Quali effetti ha la legge sulle abitazioni secondarie sugli immobili nei Grigioni?

L'orientamento a 3 punti

La legge sulle abitazioni secondarie nei Grigioni limita la costruzione di nuove case vacanza liberamente utilizzabili nei comuni con oltre il 20% di seconde case. Di conseguenza, gli appartamenti per anziani esistenti e le case vacanza approvate stanno diventando sempre più scarsi e spesso più preziosi. Allo stesso tempo, ci sono più requisiti per la prima casa, restrizioni sui nuovi edifici e ispezioni più complesse al momento dell'acquisto. I mercati turistici come Davos, St. Moritz, Arosa, Flims, Lenzerheide e l'Engadina sono particolarmente colpiti.

Il principio: il Second Homes Act limita le nuove case vacanza

Il Second Homes Act è stato introdotto per limitare la percentuale di vacanze e seconde case nelle comunità turistiche. Nei comuni con una quota di seconda casa superiore al 20%, le nuove seconde case liberamente utilizzabili possono generalmente non essere più approvate. L'obiettivo è rallentare l'espansione urbana, rafforzare i centri urbani e ridurre i cosiddetti letti freddi.

Questa regola è particolarmente importante per i Grigioni. Il cantone ha molte località turistiche rinomate in cui le seconde case svolgono un ruolo importante da decenni. Questi includono Davos, St. Moritz, Arosa, Flims, Laax, Lenzerheide, Pontresina, Samedan, Scuol e molti altri comuni montani.

Di conseguenza, il mercato immobiliare è più suddiviso in diverse categorie. Ci sono prime case, seconde case, appartamenti per anziani, appartamenti a gestione turistica e appartamenti ad uso limitato. Per acquirenti e venditori, questa classificazione è spesso importante tanto quanto l'ubicazione, l'area o le condizioni.

Le seconde case esistenti stanno diventando sempre più scarse e preziose

Uno degli effetti più importanti è la scarsità. Quando non è più possibile costruire nuovi appartamenti per vacanze utilizzabili gratuitamente in un comune, l'inventario esistente diventa più importante. In particolare, gli appartamenti di vecchia legge che esistevano già o sono stati approvati prima delle norme odierne possono continuare ad essere molto richiesti.

Ciò vale in particolare per i famosi mercatini natalizi. Un appartamento per le vacanze esistente a St. Moritz, Davos o in Engadina può essere più prezioso di un appartamento comparabile con requisiti di prima casa. Il motivo è semplice: chi è autorizzato a utilizzare liberamente un appartamento come casa per le vacanze possiede un patrimonio più scarso.

Questa scarsità può sostenere i prezzi degli immobili nei Grigioni. Le proprietà con una buona posizione, viste, vicinanza agli impianti di risalita, parcheggi sotterranei, balconi o finiture di alta qualità rimangono molto richieste. Allo stesso tempo, ciò non significa che una casa su due sia automaticamente costosa. Le condizioni, le spese accessorie, il fondo di rinnovo, la redditività e la microubicazione rimangono determinanti.

I nuovi edifici ricevono più frequentemente requisiti di prima casa

L'effetto è particolarmente evidente nei nuovi edifici. Nei comuni al di sopra del limite del 20%, spesso i nuovi appartamenti possono essere costruiti solo come prima casa. Ciò significa: devono essere utilizzati come residenza principale e non possono essere venduti liberamente o utilizzati come casa per le vacanze.

Per gli sviluppatori di progetti, questo modifica il calcolo. In passato, gli appartamenti per vacanze nelle città turistiche potevano spesso essere venduti ad acquirenti stranieri a prezzi elevati. Oggi, questo mercato è fortemente limitato in molti comuni. I nuovi progetti di costruzione devono essere maggiormente orientati verso la popolazione locale, i lavoratori, le famiglie o le persone con la loro residenza principale.

Per gli acquirenti, il requisito della prima casa è fondamentale. Un appartamento del genere può avere un prezzo più interessante rispetto a una seconda casa liberamente utilizzabile, ma è meno flessibile. Chi desidera vendere in un secondo momento si rivolge solo agli acquirenti in grado di soddisfare i requisiti di residenza. Ciò può influenzare la domanda e il valore di rivendita.

Appartamenti a gestione turistica come caso speciale

Il Second Homes Act non è un divieto assoluto di costruzione. Nei comuni superiori al 20%, gli appartamenti a gestione turistica possono continuare a essere costruiti a determinate condizioni. Tuttavia, queste non possono essere utilizzate semplicemente come case vacanza private. Di solito devono essere affittati professionalmente o integrati in un concetto di business turistico.

