Les étrangers sans domicile en Suisse peuvent-ils acheter une maison dans les Grisons ?

L'orientation en 3 points

Oui, les étrangers sans résidence en Suisse peuvent acheter une maison ou un appartement dans les Grisons sous certaines conditions, mais pas librement. En principe, Lex Koller s'applique aux propriétés résidentielles. L'achat d'un appartement de vacances ou d'une maison de vacances est généralement soumis à un permis, à des quotas cantonaux et n'est possible que dans certaines communautés touristiques. Dans le canton des Grisons, l'inspection du cadastre et le registre du commerce sont responsables. L'achat d'un bien immobilier ne donne pas non plus droit à un permis de séjour.

Le principe : sans résidence en Suisse, Lex Koller s'applique généralement

Pour les ressortissants étrangers qui ne résident pas en Suisse, il existe une règle de base claire lors de l'achat d'un bien immobilier : l'achat de terrains, de maisons, d'appartements ou de droits similaires est généralement restreint. La Lex Koller vise à empêcher que des terres suisses ne soient acquises de manière incontrôlable par des personnes à l'étranger.

Dans le canton des Grisons, cela vaut en particulier pour les propriétés de vacances situées dans des villes touristiques telles que Davos, Saint-Moritz, Arosa, Flims, Laax, Lenzerheide, Pontresina, Samedan, Scuol et d'autres communes de montagne. C'est précisément là que de nombreux acheteurs sans domicile suisse souhaitent acheter une maison de vacances dans les Grisons.

C'est important : la nationalité seule n'est pas déterminante, mais également le statut de résidence et le lieu de résidence effectif. Toute personne résidant à l'étranger est généralement considérée comme une personne à l'étranger. En revanche, toute personne résidant légalement et effectivement en Suisse peut avoir beaucoup plus de droits, selon la catégorie de permis.

Qui est considéré comme une personne à l'étranger ?

Les étrangers qui ne résident pas en Suisse sont généralement considérés comme des personnes de l'étranger. Il s'agit notamment de personnes qui vivent en Allemagne, en Italie, en France, en Grande-Bretagne, aux États-Unis ou dans un autre État et qui souhaitent acheter une maison de vacances dans les Grisons.

Les entreprises basées à l'étranger ou les entreprises suisses contrôlées par des pays étrangers peuvent également être soumises à l'obligation d'autorisation. C'est pourquoi Lex Koller ne peut pas simplement être contourné en intervenant auprès d'une entreprise, d'une fondation ou d'une autre structure. Le facteur décisif est souvent la question de savoir qui en a le droit sur le plan économique.

Pour les particuliers, la question pratique est donc la suivante : ai-je un lieu de résidence légal et effectif en Suisse ? Dans le cas contraire, l'achat d'un bien immobilier résidentiel dans les Grisons est généralement soumis à approbation, voire exclu.

Maison de vacances ou résidence principale : la différence est déterminante

Une maison en tant que résidence principale est légalement considérée différemment d'une maison de vacances. Toute personne qui s'installe dans les Grisons depuis l'étranger, y habite réellement et possède le permis de séjour nécessaire peut acheter à des conditions différentes de celles d'une personne qui recherche simplement une propriété de vacances.

Pour les personnes sans domicile en Suisse, il s'agit généralement d'appartements de vacances ou de maisons de vacances. Ces achats sont généralement soumis à approbation et sont soumis à des règles spéciales. Il faut vérifier si la commune est agréée, si un quota est disponible et si la propriété répond aux exigences légales.

Une propriété approuvée comme résidence principale ne peut pas simplement être achetée et utilisée comme maison de vacances par une personne à l'étranger. À l'inverse, une propriété bénéficiant du statut de maison de vacances sécurisée peut être plus intéressante pour les acheteurs étrangers, à condition qu'un permis puisse être délivré.

Grisons : le GIHA est responsable

Dans le canton des Grisons, l'Inspection du registre foncier et du registre du commerce, en abrégé GIHA, est l'autorité compétente pour les questions de Lex Koller. Les demandes de permis y sont examinées, des ordonnances déclaratoires sont émises et les questions concernant les exigences en matière de permis sont évaluées.

