Kann ich während eines laufenden Privatverkaufs meiner Immobilie jederzeit doch noch einen Immobilienmakler einschalten?

Der Wechsel zum Makler

Im Schweizer Miet- und Immobilienrecht (Art. 412 ff. OR) können Sie jederzeit einen Makler beauftragen, auch wenn Sie den Verkauf privat begonnen haben. Wichtig ist dabei die vertragliche Regelung der sogenannten „Vorkenntnis“. Erstellen Sie eine Liste aller Interessenten, die bereits Kontakt mit Ihnen aufgenommen haben, und schliessen Sie diese explizit von der Provisionspflicht des Maklers aus. So verhindern Sie, dass Sie für einen Käufer zahlen müssen, den Sie selbst akquiriert haben.

Die rechtliche Grundlage: Der Maklervertrag (Art. 412 ff. OR)

In der Schweiz unterliegt die Beauftragung eines Maklers den Bestimmungen des Obligationenrechts über den Mäklervertrag. Dieser ist im Kern ein Erfolgsvertrag.

• Freiheit der Wahl: Es gibt keine gesetzliche Frist oder Sperre, die Sie daran hindert, mitten im Prozess professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.
• Formfreiheit: Theoretisch kann ein Maklervertrag mündlich geschlossen werden. In der Praxis des Jahres 2026 ist jedoch die Schriftform zwingend, um Kompetenzen, Spesen und Provisionsansprüche klar zu regeln.
• Jederzeitiger Widerruf: Da der Maklervertrag ein Mandatsverhältnis ist, kann er gemäss Art. 404 OR grundsätzlich jederzeit widerrufen werden – dies gilt für beide Seiten.

Die „Vorkenntnisliste“: Ihr finanzieller Schutzschild

Dies ist der wichtigste Punkt beim Wechsel vom Privatverkauf zum Makler. Ohne eine klare Trennung zwischen „alten“ und „neuen“ Interessenten riskieren Sie unnötige Rechtsstreitigkeiten.

Wie Sie Interessenten schützen

Wenn Sie bereits Besichtigungen durchgeführt haben, befinden sich vermutlich einige Personen in der „Pipeline“.

• Die Klausel: Integrieren Sie in den Maklervertrag eine Liste mit Namen und Kontaktdaten dieser Personen.
• Rechtsfolge: Sollte einer dieser „vorbekannten“ Interessenten die Immobilie kaufen, hat der Makler keinen Anspruch auf eine Provision, da sein Handeln nicht kausal für den Kaufabschluss war.
• Achtung: Manche Makler verlangen eine Klausel, wonach sie auch für vorbekannte Kunden die Verhandlungen führen und dafür eine reduzierte Provision (z.B. 1 %) erhalten. Dies kann sinnvoll sein, da das Verhandlungsgeschick eines Profis oft mehr herausholt, als der Makler kostet.

Mandatsarten: Einfach oder Exklusiv?

Wenn Sie sich entscheiden, einen Makler einzuschalten, müssen Sie wählen, wie viel Freiheit Sie behalten möchten.

Der einfache Maklerauftrag

Hier können Sie weiterhin selbst privat inserieren oder sogar weitere Makler beauftragen.

• Vorteil: Maximale Freiheit. Sie zahlen nur denjenigen, der den Käufer liefert.
• Nachteil: Makler investieren oft weniger Zeit und Marketingbudget, da das Risiko hoch ist, leer auszugehen.

Das Exklusivmandat

Dies ist im Jahr 2026 die gängige Praxis. Sie beauftragen einen einzigen Experten.

• Vorteil: Volles Engagement des Maklers, professionelles Marketing und eine einheitliche Kommunikation am Markt.
• Nachteil: Sie dürfen meist nicht mehr selbst an Dritte verkaufen, ohne dass der Makler seine Provision (oder eine Entschädigung) erhält. Prüfen Sie hier genau, wie Ihre vorbekannten Interessenten im Exklusivmandat behandelt werden.

Warum ein später Wechsel strategisch sinnvoll ist

Oft scheitert der Privatverkauf nicht an der Immobilie, sondern am Prozess. Ein Makler bringt im Jahr 2026 Werkzeuge mit, die Privatpersonen fehlen.

• Marktwert-Realismus: Privatverkäufer setzen oft emotionale Preise an. Ein Makler führt eine datenbasierte Bewertung durch, die auch von den Banken für die Hypothekarvergabe akzeptiert wird.
• Qualifizierung der Käufer: Ein Makler prüft die Finanzierungskraft der Interessenten, bevor Besichtigungen stattfinden. Das spart Ihnen „Besichtigungstourismus“.
• Haftungsausschluss: Der Profi weiss, welche Mängel deklariert werden müssen, um spätere Klagen wegen arglistiger Täuschung zu vermeiden.

Kosten und Provisionen: Die Kalkulation

In der Schweiz wird die Provision meist als Prozentsatz des Verkaufspreises berechnet. Nehmen wir ein Einfamilienhaus für 1.500.000 CHF.

Die Provisionsformel in LaTeX:

Provision = Verkaufspreis x Prozentsatz + MwSt

Beispielrechnung bei 2.5 % Provision:

1'500’000 x 0,025 = 37’500 CHF

Dazu kommt die Mehrwertsteuer (derzeit 8,1 %):

37'500 x 1,081 = 40'537 CHF

Obwohl dieser Betrag hoch erscheint, zeigt die Erfahrung 2026, dass Makler durch geschickte Verhandlungsführung oft 5 % bis 10 % mehr Erlös erzielen als ein unter Zeitdruck stehender Privatverkäufer.

Der saubere Übergang: Schritt-für-Schritt

Wenn Sie sich für den Wechsel entscheiden, folgen Sie diesem Ablauf, um Reibungsverluste zu minimieren:

• Inserate stoppen: Löschen Sie Ihre privaten Inserate auf Portalen wie Homegate oder ImmoScout24. Zwei identische Inserate (privat und Profi) mit unterschiedlichen Preisen oder Fotos wirken unseriös.
• Datenübergabe: Geben Sie dem Makler alle Unterlagen (Grundbuchauszug, GEAK, Pläne). Er wird daraus ein neues, verkaufsstarkes Exposé erstellen.
• Interessentenliste übergeben: Händigen Sie die Liste der bisherigen Kontakte schriftlich aus und lassen Sie sich den Erhalt bestätigen.

Kommunikation: Informieren Sie bestehende Interessenten: „Ich habe die Vermarktung nun an die Firma XY übergeben, die Sie durch den weiteren Prozess führen wird.“

Vorsicht vor „Spesenreiterei“

Ein seriöser Makler arbeitet in der Schweiz primär erfolgsbasiert. Achten Sie darauf, dass im Vertrag keine übermässigen fixen Kosten vereinbart werden, falls kein Verkauf zustande kommt.

• Zulässig: Effektive Auslagen für Inserate oder professionelle Fotografen (oft als Pauschale gedeckelt).
• Unüblich: Hohe monatliche „Retainer“-Gebühren ohne Verkaufsgarantie.

Fazit: Professionalität schlägt Experimente

Kann man jederzeit einen Makler einschalten? Ja. Es ist oft sogar der klügste Schritt, wenn der Privatverkauf nach drei Monaten keinen Abschluss gebracht hat. Die Immobilie wirkt am Markt sonst schnell „verbrannt“.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Nutzen Sie die Freiheit des Mandatsrechts. Schützen Sie Ihre bisherigen Bemühungen durch eine Vorkenntnisliste, aber geben Sie dem Experten danach den nötigen Freiraum (Exklusivität), um das beste Ergebnis zu erzielen. In einem Immobilienmarkt, der zunehmend von energetischen Fragen und komplexen Finanzierungen geprägt ist, ist ein erfahrener Makler kein Kostenfaktor, sondern eine Versicherung für Ihren Vermögenswert. Eine saubere Eigentümer-Due-Diligence umfasst auch das rechtzeitige Erkennen, wann externe Expertise den entscheidenden Unterschied macht.

Glossar

• Kausalität: Der rechtliche Nachweis, dass die Bemühungen des Maklers direkt zum Kaufabschluss geführt haben (Voraussetzung für die Provision).
• Vorkenntnis: Die Tatsache, dass dem Verkäufer ein Interessent bereits vor dem Maklervertrag bekannt war.
• Exklusivmandat: Ein Vertrag, der nur einem Makler das Recht zur Vermarktung einräumt.
• Eigentümer-Due-Diligence: Die systematische Prüfung aller Faktoren, die den Verkaufserfolg beeinflussen, inklusive der Wahl des richtigen Verkaufskanals.
• Handlungsgehilfe: Rechtliche Einordnung des Maklers im Rahmen des Mäklervertrags.