Wann wird der Eigenmietwert in der Schweiz endlich abgeschafft?

Die 3-Punkte-Orientierung

Der Eigenmietwert in der Schweiz wird nach aktuellem Stand per 1. Januar 2029 abgeschafft. Die Schweizer Stimmbevölkerung hat die Reform am 28. September 2025 angenommen, der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf 2029 festgelegt. Bis Ende 2028 müssen Eigentümer den Eigenmietwert weiterhin versteuern. Mit der Abschaffung entfallen jedoch auch viele bisherige Steuerabzüge, insbesondere für Liegenschaftsunterhalt und private Schuldzinsen bei selbstgenutztem Wohneigentum.

Der Grundsatz: Die Abschaffung ist beschlossen, aber noch nicht wirksam

Die Frage Wann wird der Eigenmietwert in der Schweiz endlich abgeschafft? lässt sich heute klarer beantworten als noch vor wenigen Jahren. Die politische Entscheidung ist gefallen. Die Reform wurde angenommen, und der Bundesrat hat das Datum für das Inkrafttreten festgelegt. Trotzdem bleibt der Eigenmietwert bis Ende 2028 Teil der Steuererklärung.

Das bedeutet: Wer heute in einer selbstbewohnten Wohnung oder einem selbstbewohnten Haus lebt, muss den Eigenmietwert weiterhin als fiktives Einkommen deklarieren. Gleichzeitig können die bisherigen Abzüge, etwa Hypothekarzinsen und Liegenschaftsunterhalt, grundsätzlich weiterhin nach geltendem Recht geltend gemacht werden.

Der eigentliche Systemwechsel erfolgt erst mit dem Inkrafttreten der Reform. Ab dann entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts auf selbstgenutztem Wohneigentum. Gleichzeitig wird aber auch das bisherige Abzugssystem stark eingeschränkt. Die Reform ist deshalb keine reine Steuerentlastung für alle, sondern ein umfassender Umbau der Wohneigentumsbesteuerung.

Das Datum: 1. Januar 2029

Nach aktuellem Stand tritt die Abschaffung des Eigenmietwerts am 1. Januar 2029 in Kraft. Dieses Datum ist für Eigentümerinnen und Eigentümer besonders wichtig, weil es die Steuerplanung, Renovationsplanung, Hypothekarstrategie und Pensionierungsplanung beeinflussen kann.

Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt weiterhin das heutige System. Eigentümer deklarieren den Eigenmietwert und können je nach Situation Schuldzinsen sowie Unterhaltskosten abziehen. Ab dem Steuerjahr 2029 soll der Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum wegfallen.

Praktisch bedeutet das: Die Steuererklärung für 2028 wird noch nach dem bisherigen System erstellt. Die Steuererklärung für 2029 wird voraussichtlich erstmals nach dem neuen System erfolgen. Wer grössere Renovationen, Amortisationen oder Hypothekarentscheide plant, sollte diesen Übergang frühzeitig berücksichtigen.

Warum dauert die Umsetzung bis 2029?

Viele Eigentümer fragen sich, warum die Abschaffung nicht sofort erfolgt. Der Grund liegt in der Umsetzung. Die Reform betrifft Bund, Kantone und Gemeinden. Steuerverwaltungen müssen Systeme, Formulare, Wegleitungen, kantonale Regeln und Übergangsfragen anpassen. Zudem erhalten Kantone Zeit, neue Regelungen im Zusammenhang mit Zweitliegenschaften vorzubereiten.

Ein wichtiger Punkt ist die Möglichkeit einer besonderen Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen. Diese soll Kantonen helfen, allfällige Steuerausfälle zu kompensieren. Besonders Tourismus- und Bergkantone haben ein Interesse daran, dass sie dafür genügend Vorbereitungszeit erhalten.

Die Übergangsfrist bis 2029 bedeutet deshalb nicht, dass die Reform unsicher wäre. Sie bedeutet vor allem, dass der Systemwechsel administrativ und kantonal sauber umgesetzt werden soll. Für Eigentümer entsteht dadurch aber eine Zwischenphase, in der das alte System noch weitergilt.

Was ist der Eigenmietwert überhaupt?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümerinnen und Eigentümer versteuern müssen, wenn sie ihre eigene Immobilie selbst bewohnen. Die Steuerlogik dahinter lautet: Wer in der eigenen Immobilie wohnt, spart eine Miete. Dieser Nutzungsvorteil wird steuerlich als Einkommen behandelt.

