La loi sur les résidences secondaires s'applique-t-elle sans restriction à toutes les régions d'Uri ?

L'orientation en 3 points

La loi sur les résidences secondaires d'Uri ne s'applique pas de la même manière à toutes les régions. Bien qu'elle s'applique au droit fédéral dans tout le canton, les restrictions strictes ne s'appliquent que dans les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires. Andermatt, Hospental, Realp, Seelisberg, Spiringen, Unterschächen, Gurtnellen et Wassen, entre autres, sont actuellement soumis à l'interdiction des résidences secondaires à Uri. En principe, les nouvelles résidences secondaires librement utilisables ne peuvent plus y être agréées. Dans les communes situées en dessous du seuil, la marge de manœuvre est plus importante ; le registre foncier, les permis de construire, les exigences relatives à la première résidence ou les exigences municipales peuvent encore restreindre l'utilisation.

Le principe : la loi s'applique partout, mais pas l'effet

La loi sur les résidences secondaires est une loi fédérale. Il s'applique donc en principe à l'ensemble du canton d'Uri. Néanmoins, cela ne signifie pas que toutes les municipalités d'Uri sont soumises à des restrictions égales. Le seuil central est de 20 % des résidences secondaires. Ce n'est que lorsqu'une municipalité franchit cette frontière que les conséquences particulièrement strictes du droit de la construction prennent effet.

Dans les communes supérieures à 20 %, les nouvelles résidences secondaires librement utilisables peuvent généralement ne plus être approuvées. Les nouveaux appartements doivent alors généralement être utilisés comme première résidence ou relever d'une exception, comme les appartements gérés par des touristes.

Dans les municipalités situées en dessous de la limite de 20 %, ces nouvelles restrictions de construction ne s'appliquent pas de la même manière. En principe, de nouvelles résidences secondaires ont plus de chances d'y être possibles, à condition que le droit de la construction, la planification de l'utilisation, les permis et les exigences spécifiques à la propriété soient respectés.

Quelles communes d'Uri sont particulièrement touchées

Dans le canton d'Uri, les communes alpines, touristiques ou isolées sont actuellement particulièrement touchées. Il s'agit notamment de Seelisberg, Spiringen, Unterschächen, Gurtnellen, Wassen, Andermatt, Hospental et Realp. Ces municipalités sont soumises à ce que l'on appelle l'interdiction des résidences secondaires car leur part de résidences secondaires dépasse la limite correspondante.

Les raisons varient. À Andermatt, Hospental et Realp, la demande touristique pour le Gothard et les maisons de vacances joue un rôle majeur. Dans des communes telles que Seelisberg ou Unterschächen, la proportion de résidences secondaires et de résidences secondaires peut être élevée par rapport au faible parc immobilier.

Pour les acheteurs, cela signifie qu'un bien immobilier à Andermatt doit être examiné différemment selon la législation sur les résidences secondaires par rapport à un appartement à Altdorf ou Schattdorf. Le statut municipal est la première question importante.

Andermatt : le marché spécial le plus important d'Uri

Andermatt est le marché de résidences secondaires le plus connu du canton d'Uri. La ville se caractérise par le tourisme, le développement de centres de villégiature, les remontées mécaniques, les acheteurs internationaux, les maisons de vacances et les projets d'appartements de haute qualité. C'est pourquoi la loi sur les résidences secondaires y est particulièrement pertinente.

Andermatt ne se limite pas à un usage résidentiel traditionnel. De nombreux acheteurs s'intéressent aux locations de vacances, aux résidences secondaires, aux modèles de location ou aux propriétés de villégiature gérées. C'est précisément pourquoi le statut d'utilisation, les permis, la gestion du tourisme et toute réglementation spéciale doivent être soigneusement examinés.

Un objet à Andermatt peut être utilisé librement, géré selon l'ancienne loi, touristique ou soumis à des conditions. Ces différences influent de manière significative sur le prix, la rentabilité, le nombre d'acheteurs et le financement.

Hospental et Realp : petits marchés avec une forte proportion de résidences secondaires

Hospental et Realp sont de petites communes alpines étroitement liées au tourisme, aux vacances et à la région du Gothard. Dans ces communautés, même un nombre gérable de résidences secondaires peut augmenter de manière significative la part du fait que le parc immobilier total est restreint.

Pour les acheteurs, ces lieux sont attrayants s'ils recherchent le calme alpin, la proximité des cols, les sports d'hiver, la nature et les vacances. Dans le même temps, ils sont juridiquement exigeants car les nouvelles résidences secondaires librement utilisables sont généralement limitées.

