Come si calcola il diritto alla riduzione dell'affitto?

L'orientamento a 3 punti

In Svizzera, il diritto alla riduzione dell'affitto viene calcolato innanzitutto sulla base delle variazioni del tasso d'interesse ipotecario di riferimento. Se questo scende di 0,25 punti percentuali, l'affitto netto viene generalmente ridotto del 2,91 percento. Tuttavia, il proprietario può detrarne l'inflazione ammissibile, gli aumenti generali dei costi e gli adeguamenti precedenti. Non è quindi l'affitto lordo a essere decisivo, ma il canone netto corretto.

Il principio: non è la rendita lorda che è decisiva, ma la rendita netta

Quando si calcola una riduzione dell'affitto, di solito non si tratta dell'intero pagamento mensile, ma dell'affitto netto. Le spese accessorie sono considerate separatamente. Chi paga 2.200 franchi al mese, di cui 1.950 franchi di affitto netto e 250 franchi di spese accessorie, calcola generalmente la riduzione a 1.950 franchi.

È un errore comune. Molti inquilino calcolano la riduzione percentuale dell'affitto lordo e sono quindi troppo elevati. Il proprietario può quindi correggere o rifiutare parzialmente tale richiesta. È più pulito utilizzare solo l'affitto netto fin dall'inizio.

Il secondo punto centrale è il punto di partenza. Non è sufficiente conoscere l'attuale tasso di interesse di riferimento. Determinante è anche il tasso di interesse di riferimento su cui si basa l'attuale pigione. Questo valore è spesso indicato nel contratto di locazione, nell'ultimo avviso di locazione o in un precedente avviso di adeguamento. Senza queste informazioni, il reclamo può essere stimato solo approssimativamente.

Fase 1: Determinare il tasso di interesse di riferimento precedente

La prima fase di calcolo è: qual è il tasso di interesse di riferimento per l'attuale pigione? Nel caso di nuovi contratti di locazione, questo è spesso incluso direttamente nel contratto. Nel caso di locazioni più vecchie, è necessario verificare l'ultimo adeguamento formale del pigione. Dovrebbe indicare su quale tasso di interesse, su quale indice nazionale e su quale livello di costo si basa il pigione.

Ad esempio, se l'attuale pigione si basa su un tasso di interesse di riferimento dell'1,75 percento e l'attuale tasso di interesse di riferimento è dell'1,25 percento, la richiesta di taglio è più forte rispetto a una posizione iniziale dell'1,50 percento. Maggiore è la differenza tra il vecchio e l'attuale tasso di interesse di riferimento, maggiore è la potenziale riduzione del pigione.

L'associazione degli inquilini mostra diverse riduzioni per una riduzione a un tasso di interesse di riferimento dell'1,25 percento: se l'attuale pigione è basato sull'1,50 percento, il risultato è una riduzione del 2,91 percento; all'1,75 percento, è del 5,66 percento. Ciò dimostra che il punto di partenza corretto determina il reclamo effettivo.

Fase 2: applicare la variazione del tasso di interesse all'affitto netto

Nella seconda fase, la variazione del tasso di interesse ipotecario di riferimento viene trasferita all'affitto netto. L'Ufficio federale degli alloggi spiega: se il tasso di interesse di riferimento scende di 0,25 punti percentuali, l'affitto verrà in linea di principio ridotto del 2,91 percento.

Un semplice esempio: il pigione netto è di 2.000 franchi al mese. Il precedente pigione si basa su un tasso di interesse di riferimento dell'1,50 percento, il tasso attuale è dell'1,25 percento. In linea di principio, ciò comporta una richiesta di riduzione del 2,91 percento. 2.000 franchi moltiplicati per il 2,91 percento equivalgono a 58,20 franchi al mese.

Il nuovo canone di locazione netto ammonterebbe quindi a 1.941,80 franchi prima di prendere in considerazione le controposizioni ammissibili del locatore. È proprio qui che sta il punto pratico più importante: questi 58,20 franchi non sono automaticamente il credito finale. Sono la prima fase di calcolo.

Fase 3: tenere conto dell'inflazione

Nel calcolo, i proprietari possono non solo considerare il tasso di interesse di riferimento, ma possono anche tenere conto dell'inflazione in determinate condizioni. Ciò si riferisce all'andamento dell'indice nazionale dei prezzi al consumo dopo l'ultima fissazione significativa degli affitti.

Nel diritto svizzero sulla locazione, parte dell'inflazione può essere trasferita al pigione. Si parla spesso del 40 percento dell'inflazione. Ciò significa che se l'inflazione generale è aumentata dall'ultimo aggiustamento, può ridurre parzialmente il requisito di riduzione.

È importante per gli inquilini: l'inflazione non deve essere dichiarata semplicemente a tutti gli effetti. Deve essere calcolato correttamente. Il livello attuale dell'indice e il livello dell'indice attuale o pertinente nuovo sono decisivi. Se si desidera calcolare il sinistro con precisione, è quindi necessario non solo il tasso di interesse di riferimento, ma anche il livello dell'indice al momento dell'ultima fissazione del canone di locazione.

