Chi deve pagare l'agente immobiliare in Svizzera?

L'orientamento a 3 punti

In Svizzera, in linea di principio, la parte che lo ha assunto paga l'agente immobiliare. In caso di vendita, di solito è il venditore, motivo per cui la provvigione di mediazione del Broker in caso di vendita di una casa è generalmente a carico del proprietario. Gli acquirenti pagano l'agente immobiliare solo se gli commissionano espressamente un ordine di ricerca o se esiste un chiaro accordo contrattuale. Il mandato, il contratto, il caso di successo e la trasparenza sono decisivi.

Il principio: chi ordina, paga

Il punto di riferimento più importante è: chi assume l'agente immobiliare deve generalmente pagare anche i suoi servizi. Questo principio è particolarmente rilevante nella pratica perché molti acquirenti presumono erroneamente che l'agente immobiliare sia un centro di consulenza neutrale per entrambe le parti. L'agente immobiliare, infatti, di solito rappresenta gli interessi della parte da cui ha ricevuto il contratto.

Quando si vende un immobile, il cliente è di solito il venditore. Insegna all'agente immobiliare la valutazione immobiliare, la strategia di vendita, la preparazione dei documenti, il marketing sui portali immobiliari, l'organizzazione delle visite, la negoziazione e il supporto fino all'ufficio notarile. Pertanto, nella normale pratica di vendita svizzera, il venditore sostiene anche i costi dell'agente immobiliare.

Per gli acquirenti, ciò significa che chiunque visiti un immobile pubblicizzato normalmente non deve alcuna commissione all'agente immobiliare semplicemente perché prende contatto o effettua un'ispezione. Finché l'acquirente non ha effettuato il proprio ordine, di solito non è prevista una commissione d'acquisto separata. La situazione è diversa quando l'acquirente coinvolge attivamente un agente nella ricerca di un immobile. Viene quindi creato un contratto separato tra l'acquirente e l'agente immobiliare.

Perché il venditore di solito paga quando vende

Quando si vende una casa in modo classico, la logica economica è ovvia. Il venditore desidera collocare con successo la sua proprietà sul mercato e ottenere il miglior prezzo di vendita possibile. A tal fine, l'agente immobiliare svolge compiti che sono direttamente nell'interesse del venditore: valuta l'immobile, sviluppa una strategia tariffaria, crea un'esposizione, filtra le parti interessate, effettua visite e negozia la vendita.

La provvigione di mediazione del Broker in caso di vendita di immobili fa quindi generalmente parte dei costi di vendita. Viene spesso concordato come percentuale del prezzo di vendita e in molti casi è dovuto solo quando la vendita è andata a buon fine. Di conseguenza, l'agente immobiliare si assume un certo rischio di successo, ma in cambio riceve una commissione basata sulla performance.

Per i venditori, è importante che la commissione riduca le entrate nette. Chi desidera sapere cosa rimane effettivamente dopo la vendita deve tenere conto non solo della commissione di intermediazione, ma anche dell'imposta sugli utili immobiliari, di eventuali spese di rimborso anticipato, dei costi notarili o catastali secondo le normative cantonali e di altri costi di vendita. Non è quindi determinante solo il prezzo di vendita lordo, ma anche i ricavi netti effettivi dopo i costi di vendita.

Quando l'acquirente deve pagare l'agente immobiliare?

Gli acquirenti di solito non devono pagare l'agente immobiliare in Svizzera se il broker è stato assunto dal venditore. Tuttavia, viene considerato un obbligo di pagamento da parte dell'acquirente se l'acquirente stesso diventa cliente. Questo è il caso, ad esempio, quando un acquirente assume un agente immobiliare per cercare proprietà adeguate, effettuare indagini preliminari, trovare immobili di vendita discreti o supportare le trattative di acquisto.

Tale richiesta di ricerca di immobili deve essere registrata per iscritto. Dovrebbe regolare chiaramente le caratteristiche dell'immobile desiderato, l'area di ricerca, il budget, la durata, la compensazione e il caso di successo. Senza un accordo chiaro, in seguito potrebbe sorgere una controversia sul fatto che l'agente immobiliare abbia effettivamente lavorato per conto dell'acquirente o abbia semplicemente presentato un oggetto di vendita dal venditore.

