Quels sont les effets de la loi sur les résidences secondaires sur l'immobilier dans les Grisons ?

L'orientation en 3 points

La loi sur les résidences secondaires des Grisons limite la construction de nouvelles maisons de vacances librement utilisables dans les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires. En conséquence, les appartements anciens existants et les maisons de vacances agréées se font de plus en plus rares et ont souvent plus de valeur. Dans le même temps, les exigences relatives à la première résidence sont accrues, les nouvelles constructions sont soumises à des restrictions et les inspections sont plus complexes lors de l'achat. Les marchés touristiques tels que Davos, Saint-Moritz, Arosa, Flims, Lenzerheide et l'Engadine sont particulièrement touchés.

Le principe : la loi sur les résidences secondaires limite les nouvelles maisons de vacances

La loi sur les résidences secondaires a été introduite pour limiter la proportion de résidences secondaires et de vacances dans les communautés touristiques. Dans les municipalités où la part des résidences secondaires est supérieure à 20 %, les nouvelles résidences secondaires librement utilisables peuvent généralement ne plus être approuvées. L'objectif est de ralentir l'étalement urbain, de renforcer les centres-villes et de réduire ce que l'on appelle les lits froids.

Cette règle est particulièrement importante pour les Grisons. Le canton compte de nombreuses stations de vacances réputées où les résidences secondaires jouent un rôle majeur depuis des décennies. Il s'agit notamment de Davos, Saint-Moritz, Arosa, Flims, Laax, Lenzerheide, Pontresina, Samedan, Scuol et de nombreuses autres communautés de montagne.

En conséquence, le marché immobilier est davantage divisé en différentes catégories. Il existe des résidences principales, des résidences secondaires, des appartements anciens, des appartements gérés par des touristes et des appartements à usage restreint. Pour les acheteurs et les vendeurs, cette classification est souvent aussi importante que l'emplacement, la zone ou l'état.

Les résidences secondaires existantes se font de plus en plus rares et ont de plus en plus de valeur

L'un des effets les plus importants est la rareté. Lorsqu'il n'est plus possible de construire de nouveaux appartements de vacances librement utilisables dans une commune, l'inventaire existant prend de l'importance. En particulier, les appartements anciens qui existaient déjà ou qui étaient approuvés avant les règles actuelles peuvent continuer à être très demandés.

Cela vaut en particulier pour les marchés de vacances bien connus. Un appartement de vacances existant à Saint-Moritz, Davos ou en Engadine peut avoir plus de valeur qu'un appartement comparable nécessitant une première résidence. La raison est simple : quiconque est autorisé à utiliser librement un appartement comme maison de vacances possède un bien plus rare.

Cette pénurie peut soutenir les prix de l'immobilier dans les Grisons. Les propriétés bénéficiant d'un bon emplacement, de vues, de la proximité des remontées mécaniques, d'un parking souterrain, d'un balcon ou de finitions de haute qualité restent très demandées. Dans le même temps, cela ne signifie pas qu'une maison sur deux coûte automatiquement cher. L'état, les charges supplémentaires, le fonds de renouvellement, la rentabilité et la microlocalisation restent déterminants.

Les nouveaux bâtiments sont plus fréquemment soumis aux exigences relatives à la première résidence

L'effet est particulièrement évident dans les nouveaux bâtiments. Dans les municipalités dépassant la limite de 20 %, les nouveaux appartements ne peuvent souvent être construits que comme première résidence. Cela signifie qu'ils doivent être utilisés comme résidence principale et ne peuvent pas être vendus librement ni utilisés comme maison de vacances.

Pour les développeurs de projets, cela modifie le calcul. Dans le passé, les appartements de vacances situés dans les villes touristiques pouvaient souvent être vendus à des acheteurs étrangers à des prix élevés. Aujourd'hui, ce marché est sévèrement restreint dans de nombreuses municipalités. Les nouveaux projets de construction doivent être davantage orientés vers la population locale, les travailleurs, les familles ou les personnes ayant leur résidence principale.

Pour les acheteurs, l'exigence relative à la première maison est essentielle. Un tel appartement peut être proposé à un prix plus intéressant qu'une résidence secondaire librement utilisable, mais il est moins flexible. Quiconque souhaite vendre plus tard ne fait appel qu'à des acheteurs répondant aux exigences de résidence. Cela peut influencer la demande et la valeur de revente.