Fase 4: Rivedere gli aumenti generali dei costi

Oltre all'inflazione, si può tenere conto anche degli aumenti generali dei costi. Ciò include, ad esempio, un aumento dei costi di manutenzione, dei costi operativi o di altri sviluppi dei costi legati alla proprietà. Queste posizioni possono anche ridurre il requisito delle sovvenzioni.

La prassi varia in parte a seconda del cantone o dell'autorità di conciliazione. L'associazione degli inquilini sottolinea espressamente che il locatore può compensare l'inflazione e gli aumenti generali dei costi con la richiesta di riduzione. I tribunali di Zurigo forniscono anche un calcolatore degli affitti per tali calcoli, che tiene conto, tra l'altro, dei tassi di interesse di riferimento, degli aumenti dei costi e degli investimenti.

Per l'inquilino, ciò significa che una riduzione calcolata dal tasso di interesse di riferimento è solo il valore iniziale. È solo dopo aver dedotto le controposizioni ammissibili che diventa evidente l'entità della riduzione effettiva del canone di locazione. Chi non esamina queste posizioni opposte può sovrastimare l'affermazione troppo alta o troppo bassa.

Fase 5: Includi gli aggiustamenti precedenti dell'affitto

Un altro punto importante sono i precedenti adeguamenti del pigione. Se il pigione è già stato ridotto in passato a causa di un tasso di interesse di riferimento inferiore, la richiesta odierna potrebbe essere inferiore. Se, invece, una riduzione precedente non è mai stata trasferita, il credito potrebbe essere più elevato.

Ecco perché dovresti ricostruire la cronologia degli affitti. Il contratto di locazione originale, tutti gli aumenti, le riduzioni, le notifiche dei moduli e gli accordi scritti sono rilevanti. L'ultima fissazione dell'affitto contestabile è particolarmente importante perché spesso costituisce il punto di partenza per il nuovo calcolo.

Chi si limita a confrontare l'attuale pigione con l'attuale tasso di interesse di riferimento può trascurare importanti fasi intermedie. In particolare nel caso di leasing a lungo termine, i requisiti possono quindi essere superiori a quanto suggerisce la stima iniziale. Al contrario, gli adeguamenti precedenti possono ridurre i reclami.

Esempio di calcolo: ecco come può essere una riduzione dell'affitto

Supponiamo che il pigione netto sia di 2.000 franchi. La precedente pigione si basa su un tasso di interesse di riferimento dell'1,50 percento. L'attuale tasso di interesse di riferimento è dell'1,25 percento. In linea di principio, ciò si traduce in una riduzione del 2,91 percento.

La prima fase di calcolo è di 2.000 franchi × 2,91 percento = 58,20 franchi. Senza ulteriori controposizioni, il nuovo canone netto ammonterebbe quindi a 1.941,80 franchi. Se il locatore può ora richiedere aumenti ammissibili dell'inflazione e dei costi generali, ad esempio, di 20 franchi al mese, la riduzione effettiva si riduce a 38,20 franchi.

Il nuovo canone di locazione netto ammonterebbe quindi a 1.961,80 franchi. Questo esempio mostra perché il calcolo dell'affitto è più di un semplice calcolo percentuale. L'affermazione si basa su diversi fattori, che sono compensati l'uno con l'altro.

Di quali informazioni hai bisogno per un calcolo accurato?

Per un calcolo serio, sono necessari diversi documenti. Ciò include il contratto di locazione, l'attuale composizione degli affitti, le precedenti notifiche di affitto, l'ultimo aumento o diminuzione dell'affitto, il tasso di interesse di riferimento corrente, il tasso di interesse di riferimento in quel momento, il livello dell'indice attuale e attuale e le informazioni sugli aumenti dei costi.

È particolarmente importante separare l'affitto netto dalle spese accessorie. I pagamenti per il riscaldamento e le spese accessorie non sono inclusi nel normale calcolo degli interessi di riferimento. Anche gli affitti di garage separati, i locali accessori o le tariffe forfettarie dovrebbero essere esaminati attentamente.

Chi non dispone di queste informazioni complete può comunque presentare una richiesta di riduzione. Il proprietario deve sempre spiegare il rifiuto o la liquidazione in modo comprensibile. Tuttavia, per una posizione forte nel processo di conciliazione, è meglio raccogliere già i documenti più importanti.

Calcolatrice online: utile ma non sempre definitiva

Esistono vari calcolatori dell'affitto che l'inquilino può utilizzare per ottenere una stima iniziale. Tali calcolatori sono utili perché strutturano il tasso di interesse di riferimento, l'inflazione e gli aumenti dei costi. I tribunali di Zurigo, ad esempio, forniscono un computer che mostra l'adeguamento in base al tasso di interesse di riferimento e ad altri fattori. Le associazioni e i portali di confronto offrono anche strumenti pratici.

