Wie berechnen Schweizer Banken die Tragbarkeit einer Hypothek?

Die 3-Punkte-Orientierung

Schweizer Banken berechnen die Tragbarkeit einer Hypothek, indem sie die kalkulatorischen Wohnkosten dem Einkommen gegenüberstellen. Dafür rechnen sie meist mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5%, etwa 1% Unterhalts- und Nebenkosten des Immobilienwerts sowie der nötigen Amortisation der zweiten Hypothek. Die gesamten jährlichen Wohnkosten sollten in der Regel höchstens 33% des Bruttoeinkommens betragen.

Der Grundsatz: Tragbarkeit schützt vor Überfinanzierung

Die Tragbarkeit zeigt, ob sich ein Haushalt die Immobilie langfristig leisten kann. Dabei geht es nicht nur um die Frage, ob die aktuellen Hypothekarzinsen bezahlbar sind. Banken wollen wissen, ob die Finanzierung auch dann noch funktioniert, wenn die Zinsen steigen, das Einkommen sinkt oder zusätzliche Kosten entstehen.

Deshalb rechnen Schweizer Banken konservativ. Sie verwenden nicht einfach den aktuellen Zinssatz einer Festhypothek oder SARON-Hypothek, sondern einen höheren kalkulatorischen Zinssatz. Dieser Stresstest soll verhindern, dass Käuferinnen und Käufer bei einer Zinswende finanziell unter Druck geraten.

Die Tragbarkeit ist neben der Belehnung die zweite zentrale Hürde bei der Immobilienfinanzierung. Belehnung bedeutet: Wie viel Prozent des Immobilienwerts werden fremdfinanziert? Tragbarkeit bedeutet: Kann der Haushalt die jährlichen Kosten dieser Finanzierung dauerhaft tragen? Nur wenn beide Bedingungen erfüllt sind, ist eine Hypothek realistisch.

Die wichtigste Formel: Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen

Die Grundformel ist einfach: Die Bank berechnet die jährlichen kalkulatorischen Wohnkosten und vergleicht sie mit dem Bruttoeinkommen. Zu den Wohnkosten gehören kalkulatorische Zinsen, Unterhalt und Nebenkosten sowie die Amortisation. Danach wird geprüft, ob diese Kosten eine bestimmte Belastungsgrenze überschreiten.

Die Faustregel lautet: Die gesamten Wohnkosten sollten in der Regel nicht mehr als rund ein Drittel des Bruttojahreseinkommens ausmachen. Viele Banken rechnen mit 33%, manche mit 35% oder je nach Kundensituation leicht anders. Baloise nennt beispielsweise als Richtwert maximal 35% des Einkommens, während UBS bei ihrem Rechner auf 33% des Bruttojahreseinkommens verweist. (baloise.ch)

Ein Haushalt mit einem Bruttojahreseinkommen von CHF 150’000 sollte nach der 33%-Faustregel also maximal rund CHF 49’500 jährliche Wohnkosten tragen. Liegen die kalkulatorischen Kosten darüber, gilt die Hypothek aus Sicht vieler Banken als nicht tragbar.

Schritt 1: Kalkulatorischer Zinssatz statt aktueller Hypothekarzins

Der wichtigste Unterschied zwischen Realität und Bankrechnung ist der kalkulatorische Zinssatz. Auch wenn eine Festhypothek aktuell deutlich günstiger sein kann, rechnen Banken häufig mit rund 5% auf der gesamten Hypothek. Moneyland hält fest, dass die meisten Banken und Versicherer gegenwärtig einen kalkulatorischen Hypothekarzinssatz von 5% verwenden; einige rechnen etwas optimistischer mit 4,5%. (moneyland.ch)

Der Grund ist Sicherheit. Eine Hypothek läuft oft über Jahrzehnte. Selbst wenn die heutigen Zinsen tief sind, können sie später steigen. Die Bank will deshalb wissen, ob der Haushalt auch in einem höheren Zinsumfeld zahlungsfähig bleibt. Das schützt nicht nur die Bank, sondern auch Käuferinnen und Käufer vor einer zu riskanten Finanzierung.

