Devi pagare una provvigione di mediazione se la casa non viene venduta?

L'orientamento a 3 punti

No, una classica provvigione di mediazione in genere non deve essere pagata in Svizzera se la casa non viene venduta. In linea di principio, la commissione di intermediazione è dovuta solo quando il contratto di acquisto è concluso a seguito della prova o della mediazione del broker. Tuttavia, è possibile il rimborso di spese, costi pubblicitari, somme forfettarie o commissioni concordate contrattualmente se questi sono stati chiaramente regolamentati nel contratto di intermediazione.

Il principio: senza vendite, di solito nessuna commissione

Quando si vendono immobili tradizionali in Svizzera, la provvigione di mediazione è generalmente una commissione di profitto. L'agente immobiliare riceve la sua remunerazione non solo per aver trascorso del tempo, ma per aver dimostrato o indirizzato con successo un acquirente. Se non viene stipulato alcun contratto di acquisto, di solito non vi è alcun caso di successo, e quindi anche la base per la commissione.

Questo è importante per i proprietari perché vendere una casa è sempre associato a incertezze. Un agente immobiliare può valutare un immobile, pubblicizzarlo, organizzare visite e negoziare. Tuttavia, le vendite possono fallire, ad esempio perché il prezzo è stato fissato troppo alto, la domanda è troppo bassa, gli acquirenti abbandonano gli acquisti o non è possibile ottenere finanziamenti. In questi casi, la domanda è chi si assume il rischio economico.

La logica giuridica di base è chiara: il contratto di intermediazione è orientato al successo. La richiesta di commissione in genere sorge solo quando la transazione prevista è effettivamente conclusa. Per i venditori, ciò significa che se la casa non viene venduta, di solito non è dovuta una normale commissione di vendita. Questa regola protegge i proprietari dal dover pagare commissioni elevate anche se non è stato raggiunto alcun fatturato.

Cosa significa «venduto» legalmente?

Non è decisivo se una parte interessata si sia manifestata o se sia stato raggiunto un accordo orale. Quando si vende una casa in Svizzera, conta la conclusione legalmente valida del contratto di acquisto. Per i terreni e gli immobili, ciò avviene tramite certificazione pubblica. Soltanto quando il contratto di acquisto è stato concluso correttamente è generalmente disponibile il caso di successo pertinente.

Una semplice prenotazione, una dichiarazione di intenti o un interesse di acquisto non vincolante di solito non sono sufficienti per la classica provvigione di mediazione di un broker quando si vende una casa. Anche un contratto di prenotazione firmato non può essere automaticamente equiparato a un contratto di acquisto autenticato pubblicamente. I venditori dovrebbero pertanto verificare attentamente quando la commissione è dovuta in base al contratto.

Le clausole che prevedono una commissione dietro prova che una parte interessata è disposta ad acquistare, quando firma un contratto di prenotazione o quando il venditore recede sono particolarmente complicate. Tali regolamenti possono essere di vasta portata dal punto di vista economico. Dovrebbero essere concordati in modo chiaro, comprensibile e deliberato. Chi non vende un immobile perché il prezzo offerto non è giusto o perché la situazione di vita sta cambiando non vuole improvvisamente innescare un elevato obbligo di pagamento.

Rimborso: quando i costi possono ancora sorgere

Anche se non è dovuta alcuna provvigione di mediazione classica, possono sorgere altri costi. Il rimborso delle spese è particolarmente importante. Si tratta del rimborso delle spese specifiche che l'agente immobiliare ha sostenuto nell'ambito del suo incarico. Ciò può includere, ad esempio, costi pubblicitari, foto professionali, planimetrie, fotografie con droni, approvvigionamento di documenti, spese di viaggio o costi per fornitori di servizi esterni.

Secondo la legge svizzera sull'intermediazione, tale compensazione non è automaticamente dovuta. In linea di principio, deve essere concordato contrattualmente. Ciò significa che se l'agente immobiliare stabilisce espressamente nel contratto che determinate spese devono essere rimborsate anche se non vengono vendute, il proprietario potrebbe essere obbligato a pagare. In assenza di tale accordo, il rimborso delle spese è notevolmente più difficile da far rispettare.

È quindi fondamentale che i venditori leggano attentamente la regolamentazione dei costi contenuta nel contratto di intermediazione in Svizzera. Un contratto apparentemente esente da commissioni può comunque comportare costi alla fine se numerosi servizi aggiuntivi vengono fatturati separatamente. Viceversa, una commissione più elevata può essere equa se tutti i costi di marketing sono inclusi e devono essere pagati solo in caso di successo.