Der Eigenmietwert basiert auf der geschätzten Miete, die das Objekt bei einer Vermietung erzielen könnte. In der Praxis liegt er meist unter der Marktmiete, ist aber dennoch steuerlich spürbar. Gerade für Rentnerinnen und Rentner mit abbezahltem Haus kann der Eigenmietwert belastend sein, weil er das steuerbare Einkommen erhöht, ohne dass tatsächlich Geld fliesst.

Diese Kritik war einer der Hauptgründe für die jahrelange politische Diskussion. Viele Eigentümer empfanden den Eigenmietwert als ungerecht, weil ein fiktives Einkommen besteuert wird. Befürworter des bisherigen Systems argumentierten dagegen, dass Schuldzinsen und Unterhalt nur deshalb abziehbar seien, weil der Eigenmietwert besteuert werde.

Was ändert sich ab 2029 für selbstbewohntes Wohneigentum?

Ab 2029 soll der Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum nicht mehr besteuert werden. Für Eigentümer bedeutet das auf den ersten Blick eine Entlastung: Das fiktive Einkommen fällt weg, und das steuerbare Einkommen kann sinken.

Gleichzeitig entfallen aber viele bisherige Abzüge. Wer selbst in seiner Liegenschaft wohnt, kann private Schuldzinsen nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr wie bisher abziehen. Auch der Abzug für Liegenschaftsunterhalt fällt bei selbstgenutztem Wohneigentum grundsätzlich weg. Damit verändert sich die steuerliche Rechnung erheblich.

Besonders betroffen sind Eigentümer mit hoher Hypothek und hohen Unterhaltskosten. Wer heute stark von Schuldzins- und Unterhaltsabzügen profitiert, kann durch die Reform weniger stark entlastet werden oder in Einzelfällen sogar schlechter fahren. Wer dagegen wenig Schulden und geringe Unterhaltskosten hat, dürfte eher profitieren.

Was passiert mit dem Unterhaltsabzug?

Der bisherige Unterhaltsabzug ist einer der wichtigsten Punkte der Reform. Heute können Eigentümer werterhaltende Unterhaltskosten steuerlich abziehen. Dazu gehören zum Beispiel Reparaturen, Malerarbeiten, Ersatz von Installationen, Unterhalt an Dach, Fassade, Heizung oder anderen Gebäudeteilen, sofern sie nicht wertvermehrend sind.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum grundsätzlich auch dieser Abzug. Das ist logisch im neuen System: Wenn der Nutzungsvorteil nicht mehr besteuert wird, sollen die damit verbundenen Kosten nicht mehr im gleichen Umfang abziehbar sein.

Für Eigentümer bedeutet das: Grössere Unterhaltsarbeiten sollten rechtzeitig geplant werden. Wer ohnehin Sanierungen vorhat, sollte prüfen, ob diese noch vor dem Systemwechsel steuerlich sinnvoller sind. Dabei ist wichtig, nicht übereilt zu handeln. Renovationen sollten baulich und finanziell sinnvoll sein, nicht nur steuerlich motiviert.

Was passiert mit energetischen Sanierungen?

Energetische Sanierungen sind ein Sonderthema. Politisch war umstritten, ob solche Abzüge vollständig entfallen sollen oder kantonal teilweise erhalten bleiben können. In der Praxis können Kantone weiterhin bestimmte steuerliche Anreize für Energiesparen, Umweltschutz oder denkmalpflegerische Arbeiten vorsehen.

Das bedeutet: Nach der Abschaffung des Eigenmietwerts können je nach Kanton einzelne Abzugsmöglichkeiten für energetische Massnahmen bestehen bleiben. Die Details hängen aber vom kantonalen Recht ab. Eigentümer sollten deshalb nicht pauschal davon ausgehen, dass ab 2029 gar nichts mehr abzugsfähig ist, aber auch nicht darauf vertrauen, dass alle heutigen Abzüge weiterbestehen.

Für die Planung ist entscheidend, die kantonalen Regeln zu prüfen. Besonders bei Wärmepumpe, Solaranlage, Dämmung, Fenstern, Dachsanierung oder Ersatzneubau können steuerliche Unterschiede relevant sein.

Was passiert mit Hypothekarzinsen?

Heute können Hypothekarzinsen grundsätzlich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dieser Abzug ist ein wichtiger Bestandteil der heutigen Wohneigentumsbesteuerung. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts wird dieser Abzug für selbstbewohntes Wohneigentum stark eingeschränkt.