Beispiel: Bei einer Hypothek von CHF 800’000 rechnet die Bank bei 5% kalkulatorischem Zins mit CHF 40’000 jährlichen Zinskosten. Selbst wenn der effektive Zins aktuell nur 2% beträgt und real nur CHF 16’000 kostet, zählt für die Tragbarkeit oft der höhere kalkulatorische Betrag.

Schritt 2: Unterhalt und Nebenkosten einrechnen

Neben den Zinsen rechnen Banken mit Unterhalts- und Nebenkosten. Häufig wird dafür pauschal rund 1% des Immobilienwerts pro Jahr angesetzt. Diese Position soll laufende Kosten wie Unterhalt, Versicherungen, kleinere Reparaturen, Rückstellungen, Heizung, Gebühren und weitere Eigentümerkosten abbilden.

Bei einem Immobilienwert von CHF 1’000’000 entspricht 1% rund CHF 10’000 pro Jahr oder etwa CHF 833 pro Monat. Dieser Betrag fällt nicht immer jedes Jahr exakt an, ist aber langfristig realistisch. Ein neues Haus verursacht vielleicht zunächst weniger Unterhalt, ein älteres Haus kann deutlich mehr kosten.

Einige Banken oder Kantonalbanken verwenden leicht andere Annahmen. Die Schwyzer Kantonalbank nennt beispielsweise einen kalkulatorischen Zinssatz von 5%, berücksichtigt aber für Unterhalt und Nebenkosten pauschal 0,7% des Immobilienwerts. (szkb.ch) Das zeigt: Die Logik ist schweizweit ähnlich, die konkreten Parameter können je nach Anbieter variieren.

Schritt 3: Amortisation der zweiten Hypothek berücksichtigen

Die Amortisation ist der dritte Baustein der Tragbarkeitsrechnung. In der Schweiz finanzieren Banken Wohneigentum meist bis maximal 80% des Immobilienwerts. Der Teil bis etwa zwei Drittel gilt als erste Hypothek. Der Bereich darüber bis 80% wird oft als zweite Hypothek bezeichnet.

Diese zweite Hypothek muss in der Regel amortisiert werden. Häufig muss sie innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückgeführt werden. Die Amortisation ist deshalb Teil der jährlichen Wohnkosten und reduziert den finanziellen Spielraum.

Beispiel: Ein Haus kostet CHF 1’000’000. Die Hypothek beträgt CHF 800’000. Die erste Hypothek deckt rund CHF 666’000 ab, die zweite Hypothek beträgt ungefähr CHF 134’000. Muss dieser Betrag über 15 Jahre amortisiert werden, ergibt das rund CHF 8’933 pro Jahr zusätzliche Belastung. Diese Amortisation fliesst in die Tragbarkeit ein.

Beispielrechnung: Haus für CHF 1’000’000

Ein Haushalt möchte ein Haus für CHF 1’000’000 kaufen. Er bringt CHF 200’000 Eigenkapital ein und benötigt eine Hypothek von CHF 800’000. Die Bank berechnet nun die Tragbarkeit.

Bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% ergeben sich CHF 40’000 Zinskosten pro Jahr. Für Unterhalt und Nebenkosten rechnet die Bank mit 1% des Immobilienwerts, also CHF 10’000 pro Jahr. Zusätzlich muss die zweite Hypothek von rund CHF 134’000 über 15 Jahre amortisiert werden, was etwa CHF 8’933 pro Jahr ergibt.

Die gesamten kalkulatorischen Wohnkosten betragen damit rund CHF 58’933 pro Jahr. Wenn diese Kosten höchstens 33% des Bruttoeinkommens ausmachen dürfen, benötigt der Haushalt ein Bruttojahreseinkommen von rund CHF 178’600. Diese Beispielrechnung zeigt, warum die Tragbarkeit oft strenger ist, als Käufer zunächst erwarten.