Questo modello può interessare gli investitori perché consente nuove costruzioni anche in comunità ristrette. Allo stesso tempo, è meno gratuito da usare. I proprietari spesso non sono in grado di utilizzare l'appartamento da soli, ma devono rispettare i requisiti di locazione, gestione e funzionamento.

Per gli acquirenti, la cautela è quindi importante. Un appartamento a gestione turistica è giuridicamente ed economicamente diverso da una classica casa per le vacanze. La restituzione, l'uso personale, i costi amministrativi, l'utilizzo della capacità, il contratto con l'operatore e la rivendita devono essere esaminati attentamente.

Differenza di prezzo tra prima e seconda casa

In molte località turistiche dei Grigioni esiste una notevole differenza di prezzo tra le seconde case utilizzabili gratuitamente e gli appartamenti con requisito di prima casa. Una seconda casa può interessare gli acquirenti provenienti da Zurigo, Basilea, dall'estero o da altri cantoni. Una prima casa, invece, si rivolge a persone che vivono effettivamente a livello locale.

Di conseguenza, la base della domanda varia. Le case vacanza liberamente utilizzabili hanno spesso una base di acquirenti più ampia e più solvibile. Le prime abitazioni sono importanti per il mercato locale, ma possono avere un prezzo più limitato perché il reddito locale e la sostenibilità finanziaria svolgono un ruolo più importante.

Per i venditori, lo stato di utilizzo è quindi un punto di forza decisivo. È un fattore di rischio per gli acquirenti. Chiunque acquisti un appartamento apparentemente economico dovrebbe verificare se è davvero utilizzabile gratuitamente o se una restrizione d'uso ne spiega il valore.

Effetti sulle case più vecchie e sulle conversioni

Il Second Homes Act non riguarda solo i nuovi edifici, ma anche le conversioni, gli ampliamenti, la sostituzione di nuovi edifici e i cambiamenti d'uso. La situazione giuridica può essere complessa, in particolare nel caso di vecchie case, stalle, rustici o appartamenti nei centri dei villaggi.

Spesso c'è più libertà nel caso di appartamenti per anziani. Tuttavia, le espansioni, le demolizioni o la sostituzione di nuovi edifici possono innescare restrizioni. Chi acquista una vecchia casa nei Grigioni e desidera trasformarla in un grande appartamento per le vacanze dovrebbe quindi coinvolgere tempestivamente il comune, le autorità edilizie e gli specialisti.

Questo punto è importante per il mercato. Alcune proprietà più vecchie hanno un effetto favorevole perché il loro uso o espansione sono legalmente limitati. Altri sono preziosi perché offrono l'uso gratuito come abitazioni di vecchia legge. Lo status giuridico può influenzare fortemente il prezzo.

Maggiore pressione sul mercato degli affitti e delle abitazioni primarie

Uno degli obiettivi della legge è garantire più spazio abitativo per la popolazione locale. Ciò è particolarmente importante nelle zone turistiche perché i dipendenti, le famiglie e la gente del posto hanno spesso difficoltà a trovare alloggi a prezzi accessibili. Le nuove case per la prima casa dovrebbero contribuire a rafforzare il mercato delle prime case.

In pratica, l'effetto è misto. Sebbene la legge impedisca la creazione di molte nuove case vacanza, non risolve automaticamente il problema degli alloggi a prezzi accessibili. I costi di costruzione, i prezzi dei terreni, la domanda, le aspettative di rendimento e le zone edificabili scarse rimangono forti fattori di prezzo.

Tuttavia, la legge modifica la logica del progetto. I comuni e gli sviluppatori devono valutare con maggiore attenzione quali appartamenti vengono costruiti per la gente del posto, i lavoratori e gli inquilini permanenti. Questo è importante per le località di villeggiatura a lungo termine perché hotel, ristoranti, ferrovie di montagna e servizi dipendono dai lavoratori locali.

Cosa devono verificare gli acquirenti dei Grigioni

Chi desidera acquistare un immobile nei Grigioni deve chiarire lo status di seconda casa prima di effettuare il pagamento della prenotazione. Il comune, la condivisione della seconda casa, l'anno di costruzione, il permesso di costruzione, il registro fondiario, i requisiti di utilizzo, i regolamenti condominiali e gli eventuali obblighi di locazione sono importanti.