Im neuen System sollen private Schuldzinsen nicht mehr im bisherigen Umfang abgezogen werden können. Eine Ausnahme gibt es für bestimmte Ersterwerber von selbstbewohntem Wohneigentum. Diese sollen während einer begrenzten Zeit noch einen Abzug geltend machen können, damit der Einstieg ins Wohneigentum nicht zusätzlich erschwert wird.

Für bestehende Eigentümer bedeutet das: Eine hohe Hypothek verliert steuerlich an Attraktivität. Wer bisher bewusst hoch verschuldet blieb, um Schuldzinsen abzuziehen, sollte seine Strategie überprüfen. Nach 2029 kann Amortisation steuerlich interessanter werden als bisher.

Wer profitiert von der Abschaffung?

Besonders profitieren dürften Eigentümerinnen und Eigentümer mit tiefer Hypothek, geringen Unterhaltskosten und hohem Eigenmietwert. Dazu gehören viele Pensionierte, die ihr Haus weitgehend abbezahlt haben. Bei ihnen erhöht der Eigenmietwert heute das steuerbare Einkommen, während nur noch wenige Schuldzinsen abgezogen werden können.

Auch Eigentümer mit gut unterhaltenem Objekt und wenig Renovationsbedarf können profitieren. Wenn kaum abzugsfähige Kosten anfallen, ist der Wegfall des Eigenmietwerts steuerlich vorteilhaft. Der Effekt hängt jedoch stark vom Kanton, Einkommen, Vermögen und Objektwert ab.

Weniger eindeutig ist die Situation für Eigentümer mit hoher Hypothek oder geplantem Unterhalt. Wer bisher hohe Schuldzinsen und Unterhaltskosten abziehen konnte, verliert wichtige Steuerabzüge. Deshalb sollte man nicht nur fragen, ob der Eigenmietwert wegfällt, sondern auch, welche Abzüge gleichzeitig entfallen.

Wer könnte weniger profitieren?

Weniger profitieren könnten Haushalte mit hoher Verschuldung, grossem Sanierungsbedarf oder stark genutzten Unterhaltsabzügen. Wer heute jedes Jahr hohe Schuldzinsen und Unterhaltskosten abzieht, verliert im neuen System steuerliche Entlastungen.

Besonders bei älteren Häusern kann das relevant sein. Wenn Dach, Heizung, Fassade, Fenster oder Leitungen in den kommenden Jahren saniert werden müssen, kann die Steuerplanung durch den Systemwechsel stark beeinflusst werden. Wer Sanierungen nach 2029 plant, sollte klären, welche Abzüge dann noch möglich sind.

Auch Besitzer von Zweitliegenschaften müssen genau hinschauen. Zwar wird der Eigenmietwert auch dort abgeschafft, doch Kantone können neue Objektsteuern auf Zweitwohnungen einführen. Damit kann sich die Steuerbelastung je nach Kanton unterschiedlich entwickeln.

Was gilt für Zweitwohnungen?

Die Reform betrifft nicht nur Erstliegenschaften, sondern auch Zweitwohnungen. Der Eigenmietwert soll auch bei Zweitliegenschaften abgeschafft werden. Gleichzeitig erhalten die Kantone die Möglichkeit, eine besondere Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen.

Das ist besonders für Kantone mit vielen Ferienwohnungen wichtig. Ohne Eigenmietwertbesteuerung würden dort erhebliche Steuereinnahmen wegfallen. Eine neue Objektsteuer kann diese Ausfälle teilweise kompensieren. Für Eigentümer von Ferienwohnungen ist deshalb entscheidend, was der jeweilige Kanton konkret beschliesst.

Wer eine Zweitwohnung besitzt, sollte die Entwicklung im Standortkanton beobachten. Die steuerliche Wirkung der Abschaffung kann dort ganz anders ausfallen als bei einer selbstbewohnten Hauptwohnung.

Was bedeutet die Reform für Käufer?

Für Käuferinnen und Käufer verändert die Abschaffung des Eigenmietwerts die langfristige Kalkulation. Der Wegfall des fiktiven Einkommens kann die Steuerbelastung nach dem Kauf senken. Gleichzeitig verlieren Schuldzinsen und Unterhalt steuerlich an Gewicht.