Quiconque souhaite y acheter un bien immobilier doit notamment préciser si le bien peut déjà être légalement utilisé comme résidence secondaire, si c'est en vertu de l'ancienne loi ou s'il existe une exigence de première résidence. Sans ce contrôle, une supposée maison de vacances ne peut être utilisée que dans une certaine mesure ultérieurement.

Seelisberg, Spiringen, Unterschächen, Gurtnellen et Wassen

Seelisberg, Spiringen, Unterschächen, Gurtnellen et Wassen sont également particulièrement concernés par la loi sur les résidences secondaires. Ces communes sont très différentes d'Andermatt, mais se caractérisent également par une forte proportion de résidences secondaires.

Dans de tels lieux, le thème est souvent moins luxueux mais tout aussi important. Il s'agit de maisons de vacances, de bâtiments anciens, de résidences secondaires, de conversions, d'objets héréditaires et d'espaces de vie dans de petites communautés. En particulier pour les maisons anciennes, l'état d'utilisation est souvent déterminant.

Selon l'ancienne loi, une maison peut continuer à être utilisée de manière flexible en tant qu'appartement existant. En revanche, un nouveau bâtiment ou un nouvel appartement supplémentaire peuvent être sévèrement restreints. Les acheteurs doivent donc vérifier non seulement le prix et l'état, mais également le permis d'utilisation.

Altdorf, Schattdorf, Erstfeld et Flüelen : un point de départ différent

Dans les communes comme Altdorf, Schattdorf, Erstfeld, Bürglen, Flüelen ou d'autres marchés quotidiens du canton d'Uri, la situation est différente tant que la part des résidences secondaires est inférieure à la limite de 20 %. Là-bas, les interdictions de construction fédérales strictes ne s'appliquent pas de la même manière.

Cela signifie une plus grande marge de manœuvre pour les nouvelles constructions, les achats et les utilisations. Cependant, toutes les utilisations ne sont pas automatiquement autorisées. Le droit de la construction, la planification de l'utilisation, les permis de construire, le registre foncier, les règlements de copropriété et toutes les exigences municipales restent déterminants.

Pour les acheteurs d'un appartement à Altdorf ou Schattdorf, la loi sur les résidences secondaires est généralement moins centrale qu'à Andermatt. L'emplacement, l'état, l'énergie, le bruit, les transports en commun, les déplacements domicile-travail et les besoins de rénovation y sont souvent plus importants. Cependant, l'état spécifique de l'objet doit être vérifié.

Qu'est-ce que cela signifie pour les nouveaux bâtiments ?

L'effet le plus important de la loi sur les résidences secondaires concerne les nouveaux bâtiments. Dans les municipalités où la part des résidences secondaires est supérieure à 20 %, les nouvelles résidences secondaires librement utilisables peuvent généralement ne pas être approuvées. Les nouveaux appartements doivent alors généralement être approuvés en tant que première résidence ou respecter une exception légale.

Cela est crucial pour les propriétaires de bâtiments et les développeurs de projets. Un nouveau projet d'appartement de vacances à Andermatt, Realp ou dans une autre commune concernée n'est pas automatiquement possible. Un concept d'utilisation pouvant être approuvé est requis.

Dans les municipalités inférieures à 20 %, la portée est plus grande. Les nouvelles résidences secondaires peuvent généralement y être approuvées plus tôt, à condition que toutes les autres exigences soient respectées. Néanmoins, vous devez suivre l'évolution du tarif des résidences secondaires, car le statut municipal peut changer chaque année.

Les anciens logements légaux restent particulièrement importants

Le terme « ancien appartement » occupe une place centrale dans les communautés touchées. En termes simples, cela signifie des appartements qui existaient légalement ou qui étaient légalement approuvés avant l'initiative de résidence secondaire. Ces propriétés peuvent souvent continuer à être utilisées de manière plus flexible que les appartements récemment approuvés.

Les maisons ou appartements de vacances relevant de l'ancienne législation peuvent donc être particulièrement intéressants dans les municipalités d'Uri où les résidences secondaires sont interdites. Ils attirent un plus large éventail d'acheteurs car ils ne sont souvent pas soumis aux mêmes restrictions que les maisons neuves pour la première fois.

Les acheteurs doivent cependant faire attention. Tous les anciens bâtiments ne sont pas automatiquement utilisables librement. Les permis antérieurs, le registre foncier, l'historique d'utilisation et les modifications éventuelles sont déterminants. Une clarification écrite est utile.