Warum aktuelle Zinsen nicht ausreichen

Viele Käufer fragen sich, warum Banken mit 5% rechnen, wenn die effektiven Hypothekarzinsen deutlich tiefer liegen. Die Antwort liegt im langfristigen Risiko. Eine Hypothek ist keine kurzfristige Konsumausgabe, sondern eine langfristige Verpflichtung. Zinsen können steigen, Lebenssituationen können sich verändern, und Immobilien verursachen laufende Kosten.

Der kalkulatorische Zinssatz ist deshalb eine Art Sicherheitsprüfung. Er verhindert, dass ein Haushalt ein Objekt nur deshalb kaufen kann, weil die Zinsen im Moment günstig sind. Wenn die Finanzierung nur bei tiefen Zinsen funktioniert, ist sie aus Sicht der Bank zu riskant.

Für Käuferinnen und Käufer ist diese konservative Rechnung manchmal frustrierend, aber sinnvoll. Sie zeigt, ob das Eigenheim auch in schwierigeren Zeiten finanzierbar bleibt. Wer bereits bei der Bankrechnung knapp scheitert, sollte Kaufpreis, Eigenkapital, Einkommen oder Objektwahl nochmals prüfen.

Welches Einkommen zählt?

Bei der Tragbarkeitsprüfung zählt nicht jedes Einkommen gleich. Banken berücksichtigen in der Regel stabile, regelmässige und belegbare Einkommen. Dazu gehören Lohn, selbständiges Erwerbseinkommen, Renten, wiederkehrende Unterhaltszahlungen oder andere verlässliche Einkommensquellen.

Variable Bestandteile wie Bonus, Provisionen, Überstunden, Spesen, Nebenerwerb oder befristete Einkünfte werden oft nur teilweise oder gar nicht angerechnet. UBS weist darauf hin, dass Kreditinstitute bei der Tragbarkeit unterschiedlich streng rechnen und manche Boni nicht vollständig oder gar nicht zum Einkommen zählen. (ubs.com)

Bei Paaren prüfen Banken auch, ob beide Einkommen langfristig realistisch sind. Wenn Familienplanung, Teilzeitarbeit, Selbständigkeit oder Pensionierung absehbar sind, kann die Bank vorsichtiger rechnen. Entscheidend ist nicht das maximal mögliche Einkommen, sondern das nachhaltig verfügbare Einkommen.

Tragbarkeit bei Pensionierung

Die Tragbarkeit verändert sich oft deutlich mit der Pensionierung. Das Erwerbseinkommen sinkt, während die Hypothek bestehen bleibt. Banken prüfen deshalb besonders bei älteren Käufern oder bestehenden Eigentümern, ob die Finanzierung auch nach der Pensionierung tragbar bleibt.

Raiffeisen nennt für das AHV-Alter eine Tragbarkeitsgrenze von 38% des verfügbaren Einkommens, wobei weiterhin mit einem langfristigen Zinssatz von 5% und 1% Unterhaltskosten gerechnet wird. Zudem muss die zweite Hypothek grundsätzlich bis zur Pensionierung zurückbezahlt sein. (raiffeisen.ch)

Für Eigentümer bedeutet das: Wer kurz vor der Pensionierung eine Hypothek verlängert oder ein Haus kauft, sollte frühzeitig prüfen, ob Rente, Pensionskasse, AHV, Vermögen und Amortisationsplan zusammenpassen. Eine heute tragbare Hypothek kann nach der Pensionierung problematisch werden.

Einfluss von Eigenkapital auf die Tragbarkeit

Mehr Eigenkapital verbessert die Tragbarkeit, weil die Hypothek kleiner wird. Eine kleinere Hypothek bedeutet tiefere kalkulatorische Zinskosten und oft weniger Amortisation. Wer mehr als die minimalen 20% Eigenmittel einbringt, kann die Tragbarkeitsrechnung deutlich entspannen.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von CHF 1’000’000 macht es einen grossen Unterschied, ob die Hypothek CHF 800’000 oder nur CHF 650’000 beträgt. Bei 5% kalkulatorischem Zins sinken die Zinskosten von CHF 40’000 auf CHF 32’500 pro Jahr. Zusätzlich kann die zweite Hypothek kleiner oder gar nicht nötig sein.