Besonders wichtig wird die Frage der Hypothekarhöhe. Bisher war eine hohe Hypothek steuerlich teilweise attraktiv, weil Schuldzinsen abzugsfähig waren. Nach dem Systemwechsel kann eine tiefere Verschuldung vorteilhafter werden. Käufer sollten deshalb Finanzierungsmodelle neu rechnen.

Auch die Wahl zwischen direkter und indirekter Amortisation kann sich verändern. Wenn Schuldzinsen steuerlich weniger bringen, wird die indirekte Amortisation über die Säule 3a nicht automatisch gleich attraktiv bleiben wie bisher. Trotzdem kann sie weiterhin sinnvoll sein, weil 3a-Beiträge steuerlich begünstigt bleiben.

Was bedeutet die Reform für Verkäufer?

Für Verkäufer kann die Abschaffung des Eigenmietwerts indirekt den Immobilienmarkt beeinflussen. Wenn Wohneigentum steuerlich attraktiver wird, kann die Nachfrage nach Eigenheimen steigen. Gleichzeitig können Käufer vorsichtiger rechnen, wenn Unterhalts- und Schuldzinsabzüge wegfallen.

Bei älteren Objekten mit Sanierungsbedarf kann die Reform eine Rolle spielen. Käufer werden genauer prüfen, ob Renovationen nach 2029 steuerlich noch attraktiv sind. Das kann die Preisverhandlung beeinflussen. Ein gut unterhaltenes Objekt kann dadurch relativ attraktiver werden als ein Haus mit hohem Sanierungsbedarf.

Für Verkäufer lohnt es sich deshalb, den Zustand der Immobilie transparent darzustellen. Sanierungsnachweise, Energieausweis, Unterhaltsdokumentation und klare Kostenangaben werden wichtiger, weil steuerliche Abzüge nicht mehr im gleichen Umfang als Puffer wirken.

Sollte man Renovationen vorziehen?

Viele Eigentümer stellen sich die Frage, ob sie Renovationen noch vor 2029 ausführen sollten. Die Antwort hängt von der Art der Arbeiten, vom Kanton, von der Steuerprogression und vom tatsächlichen Sanierungsbedarf ab. Wer ohnehin werterhaltende Unterhaltsarbeiten geplant hat, sollte den Zeitpunkt prüfen.

Es wäre aber falsch, nur wegen der Steuer unnötige Arbeiten vorzuziehen. Eine Renovation lohnt sich vor allem dann, wenn sie technisch nötig, wirtschaftlich sinnvoll oder energetisch wichtig ist. Steuerliche Abzüge können den Entscheid beeinflussen, sollten ihn aber nicht allein bestimmen.

Besonders bei grösseren Projekten wie Heizungsersatz, Dachsanierung, Fassadendämmung oder Fenstersanierung lohnt sich eine Planung über mehrere Steuerjahre. Bis Ende 2028 gelten die heutigen Regeln noch. Danach muss man die kantonalen Übergangs- und Sonderregeln beachten.

Sollte man die Hypothek amortisieren?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts kann die Amortisationsstrategie verändern. Heute behalten manche Eigentümer eine höhere Hypothek, weil Schuldzinsen steuerlich abziehbar sind. Wenn dieser Vorteil wegfällt oder stark eingeschränkt wird, kann eine tiefere Verschuldung attraktiver werden.

Das bedeutet aber nicht, dass alle sofort amortisieren sollten. Wer liquide Mittel für Renovationen, Vorsorge, Steuern oder Sicherheit braucht, sollte nicht vorschnell Kapital ins Eigenheim binden. Auch Renditeerwartungen, Säule 3a, Pensionskasse und Pensionierung spielen eine Rolle.

Sinnvoll ist eine Vergleichsrechnung: Steuerbelastung vor und nach 2029, effektive Zinskosten, verfügbare Liquidität, Vorsorgebedarf und langfristige Wohnkosten. Erst dann zeigt sich, ob Amortisation, Verpfändung oder Beibehaltung der Hypothek besser passt.

Was gilt bis Ende 2028?

Bis Ende 2028 bleibt das bisherige System in Kraft. Eigentümer müssen den Eigenmietwert weiterhin deklarieren. Gleichzeitig bleiben die heutigen Abzugsmöglichkeiten grundsätzlich bestehen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Für Steuerpflichtige bedeutet das: Die Steuererklärungen der Jahre 2026, 2027 und 2028 werden noch nach altem System erstellt. Wer Unterhalt plant oder Schuldzinsen abzieht, sollte die geltenden Regeln weiterhin beachten. Die Abschaffung wirkt nicht rückwirkend.

