Welche Auswirkungen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts im Thurgau?

Die 3-Punkte-Orientierung

• Die Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen beschlossen. Das neue Regime tritt per 1. Januar 2029 in Kraft, nach einer Übergangsphase bis Ende 2028.
• Für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften entfällt der Eigenmietwert -- im Gegenzug fallen jedoch die Unterhaltskosten-Abzüge auf Bundesebene und der Schuldzinsabzug weg. Ausnahmen gelten für vermietete Liegenschaften und den Ersterwerb.
• Die kantonale Umsetzung im Thurgau steht noch aus. Offene Fragen betreffen insbesondere eine mögliche Objektsteuer auf Zweitliegenschaften und die konkrete Ausgestaltung der kantonalen Abzugsregelungen.

Was ist der Eigenmietwert -- und warum wurde er abgeschafft?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigenheimbesitzern seit Jahrzehnten als steuerbares Einkommen angerechnet wird. Die Logik dahinter: Wer ein Eigenheim bewohnt, spart sich die Miete -- und dieser geldwerte Vorteil soll besteuert werden. Im Gegenzug durften Hauseigentümer zahlreiche Abzüge geltend machen: Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten, Renovationsausgaben. Dieses System, einzigartig im internationalen Vergleich, galt vielen als veraltet, ungerecht und übermässig kompliziert. Die Volksabstimmung vom September 2025 setzte dem ein Ende -- mit klarer Mehrheit.

Der Zeitplan: Wann ändert sich was?

Die Übergangsphase ist klar definiert, auch wenn die kantonale Umsetzung noch Spielraum lässt:

• 28. September 2025: Volksabstimmung -- 57,7 % Ja-Stimmen
• 2026--2028: Übergangsphase -- das bisherige System bleibt in Kraft, Kantone arbeiten an der Umsetzung
• 1. Januar 2029: Inkrafttreten der neuen Regelung auf Bundesebene
• Ab 2029: Kantonale Anpassungen treten parallel oder gestaffelt in Kraft

Für den Kanton Thurgau bedeutet das: Die kantonale Gesetzgebung muss bis Ende 2028 angepasst werden. Konkrete Entwürfe liegen zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vor, doch die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau hat angekündigt, die Arbeiten zügig voranzutreiben.

Was fällt weg -- und was bleibt?

Die Reform ist kein blosses Streichen eines Steuerpostens -- sie verändert die gesamte Abzugslogik für Wohneigentümer. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Änderungen im Überblick:

Gewinner und Verlierer: Wer profitiert wirklich?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist kein Geschenk an alle Eigentümer gleichermassen. Wer gewinnt und wer verliert, hängt massgeblich von der individuellen Situation ab.

Gewinner:

• Eigentümer mit abbezahlter oder weitgehend amortisierter Hypothek: Sie versteuerten bisher den Eigenmietwert, ohne nennenswerte Schuldzinsen abziehen zu können. Für sie fällt ein reiner Steuerposten weg -- die Entlastung kann mehrere Tausend Franken pro Jahr betragen.
• Rentnerinnen und Rentner mit schuldenfreiem Eigenheim: Sie gehören zu den Hauptprofiteuren der Reform. Ihr steuerbares Einkommen sinkt spürbar.
• Eigentümer mit tiefem Eigenmietwert relativ zur tatsächlichen Marktmiete: Sie versteuerten bisher einen Betrag, der unter dem realen Nutzwert lag -- der Vorteil der Abschaffung ist für sie am grössten.

Verlierer:

• Neukäufer mit hoher Hypothekarbelastung: Wer bisher hohe Schuldzinsen abziehen konnte, verliert diesen Vorteil. Bei einer Hypothek von einer Million Franken und einem Zinssatz von 2 Prozent entfallen 20'000 Franken Abzug pro Jahr.
• Eigentümer vor grösseren Renovationen: Wer in den nächsten Jahren eine Gesamtsanierung plant, verliert die Möglichkeit, Unterhaltskosten steuerlich geltend zu machen. Strategisch könnte es sinnvoll sein, geplante Renovationen in die Übergangsphase vorzuziehen.
• Eigentümer von Zweitliegenschaften: Hier droht eine mögliche Objektsteuer, deren Ausgestaltung noch offen ist.

Offene Fragen im Thurgau

Die Bundesregelung gibt den Rahmen vor -- doch die kantonale Umsetzung birgt eigene Herausforderungen:

• Objektsteuer auf Zweitliegenschaften: Der Bund ermöglicht den Kantonen, eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften zu erheben. Ob und wie der Thurgau davon Gebrauch macht, ist noch offen. Für Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil -- etwa am Bodensee -- wäre das eine relevante Einnahmequelle.
• Kantonale Unterhaltskosten-Abzüge: Während der Bundesabzug wegfällt, könnten Kantone eigene Regelungen beibehalten oder neu schaffen. Der Thurgau hat sich dazu noch nicht positioniert.
• Ersterwerber-Regelung: Die Ausnahme beim Schuldzinsabzug für Ersterwerber ist befristet und im Detail noch nicht vollständig definiert. Für den Thurgauer Immobilienmarkt, der stark von Erstkäufern lebt, ist diese Frage von besonderer Bedeutung.
• Interkantonale Abstimmung: Da der Thurgau viele Zupendler aus dem Kanton Zürich anzieht, müssen die steuerlichen Regelungen beider Kantone aufeinander abgestimmt werden, um Doppelbelastungen oder unbeabsichtigte Schlupflöcher zu vermeiden.