C'est important car toutes les situations ne sont pas évidentes. Parfois, il n'est pas clair si une personne est considérée comme une personne à l'étranger, si une entreprise est contrôlée par des pays étrangers ou si une propriété spécifique nécessite un permis. Dans de tels cas, un examen officiel est requis.

Les acheteurs ne doivent donc pas seulement préciser si l'achat est recevable lors du rendez-vous chez le notaire. La question Lex Koller se trouve au début de chaque évaluation d'achat. Sans approbation ni détermination de l'exigence de non-approbation, l'achat peut être bloqué dans le registre foncier.

Quotas d'appartements de vacances dans les Grisons

Les Grisons sont un canton touristique. C'est pourquoi il existe des quotas spéciaux pour l'achat de maisons de vacances par des personnes à l'étranger. 290 quotas ont été attribués aux Grisons des Grisons pour 2026. En outre, les unités de quota non utilisées de l'année précédente pourraient être transférées.

Cela signifie que même si un achat est en principe possible, cela dépend des quotas et des règles municipales. Toutes les municipalités n'autorisent pas les étrangers à acheter des propriétés de vacances. Les municipalités peuvent restreindre ou exclure de tels achats.

Pour les acheteurs, il est donc crucial de savoir si la propriété souhaitée est située dans une commune touristique agréée, si la municipalité autorise l'achat, si la propriété convient comme maison de vacances et si des quotas sont disponibles. Ce test est particulièrement important dans les Grisons car de nombreuses communes ont leurs propres règles.

Respectez également la loi sur les résidences secondaires

Outre la Lex Koller, la loi sur les résidences secondaires s'applique souvent dans les Grisons. Cela limite la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires. De nombreuses communautés touristiques des Grisons dépassent ce seuil.

La loi sur les résidences secondaires répond à une question différente de celle de Lex Koller. La Lex Koller réglemente si une personne peut acheter à l'étranger. La loi sur les résidences secondaires détermine si une propriété est même autorisée en tant que résidence secondaire ou si elle est soumise à l'exigence d'une première résidence.

Pour les acheteurs étrangers sans domicile en Suisse, les deux niveaux doivent donc être corrects. Un permis en vertu de Lex Koller est peu utile si la propriété n'est pas légalement autorisée à être utilisée comme maison de vacances. À l'inverse, le statut de maison de vacances selon l'ancienne loi n'est pas automatiquement suffisant si l'acheteur ne reçoit pas de permis.

L'espace de vie, le terrain et l'utilisation peuvent être limités

Il existe souvent des restrictions supplémentaires lorsque des personnes achètent une propriété de vacances à l'étranger. Les limites relatives à la surface habitable, à la superficie, à l'utilisation et à la location sont typiques. Le permis est également accordé dans un but précis et ne peut pas simplement être utilisé à d'autres fins.

Cela signifie qu'une maison de vacances agréée ne peut pas être automatiquement utilisée comme immeuble de placement, résidence principale, propriété commerciale ou propriété librement louable. L'autorisation spécifique et les règles locales sont déterminantes.

Le test peut être exigeant, en particulier pour les maisons avec de grandes parcelles de terrain, les chalets, les conversions ou les objets de luxe. Les acheteurs doivent non seulement se demander s'ils peuvent acheter, mais également comment ils peuvent utiliser la propriété ultérieurement.

UE/AELE, pays tiers et permis de séjour

Les étrangers ne sont pas tous égaux. Les ressortissants de l'UE/AELE résidant légalement en Suisse ont généralement les mêmes droits que les citoyens suisses lors de l'achat d'un bien immobilier. Les personnes titulaires d'un permis de séjour permanent C sont également largement égales.

La situation est différente pour les ressortissants de pays tiers, les personnes sans domicile suisse ou les personnes qui souhaitent simplement acheter une maison de vacances. Selon le cas, vous avez besoin d'un permis ou vous ne pouvez pas acheter du tout.

Le facteur décisif pour répondre à la question posée dans cet article est le suivant : une personne qui n'est pas domiciliée en Suisse n'est pas dans la même situation qu'une personne titulaire d'une carte d'identité B ou C et ayant son domicile effectif dans les Grisons. Sans lieu de résidence, l'achat d'un bien immobilier résidentiel est clairement limité.