Les exigences relatives à la première maison : pas seulement de la théorie

Dans les municipalités de plus de 20 %, les nouveaux appartements sont souvent approuvés sous réserve de l'obligation de première résidence. Cela signifie qu'ils doivent toujours être utilisés comme résidence principale. Il n'est donc pas librement possible de l'utiliser comme maison de vacances classique ou comme résidence secondaire occasionnelle.

Pour les acheteurs, il s'agit d'un facteur de prix clé. Un appartement nécessitant une première résidence est intéressant pour les ménages locaux, les nouveaux arrivants ou les résidents permanents, mais moins intéressant pour les acheteurs de vacances. Par conséquent, la valeur de marché peut être très différente de celle d'une résidence secondaire librement utilisable.

Les municipalités situées en dessous de 20 % peuvent également avoir une exigence de première résidence spécifique à la propriété, par exemple à la suite d'un permis de construire ou d'un plan d'utilisation spécial. C'est pourquoi le statut spécifique du registre foncier et du permis est toujours important.

Les appartements gérés de manière touristique constituent une exception

La loi sur les résidences secondaires autorise les appartements gérés par des touristes sous certaines conditions. Ils ne doivent pas être utilisés comme lits froids, mais devraient être mis à la disposition des clients régulièrement. Cela peut être pertinent dans les communautés touristiques telles qu'Andermatt ou d'autres villes alpines d'Uri.

Cependant, un appartement géré par des touristes n'est pas la même chose qu'un appartement de vacances librement utilisable. Les propriétaires doivent souvent se conformer à des exigences en matière de gestion, de location, de disponibilité et d'organisation. Selon le modèle, l'utilisation personnelle est limitée.

Pour les acheteurs, cette solution semble intéressante car elle permet de combiner utilisation de vacances et location. Dans la pratique, cependant, vous devez vérifier attentivement les obligations, les coûts, les hypothèses de rendement et les restrictions qui existent.

Reconstruction, expansion et reconstruction

La loi sur les résidences secondaires ne s'applique pas uniquement aux nouveaux bâtiments. Les modifications, les extensions, les démolitions et les reconstructions peuvent également être pertinentes. En particulier dans le cas des appartements relevant de l'ancienne législation, la question se pose de savoir dans quelle mesure une extension ou une modification est autorisée.

Quiconque souhaite acheter et reconstruire une vieille maison à Wassen, Gurtnellen, Unterschächen, Seelisberg ou Andermatt doit le clarifier rapidement auprès de la municipalité. Le facteur décisif est de savoir si des appartements supplémentaires sont créés, si la zone est agrandie, si l'utilisation est modifiée et si l'ancienne propriété légale est conservée.

Un projet peut avoir du sens en termes de technologie de construction, mais il peut être délicat en vertu de la législation sur les résidences secondaires. Les plans de conversion doivent donc être vérifiés grossièrement avant l'achat, et non après.

Locations de courte durée et Airbnb

La location de courte durée via Airbnb ou des plateformes similaires n'est pas automatiquement assimilée à la loi sur les résidences secondaires. Bien qu'un appartement puisse être autorisé comme résidence secondaire, il peut toujours être soumis à des règles municipales, à des taxes de séjour, à des réglementations ou à des restrictions en matière de copropriété.

Ceci est particulièrement important dans les municipalités touristiques d'Uri. Les locations de vacances peuvent être intéressantes sur le plan économique, mais impliquent des efforts, du nettoyage, de l'administration, des taxes, de l'usure et des conflits potentiels avec les voisins.

Toute personne qui s'attend à des revenus locatifs doit préciser avant d'acheter si la location à court terme est autorisée, s'il existe une obligation de gestion touristique et quelles sont les exigences fixées par la municipalité ou l'association des copropriétaires.

Ce que les acheteurs doivent vérifier avant d'acheter

Les acheteurs doivent d'abord vérifier le statut municipal d'Uri : la part des résidences secondaires est-elle supérieure ou inférieure à 20 % ? Ceci est suivi par l'inspection de l'objet. Le registre foncier, le permis de construire, les conditions d'utilisation, les règlements de copropriété, les rénovations précédentes et les informations fournies par l'autorité municipale de la construction sont déterminants.

La question de savoir si le bien est considéré comme une résidence principale, une résidence secondaire, un appartement ancien ou un appartement touristique est particulièrement importante. Cette classification influence l'utilisation, le prix, le financement et la revente.

En cas de doute, vous devez demander une confirmation écrite ou faire appel à un spécialiste. Les déclarations verbales ou les textes publicitaires ne sont pas suffisants pour les questions relatives à la résidence secondaire.