Tuttavia, i computer non sostituiscono una revisione caso per caso. Funzionano con ipotesi standard e non sempre possono coprire completamente clausole contrattuali speciali, accordi precedenti, affitti indicizzati, appartamenti sovvenzionati o ristrutturazioni complete.

Un computer è quindi un buon punto di partenza. Tuttavia, per una richiesta formale di riduzione, il risultato deve essere confrontato con i documenti contrattuali. Per importi elevati, un lungo periodo di noleggio o una storia complicata, i consigli possono essere utili.

Cosa può compensare il proprietario?

Il proprietario non deve inventare posizioni opposte a piacimento. Sono ammessi solo i fattori riconosciuti dal diritto di locazione. Questi includono in particolare l'inflazione, gli aumenti generali dei costi, eventuali investimenti a valore aggiunto e le precedenti basi di aggiustamento.

Non tutti gli aumenti dei costi dichiarati riducono automaticamente il reclamo. Il calcolo deve essere comprensibile. Se il locatore indica in un'unica soluzione che non vi è alcun reclamo dovuto agli aumenti dei costi, l'inquilino deve richiedere un calcolo dettagliato o deferire la questione all'autorità di conciliazione.

Soprattutto in caso di ristrutturazioni importanti, è necessario fare una distinzione: la pura manutenzione non deve essere consegnata a piacimento. Gli investimenti a valore aggiunto, invece, possono svolgere un ruolo. La delimitazione è spesso complessa e dipende dall'oggetto specifico.

Scadenze: il calcolo da solo non basta

Anche se il reclamo esiste matematicamente, deve essere presentato in tempo utile. Una riduzione dell'affitto è generalmente richiesta alla prossima data di disdetta possibile. La richiesta deve pervenire al locatore prima dell'inizio del relativo periodo di preavviso.

Se il proprietario rifiuta, accetta solo parzialmente o non risponde entro 30 giorni, l'inquilino può contattare l'autorità di conciliazione entro un periodo di tempo. Chi aspetta troppo a lungo di solito non perde definitivamente il credito, ma posticipa l'inizio della riduzione.

Ecco perché il calcolo include sempre un controllo delle scadenze. Un reclamo calcolato correttamente serve a poco se la richiesta di riduzione arriva troppo tardi e la riduzione ha effetto solo mesi dopo.

Errori comuni nel calcolo

Il primo errore è il calcolo basato sull'affitto lordo anziché sull'affitto netto. Il secondo errore è l'ipotesi che qualsiasi riduzione del tasso di interesse di riferimento faccia scattare automaticamente l'intero importo. Il terzo errore è ignorare l'inflazione e gli aumenti dei costi.

Un altro errore è la mancata verifica della linea di base. Chi non conosce il tasso di interesse di riferimento su cui si basa l'attuale pigione difficilmente può calcolare correttamente il credito. Vale quindi la pena dare un'occhiata più da vicino ai vecchi annunci di pigione, soprattutto per le locazioni più vecchie.

Anche le riduzioni non autorizzate degli affitti sono pericolose. Anche se la richiesta di calcolo appare chiara, l'affitto precedente dovrebbe continuare a essere pagato fino al raggiungimento di un accordo o di una decisione. In caso contrario, esiste il rischio di ritardato pagamento con possibili conseguenze ai sensi del diritto di locazione.

Conclusione: l'affermazione si basa su diversi fattori

La risposta alla domanda Come si calcola il diritto alla riduzione del pigione? è: Innanzitutto, verificate su quale tasso di interesse di riferimento si basa l'attuale pigione. Quindi lo si confronta con l'attuale tasso di interesse di riferimento e si calcola la riduzione percentuale del pigione netto. Una riduzione di 0,25 punti percentuali si traduce in una riduzione del 2,91 percento.

Vengono quindi esaminate le controposizioni appropriate: inflazione, aumenti generali dei costi, aggiustamenti precedenti e condizioni contrattuali speciali. Questo è l'unico modo per un'efficace riduzione della pigione. Se si guarda solo al tasso di interesse di riferimento, spesso si calcola troppo facilmente.

Per l'inquilino vale quanto segue: raccogliere i documenti, determinare l'affitto netto, controllare il tasso di interesse di riferimento iniziale, calcolare la riduzione, tenere conto delle controposizioni e presentare la richiesta di riduzione a tempo debito. In questo modo, il reclamo può essere valutato realisticamente e applicato in modo pulito.

Glossario per il calcolo della riduzione della pigione

pigione netto: affitto escluse le spese accessorie. È la base centrale per il calcolo della riduzione della pigione.

Tasso di riferimento: tasso di riferimento ipotecario ufficiale, che costituisce una base importante per gli adeguamenti degli affitti.

Inflazione: evoluzione dell'indice nazionale dei prezzi al consumo. Alcuni di questi possono ridurre il requisito di subsidenza.

Aumenti dei costi: andamento generale dei costi da parte dei proprietari, che può essere compensato dalla richiesta di riduzione a determinate condizioni.

Richiesta di riduzione: richiesta scritta degli inquilini al proprietario per ridurre il pigione alla prossima data di scadenza possibile.