Trotzdem sollte man nicht das gesamte Vermögen ins Haus stecken. Eine Reserve für Unterhalt, Renovationen, Steuern, Umzug, Zinsanstieg und Lebensereignisse bleibt wichtig. Eine gute Finanzierung verbindet ausreichendes Eigenkapital mit Liquidität und Tragbarkeit.

Tragbarkeit bei älteren Häusern und Sanierungen

Bei älteren Häusern kann die Bank zusätzliche Vorsicht walten lassen. Wenn Sanierungsbedarf besteht, können höhere Unterhaltskosten, Investitionen oder energetische Massnahmen nötig werden. Diese Kosten beeinflussen zwar nicht immer direkt die Standard-Tragbarkeitsformel, aber sie wirken auf die Gesamtbeurteilung.

Ein Haus mit alter Heizung, schlechter Dämmung, sanierungsbedürftigem Dach oder veralteter Elektrik kann nach dem Kauf hohe Zusatzkosten verursachen. Die Bank kann deshalb Renovationsbudgets, Kostenschätzungen oder Eigenmittelreserven verlangen.

Für Käuferinnen und Käufer ist das wichtig. Eine Immobilie kann auf dem Papier tragbar wirken, aber in der Realität zu teuer werden, wenn grosse Sanierungen anstehen. Deshalb sollte die Tragbarkeitsrechnung immer mit einer Unterhalts- und Renovationsplanung ergänzt werden.

Unterschiede zwischen Banken

Obwohl die Grundlogik ähnlich ist, unterscheiden sich Banken in Details. Manche rechnen mit 33% Belastungsgrenze, andere mit 35%. Manche setzen bei Nebenkosten 1% an, andere 0,7% oder differenzieren nach Objekt. Einige Banken berücksichtigen variable Einkommen grosszügiger, andere sind konservativer.

Auch bei Selbständigen, Unternehmern, Grenzgängern, Bonuszahlungen, Vermögen, Pensionierung oder hohen Eigenmitteln unterscheiden sich die Modelle. Deshalb kann es sinnvoll sein, mehrere Finanzierungsangebote einzuholen. Eine Ablehnung bei einer Bank bedeutet nicht automatisch, dass keine Bank finanzieren würde.

Trotzdem sollte man eine knappe Tragbarkeit nicht schönrechnen. Wenn eine Finanzierung nur mit sehr optimistischen Annahmen funktioniert, bleibt das Risiko beim Käufer. Die beste Bank ist nicht immer jene, die am meisten finanziert, sondern jene, deren Modell langfristig zur eigenen Situation passt.

Wie Käufer ihre Tragbarkeit verbessern können

Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Hypothekartragbarkeit zu verbessern. Die einfachste ist mehr Eigenkapital. Dadurch sinken Hypothek, Zinsen und Amortisation. Auch ein tieferer Kaufpreis oder eine andere Objektwahl kann die Rechnung entspannen.

Eine zweite Möglichkeit ist höheres oder stabileres Einkommen. Bei Paaren kann die Bank beide Einkommen berücksichtigen, sofern sie langfristig realistisch sind. Bei Selbständigen helfen saubere Abschlüsse, stabile Erträge und transparente Unterlagen.

Eine dritte Möglichkeit ist die Reduktion anderer Verpflichtungen. Leasing, Konsumkredite, Unterhaltszahlungen oder hohe Fixkosten können den finanziellen Spielraum einschränken. Auch eine längere Vorbereitung mit mehr Sparquote, Säule 3a, Pensionskassenplanung und Schuldenabbau kann die Finanzierungschancen verbessern.