L'achat ne vous donne pas de droit de séjour

Une erreur courante est que quiconque achète une maison dans les Grisons obtient un droit de séjour en Suisse. Cela n'est pas vrai. L'achat d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain ne donne pas droit à un titre de séjour.

Cela est particulièrement important pour les acheteurs de pays tiers. Même si l'achat d'une maison de vacances est approuvé, cela ne crée pas le droit de vivre en permanence en Suisse. Le droit de séjour et l'immobilier sont deux sujets distincts.

Toute personne souhaitant s'installer dans les Grisons doit donc vérifier ensemble son permis de séjour, son lieu de résidence, ses impôts et l'achat d'un bien immobilier. Si vous souhaitez simplement acheter une maison de vacances, vous devez accepter que l'utilisation puisse être limitée dans le temps et par la loi.

Ce que les acheteurs doivent vérifier avant de faire une réservation

Avant d'effectuer le paiement de la réservation, les acheteurs étrangers sans résidence en Suisse doivent clarifier plusieurs points : la personne est-elle considérée comme une personne à l'étranger ? La propriété nécessite-t-elle un permis ? La commune est-elle agréée en tant que station touristique ? Existe-t-il des restrictions communautaires ? Y a-t-il un quota disponible ? La propriété peut-elle être utilisée comme maison de vacances ?

En outre, le registre foncier, le permis de construire, le statut de résidence secondaire, la surface habitable, la superficie du terrain, les règles d'utilisation et le financement doivent être vérifiés. Dans le cas des copropriétés, des réglementations, des fonds de renouvellement et d'éventuelles interdictions de location sont ajoutés.

Sans ces précisions, une réservation peut être risquée. Un beau contrat d'achat ne sert à rien si l'autorisation est refusée ultérieurement ou si le registre foncier n'enregistre pas l'achat.

Idées fausses courantes

Une erreur courante est de supposer que les riches acheteurs étrangers des Grisons peuvent simplement acheter n'importe quelle maison. Cela n'est pas vrai. L'argent ne remplace pas un permis délivré par Lex Koller.

Une deuxième erreur est la confusion entre la maison de vacances et la première maison. De nombreux nouveaux appartements dans les stations de vacances des Grisons sont soumis à des exigences relatives à la première résidence et ne peuvent pas être utilisés librement comme propriété de vacances.

Une troisième erreur est de n'auditer que la municipalité. L'objet spécifique compte également. Même dans une municipalité où l'achat de maisons de vacances à l'étranger est possible, une maison particulière peut poser problème en raison de son utilisation, de sa superficie, de son permis, de son quota ou de ses droits de résidence secondaire.

Conclusion : Possible, mais uniquement avec approbation et examen détaillé

La réponse à la question Les étrangers sans domicile en Suisse peuvent-ils acheter une maison dans les Grisons ? est : Oui, c'est possible dans certains cas, mais pas librement et pas partout. Pour les personnes ne résidant pas en Suisse, Lex Koller s'applique généralement et l'achat d'un bien immobilier résidentiel est généralement soumis à un permis.

En particulier dans le cas des maisons de vacances et des appartements de vacances, le canton, la commune, le quota, le statut de la propriété, la loi sur les résidences secondaires et les décisions relatives aux autorisations sont importants. Dans les Grisons, le GIHA est responsable. Sans chèque en bonne et due forme, aucun contrat d'achat ne doit être signé et aucun paiement de réservation ne doit être effectué.

Toute personne souhaitant acheter une maison dans les Grisons doit donc déterminer très tôt si l'achat est autorisé, quel usage est autorisé et si le bien correspond réellement à l'usage souhaité. Le point décisif n'est pas seulement le prix, mais la capacité légale d'achat et d'utilisation.

Glossaire sur l'achat d'une maison dans les Grisons pour les étrangers

Lex Koller : Loi fédérale limitant l'achat de terres par des personnes à l'étranger.

Personne à l'étranger : personne étrangère sans résidence légale et effective en Suisse ou dans une structure sous contrôle étranger.

Obligation d'autorisation : Obligation d'obtenir un permis d'achat cantonal avant d'acheter un bien immobilier.

Quota d'appartements de vacances : nombre limité de permis par an pour les maisons de vacances qui peuvent être vendues à des personnes à l'étranger.

Première exigence en matière de logement : restriction d'utilisation, selon laquelle un appartement doit être utilisé comme résidence principale.