Les appartements gérés de manière touristique en tant que cas particulier

La loi sur les résidences secondaires ne constitue pas une interdiction absolue de construire. Dans les municipalités de plus de 20 %, les appartements gérés par des touristes peuvent continuer à être construits sous certaines conditions. Cependant, elles ne peuvent pas simplement être utilisées comme maisons de vacances privées. Ils doivent généralement être loués par des professionnels ou intégrés dans un concept d'entreprise touristique.

Ce modèle peut intéresser les investisseurs car il permet de nouvelles constructions même dans des communautés restreintes. En même temps, son utilisation est moins gratuite. Les propriétaires ne sont souvent pas en mesure d'utiliser eux-mêmes l'appartement à leur guise, mais doivent se conformer aux exigences de location, de gestion et d'exploitation.

Pour les acheteurs, la prudence est donc de mise. Un appartement géré par des touristes est légalement et économiquement différent d'une maison de vacances classique. Le retour, l'utilisation personnelle, les frais administratifs, l'utilisation des capacités, le contrat d'opérateur et la revente doivent être soigneusement examinés.

Différence de prix entre la première et la résidence secondaire

Dans de nombreuses stations de vacances des Grisons, il existe une différence de prix significative entre les résidences secondaires librement utilisables et les appartements nécessitant une première résidence. Une résidence secondaire peut intéresser les acheteurs de Zurich, de Bâle, de l'étranger ou d'autres cantons. Un premier logement, en revanche, s'adresse à des personnes qui vivent réellement sur place.

Par conséquent, la base de demande varie. Les maisons de vacances librement utilisables ont souvent une base d'acheteurs plus large et plus solvable. Les logements pour la première fois sont importants pour le marché local, mais leur prix peut être plus limité car les revenus locaux et la capacité financière jouent un rôle plus important.

Pour les vendeurs, le statut d'utilisation est donc un argument de vente décisif. C'est un facteur de risque pour les acheteurs. Quiconque achète un appartement censé être bon marché devrait vérifier s'il est vraiment librement utilisable ou si une restriction d'utilisation explique sa valeur.

Effets sur les maisons anciennes et les conversions

La loi sur les résidences secondaires ne concerne pas seulement les nouveaux bâtiments, mais également les transformations, les extensions, le remplacement de nouveaux bâtiments et les changements d'utilisation. La situation juridique peut être complexe, notamment dans le cas de vieilles maisons, d'écuries, de rustici ou d'appartements dans les centres des villages.

Il y a souvent plus de liberté dans le cas des appartements anciens. Cependant, les agrandissements, les démolitions ou le remplacement de nouveaux bâtiments peuvent entraîner des restrictions. Quiconque achète une vieille maison dans les Grisons et souhaite la transformer en un grand appartement de vacances doit donc impliquer très tôt la municipalité, les autorités chargées de la construction et des spécialistes.

Ce point est important pour le marché. Certaines propriétés plus anciennes ont un effet favorable car leur utilisation ou leur extension sont légalement limitées. D'autres sont utiles car ils peuvent être utilisés gratuitement en tant que logements anciens. Le statut juridique peut influencer fortement le prix.

Une pression accrue sur le marché de la location et de l'immobilier principal

L'un des objectifs de la loi est de garantir plus d'espace de vie à la population locale. Cela est particulièrement important dans les zones touristiques car les employés, les familles et les habitants ont souvent du mal à trouver un logement abordable. Les nouvelles résidences pour la première fois devraient contribuer à renforcer le marché des résidences secondaires.

Dans la pratique, l'effet est mitigé. Bien que la loi empêche de nombreuses nouvelles maisons de vacances, elle ne résout pas automatiquement le problème du logement abordable. Les coûts de construction, les prix des terrains, la demande, les prévisions de rendement et la rareté des zones à bâtir restent de puissants moteurs de prix.

Néanmoins, la loi modifie la logique du projet. Les municipalités et les promoteurs doivent examiner plus attentivement les appartements qui sont construits pour les habitants, les travailleurs et les locataires permanents. C'est important pour les stations de vacances à long terme, car les hôtels, les restaurants, les remontées mécaniques et les services dépendent de la main-d'œuvre locale.

Ce que les acheteurs des Grisons doivent vérifier

Toute personne souhaitant acheter une propriété dans les Grisons doit clarifier le statut de résidence secondaire avant d'effectuer le paiement de la réservation. La commune, la colocation des résidences secondaires, l'année de construction, le permis de construire, le registre foncier, les conditions d'utilisation, les règlements de copropriété et les éventuelles obligations de location sont importants.