Tariffa fissa e prezzo fisso: non sempre dipende dal successo

Oltre alla classica commissione sugli utili, esistono modelli tariffari sempre più alternativi. Questi includono tariffe fisse, prezzi fissi, pacchetti di marketing o modelli ibridi con una piccola commissione di base e una commissione aggiuntiva sugli utili. Tali modelli possono essere utili, ma devono essere compresi a fondo.

Ad esempio, un agente immobiliare a prezzo fisso può addebitare una tariffa fissa di base specifica, indipendentemente dal fatto che la casa venga venduta. Questo pacchetto comprende quindi spesso valutazioni, denunce, foto, pubblicità online o lavori amministrativi. Se viene concordata una commissione aggiuntiva sugli utili, al momento della vendita sorgono costi aggiuntivi. Se non viene venduto, la tariffa fissa di base rimane la stessa, a seconda del contratto.

Per i proprietari, la differenza è importante: la provvigione di mediazione di un broker in senso stretto dipende dal successo. D'altra parte, una commissione forfettaria concordata può essere dovuta anche senza vendita. Il contratto dovrebbe quindi fare una chiara distinzione linguistica tra commissioni, spese, entrate, costi di marketing e somme forfettarie. Termini poco chiari spesso portano a controversie in seguito.

Se il venditore annulla la vendita

Il caso in cui il venditore interrompa personalmente il processo di vendita è particolarmente rilevante nella pratica. Forse deciderà di rimanere in casa, vendere in famiglia, affittare o aspettare migliori condizioni di mercato. Deve quindi pagare l'agente immobiliare?

La risposta dipende in larga misura dal contratto. Se non viene effettuata alcuna vendita, di solito non è dovuta una classica commissione di profitto. Tuttavia, se il broker ha già sostenuto spese significative e ha accettato di rimborsarle, il venditore potrebbe dover sostenere tali costi. Se il contratto include anche un'indennità di risoluzione o una somma forfettaria al momento del ritiro dell'ordine di vendita, questa clausola deve essere esaminata in particolare.

Non tutte le clausole risolutive sono automaticamente problematiche, ma dovrebbero essere trasparenti e appropriate. Una regolamentazione equa può prevedere il rimborso dei costi di terzi specificamente comprovati. Le somme forfettarie più elevate, che in termini economici ammontano quasi a una commissione anche se non è avvenuta alcuna vendita, sono più critiche. I venditori devono mettere in discussione attentamente tali clausole prima di firmare un contratto.

Se l'acquirente abbandona o non ottiene un finanziamento

Un altro caso comune: l'agente immobiliare trova una parte interessata, l'acquirente accetta verbalmente, ma abbandona più tardi o non riceve alcun finanziamento. Anche in questo caso vale quanto segue: finché non viene concluso un contratto di acquisto valido, generalmente non viene guadagnata la normale provvigione di mediazione del Broker.

Può essere diverso se il contratto stabilisce espressamente che il risarcimento è dovuto non appena l'agente immobiliare dimostra che un acquirente è solvibile e pronto a concludere. Tuttavia, tali clausole devono essere formulate in modo chiaro. Sono rischiosi per i venditori perché possono comportare un obbligo di pagamento anche se alla fine la vendita non viene realizzata.

In pratica, la verifica dell'acquirente è quindi fondamentale. Un agente immobiliare professionale non dovrebbe solo raccogliere le parti interessate, ma anche convalidare le loro prestazioni finanziarie. Ciò include certificati di finanziamento, prove dei fondi propri o almeno un'attenta prequalificazione. Migliore è il controllo dell'agente immobiliare, minore è il rischio che la vendita fallisca poco prima della nomina notarile.

Clausole post-contrattuali: Commissione dopo la scadenza del contratto

Anche se la casa non viene venduta durante il periodo contrattuale, una commissione potrebbe comunque essere dovuta in un secondo momento. Questo vale per le cosiddette clausole aftermath. Regolano che l'agente immobiliare riceve una commissione se un acquirente acquista solo dopo la scadenza del contratto di intermediazione, ma inizialmente è venuto a conoscenza della proprietà attraverso il lavoro del broker.

Tali clausole sono comuni nel settore immobiliare e sono generalmente comprensibili. L'agente immobiliare non deve uscire a mani vuote se una parte interessata da lui acquisita acquista solo dopo la scadenza del contratto. Tuttavia, le clausole relative alle conseguenze possono essere spiacevoli per i venditori se impiegano troppo tempo o sono formulate in modo troppo impreciso.

