Comment la valeur d'une avance d'hoirie est-elle calculée lors de la succession ultérieure ?

Le calcul de la valeur selon l'art. 630 CC

En droit successoral suisse, la valeur d'une avance d'hoirie est calculée d'après l'état du bien au moment de la réception, mais d'après sa valeur au moment de la succession (jour du décès). Cela signifie : si vous recevez un bien immobilier, celui-ci est évalué à la valeur vénale au jour du décès des parents – y compris toutes les hausses de valeur de marché des dernières décennies. Pour l'argent liquide, en revanche, le principe de la valeur nominale s'applique : 100.000 CHF restent 100.000 CHF, indépendamment de l'inflation ou des pertes de pouvoir d'achat.

Le principe de la date de référence : la dynamique de l'évaluation immobilière

Pour l'évaluation des valeurs réelles, le Code civil suisse (CC) suit une logique conséquente : tous les héritiers doivent, au final, être placés économiquement comme si le partage successoral avait eu lieu au jour du décès des parents.

Pourquoi les biens immobiliers jouent un rôle particulier

Si des parents ont donné à leurs enfants, il y a 20 ans, un terrain à bâtir ou une maison, ce n'est pas la valeur de donation de l'époque qui est retenue pour le partage successoral en 2026.

• La plus-value : un terrain valait peut-être 500.000 CHF au moment de l'avance. Au décès des parents en 2026, il vaut 1.500.000 CHF selon l'analyse de marché.
• L'obligation de rapport : le donataire doit se laisser imputer la valeur actuelle de 1.500.000 CHF. Cela signifie qu'il doit aux cohéritiers (frères et sœurs) la part correspondante de cette plus-value fictive – ce qui conduit souvent à des problèmes de liquidité.

Argent liquide vs valeurs réelles : l'inégalité structurelle

En 2026, l'écart entre les donations en argent et en nature devient particulièrement flagrant. Alors que les prix de l'immobilier ont historiquement progressé, l'argent liquide est soumis au principe de la valeur nominale.

L'argent liquide : la valeur nominale « sûre »

Si vous avez reçu 200.000 CHF comme fonds propres pour l'achat d'un appartement, c'est exactement ce montant qui est ajouté à la masse successorale.

• Pas de compensation du renchérissement : juridiquement, peu importe que le pouvoir d'achat de cette somme ait diminué sur 20 ans. Les frères et sœurs ne reçoivent aucune compensation pour l'inflation.
• Avantage : en cas de hausse des prix immobiliers, le bénéficiaire d'argent liquide est le plus souvent nettement mieux loti que le bénéficiaire d'un immeuble, car son « avance » stagne en valeur.

État vs valeur : bien protéger ses investissements

Une subtilité importante de la loi (art. 630 CC) protège le donataire contre l'imputation de ses propres prestations. L'objet est évalué dans son état au moment de la donation, mais au niveau des prix du jour du décès.

La protection des investissements propres

Si vous avez rénové le bien immobilier reçu avec vos propres moyens – par exemple par un assainissement énergétique ou une annexe moderne –, vous n'avez pas à partager cette plus-value avec vos frères et sœurs.

• Méthode de calcul : un expert doit déterminer ce que la maison vaudrait aujourd'hui si elle était encore dans son ancien état (sans vos rénovations).
• Obligation de justificatifs : c'est ici que se révèle l'importance d'une documentation sans faille. Celui qui ne peut pas présenter les factures de ses investissements créateurs de valeur risque que toute la plus-value soit attribuée à la masse successorale.

Le calcul dans un exemple pratique

Prenons deux enfants (A et B). L'enfant A a reçu il y a 15 ans un terrain (valeur à l'époque : 400.000 CHF). L'enfant B a reçu au même moment 400.000 CHF en espèces.

Au moment de la succession en 2026 :

Le terrain de l'enfant A vaut désormais 1.200.000 CHF.

L'argent liquide de l'enfant B est imputé à hauteur de 400.000 CHF.

| Enfant | Avance (donation) | Imputation dans la succession | Différence |

| :-: | :-: | :-: | :-: |

| Enfant A (terrain) | 400.000 CHF | 1.200.000 CHF | \+ 800.000 CHF |

| Enfant B (cash) | 400.000 CHF | 400.000 CHF | 0 CHF |

L'enfant A doit se laisser imputer un montant trois fois plus élevé que l'enfant B, bien que les deux aient nominalement reçu la même chose au départ.

Possibilités contractuelles pour fixer la valeur

Pour éviter de telles différences sociales et financières brutales, le droit suisse offre des instruments de pilotage proactif.

Le pacte successoral comme solution

Parents et enfants peuvent convenir ensemble, dans un pacte successoral, qu'un immeuble sera imputé à une valeur convenue de manière ferme (p. ex. à la valeur au jour de la donation).

• Accord des cohéritiers : un tel contrat n'est valable que si tous les héritiers protégés par une réserve (p. ex. tous les frères et sœurs) y consentent et cosignent.
• Renonciation au rapport : il peut aussi être convenu que la plus-value ne doit explicitement pas être rapportée, pour autant que les réserves héréditaires des autres héritiers ne soient pas lésées.

Conclusion : la précision protège des litiges successoraux

Comment la valeur est-elle calculée ? Pour l'argent, c'est le montant nominal qui compte ; pour les immeubles, la valeur vénale au jour du décès. Cette divergence est la cause la plus fréquente de longs litiges successoraux en Suisse. Le « principe de la date de référence » fait que les bénéficiaires de valeurs réelles ne profitent seuls des plus-values que si cela a été réglé proprement par contrat.

En résumé : celui qui reçoit un bien immobilier à titre d'avance d'hoirie devrait viser une documentation approfondie de l'état d'origine et une réglementation contractuelle claire avec tous les héritiers. Un procès-verbal d'estimation certifié au moment de la donation est la meilleure assurance contre des prétentions de rapport excessives à l'avenir. Celui qui planifie son financement de manière stratégique et juridiquement sûre crée la base d'un héritage familial durablement harmonieux.

Glossaire

• Rapport : l'opération juridique par laquelle les avances sont réintégrées comptablement dans la succession afin de garantir l'égalité de traitement des héritiers.
• Principe de la date de référence : la fixation du moment (jour du décès) déterminant pour l'évaluation des valeurs réelles dans la succession.
• Valeur nominale : le montant d'argent initialement versé, imputé indépendamment de l'inflation ou des intérêts.
• Valeur vénale : le prix qui pourrait vraisemblablement être obtenu pour un objet dans les transactions commerciales ordinaires au jour du décès.