La question est particulièrement importante : l'appartement peut-il être utilisé librement comme résidence secondaire ? Ou s'agit-il d'une résidence principale, d'une unité gérée par des touristes ou d'une propriété faisant l'objet d'une édition spéciale ? Cet examen doit être effectué par écrit, idéalement par la municipalité, le bureau du notaire ou un spécialiste.

Les banques s'intéressent également à l'état d'utilisation. Un appartement de vacances librement utilisable, une résidence principale et une propriété gérée par des touristes peuvent être évalués et financés différemment. Les banques exigent souvent plus de fonds propres dans le cas des appartements de vacances et vérifient la capacité financière de manière plus rigoureuse.

Ce que les vendeurs devraient prendre en compte

Pour les vendeurs, la transparence est cruciale. L'état d'utilisation doit être clarifié et documenté dès le début. Une résidence secondaire bien située en vertu de l'ancienne loi peut constituer un argument de vente important. Un appartement nécessitant une première résidence, en revanche, doit être positionné différemment.

Quiconque dissimule le statut ou le rend flou s'expose à des conflits ultérieurs. Les acheteurs sont de plus en plus sensibles car la loi sur les résidences secondaires peut influencer de manière significative la valeur. Des documents clairs créent un climat de confiance et accélèrent les ventes.

Le statut joue également un rôle majeur dans les négociations sur les prix. Un appartement de vacances librement utilisable à Davos ou à Saint-Moritz peut justifier un supplément important. Un appartement conditionnel, en revanche, doit être adapté de manière plus réaliste au marché immobilier principal local.

Idées fausses courantes

Une erreur courante est de supposer que vous n'êtes plus autorisé à acheter une maison de vacances dans les Grisons. Cela n'est pas vrai. Les résidences secondaires existantes et librement utilisables peuvent toujours être achetées et vendues. En particulier, la construction de nouvelles résidences secondaires dans les municipalités de plus de 20 % est limitée.

Une deuxième idée fausse est que chaque appartement d'une communauté de vacances est automatiquement librement utilisable. Cela est également faux. De nombreux appartements récents sont soumis à une exigence de première résidence ou à des règles d'utilisation spéciales. L'état spécifique de l'objet est déterminant.

Une troisième idée fausse concerne les prix. La loi ne rend pas tous les biens immobiliers plus chers. Elle rend certaines propriétés plus rares, en particulier les résidences secondaires librement utilisables situées dans des emplacements de choix. D'autres propriétés, telles que les résidences secondaires ou les maisons à rénover sous certaines conditions, peuvent être évaluées différemment.

Conclusion : la loi sur les résidences secondaires rend le marché des Grisons plus rare et plus complexe

La réponse à la question Quels sont les effets de la loi sur les résidences secondaires sur l'immobilier dans les Grisons ? Moyens : Il raccourcit le nombre de nouvelles résidences secondaires librement utilisables, renforce la valeur des maisons de vacances existantes et fait du statut d'utilisation d'un bien immobilier un facteur de prix central.

Dans les communautés touristiques comptant plus de 20 % de résidences secondaires, les nouvelles maisons de vacances peuvent généralement ne plus être librement approuvées. En conséquence, les appartements anciens et les résidences secondaires existantes prennent une importance particulière. Dans le même temps, il existe davantage d'exigences en matière de première résidence, de modèles touristiques spéciaux et d'exigences légales en matière d'audit.

Ce qui suit s'applique aux acheteurs et aux vendeurs : dans les Grisons, ce n'est pas seulement l'emplacement, la vue ou le prix au mètre carré qui comptent. Il est également déterminant de savoir si un bien immobilier est considéré comme une résidence principale, une résidence secondaire, une ancienne propriété légale ou un appartement géré par des touristes. Quiconque vérifie minutieusement ce point évite des erreurs coûteuses et peut évaluer le marché de manière réaliste.

Glossaire de la loi sur les résidences secondaires dans les Grisons

Loi sur les résidences secondaires : loi fédérale qui restreint sévèrement les nouvelles résidences secondaires dans les municipalités comptant plus de 20 % de résidences secondaires.

Part des résidences secondaires : Proportion des appartements d'une commune qui ne sont pas considérés comme des résidences secondaires ou des appartements équivalents.

Ancien appartement légal : appartement qui existait légalement ou qui a été approuvé avant les règles actuelles de résidence secondaire et qui peut souvent être utilisé plus librement.

Première exigence en matière de logement : restriction d'utilisation, selon laquelle un appartement doit être utilisé comme résidence principale.

Appartement géré de manière touristique : appartement avec un concept de location ou d'exploitation spécial qui ne peut pas être utilisé librement comme appartement de vacances privé.