Un giusto effetto collaterale dovrebbe essere limitato nel tempo e limitato alle parti interessate specificamente comprovate. I venditori devono assicurarsi che, alla fine dell'ordine, l'agente immobiliare fornisca un elenco delle persone a cui applicare un effetto collaterale. Senza una chiara distinzione, in seguito potrebbe sorgere una controversia sul fatto che l'acquirente sia stato effettivamente mediato dall'agente immobiliare.

Cosa dovrebbe assolutamente esserci nel contratto di intermediazione

Il contratto di intermediazione decide se ci sono dei costi in caso di mancata vendita. Dovrebbe quindi includere non solo il tasso di commissione, ma anche i requisiti relativi alla data di scadenza. È importante chiarire che la commissione è dovuta solo in caso di vendita avvenuta con successo e certificata pubblicamente, a condizione che ciò sia in linea con la volontà del venditore.

Inoltre, il contratto dovrebbe stabilire quali costi di marketing sono inclusi e quali sono addebitati separatamente. Se pubblicità, foto, planimetrie o tour 3D vengono addebitati separatamente, è necessario concordare un massimale di costo. Anche i tassi di immigrazione, le indennità di licenziamento, le commissioni forfettarie e le clausole accessorie dovrebbero essere formulati in modo chiaro, comprensibile e appropriato.

I venditori devono prestare particolare attenzione ai termini che sembrano simili ma hanno conseguenze diverse. Commissione, commissione, somma forfettaria, commissione e tasso di reddito non sono gli stessi. Più preciso è il contratto, minore è il rischio di costi imprevisti.

Raccomandazione pratica per i proprietari

I proprietari dovrebbero porre tre domande prima di firmare un contratto di intermediazione: quando è dovuta esattamente la commissione? Quali sono i costi se la casa non viene venduta? E quali pagamenti sono dovuti anche senza la vendita?

Un agente immobiliare rispettabile può rispondere chiaramente a queste domande. Spiega in modo trasparente quali servizi sono inclusi nella commissione per i casi di successo, quali costi per terzi sono sostenuti separatamente e quali regole si applicano in caso di mancata vendita. Occorre fare attenzione se il contratto rimane molto generico o se viene detto verbalmente qualcosa di diverso da quello concordato per iscritto.

È particolarmente utile fissare in anticipo tutti i costi per iscritto. Ciò include l'aliquota di commissione, la tariffa minima, le somme forfettarie, i costi pubblicitari, i costi per foto e marketing, il tasso di reddito, la durata, la risoluzione e le conseguenze. Chi lavora in modo pulito qui evita discussioni successive e mantiene il controllo sui costi di vendita di una casa.

Conclusione: nessuna commissione senza vendite, ma possibili spese accessorie

La risposta alla domanda Devi pagare una provvigione di mediazione se la casa non viene venduta? è: Di solito no. In Svizzera, la classica provvigione di mediazione dipende generalmente dalla performance e di solito è dovuta solo quando il contratto di acquisto è concluso a seguito dell'attività di intermediazione.

Tuttavia, un proprietario potrebbe dover sostenere dei costi se non viene venduto. Il fattore decisivo è se nel contratto sono stati concordati il rimborso delle spese, le commissioni forfettarie, i costi di marketing, l'indennità di risoluzione o le clausole post-effetto. Questi pagamenti non sono una classica commissione di profitto, ma possono essere finanziariamente evidenti.

Se vuoi esserne sicuro, dovresti controllare attentamente il contratto di intermediazione prima di firmarlo. Regole chiare sulla data di scadenza, sul caso di successo e sui costi della mancata vendita sono particolarmente importanti. Un buon contratto protegge entrambe le parti: l'agente immobiliare sa quali spese verranno rimborsate e il proprietario sa se dovrà fare i conti con i costi anche senza la vendita.

Glossario della provvigione di mediazione del Broker escluse le vendite

provvigione di mediazione: commissione del broker basata sulle prestazioni. Normalmente è dovuto solo quando il contratto di acquisto è concluso a seguito dell'attività di intermediazione.

Rimborso spese: rimborso di spese specifiche da parte del broker, ad esempio per pubblicità, foto o fornitori di servizi esterni. Di solito è dovuto solo se è stato concordato contrattualmente.

Caso di successo: il momento legale in cui viene maturata la commissione di intermediazione. Nella vendita di immobili, questa è di solito la conclusione valida del contratto di acquisto.

Clausola postuma: clausola contrattuale in base alla quale l'agente immobiliare riceve una commissione anche dopo la fine del contratto se un acquirente da lui comprovato acquista successivamente.

Tariffa fissa: commissione fissa che, a seconda del contratto, può essere dovuta anche senza una vendita andata a buon fine.