Ce que les vendeurs devraient prendre en compte

Les vendeurs doivent présenter l'état d'utilisation de manière transparente. Dans les municipalités touchées d'Uri, un ancien appartement librement utilisable peut constituer un argument de vente important. D'autre part, l'exigence relative à la première résidence doit être clairement communiquée.

Un bon exposé doit non seulement indiquer la vue, le nombre de chambres et le prix, mais également expliquer l'utilisation autorisée. Les acheteurs de vacances sont particulièrement attentifs à la possibilité d'utiliser eux-mêmes la propriété, de la louer ou de la revendre ultérieurement.

La transparence protège également le vendeur. Des déclarations peu claires concernant le statut de résidence secondaire peuvent entraîner des conflits par la suite. Toute personne qui prépare correctement les documents crée la confiance et accélère le processus de vente.

Effets sur les prix de l'immobilier

La loi sur les résidences secondaires peut influencer les prix de l'immobilier à Uri de différentes manières. Les nouvelles résidences secondaires librement utilisables se font rares dans les communautés touchées. En conséquence, les objets existants, anciens ou librement utilisables, peuvent gagner en valeur.

Dans le même temps, les nouveaux appartements nécessitant une première résidence peuvent avoir un groupe d'acheteurs plus restreint. Ils intéressent les ménages locaux ou les nouveaux arrivants, mais moins les acheteurs de vacances. Cela peut influencer le prix par rapport aux appartements de vacances librement utilisables.

Dans les communautés de moins de 20 %, l'effet est moins prononcé. Des facteurs plus classiques tels que l'emplacement, l'état, l'accessibilité, les risques naturels, le tourisme, les besoins de rénovation et la demande locale déterminent le prix.

Pourquoi Uri est si diversifiée sur le plan régional

Uri est très diversifiée du point de vue topographique et économique. Le fond de la vallée, avec Altdorf, Schattdorf et Flüelen, fonctionne comme un marché quotidien. Andermatt et la haute vallée de la Reuss ont une logique touristique et touristique plus forte. Les vallées latérales et les petites communautés de montagne ont quant à elles leur propre dynamique.

Ces différences expliquent pourquoi la loi sur les résidences secondaires n'a pas le même effet partout. Une communauté dotée d'un petit parc immobilier et de nombreuses maisons de vacances peut rapidement dépasser la limite de 20 %. Une communauté de tous les jours plus grande comptant de nombreux logements pour la première fois est plus susceptible de rester en dessous.

Pour les acheteurs, cela signifie qu'Uri doit être lu par la municipalité. La moyenne cantonale n'est guère utile en ce qui concerne la loi sur les résidences secondaires.

Conclusion : à Uri, la loi n'est pas aussi stricte partout

La réponse à la question La loi sur les résidences secondaires s'applique-t-elle pleinement à toutes les régions d'Uri ? dit : Non, pas en termes pratiques. La loi s'applique dans toute la Suisse et donc également dans tout le canton d'Uri. Cependant, les restrictions strictes sur les nouvelles résidences secondaires librement utilisables ne s'appliquent que dans les municipalités comptant plus de 20 % de résidences secondaires.

À Uri, cela s'applique en particulier à Seelisberg, Spiringen, Unterschächen, Gurtnellen, Wassen, Andermatt, Hospental et Realp. Dans les communes comme Altdorf, Schattdorf, Erstfeld ou Flüelen, la position de départ est différente tant qu'elles se situent en dessous du seuil.

Pour les acheteurs, le point le plus important est le suivant : ce n'est pas le canton qui décide, mais la commune et le bien en question. Quiconque vérifie minutieusement le registre foncier, le permis de construire, les exigences d'utilisation et le statut municipal peut éviter les risques et évaluer de manière réaliste le marché immobilier d'Uri.

Glossaire de la loi sur les résidences secondaires à Uri

• Loi sur les résidences secondaires: Loi fédérale qui restreint la construction de nouvelles résidences secondaires dans les municipalités comptant une forte proportion de résidences secondaires.
• Part des résidences secondaires: Proportion d'appartements d'une commune qui ne sont pas considérés comme des résidences secondaires.
• Limite de 20 %: Seuil au-delà duquel les municipalités ne peuvent en principe plus approuver de nouvelles résidences secondaires librement utilisables.
• Ancien appartement légal: Appartement qui existait légalement ou qui était légalement approuvé avant l'initiative de résidence secondaire.
• Première édition personnelle: Obligation d'utiliser de façon permanente un appartement comme résidence principale.