Gli stranieri senza residenza in Svizzera possono acquistare una casa nei Grigioni?

L'orientamento a 3 punti

Sì, gli stranieri senza residenza in Svizzera possono acquistare una casa o un appartamento nei Grigioni a determinate condizioni, ma non gratuitamente. In linea di principio, la Lex Koller si applica agli immobili residenziali. L'acquisto di un appartamento o di una casa per le vacanze è generalmente soggetto a un'autorizzazione, è soggetto a quote cantonali ed è possibile solo in alcune comunità turistiche. Nel cantone dei Grigioni, sono responsabili l'ispettorato del catasto e il registro di commercio. Inoltre, l'acquisto di un immobile non dà diritto a un permesso di soggiorno.

Il principio: senza residenza svizzera, di solito si applica la Lex Koller

Per i cittadini stranieri senza residenza in Svizzera, esiste una chiara regola di base per l'acquisto di immobili: l'acquisto di terreni, case, appartamenti o diritti simili è generalmente limitato. La Lex Koller ha lo scopo di impedire l'acquisizione incontrollata di terreni svizzeri da parte di persone all'estero.

Nel cantone dei Grigioni, ciò vale in particolare per gli immobili per le vacanze in località turistiche come Davos, St. Moritz, Arosa, Flims, Laax, Lenzerheide, Pontresina, Samedan, Scuol e altre comunità montane. È proprio lì che molti acquirenti senza residenza svizzera vorrebbero acquistare una casa per le vacanze nei Grigioni.

È importante: la nazionalità da sola non è determinante, ma anche lo status di residenza e il luogo di residenza effettivo. Chi vive all'estero è generalmente considerato una persona all'estero. D'altra parte, chiunque vive legalmente e effettivamente in Svizzera può avere molti più diritti, a seconda della categoria di permesso.

Chi è considerato una persona all'estero?

Le persone straniere che non risiedono in Svizzera sono generalmente considerate persone all'estero. Si tratta di persone che vivono in Germania, Italia, Francia, Gran Bretagna, Stati Uniti o in un altro stato e vogliono acquistare una casa per le vacanze nei Grigioni.

Anche le società con sede all'estero o le società svizzere controllate da paesi esteri possono essere soggette all'obbligo di autorizzazione. Ecco perché la Lex Koller non può essere aggirata semplicemente intervenendo su una società, una fondazione o un'altra struttura. Il fattore decisivo è spesso chi ha i diritti economici.

Per i privati, la domanda pratica è quindi: ho un domicilio legale ed effettivo in Svizzera? In caso contrario, l'acquisto di immobili residenziali nei Grigioni è generalmente soggetto ad approvazione o addirittura escluso.

Casa vacanza o residenza principale: la differenza è decisiva

Una casa come residenza principale viene giudicata legalmente in modo diverso rispetto a una casa per le vacanze. Chi si trasferisce nei Grigioni dall'estero, vive effettivamente lì e ha il permesso di soggiorno necessario può acquistare a condizioni diverse rispetto a chi è solo alla ricerca di un immobile per le vacanze.

Per le persone senza residenza in Svizzera, di solito si tratta di appartamenti per vacanze o case vacanza. Tali acquisti sono generalmente soggetti ad approvazione e sono soggetti a norme speciali. È necessario verificare se il comune è approvato, se è disponibile una quota e se la proprietà soddisfa i requisiti legali.

Una proprietà approvata come prima casa non può essere semplicemente acquistata e utilizzata come casa per le vacanze da una persona all'estero. Viceversa, una proprietà con lo status di casa vacanza sicura può essere più interessante per gli acquirenti stranieri, a condizione che venga rilasciato un permesso.

Grigioni: il GIHA è responsabile

Nel Cantone dei Grigioni, l'Ispettorato del catasto e registro di commercio, in breve GIHA, è l'autorità competente per il rilascio delle licenze per le domande poste da Lex Koller. Qui vengono esaminate le domande di autorizzazione, emessi ordini dichiarativi e vengono valutate le domande sull'obbligo del permesso.

Questo è importante perché non tutte le situazioni sono ovvie. A volte non è chiaro se una persona è considerata una persona all'estero, se una società è controllata da paesi stranieri o se una proprietà specifica richiede un permesso. In questi casi è necessaria una revisione ufficiale.