Häufige Fehler bei der Tragbarkeitsrechnung

Ein häufiger Fehler ist, nur mit den aktuellen effektiven Hypothekarzinsen zu rechnen. Das ergibt ein zu optimistisches Bild. Für die Bank zählt meist der kalkulatorische Zinssatz von rund 5%, nicht der aktuelle Aktionszins.

Ein zweiter Fehler ist das Vergessen von Unterhalt und Nebenkosten. Ein Haus kostet nicht nur Zins und Amortisation. Reparaturen, Versicherungen, Energie, Rückstellungen, Garten, Gemeindegebühren und Renovationen gehören zur Realität des Eigentums.

Ein dritter Fehler ist die Überschätzung des Einkommens. Boni, variable Lohnbestandteile oder befristete Einnahmen werden von Banken nicht immer voll akzeptiert. Wer seine Tragbarkeit prüfen will, sollte konservativ rechnen und nicht mit dem besten Jahr planen.

Praktische Empfehlung: Vor dem Kauf rückwärts rechnen

Wer ein Haus kaufen möchte, sollte zuerst die maximale tragbare Wohnkostenbelastung berechnen. Bei einem Bruttoeinkommen von CHF 160’000 beträgt ein Drittel rund CHF 53’300 pro Jahr. Daraus lässt sich ableiten, wie hoch Hypothek, Kaufpreis und Amortisation ungefähr sein dürfen.

Danach sollte man verschiedene Szenarien rechnen: Kaufpreis, Eigenkapital, Hypothek, 5%-Zins, 1% Nebenkosten, Amortisation, effektiver Zins und Liquiditätsreserve. Erst wenn die konservative Rechnung funktioniert, ist das Objekt langfristig finanzierbar.

Zusätzlich lohnt sich ein Gespräch mit mehreren Banken oder Hypothekarexperten. So erkennt man, wie unterschiedlich die Modelle sind und welche Finanzierung realistisch ist. Die Tragbarkeit sollte nicht erst nach der Besichtigung geprüft werden, sondern bevor man ernsthaft ein Kaufangebot abgibt.

Fazit: Tragbarkeit ist der Stresstest für den Hauskauf

Die Antwort auf die Frage Wie berechnen Schweizer Banken die Tragbarkeit einer Hypothek? lautet: Sie rechnen die jährlichen Wohnkosten aus kalkulatorischen Zinsen, Unterhalt, Nebenkosten und Amortisation und vergleichen diese mit dem Einkommen. In der Regel sollten diese Kosten höchstens rund ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.

Der wichtigste Unterschied zur Alltagsrechnung ist der kalkulatorische Zinssatz. Banken rechnen meist mit rund 5%, auch wenn die effektiven Hypothekarzinsen tiefer sind. Zusätzlich werden Unterhalt und Nebenkosten häufig mit rund 1% des Immobilienwerts angesetzt, und die zweite Hypothek muss amortisiert werden.

Für Käuferinnen und Käufer bedeutet das: Eine Hypothek muss nicht nur heute bezahlbar sein, sondern auch langfristig. Wer Eigenkapital, Einkommen, Amortisation, Unterhalt und Zinsrisiko realistisch berücksichtigt, trifft eine deutlich sicherere Kaufentscheidung.

Glossar zur Tragbarkeit einer Hypothek

Tragbarkeit: Verhältnis der kalkulatorischen Wohnkosten zum Einkommen. Sie zeigt, ob eine Hypothek langfristig finanzierbar ist.

Kalkulatorischer Zinssatz: Fiktiver Zinssatz, meist rund 5%, mit dem Banken die langfristige Belastbarkeit prüfen.

Belehnung: Anteil des Immobilienwerts, der durch eine Hypothek finanziert wird.

Amortisation: Rückzahlung eines Teils der Hypothek, insbesondere der zweiten Hypothek.

Zweite Hypothek: Hypothekenteil oberhalb von rund zwei Dritteln des Immobilienwerts, der in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden muss.