Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus in der Schweiz?

Die 3-Punkte-Orientierung

Für ein Haus in der Schweiz braucht man in der Regel mindestens 20% Eigenkapital beziehungsweise Eigenmittel. Bei einem Kaufpreis von CHF 1’000’000 entspricht das mindestens CHF 200’000 Eigenkapital. Davon müssen mindestens 10% des Immobilienwerts aus harten Eigenmitteln stammen, also nicht aus der 2. Säule. Die restlichen Eigenmittel können je nach Situation aus Säule 3a, Pensionskasse, Ersparnissen, Erbvorbezug, Wertschriften oder Schenkungen stammen.

Der Grundsatz: Mindestens 20% Eigenmittel

Die wichtigste Faustregel beim Hauskauf in der Schweiz lautet: Die Bank finanziert in der Regel maximal 80% des Immobilienwerts über eine Hypothek. Die restlichen 20% müssen Käuferinnen und Käufer selbst einbringen. Diese eigenen Mittel nennt man Eigenkapital oder Eigenmittel.

Bei einem Kaufpreis von CHF 900’000 braucht man also mindestens CHF 180’000 Eigenkapital. Bei einem Haus für CHF 1’200’000 sind es mindestens CHF 240’000. Bei einem Objekt für CHF 1’500’000 steigt der Eigenmittelbedarf bereits auf CHF 300’000. Diese Beträge zeigen, warum Wohneigentum in der Schweiz eine hohe finanzielle Einstiegshürde hat.

Wichtig ist: Banken rechnen häufig nicht nur mit dem Kaufpreis, sondern mit dem tieferen Wert aus Kaufpreis und Bankbewertung. Wenn die Bank ein Haus tiefer bewertet als den vereinbarten Kaufpreis, muss die Differenz zusätzlich aus eigenen Mitteln finanziert werden. Dadurch kann der effektive Eigenkapitalbedarf höher sein als die einfache 20%-Faustregel vermuten lässt.

Harte Eigenmittel: Mindestens 10% nicht aus der Pensionskasse

Besonders wichtig ist die Regel zu den harten Eigenmitteln. Mindestens 10% des Immobilienwerts müssen aus Quellen stammen, die nicht aus der 2. Säule beziehungsweise Pensionskasse kommen. Diese Regel soll verhindern, dass ein Hauskauf zu stark über Vorsorgegelder finanziert wird.

Als harte Eigenmittel gelten typischerweise Bankguthaben, Sparkonto, Wertschriften, Säule 3a, Erbvorbezug, Schenkung, private Darlehen oder Eigenleistungen, sofern die Bank sie anerkennt. Die Pensionskasse kann zwar für Wohneigentum eingesetzt werden, aber sie darf nicht die gesamten Eigenmittel ersetzen. Raiffeisen fasst dies so zusammen: Für ein Eigenheim braucht es mindestens 20% Eigenmittel, davon mindestens 10% harte Eigenmittel. (raiffeisen.ch)

Ein Beispiel: Bei einem Hauskauf für CHF 1’000’000 braucht man mindestens CHF 200’000 Eigenmittel. Davon müssen mindestens CHF 100’000 aus harten Eigenmitteln stammen. Die restlichen CHF 100’000 können je nach Situation aus der Pensionskasse kommen, etwa über einen WEF-Vorbezug oder eine Verpfändung.

Was zählt als Eigenkapital?

Zum Eigenkapital beim Hauskauf zählen verschiedene Vermögenswerte. Am einfachsten sind liquide Mittel wie Bankguthaben, Sparkonto oder Festgeld. Diese Mittel sind für die Bank gut nachvollziehbar und sofort verfügbar. Auch Wertschriften können als Eigenmittel dienen, wobei die Bank je nach Risiko einen Sicherheitsabschlag vornehmen kann.

Ebenfalls möglich sind Gelder aus der Säule 3a. Diese können für selbstbewohntes Wohneigentum vorbezogen oder verpfändet werden. Ein Vorbezug erhöht die verfügbaren Eigenmittel, während eine Verpfändung eher als zusätzliche Sicherheit dient. Auch ein Erbvorbezug oder eine Schenkung kann Eigenkapital darstellen, sofern die Herkunft sauber dokumentiert ist.