Gli acquirenti dovrebbero quindi non solo chiarire se l'acquisto è ammissibile alla nomina del notaio. La domanda su Lex Koller appartiene all'inizio di ogni recensione di acquisto. Senza l'approvazione o la determinazione del requisito di non approvazione, l'acquisto può essere bloccato nel registro fondiario.

Quote per appartamenti per vacanze nei Grigioni

I Grigioni sono un cantone turistico. Per questo motivo, esistono quote speciali per l'acquisto di case vacanza da parte di persone all'estero. 290 quote sono state assegnate ai Grigioni dei Grigioni per il 2026. Inoltre, potrebbero essere trasferite le unità contingentali non utilizzate dell'anno precedente.

Ciò significa che anche se un acquisto è possibile in linea di principio, dipende dalle quote e dalle norme comunali. Non tutti i comuni consentono alle persone all'estero di acquistare immobili per le vacanze. I comuni possono limitare o escludere tali acquisti.

Per gli acquirenti, è quindi fondamentale se l'immobile desiderato si trova in un comune turistico approvato, se il comune consente l'acquisto, se l'immobile è adatto come casa per le vacanze e se sono disponibili delle quote. Questo test è particolarmente importante nei Grigioni perché molti comuni hanno le proprie regole.

Rispetta anche il Second Homes Act

Oltre alla Lex Koller, nei Grigioni si applica spesso la legge sulle abitazioni secondarie. Ciò limita la costruzione di nuove seconde case nei comuni con più del 20% di seconde case. Molte comunità turistiche dei Grigioni superano questa soglia.

Il Second Homes Act risponde a una domanda diversa rispetto a Lex Koller. La Lex Koller regola se una persona può acquistare all'estero. Il Second Homes Act regola se una proprietà è ammessa anche come seconda casa o se ha il requisito della prima casa.

Per gli acquirenti stranieri senza residenza in Svizzera, entrambi i livelli devono quindi essere corretti. Un permesso ai sensi della Lex Koller è di scarsa utilità se la proprietà non è legalmente autorizzata ad essere utilizzata come casa per le vacanze. Viceversa, lo status di casa per le vacanze ai sensi della vecchia legge non è automaticamente sufficiente se l'acquirente non riceve un permesso.

Lo spazio abitativo, il terreno e l'uso possono essere limitati

Ci sono spesso ulteriori restrizioni quando le persone acquistano un immobile per le vacanze all'estero. I limiti allo spazio abitativo, alla superficie, all'uso e all'affitto sono tipici. L'autorizzazione viene concessa anche per uno scopo specifico e non può essere semplicemente utilizzata per un altro scopo.

Ciò significa che una casa vacanza approvata non può essere automaticamente utilizzata come investimento immobiliare, residenza principale, proprietà commerciale o proprietà liberamente affittabile. Il permesso specifico e le norme locali sono determinanti.

Il test può essere impegnativo, in particolare per case con grandi appezzamenti di terreno, chalet, ristrutturazioni o oggetti di lusso. Gli acquirenti non dovrebbero solo chiedere se possono acquistare, ma anche come possono utilizzare la proprietà in un secondo momento.

UE/EFTA, paesi terzi e permesso di soggiorno

Non tutti gli stranieri sono uguali. I cittadini dell'UE/AELS che risiedono legalmente in Svizzera hanno generalmente gli stessi diritti dei cittadini svizzeri per l'acquisto di immobili. Anche le persone con permesso di soggiorno permanente C sono in gran parte uguali.

La situazione è diversa per i cittadini di paesi terzi, le persone senza residenza svizzera o le persone che vogliono semplicemente acquistare una casa per le vacanze. A seconda dei casi, è necessario un permesso o non è possibile acquistarlo affatto.

Il fattore decisivo per la domanda di questo articolo è: chi non è domiciliato in Svizzera non si trova nella stessa situazione di una persona con carta di identità B o C e domicilio effettivo nei Grigioni. Senza un luogo di residenza, l'acquisto di immobili residenziali è chiaramente limitato.

L'acquisto non ti dà il diritto di soggiorno

Un errore comune è che chi acquista una casa nei Grigioni riceve un diritto di soggiorno in Svizzera. Questo non è vero. L'acquisto di una casa, di un appartamento o di un appezzamento di terreno non dà diritto al permesso di soggiorno.

