra immobili residenziali e locali commerciali. In molti casi, l'acquisto di beni permanenti non è soggetto alle stesse restrizioni. A determinate condizioni, una società estera o controllata dall'estero può acquisire spazi commerciali per la propria attività.

Ma questo non aiuta quando si acquista un appartamento o una casa privata. Un appartamento per scopi residenziali rimane un caso diverso rispetto a un ufficio, un'area di produzione o un edificio commerciale.

Per Zugo, questa differenza è importante perché il cantone è economicamente forte. Le aziende internazionali possono avere domande sulle sedi permanenti. Tuttavia, gli immobili residenziali privati per persone all'estero rimangono fortemente limitati.

Comprare in affitto: non è una soluzione facile per chi si trova all'estero

L'acquisto di un appartamento in affitto a Zugo è particolarmente problematico per chi si trova all'estero. È lo spazio abitativo e quindi esattamente l'area che Lex Koller limita. Generalmente non sono consentiti alloggi di puro investimento per investitori stranieri senza un luogo di residenza.

Anche se l'appartamento viene affittato a un inquilino svizzero, ciò non modifica automaticamente la valutazione. L'acquirente e lo scopo dell'acquisizione sono decisivi. Una persona all'estero non dovrebbe essere in grado di investire attraverso il mercato immobiliare in Svizzera semplicemente perché l'immobile viene affittato.

Questo è importante anche per i venditori e l'agente immobiliare. Una parte interessata straniera senza un luogo di residenza non può essere trattata semplicemente come un normale acquirente. La questione dell'approvazione deve essere risolta in una fase iniziale.

Verifica del registro fondiario e delle autorizzazioni

Al momento dell'acquisto, il registro fondiario o l'autorità competente verifica se esiste un requisito di autorizzazione o se è possibile identificare un requisito di non approvazione. Nel cantone di Zugo, viene inviato un questionario per l'acquisto di un immobile residenziale o di un terreno edificabile a fini residenziali.

Il processo è importante perché altrimenti l'acquisto non può essere eseguito in modo pulito. Il notaio, il registro fondiario e le autorità devono sapere se l'acquirente è considerato una persona all'estero e se l'acquisizione è autorizzata.

Per gli acquirenti, ciò significa che la questione Lex-Koller non deve essere chiarita poco prima dell'autenticazione notarile. Appartiene all'inizio del processo di acquisto, soprattutto per gli acquirenti stranieri, le strutture complesse o il luogo di residenza poco chiaro.

Cosa vale per gli svizzeri che vivono all'estero?

I cittadini svizzeri non sono generalmente soggetti alle stesse restrizioni dei cittadini stranieri all'estero. Di norma, chiunque sia cittadino svizzero può acquistare un immobile residenziale in Svizzera, anche se vive all'estero.

Questa è una differenza importante. La questione non riguarda quindi tutte le persone che non hanno un luogo di residenza nello stesso modo. Un cittadino svizzero all'estero deve essere trattato in modo diverso rispetto a uno straniero non domiciliato in Svizzera.

Tuttavia, i finanziamenti, le tasse, le questioni relative alla residenza, i requisiti bancari e qualsiasi obbligo di rendicontazione rimangono pertinenti. Le banche possono imporre requisiti più severi quando risiedono all'estero, anche se l'acquisto è legalmente possibile.

Cosa cambia la prevista revisione di Lex-Koller?

Nell'aprile 2026, il Consiglio federale ha avviato una consultazione per rafforzare la Lex Koller. Tra le altre cose, si prevede di regolamentare più attentamente l'acquisto di alloggi per cittadini di paesi terzi e di limitare ulteriormente l'acquisto di case vacanza da parte di persone all'estero.

Per Zugo, la situazione attuale è già grave perché le vacanze e le seconde case non sono possibili per le persone all'estero. Tuttavia, la direzione della riforma sta dimostrando: la Svizzera vuole limitare l'accesso degli stranieri al mercato immobiliare residenziale piuttosto che facilitarlo.