Die 2. Säule kann über die Wohneigentumsförderung eingesetzt werden. Dabei gibt es den Pensionskassen-Vorbezug oder die Verpfändung der Pensionskasse. Beide Varianten haben unterschiedliche Folgen für Steuern, Altersvorsorge, Hypothek und Risiko. Deshalb sollte der Einsatz von Vorsorgegeldern immer bewusst geplant werden.

Beispielrechnung: Haus für CHF 1’000’000

Eine einfache Beispielrechnung zeigt die Struktur. Ein Haus kostet CHF 1’000’000. Die Bank finanziert maximal 80%, also CHF 800’000 über Hypotheken. Die Käufer müssen mindestens CHF 200’000 Eigenkapital einbringen.

Von diesen CHF 200’000 müssen mindestens CHF 100’000 aus harten Eigenmitteln stammen. Das können beispielsweise 70’000 Franken aus Ersparnissen und 30’000 Franken aus der Säule 3a sein. Die restlichen 100’000 Franken könnten aus einem Pensionskassen-Vorbezug stammen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Zusätzlich sollten Käufer die Kaufnebenkosten einplanen. Je nach Kanton fallen Notariatskosten, Grundbuchgebühren, Handänderungssteuer oder weitere Gebühren an. Diese Kosten müssen häufig zusätzlich zum Eigenkapital getragen werden und werden nicht immer von der Hypothek finanziert. Wer nur genau 20% Eigenmittel besitzt, hat deshalb oft zu wenig finanziellen Spielraum.

Eigenkapital ist nicht gleich Tragbarkeit

Viele Käufer konzentrieren sich auf die Frage, ob sie genügend Eigenkapital haben. Genauso wichtig ist aber die Tragbarkeit. Die Bank prüft, ob das Einkommen ausreicht, um Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten langfristig zu tragen. Dafür rechnen Banken meist nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz.

Häufig wird mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins von rund 5%, Unterhalts- und Nebenkosten von etwa 1% des Immobilienwerts sowie Amortisation der zweiten Hypothek gerechnet. UBS nennt als Faustregel, dass die laufenden Kosten für das Eigenheim nicht mehr als rund 33% des Bruttoeinkommens ausmachen sollten. (ubs.com)

Das bedeutet: Auch wer genügend Eigenkapital hat, bekommt nicht automatisch eine Hypothek. Wenn das Einkommen im Verhältnis zum Kaufpreis zu tief ist, kann die Finanzierung scheitern. Umgekehrt kann ein Haushalt mit hohem Einkommen, aber zu wenig Eigenmitteln ebenfalls nicht kaufen. Eigenkapital und Tragbarkeit müssen zusammenpassen.

Erste und zweite Hypothek

Die Finanzierung wird in der Schweiz oft in erste Hypothek und zweite Hypothek aufgeteilt. Die erste Hypothek deckt normalerweise bis zu rund zwei Drittel des Immobilienwerts ab. Die zweite Hypothek finanziert den Bereich darüber bis maximal etwa 80% Belehnung.

Die zweite Hypothek muss in der Regel amortisiert werden. Meist muss sie innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückgeführt werden. Diese Amortisation belastet das Haushaltsbudget zusätzlich und fliesst in die Tragbarkeitsrechnung ein.

Für Käufer bedeutet das: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto kleiner ist die zweite Hypothek oder desto eher kann sie ganz vermieden werden. Das reduziert Amortisationsdruck, Zinskosten und Risiko. Mehr als 20% Eigenkapital kann deshalb finanzielle Stabilität schaffen und unter Umständen bessere Hypothekarkonditionen ermöglichen.

Pensionskasse als Eigenkapital: Vorteil und Risiko

Die Pensionskasse kann beim Hauskauf helfen, die Eigenmittelanforderung zu erfüllen. Über einen WEF-Vorbezug wird Kapital aus der 2. Säule ausbezahlt und in das Eigenheim investiert. Dadurch steigt das Eigenkapital, und die Hypothek kann kleiner ausfallen.

Der Vorteil ist klar: Der Hauskauf wird leichter finanzierbar. Die monatliche Belastung kann sinken, weil weniger Fremdkapital benötigt wird. Besonders bei hohen Immobilienpreisen kann der Pensionskassen-Vorbezug entscheidend sein.

Der Nachteil liegt bei der Altersvorsorge. Ein Vorbezug reduziert das Vorsorgeguthaben und kann spätere Rentenleistungen oder Kapitalleistungen senken. Zusätzlich fällt eine Kapitalbezugssteuer an. Beim späteren Verkauf des Hauses muss der Vorbezug grundsätzlich wieder in die Pensionskasse zurückbezahlt werden, sofern keine Ersatzbeschaffung erfolgt.