Ciò è particolarmente importante per gli acquirenti provenienti da paesi terzi. Anche se l'acquisto di una casa per le vacanze viene approvato, non crea il diritto a vivere permanentemente in Svizzera. Il diritto di soggiorno e l'immobiliare sono due argomenti distinti.

Chi desidera trasferirsi nei Grigioni deve quindi verificare insieme il permesso di soggiorno, il luogo di residenza, le tasse e l'acquisto di immobili. Se desideri semplicemente acquistare una casa per le vacanze, devi accettare che l'uso possa essere limitato nel tempo e per legge.

Cosa devono controllare gli acquirenti prima di effettuare una prenotazione

Prima di effettuare il pagamento della prenotazione, gli acquirenti stranieri senza residenza svizzera dovrebbero chiarire alcuni punti: la persona è considerata una persona all'estero? La proprietà richiede un permesso? Il comune è approvato come località turistica? Ci sono restrizioni comunitarie? È disponibile una quota? La proprietà può essere utilizzata come casa per le vacanze?

Inoltre, devono essere controllati il registro fondiario, il permesso di costruzione, lo status di seconda casa, lo spazio abitativo, la superficie del terreno, le norme di utilizzo e il finanziamento. Nel caso di condomini, vengono aggiunti regolamenti, fondi per il rinnovo ed eventuali divieti di affitto.

Senza questi chiarimenti, una prenotazione può essere rischiosa. Un buon contratto di acquisto serve a poco se l'autorizzazione viene negata in un secondo momento o il registro fondiario non registra l'acquisto.

Idee sbagliate comuni

Un errore comune è l'ipotesi che i ricchi acquirenti stranieri nei Grigioni possano semplicemente acquistare qualsiasi casa. Questo non è vero. Il denaro non sostituisce un permesso ai sensi della Lex Koller.

Un secondo errore è la confusione tra casa vacanza e prima casa. Molti nuovi appartamenti nelle località turistiche dei Grigioni hanno requisiti di prima casa e non possono essere utilizzati liberamente come proprietà per le vacanze.

Un terzo errore è quello di controllare solo il comune. Anche l'oggetto specifico conta. Anche in un comune in cui è possibile acquistare case vacanza all'estero, una determinata casa può essere problematica a causa dell'uso, della superficie, del permesso, della quota o dei diritti di seconda casa.

Conclusione: possibile, ma solo con l'approvazione e un esame dettagliato

La risposta alla domanda Gli stranieri senza residenza in Svizzera possono acquistare una casa nei Grigioni? è: Sì, è possibile in alcuni casi, ma non liberamente e non ovunque. Per le persone senza residenza svizzera, si applica generalmente la Lex Koller e l'acquisto di un immobile residenziale è generalmente soggetto a un'autorizzazione.

Soprattutto nel caso di case vacanza e appartamenti per vacanze, sono importanti il cantone, il comune, la quota, lo status della proprietà, il diritto sulla seconda casa e la decisione sull'autorizzazione. Nei Grigioni, il GIHA è responsabile. Senza un controllo adeguato, non dovrebbe essere firmato alcun contratto di acquisto e non dovrebbe essere effettuato alcun pagamento della prenotazione.

Chiunque desideri acquistare una casa nei Grigioni dovrebbe quindi chiarire tempestivamente se l'acquisto è consentito, quale uso è consentito e se l'immobile è davvero adatto allo scopo desiderato. Il punto decisivo non è solo il prezzo, ma la capacità legale di acquisto e utilizzo.

Glossario sull'acquisto di una casa nei Grigioni per stranieri

Lex Koller: legge federale che limita l'acquisto di terreni da parte di persone all'estero.

Persona all'estero: persona straniera senza residenza legale ed effettiva in Svizzera o una struttura controllata dall'estero.

Obbligo di autorizzazione: obbligo di ottenere un permesso cantonale di acquisto prima dell'acquisto di un immobile.

Quota di appartamenti per vacanze: numero limitato di permessi all'anno per le case vacanza che possono essere vendute a persone all'estero.

Requisito della prima casa: restrizione d'uso, in base alla quale un appartamento deve essere utilizzato come residenza principale.