Per gli acquirenti, ciò significa che chiunque abbia un caso transfrontaliero non dovrebbe fare affidamento su informazioni obsolete. La situazione e la prassi legali devono attualmente essere riviste.

Cosa dovrebbero verificare specificamente gli acquirenti

Le parti interessate straniere dovrebbero chiarire alcune domande prima di effettuare una prenotazione o un acquisto: ho un domicilio legale ed effettivo in Svizzera? Sono un cittadino dell'UE/EFTA o un cittadino di un paese terzo? Sto acquistando come residenza principale, casa per le vacanze, seconda casa o investimento di capitale? Sto acquistando privatamente o tramite un'azienda?

Sono importanti anche i permessi di soggiorno, i finanziamenti, i fondi propri, i requisiti bancari, le tasse, la revisione del catasto e qualsiasi procedura di approvazione o valutazione. Senza questo chiarimento, un acquisto può essere bloccato in un secondo momento.

Soprattutto a Zugo, dovresti sostenere l'esame Lex Koller in anticipo. Il mercato è veloce, costoso e competitivo. Chi si rende conto solo dopo aver negoziato il prezzo che l'acquisto non è legalmente possibile perde tempo e credibilità.

Cosa dovrebbero considerare venditori e agente immobiliare

I venditori e l'agente immobiliare dovrebbero verificare tempestivamente se un'acquisizione è consentita anche con acquirenti stranieri. Ciò vale in particolare per le parti interessate non domiciliate in Svizzera, per le società estere o per le strutture d'investimento complesse.

Un prezzo di acquisto elevato è di scarsa utilità se l'acquirente non è autorizzato all'acquisto ai sensi della legge catastale. Soprattutto nel cantone di Zugo, possono esserci molti acquirenti internazionali che trovano il mercato attraente ma non hanno il diritto legale di acquistare.

Un processo pulito consente di risparmiare tempo. Lo status di residenza, il luogo di residenza, lo scopo e la capacità finanziaria dei venditori dovrebbero essere chiariti in tempo utile. In caso di incertezza, è opportuno identificare il requisito di non approvazione.

Conclusione: senza un luogo di residenza, in genere non è possibile acquistare un immobile residenziale a Zugo

La risposta alla domanda Gli stranieri senza residenza possono acquistare un appartamento o una casa a Zugo? è: Di solito no. Chiunque sia considerato una persona all'estero ai sensi della Lex Koller non può, in linea di principio, acquistare un immobile residenziale nel Cantone di Zugo come casa per le vacanze, seconda casa o investimento di capitale. Il Canton Zugo non prevede espressamente quote per le case vacanza e secondarie.

La situazione può essere diversa se una persona straniera risiede legalmente ed effettivamente in Svizzera. I cittadini dell'UE/AELS residenti in Svizzera non sono soggetti al BewG. I cittadini di paesi terzi con residenza legale possono acquistare un'unità abitativa per i propri scopi residenziali.

Per acquirenti, venditori e agente immobiliare, è quindi fondamentale: il domicilio, lo stato di residenza, la nazionalità, la destinazione del reddito e il tipo di proprietà devono essere verificati in una fase iniziale. La domanda a Zugo è internazionale, ma la legge sulla proprietà residenziale rimane severa.

Glossario sull'acquisto di immobili da parte di stranieri a Zugo

• Lex Koller: Legge federale che limita l'acquisto di terreni svizzeri da parte di persone all'estero.
• persona all'estero: Acquirente che, secondo BewG, è considerato straniero e non è sufficientemente residente o avente diritto in Svizzera.
• Requisito di non approvazione: Determinazione che una specifica acquisizione non è soggetta al requisito del permesso Lex-Koller.
• appartamento principale: Appartamento o casa che viene effettivamente utilizzato dall'acquirente come centro di vita e luogo di residenza.

Vacanze e seconda casa: Appartamento che non funge da residenza principale ma viene utilizzato solo occasionalmente o in aggiunta.