Säule 3a als Eigenmittel

Die Säule 3a ist beim Hauskauf besonders flexibel. Sie zählt grundsätzlich zu den harten Eigenmitteln und kann für selbstbewohntes Wohneigentum eingesetzt werden. Käufer können 3a-Guthaben beziehen oder zugunsten der Bank verpfänden.

Ein Vorbezug der Säule 3a erhöht das verfügbare Eigenkapital. Dadurch kann die Hypothek reduziert werden. Gleichzeitig fällt eine Kapitalbezugssteuer an, und das Vorsorgekapital nimmt ab. Bei einer Verpfändung der Säule 3a bleibt das Kapital in der Vorsorge, dient aber der Bank als Sicherheit.

Viele Haushalte nutzen die Säule 3a auch für die indirekte Amortisation. Dabei wird nicht direkt die Hypothek zurückbezahlt, sondern regelmässig in die Säule 3a einbezahlt. Das 3a-Guthaben wird verpfändet und später zur Rückzahlung verwendet. Steuerlich kann das attraktiv sein, verlangt aber Disziplin und Planung.

Kaufnebenkosten nicht vergessen

Neben dem eigentlichen Eigenkapital müssen Käuferinnen und Käufer die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Dazu gehören je nach Kanton Notariatskosten, Grundbuchgebühren, Handänderungssteuer, Schuldbriefkosten und weitere Gebühren. Die Höhe variiert stark nach Kanton und Gemeinde.

In manchen Kantonen sind diese Nebenkosten überschaubar, in anderen können sie mehrere Prozent des Kaufpreises betragen. Wer ein Haus für CHF 1’000’000 kauft, sollte deshalb nicht nur CHF 200’000 Eigenkapital einplanen, sondern zusätzlich eine Reserve für Nebenkosten und Umzug behalten.

Auch nach dem Kauf braucht es Liquidität. Renovationen, Möbel, Gartenarbeiten, Versicherungen, kleinere Reparaturen oder unerwartete Kosten können direkt nach dem Einzug anfallen. Ein Hauskauf ohne finanzielles Polster ist riskant, selbst wenn die Bank die Finanzierung bewilligt.

Warum mehr als 20% Eigenkapital sinnvoll sein kann

Die Mindestanforderung von 20% Eigenkapital ist nur die Untergrenze. Wer mehr einbringen kann, steht finanziell oft besser da. Eine tiefere Hypothek reduziert Zinskosten, Amortisationspflicht und Risiko bei steigenden Zinsen.

Mehr Eigenkapital kann auch die Verhandlungsposition gegenüber Banken verbessern. Je tiefer die Belehnung, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Das kann sich in besseren Konditionen, mehr Flexibilität oder einer stabileren Finanzierung zeigen. PostFinance weist darauf hin, dass mehr Eigenmittel unter Umständen attraktivere Zinskonditionen ermöglichen können. (postfinance.ch)

Gleichzeitig sollte man nicht das gesamte freie Vermögen in das Haus stecken. Wer alle Reserven bindet, verliert Flexibilität. Eine gute Finanzierungsstrategie balanciert Eigenkapital, Liquiditätsreserve, Hypothek, Vorsorge und Steuerplanung.

Was passiert, wenn die Bank tiefer bewertet?

Ein häufig unterschätzter Punkt ist die Bankbewertung. Die Bank finanziert nicht automatisch 80% des bezahlten Kaufpreises, sondern orientiert sich am von ihr anerkannten Belehnungswert. Wenn die Bank den Wert tiefer einschätzt als den Kaufpreis, muss die Differenz zusätzlich aus Eigenmitteln bezahlt werden.

Beispiel: Der Kaufpreis beträgt CHF 1’000’000, die Bank bewertet das Haus aber nur mit CHF 950’000. Die maximale Hypothek von 80% bezieht sich dann auf CHF 950’000 und beträgt CHF 760’000. Die Käufer müssen insgesamt CHF 240’000 selbst finanzieren: CHF 190’000 als 20% des Bankwerts plus CHF 50’000 Differenz zum Kaufpreis.