Was Thurgauer Eigentümer jetzt tun sollten

Die Übergangsphase bis Ende 2028 ist keine Zeit des Abwartens -- sie ist eine Planungsphase. Konkret empfehlen sich folgende Schritte:

• Steuerplanung überprüfen: Lassen Sie Ihre Steuersituation von einer Fachperson durchrechnen -- sowohl für das aktuelle wie für das neue System. Der Vergleich zeigt, ob Sie zu den Gewinnern oder Verlierern der Reform gehören.
• Renovationen vorziehen: Wer eine energetische Sanierung oder grössere Unterhaltsarbeiten plant, sollte prüfen, ob eine Umsetzung vor dem 1. Januar 2029 steuerlich vorteilhafter ist.
• Amortisationsstrategie anpassen: Ohne Schuldzinsabzug verändert sich die Kalkulation für die Hypothekaramortisation grundlegend. Eine schnellere Rückzahlung kann neu steuerlich sinnvoller sein.
• Kantonale Entwicklung verfolgen: Sobald der Thurgau seine kantonale Umsetzung vorlegt, sollten Eigentümer die Details prüfen und ihre Planung anpassen.

Häufige Missverständnisse

• "Der Eigenmietwert fällt sofort weg." -- Nein. Die Übergangsphase läuft bis Ende 2028. Bis dahin gilt das bisherige System unverändert. Erst ab dem 1. Januar 2029 greift die neue Regelung. Wer in der Steuererklärung 2026 den Eigenmietwert weglässt, wird eine Korrektur erhalten.
• "Ohne Eigenmietwert spare ich automatisch Steuern." -- Nicht zwingend. Wer hohe Hypothekarschulden hat und bisher grosszügig Schuldzinsen und Unterhaltskosten abgezogen hat, kann unter dem neuen System schlechter dastehen als vorher. Die Reform ist ein Nullsummenspiel mit individuellen Gewinnern und Verlierern.
• "Der Kanton Thurgau übernimmt einfach die Bundesregelung." -- Nicht automatisch. Die Kantone haben Gestaltungsspielraum bei der Umsetzung, insbesondere bei Unterhaltskosten-Abzügen und der Objektsteuer auf Zweitliegenschaften. Die kantonale Regelung im Thurgau steht noch aus und kann von der Bundesvorgabe abweichen.

Fazit: Eine Reform mit Licht und Schatten

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist die grösste Steuerreform für Wohneigentümer seit Jahrzehnten -- und sie ist alles andere als eindimensional. Für Thurgauer Eigentümer mit abbezahltem Eigenheim bringt sie eine willkommene Steuerentlastung. Für Neukäufer mit hoher Hypothek oder Eigentümer vor grösseren Sanierungen kann die Bilanz dagegen negativ ausfallen. Entscheidend wird die kantonale Umsetzung sein: Wie der Thurgau die offenen Fragen -- insbesondere die Objektsteuer und die Unterhaltskosten-Abzüge -- regelt, wird darüber bestimmen, wie die Reform vor Ort tatsächlich wirkt. Die Übergangsphase bis Ende 2028 sollte jeder Eigentümer nutzen, um die eigene Steuerstrategie zu überprüfen und rechtzeitig anzupassen.

Glossar zu Abschaffung Eigenmietwert im Thurgau

• Eigenmietwert: Ein fiktives Einkommen, das Eigenheimbesitzern als steuerbares Einkommen angerechnet wird. Er entspricht dem Betrag, den man als Miete erzielen könnte, würde man die Liegenschaft vermieten statt selbst bewohnen.
• Schuldzinsabzug: Die Möglichkeit, Zinsen auf Hypothekarschulden vom steuerbaren Einkommen abzuziehen. Ab 2029 nur noch für vermietete Liegenschaften und befristet für Ersterwerber möglich.
• Unterhaltskosten-Abzug: Steuerliche Abzugsfähigkeit von Ausgaben für den Unterhalt und die Renovation einer Liegenschaft (z. B. neue Heizung, Dachreparatur). Entfällt auf Bundesebene ab 2029.
• Objektsteuer: Eine mögliche Steuer, die Kantone auf Zweitliegenschaften erheben können, um den Wegfall des Eigenmietwerts bei Zweitwohnungen teilweise zu kompensieren.
• Übergangsphase: Der Zeitraum zwischen der Volksabstimmung (September 2025) und dem Inkrafttreten der neuen Regelung (Januar 2029), in dem das bisherige System gilt und die Kantone ihre Umsetzung erarbeiten.
• Amortisation: Die schrittweise Rückzahlung einer Hypothekarschuld. Ohne Schuldzinsabzug kann eine schnellere Amortisation steuerlich sinnvoll werden.
• Ersterwerb: Der erstmalige Kauf von Wohneigentum. Für Ersterwerber gilt eine befristete Ausnahme beim Schuldzinsabzug auch unter dem neuen System.
• Zweitliegenschaft: Eine Liegenschaft, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird -- etwa ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung.