Wer trägt beim Immobilienverkauf in der Schweiz üblicherweise die Notariatskosten?

Die Faustregel der Notariatskosten

In der Deutschschweiz (z. B. Zürich, Bern, Luzern) ist es üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Notariats- und Grundbuchgebühren hälftig teilen (50/50). In der Westschweiz (z. B. Genf, Waadt, Wallis) trägt hingegen üblicherweise der Käufer die gesamten Kosten allein. Unabhängig von dieser internen Vereinbarung sieht das kantonale Recht meist eine Solidarhaftung vor: Gegenüber dem Staat haften beide Parteien gemeinsam für die Gebühren, falls eine Seite nicht zahlt.

Regionale Unterschiede: Deutschschweiz vs. Romandie

In einem Land mit 26 verschiedenen kantonalen Regelungen ist die Kostentragung beim Immobilienkauf ein Paradebeispiel für den Schweizer Föderalismus. Im Jahr 2026 haben sich diese Traditionen weiter gefestigt, da sie den Parteien Planungssicherheit geben.

Das Teilungsprinzip (Deutschschweiz)

In Kantonen wie Zürich, Aargau oder Basel-Landschaft wird Fairness oft durch Teilung definiert. Da der Verkäufer den Erlös sichern will und der Käufer das Eigentum anstrebt, werden die Gebühren für die öffentliche Beurkundung und das Grundbuchamt meist zu gleichen Teilen (50/50) übernommen.

Das Käuferprinzip (Westschweiz)

In der Romandie (z. B. Genf, Waadt, Neuenburg) sowie in den Kantonen Freiburg und Wallis herrscht das Prinzip vor, dass der Erwerber sämtliche mit dem Kauf verbundenen Kosten trägt. Dies führt dazu, dass Käufer in diesen Regionen ein deutlich höheres Eigenkapitalpolster für die Nebenkosten einplanen müssen.

Die rechtliche Falle: Solidarhaftung

Ein Punkt, der im Jahr 2026 oft zu bösen Überraschungen führt, ist die gesetzliche Haftung gegenüber dem Notariat oder dem Grundbuchamt. Selbst wenn im Kaufvertrag explizit steht, dass der Käufer alle Kosten übernimmt, entbindet dies den Verkäufer rechtlich nicht gegenüber dem Staat.

• Definition: Solidarhaftung bedeutet, dass das Amt die Gebühren bei der jeweils anderen Partei einfordern kann, falls der eigentlich Zahlungspflichtige säumig ist.
• Risikomanagement: Um dieses Risiko auszuschliessen, verlangen viele Notariate heute Vorauszahlungen oder die Hinterlegung der Gebühren auf einem Treuhandkonto vor der eigentlichen Beurkundung.

Kalkulation der Kosten: Ein Rechenbeispiel

Die Notariatsgebühren werden meist als Promillesatz des Kaufpreises berechnet. Da die Immobilienpreise im Jahr 2026 stabil hoch bleiben, bewegen wir uns hier schnell im fünfstelligen Bereich.

Angenommen, eine Liegenschaft im Kanton Zürich wird für 2.000.000 CHF verkauft. Die kombinierten Gebühren für Notariat und Grundbuch betragen ca. 0,2%.

Die Berechnung in LaTeX:

Gesamtkosten = Kaufpreis x Gebührensatz

2.000.000 x 0,002 = 4.000 CHF

Bei hälftiger Teilung (Zürcher Modell):

Anteil Käufer: 2.000 CHF

Anteil Verkäufer: 2.000 CHF

Zusätzlich fallen oft Kosten für die Errichtung oder Änderung von Schuldbriefen an. Diese Kosten trägt in der Schweiz fast ausschliesslich der Käufer, da sie unmittelbar mit seiner Finanzierung verknüpft sind.

Notariatskosten vs. Handänderungssteuer

Es ist essenziell, zwischen den Gebühren für die Dienstleistung (Notariat/Grundbuch) und der staatlichen Handänderungssteuer zu unterscheiden.

| Kostenart | Zweck | Wer zahlt üblicherweise? |

| :-: | :-: | :-: |

| Notariatsgebühr | Beurkundung des Vertrages | Je nach Kanton (Teilung oder Käufer) |

| Grundbuchgebühr | Eintragung des neuen Eigentümers | Meist wie Notariatsgebühr |

| Handänderungssteuer | Reine Staatssteuer auf Besitzwechsel | Je nach Kanton (oft Käufer allein) |

In Kantonen wie Zürich gibt es keine Handänderungssteuer mehr, was die Transaktionskosten senkt. In Kantonen wie Bern oder der Waadt hingegen bleibt sie ein massiver Kostenfaktor, der oft separat neben den Notariatskosten verhandelt werden muss.

Vertragsfreiheit: Alles ist verhandelbar

Trotz aller kantonalen Bräuche gilt in der Schweiz die Vertragsfreiheit. Das bedeutet: Die Parteien können im Jahr 2026 jederzeit von der Norm abweichen.

• Käufermarkt: Ein Verkäufer könnte anbieten, die gesamten Notariatskosten zu tragen, um den Verkauf zu beschleunigen.
• Verkäufermarkt: In begehrten Lagen verlangen Verkäufer oft, dass der Käufer alle Kosten (auch den Verkäuferanteil) übernimmt.

Dies muss jedoch explizit im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag festgehalten werden.

Fazit: Transparenz schützt vor Ernüchterung

Wer trägt die Notariatskosten? Die Antwort ist ein Spiegelbild der Schweizer Föderalismus-Kultur. Ob Teilung oder Alleinschuld – entscheidend ist, dass diese Positionen bereits im Vorvertrag (Reservationsvereinbarung) geklärt sind.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Informieren Sie sich frühzeitig über die Praxis an Ihrem spezifischen Immobilienstandort. Wer die Solidarhaftung versteht und die Kosten für Schuldbriefe separat kalkuliert, behält die volle Kontrolle über sein Budget. Im Jahr 2026 ist eine saubere Eigentümer-Due-Diligence der einzige Weg, um den Traum vom Eigenheim ohne finanziellen Kater zu realisieren.

Glossar

• Öffentliche Beurkundung: Die gesetzlich vorgeschriebene Form für Immobilienverträge, durchgeführt durch einen Notar.
• Handänderung: Der rechtliche Vorgang, bei dem das Eigentum an einer Immobilie auf eine andere Person übergeht.
• Solidarhaftung: Das Prinzip, nach dem mehrere Schuldner für dieselbe Leistung haften (hier: Gebühren gegenüber dem Staat).
• Schuldbrief: Ein Wertpapier, das eine Forderung sichert und als Pfandrecht auf dem Grundstück lastet.
• Eigentümer-Due-Diligence: Die systematische Prüfung aller rechtlichen und finanziellen Aspekte vor einer Transaktion.