Der Übergang ist besonders wichtig für mehrjährige Renovationsprojekte. Wer Arbeiten über mehrere Jahre verteilt, sollte prüfen, welche Kosten in welchem Steuerjahr anfallen und wie sie steuerlich behandelt werden.

Häufige Missverständnisse zur Abschaffung

Ein häufiges Missverständnis lautet: Ab sofort muss kein Eigenmietwert mehr versteuert werden. Das ist falsch. Die Abschaffung ist beschlossen, gilt aber erst ab 1. Januar 2029. Bis dahin bleibt der Eigenmietwert steuerpflichtig.

Ein zweites Missverständnis lautet: Alle Eigentümer sparen automatisch Steuern. Auch das stimmt nicht pauschal. Wer hohe Abzüge verliert, kann weniger profitieren. Die tatsächliche Wirkung hängt von Hypothek, Unterhalt, Einkommen, Kanton und persönlicher Situation ab.

Ein drittes Missverständnis betrifft Zweitwohnungen. Auch dort fällt der Eigenmietwert weg, aber Kantone können neue Objektsteuern einführen. Deshalb kann die Steuerbelastung bei Ferienwohnungen je nach Kanton weiterhin relevant bleiben.

Praktische Empfehlung für Eigentümer

Eigentümer sollten die Jahre bis 2029 aktiv nutzen. Zuerst sollte die eigene Steuerlage geprüft werden: Höhe des Eigenmietwerts, Hypothek, Schuldzinsen, Unterhaltsabzüge, geplante Sanierungen und Einkommen. Danach lässt sich abschätzen, ob die Reform eher entlastet oder belastet.

Zweitens sollte die Hypothekarstrategie überprüft werden. Eine hohe Verschuldung ist künftig steuerlich weniger attraktiv. Trotzdem muss Amortisation zur Liquidität und Vorsorgeplanung passen. Besonders vor der Pensionierung ist eine Gesamtplanung sinnvoll.

Drittens sollten Unterhalts- und Sanierungsarbeiten zeitlich geplant werden. Wer grössere werterhaltende Arbeiten ohnehin durchführen muss, sollte prüfen, ob eine Umsetzung vor Ende 2028 steuerlich sinnvoll ist. Dabei sollten technische Notwendigkeit, Fördergelder, Handwerkerkapazitäten und kantonale Regeln berücksichtigt werden.

Fazit: Der Eigenmietwert fällt voraussichtlich ab 2029 weg

Die Antwort auf die Frage Wann wird der Eigenmietwert in der Schweiz endlich abgeschafft? lautet: Nach aktuellem Stand per 1. Januar 2029. Die Reform wurde angenommen, der Bundesrat hat das Inkrafttreten festgelegt, und bis Ende 2028 gelten die bisherigen Regeln weiter.

Für Eigentümer ist der Systemwechsel wichtig, weil nicht nur der Eigenmietwert verschwindet. Gleichzeitig entfallen oder verändern sich viele bisherige Abzüge, insbesondere bei Liegenschaftsunterhalt und privaten Schuldzinsen. Deshalb hängt die steuerliche Wirkung stark von der persönlichen Situation ab.

Wer Wohneigentum besitzt, kauft, verkauft oder saniert, sollte die Zeit bis 2029 nutzen. Eine gute Planung umfasst Steuern, Hypothek, Amortisation, Renovationen, Pensionierung und Liquidität. Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein grosser Schritt – aber sie ist kein Grund, die Gesamtfinanzierung aus den Augen zu verlieren.

Glossar zur Abschaffung des Eigenmietwerts

Eigenmietwert: Fiktives Einkommen, das Eigentümer für selbstbewohntes Wohneigentum versteuern müssen.

Wohneigentumsbesteuerung: Steuerliches System für selbstgenutzte, vermietete oder verpachtete Immobilien.

Schuldzinsabzug: Steuerlicher Abzug für Zinsen auf privaten Schulden, insbesondere Hypothekarzinsen.

Liegenschaftsunterhalt: Werterhaltende Kosten für eine Immobilie, die im heutigen System oft steuerlich abziehbar sind.

Objektsteuer: Mögliche kantonale Steuer auf Zweitliegenschaften als Ersatz oder Kompensation nach Wegfall des Eigenmietwerts.