Das zeigt: In umkämpften Märkten oder bei sehr hohen Angebotspreisen kann der Eigenkapitalbedarf deutlich steigen. Käufer sollten deshalb vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags eine Finanzierungsbestätigung einholen und die Bankbewertung kennen.

Eigenkapital bei Renovationen und älteren Häusern

Bei älteren Häusern reicht die Standardrechnung oft nicht. Wenn nach dem Kauf grössere Renovationen nötig sind, muss zusätzliches Kapital eingeplant werden. Dach, Heizung, Fassade, Fenster, Küche, Bad, Leitungen oder energetische Sanierung können schnell hohe Beträge verursachen.

Die Bank finanziert Renovationen nicht immer vollständig oder nur dann, wenn sie wertvermehrend sind und sauber budgetiert werden. Reiner Unterhalt oder Komfortverbesserungen müssen teilweise aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Deshalb sollten Käufer älterer Häuser mehr Eigenkapital oder zumindest eine grössere Reserve einplanen.

Ein günstiger Kaufpreis kann täuschen, wenn kurz nach dem Kauf hohe Investitionen nötig werden. Wer ein Haus kauft, sollte deshalb nicht nur Kaufpreis und Hypothek prüfen, sondern auch den Sanierungsbedarf und die langfristigen Unterhaltskosten.

Praktische Empfehlung: Eigenkapital sauber strukturieren

Vor dem Hauskauf sollte man eine klare Eigenmittelübersicht erstellen. Dazu gehören Bargeld, Sparkonten, Wertschriften, Säule 3a, Pensionskasse, Erbvorbezug, Schenkungen, private Darlehen und geplante Eigenleistungen. Zusätzlich sollte geprüft werden, welche Mittel als harte Eigenmittel gelten und welche nur eingeschränkt anerkannt werden.

Danach sollte man eine Netto-Rechnung erstellen: Kaufpreis, Eigenkapital, Hypothek, Kaufnebenkosten, Steuerfolgen bei Vorsorgebezug, Renovationsbudget und Liquiditätsreserve. Erst wenn diese Rechnung aufgeht, ist die Finanzierung solide.

Besonders wichtig ist ein Sicherheitspolster. Auch nach dem Kauf sollte genügend Geld für Reparaturen, Jobwechsel, Familienplanung, Krankheit, Zinsanstieg oder unerwartete Ausgaben vorhanden sein. Ein Eigenheim ist langfristig nur dann sicher, wenn nicht jeder Franken verplant ist.

Fazit: 20% sind Pflicht, mehr ist oft besser

Die Antwort auf die Frage Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus in der Schweiz? lautet: In der Regel mindestens 20% des Immobilienwerts. Bei einem Haus für CHF 1’000’000 sind das mindestens CHF 200’000. Davon müssen mindestens CHF 100’000 aus harten Eigenmitteln stammen, also nicht aus der Pensionskasse.

Zusätzlich muss die Tragbarkeit stimmen. Die Bank prüft, ob Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten langfristig mit dem Einkommen finanzierbar sind. Wer genügend Eigenkapital hat, aber zu wenig Einkommen, erhält möglicherweise trotzdem keine Hypothek. Wer genug Einkommen hat, aber zu wenig harte Eigenmittel, scheitert ebenfalls.

Für Käuferinnen und Käufer gilt deshalb: Eigenkapital nicht nur als Mindestbetrag verstehen, sondern als Teil einer stabilen Gesamtfinanzierung. Wer 20% Eigenmittel, ausreichend harte Eigenmittel, tragbares Einkommen und eine Reserve für Nebenkosten und Renovationen mitbringt, startet deutlich sicherer in den Hauskauf.

Glossar zum Eigenkapital beim Hauskauf

Eigenkapital: Eigene Mittel, die Käuferinnen und Käufer in den Hauskauf einbringen. In der Schweiz sind meist mindestens 20% erforderlich.

Harte Eigenmittel: Eigenmittel, die nicht aus der Pensionskasse stammen, etwa Ersparnisse, Wertschriften, Säule 3a oder Schenkungen.

Belehnung: Anteil des Immobilienwerts, der durch eine Hypothek finanziert wird. Üblich sind maximal 80%.

Tragbarkeit: Prüfung der Bank, ob Einkommen, kalkulatorische Zinsen, Nebenkosten und Amortisation langfristig finanzierbar sind.

Zweite Hypothek: Hypothekenteil oberhalb der ersten Hypothek, der in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden muss.