I casi in cui un agente immobiliare cerca di richiedere denaro all'acquirente in aggiunta alla commissione del venditore sono particolarmente delicati. Tale costruzione può essere problematica se non è stata concordata in modo trasparente o se non è chiaro quali siano gli interessi effettivamente rappresentati dall'agente immobiliare. Gli acquirenti non dovrebbero quindi firmare una conferma della commissione senza capire esattamente per cosa stanno pagando e se l'agente immobiliare ha effettivamente lavorato per loro.

Doppia rappresentanza: quando entrambe le parti sono coinvolte

Nella pratica immobiliare, può succedere che un agente immobiliare sia in contatto con il venditore e l'acquirente. Tuttavia, questo da solo non significa che entrambe le parti siano soggette a commissioni. Il fattore decisivo è se esiste un vero mandato da entrambe le parti e se tale costellazione è stata regolamentata in modo trasparente, giuridico e privo di conflitti di interesse.

La cosiddetta doppia rappresentanza è complicata perché venditori e acquirenti perseguono naturalmente obiettivi diversi. Il venditore desidera un prezzo elevato e buone condizioni contrattuali. L'acquirente desidera un prezzo equo, sicurezza e il minor rischio possibile. Quando un agente immobiliare viene pagato da entrambe le parti, deve essere chiaro quale ruolo sta svolgendo e se entrambe le parti hanno consapevolmente accettato questa costellazione.

Per i venditori, la commissione dell'acquirente può essere interessante a prima vista perché riduce i propri costi diretti. Tuttavia, il vantaggio economico è spesso inferiore al previsto. Gli acquirenti includono costi aggiuntivi nel budget complessivo. Quando l'acquirente deve pagare una commissione, la sua disponibilità a pagare lo stesso prezzo di acquisto spesso diminuisce. La commissione dell'acquirente può quindi ridurre indirettamente il prezzo di vendita raggiungibile.

Il contratto di intermediazione decide

Il punto più importante per fare chiarezza è il contratto di intermediazione in Svizzera. Dovrebbe indicare chiaramente chi assume l'agente immobiliare, quale servizio è dovuto, quanto è alta la commissione, quando è dovuta e se ci sono costi aggiuntivi. Sebbene gli accordi orali non siano sempre inefficaci, sono difficili da dimostrare in caso di controversia. Un contratto scritto è quindi altamente raccomandato.

In particolare, un buon contratto di intermediazione regola il cliente, l'esatta attività del broker, la durata del contratto, le opzioni di risoluzione, l'esclusività, il tasso di commissione, eventuali somme forfettarie, i costi pubblicitari, gli abbuoni spese e i bonus di successo. La questione se la commissione sia dovuta su prova fornita da un acquirente, al momento della firma di un contratto di prenotazione, su autenticazione notarile pubblica o solo dopo il completamento finale è particolarmente importante.

Secondo la legge svizzera sull'intermediazione, la commissione di intermediazione è generalmente legata alla conclusione positiva. Nel Codice delle obbligazioni, il contratto di intermediazione è regolato come un contratto a pagamento; il diritto salariale dipende in genere dal fatto che la transazione mediata o comprovata sia stata conclusa. Inoltre, tuttavia, può essere concordato contrattualmente un tasso di reddito, che può essere dovuto anche senza una vendita andata a buon fine. Sono proprio questi dettagli che proprietari e acquirenti dovrebbero esaminare attentamente.

Fai attenzione ai costi aggiuntivi e alle indennità di spesa

Non tutte le fatture emesse da un broker sono automaticamente delle commissioni classiche. Oltre alla provvigione di mediazione del Broker basata sulla performance, possono essere concordate altre voci di costo. Ciò include, ad esempio, pubblicità, foto professionali, immagini con droni, planimetrie, approvvigionamento di documenti, rapporti di valutazione, home staging o spese amministrative.

Per i venditori, è fondamentale che questi servizi siano inclusi nella commissione o fatturati separatamente. Una commissione bassa può diventare poco interessante se si devono pagare molti servizi aggiuntivi in aggiunta. Viceversa, una commissione più elevata può essere equa se include un pacchetto completo di vantaggi ed è dovuta solo in caso di successo.

Gli acquirenti devono prestare particolare attenzione quando viene loro presentato un accordo di commissione poco prima di una visione o prima di fare un'offerta di acquisto. Chiunque firmi può essere richiesto di pagare anche se inizialmente presumeva che l'agente immobiliare sarebbe stato pagato dal venditore. Pertanto, vale quanto segue: non è richiesta alcuna firma senza la verifica del contenuto, del ruolo del broker e della proposta di valore specifica.

Cosa devono controllare specificamente i venditori

I venditori non dovrebbero limitarsi a chiedere informazioni sul tasso di commissione prima di assumere un broker. Più importante è la questione di quale servizio viene fornito a quale prezzo. Un agente immobiliare affidabile può spiegare come determinare il valore di mercato, a quale gruppo target si rivolge, quali canali di marketing vengono utilizzati e come trattare con le parti interessate.

Risposte chiare ai seguenti punti sono particolarmente importanti: Chi paga l'agente immobiliare? Quando è dovuta la commissione? Cosa succede se il venditore trova personalmente un acquirente? Esiste un unico contratto valido? Ci sono costi aggiuntivi? È previsto un bonus in caso di entrate extra? Cosa succede se la vendita non va a buon fine? E per quanto tempo persiste un effetto collaterale se un potenziale cliente acquista solo dopo la scadenza del contratto?

Un contratto preciso protegge entrambe le parti. I venditori evitano costi imprevisti, l'agente immobiliare riceve condizioni quadro chiare e gli acquirenti sanno se saranno soggetti a commissioni o meno. Nel mercato immobiliare svizzero, la trasparenza non è solo una questione di equità, ma anche un prerequisito per un processo di vendita pulito.

Conclusione: di norma, il cliente paga, di solito il venditore

La risposta alla domanda Chi deve pagare l'agente immobiliare in Svizzera? significa: In linea di principio, paga la parte che ha commissionato l'agente immobiliare. Quando si vende un immobile, di solito si tratta del venditore. Gli acquirenti di solito non devono una commissione se non hanno effettuato il proprio ordine di ricerca o non hanno firmato un chiaro accordo di commissione.

Per i proprietari, la provvigione di mediazione del Broker fa parte dei costi di vendita, ma non deve essere considerata isolatamente. Il fattore decisivo è se l'agente immobiliare ottiene migliori ricavi di vendita attraverso la valutazione professionale, il marketing, la negoziazione e la liquidazione. Quanto segue si applica agli acquirenti: chiunque visiti solo una proprietà pubblicizzata di solito non paga un agente immobiliare. D'altra parte, chiunque coinvolga attivamente un agente immobiliare per cercarlo o rappresentarlo deve aspettarsi un proprio compenso.

Alla fine, non è solo l'abitudine che conta, ma il contratto. Chiunque esamini attentamente il contratto di intermediazione, definisca chiaramente il ruolo del broker e regoli tutti i costi in modo trasparente evita malintesi e crea le basi per una vendita immobiliare equa in Svizzera.

Glossario sugli obblighi di pagamento dell'agente immobiliare

provvigione di mediazione: commissione basata sulle prestazioni che un agente immobiliare riceve quando viene effettuato una vendita o un acquisto a seguito del suo lavoro.

Cliente: la parte che assume l'agente immobiliare. In Svizzera, il cliente paga generalmente la remunerazione concordata.

Commissione del venditore: commissione pagata dal venditore. È il caso più comune quando si vende una casa in Svizzera.

Commissione dell'acquirente: commissione pagata dall'acquirente. È particolarmente adatto se l'acquirente ha commissionato personalmente all'agente immobiliare una richiesta di ricerca.

Richiesta di ricerca: contratto con il quale un acquirente ordina attivamente a un agente immobiliare di trovare proprietà adeguate o di assisterlo nel processo di acquisto.

Doppia rappresentanza: situazione in cui un agente immobiliare è contrattualmente legato a entrambe le parti. Richiede una particolare trasparenza perché possono sorgere conflitti di interesse.

Indennità spese: compensazione per i costi o i lavori sostenuti, che, a seconda del contratto, possono essere dovuti anche se non viene effettuata alcuna vendita.

Contratto di intermediazione: accordo tra agente immobiliare e cliente. Regola le prestazioni, le commissioni, la data di scadenza, la durata, i costi aggiuntivi e le opzioni di risoluzione.