La domanda è particolarmente importante: l'appartamento può essere utilizzato liberamente come seconda casa? Oppure è una prima casa, un'unità a gestione turistica o una proprietà con un'edizione speciale? Questo esame dovrebbe essere effettuato per iscritto, idealmente dal comune, dall'ufficio notarile o da uno specialista.

Anche le banche sono interessate allo stato di utilizzo. Un appartamento per le vacanze utilizzabile gratuitamente, una prima casa e una proprietà a gestione turistica possono essere valutati e finanziati in modo diverso. Le banche spesso richiedono più fondi propri nel caso di appartamenti per vacanze e controllano la sostenibilità finanziaria in modo più rigoroso.

Cosa dovrebbero prendere in considerazione i venditori

Per i venditori, la trasparenza è fondamentale. Lo stato di utilizzo deve essere chiarito e documentato tempestivamente. Una seconda casa secondo la vecchia legge in una buona posizione può essere un punto di forza. Un appartamento con esigenza di prima casa, invece, deve essere posizionato diversamente.

Chiunque nasconda lo status o lo renda poco chiaro rischia conflitti successivi. Gli acquirenti stanno diventando sempre più sensibili perché il Second Homes Act può influenzare in modo significativo il valore. Documenti chiari creano fiducia e velocizzano le vendite.

Lo status gioca un ruolo importante anche nelle trattative sui prezzi. Un appartamento per le vacanze utilizzabile gratuitamente a Davos o St. Moritz può giustificare un notevole costo aggiuntivo. Un appartamento condizionale, invece, deve essere orientato in modo più realistico al mercato immobiliare locale.

Idee sbagliate comuni

Un errore comune è supporre che non si possa più acquistare una casa per le vacanze nei Grigioni. Questo non è vero. Le seconde case esistenti e liberamente utilizzabili possono ancora essere acquistate e vendute. In particolare, la costruzione di nuove seconde case nei comuni di oltre il 20% è limitata.

Un secondo malinteso è che ogni appartamento di una comunità turistica sia automaticamente utilizzabile gratuitamente. Anche questo è sbagliato. Molti appartamenti di nuova costruzione prevedono l'obbligo della prima casa o particolari norme di utilizzo. Lo stato specifico dell'oggetto è decisivo.

Un terzo malinteso riguarda i prezzi. La legge non rende tutti gli immobili più costosi. Rende alcune proprietà più scarse, in particolare le seconde case liberamente utilizzabili in posizioni privilegiate. Altre proprietà, come le prime case o le case da ristrutturare soggette a condizioni, possono essere valutate diversamente.

Conclusione: la Second Homes Act rende il mercato dei Grigioni più scarso e complesso

La risposta alla domanda Quali effetti ha la legge sulle abitazioni secondarie sugli immobili nei Grigioni? significa: abbrevia le nuove seconde case liberamente utilizzabili, rafforza il valore delle case vacanza esistenti e rende lo stato d'uso di una proprietà un fattore di prezzo centrale.

Nelle comunità turistiche con più del 20% di seconde case, le nuove case vacanza possono generalmente non essere più approvate liberamente. Di conseguenza, gli appartamenti per anziani e le seconde case esistenti stanno diventando particolarmente importanti. Allo stesso tempo, ci sono più requisiti in materia di prima casa, modelli turistici speciali e requisiti legali di audit.

Per acquirenti e venditori vale quanto segue: nei Grigioni non contano solo la posizione, la vista o il prezzo al metro quadrato. È inoltre decisivo se una proprietà è considerata una prima casa, una seconda casa, una vecchia proprietà legale o un appartamento gestito da turisti. Chiunque verifichi attentamente questo punto evita costosi errori e può valutare realisticamente il mercato.

Glossario sulla legge sulle abitazioni secondarie nei Grigioni

Second Homes Act: legge federale che limita severamente le nuove seconde case nei comuni con una quota superiore al 20% di seconde case.

Quota di seconde case: percentuale di appartamenti in un comune che non sono considerati prima casa o appartamenti equivalenti.

Vecchio appartamento legale: appartamento che esisteva legalmente o è stato approvato prima delle odierne norme sulla seconda casa e spesso può essere utilizzato più liberamente.

Requisito della prima casa: restrizione d'uso, in base alla quale un appartamento deve essere utilizzato come residenza principale.

Appartamento a gestione turistica: appartamento con uno speciale concetto di affitto o gestione che non può essere utilizzato liberamente come appartamento privato per le vacanze.