Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Immobilie an?

Die 3-Punkte-Orientierung

Beim Kauf einer Immobilie fallen in der Schweiz meist Notariatskosten, Grundbuchgebühren, Handänderungssteuer, Kosten für den Schuldbrief, Bankgebühren und je nach Situation weitere Kaufnebenkosten an. Als grober Richtwert sollten Käuferinnen und Käufer zusätzlich zum Eigenkapital etwa 2% bis 5% des Kaufpreises einplanen. Die genaue Höhe hängt stark vom Kanton, vom Kaufpreis, von der Hypothek, vom Schuldbrief und von der vertraglichen Kostenaufteilung ab.

Der Grundsatz: Der Kaufpreis ist nicht die ganze Rechnung

Beim Immobilienkauf in der Schweiz denken viele Käufer zuerst an den Kaufpreis und an die nötigen Eigenmittel. Doch damit ist die Finanzierung noch nicht vollständig. Neben dem Preis für Haus oder Wohnung fallen zusätzliche Kosten an, die je nach Kanton und Kaufstruktur mehrere tausend bis mehrere zehntausend Franken ausmachen können.

Diese Kosten nennt man Kaufnebenkosten. Sie entstehen durch die rechtliche Abwicklung des Kaufs, den Eintrag im Grundbuch, die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags, die Übertragung des Eigentums, die Errichtung oder Übertragung von Schuldbriefen und teilweise durch kantonale oder kommunale Steuern.

Wichtig ist: Kaufnebenkosten werden von Banken oft nicht vollständig über die Hypothek finanziert. Käuferinnen und Käufer müssen deshalb genügend Liquidität mitbringen. Wer nur die minimalen 20% Eigenkapital einplant, kann rasch zu knapp kalkulieren, wenn zusätzlich Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuer und Schuldbrief bezahlt werden müssen.

Notariatskosten: Der Kaufvertrag muss beurkundet werden

Ein Immobilienkauf ist in der Schweiz nur gültig, wenn der Kaufvertrag öffentlich beurkundet wird. Dafür ist je nach Kanton ein Notariat, eine Urkundsperson oder eine Amtsstelle zuständig. Die Notariatskosten decken die Erstellung, Prüfung und Beurkundung des Vertrags ab.

Die Höhe der Notariatskosten ist kantonal unterschiedlich geregelt. In manchen Kantonen gelten feste Tarife, in anderen hängen die Gebühren stärker vom Kaufpreis, vom Aufwand oder von zusätzlichen Dienstleistungen ab. Auch die Frage, ob Käufer und Verkäufer die Kosten je zur Hälfte tragen oder ob eine andere Aufteilung vereinbart wird, kann kantonal oder vertraglich unterschiedlich sein.

Für Käufer ist wichtig, diese Kosten frühzeitig zu kennen. Besonders bei höheren Kaufpreisen können selbst kleine Promille- oder Prozentansätze spürbare Beträge ergeben. Beim Kauf einer Immobilie für CHF 1’000’000 können Notariatskosten je nach Kanton mehrere hundert bis mehrere tausend Franken betragen.

Grundbuchgebühren: Eigentumswechsel wird eingetragen

Damit Käufer rechtlich Eigentümer werden, muss der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen werden. Dafür fallen Grundbuchgebühren an. Diese Gebühren hängen ebenfalls vom Kanton, vom Kaufpreis und teilweise vom Umfang der Eintragungen ab.

Der Grundbucheintrag ist zentral, weil er die Eigentumsübertragung rechtlich vollzieht. Ohne korrekten Eintrag ist der Erwerb nicht vollständig abgeschlossen. Zusätzlich werden im Grundbuch auch Rechte und Belastungen wie Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Wohnrechte oder Wegrechte geführt.

Beim Immobilienkauf sollten Käufer deshalb nicht nur den Kaufvertrag lesen, sondern auch den Grundbuchauszug prüfen. Er zeigt, welche Rechte und Pflichten mit dem Grundstück verbunden sind. Die Grundbuchgebühr ist also nicht nur eine administrative Nebenkostenposition, sondern Teil der rechtlichen Sicherheit beim Kauf.

Handänderungssteuer: Je nach Kanton unterschiedlich

Die Handänderungssteuer ist eine der grössten möglichen Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie. Sie fällt beim Eigentumswechsel an und wird in vielen Kantonen erhoben. Die Höhe ist kantonal sehr unterschiedlich. Einige Kantone kennen keine klassische Handänderungssteuer, andere verlangen mehrere Prozent des Kaufpreises.

Die Steuer wird häufig vom Käufer bezahlt, teilweise aber auch zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt oder anders geregelt. Entscheidend sind kantonales Recht und Kaufvertrag. Wer in einem Kanton mit hoher Handänderungssteuer kauft, muss deutlich mehr Liquidität einplanen als in einem Kanton ohne oder mit tiefer Belastung.

Gerade bei hohen Immobilienpreisen wirkt diese Steuer stark. Bei einem Kaufpreis von CHF 1’000’000 entspricht bereits 1% einer Belastung von CHF 10’000. Bei 2% sind es CHF 20’000, bei 3% CHF 30’000. Deshalb gehört die Handänderungssteuer unbedingt in jede Kaufbudgetplanung.

Schuldbriefkosten: Finanzierung über die Hypothek

Wer eine Hypothek aufnimmt, braucht in der Regel einen Schuldbrief. Der Schuldbrief dient der Bank als Sicherheit und wird im Grundbuch eingetragen. Wenn bereits ein ausreichender Schuldbrief besteht, kann dieser manchmal übernommen oder erhöht werden. Wenn nicht, muss ein neuer Schuldbrief errichtet werden.

Die Schuldbriefkosten hängen von der Höhe des benötigten Schuldbriefs und vom kantonalen Gebührenmodell ab. Je höher die Hypothek, desto höher können auch die Gebühren für Errichtung und Eintrag ausfallen. Zusätzlich können Notariats- oder Grundbuchkosten entstehen.

Für Käufer lohnt sich die Prüfung bestehender Schuldbriefe. Wenn ein Verkäufer bereits einen Schuldbrief eingetragen hat, kann dieser unter Umständen übernommen werden. Das kann Kosten sparen. Ob das möglich ist, hängt von Bank, Grundbuch, Schuldbriefart und Kaufabwicklung ab.

Bankgebühren und Finanzierungskosten

Neben den öffentlichen Gebühren können auch Bankgebühren entstehen. Dazu gehören Kosten für die Prüfung der Finanzierung, Ausstellung von Zahlungsversprechen, Schätzung der Immobilie, Bearbeitung der Hypothek oder Verwaltung von Sicherheiten. Viele Banken verrechnen solche Kosten separat oder integrieren sie in das Angebot.

Auch die Immobilienbewertung kann Kosten auslösen. Bei Standardobjekten wird sie teilweise intern durch die Bank erledigt. Bei komplexen Liegenschaften, Spezialobjekten, Renditeobjekten oder höherem Kaufpreis kann eine externe Schätzung notwendig sein.

Nicht zu vergessen sind mögliche Kosten bei der Ablösung bestehender Hypotheken. Wenn Verkäufer eine laufende Festhypothek vorzeitig auflösen müssen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen. Diese betrifft meistens den Verkäufer, kann aber indirekt in Preisverhandlungen eine Rolle spielen.

Maklerprovision: Je nach Auftrag und Vereinbarung

Die Maklerprovision gehört nicht immer zu den Käufernebenkosten. In der Schweiz zahlt häufig jene Partei den Makler, die ihn beauftragt hat. Beim klassischen Verkauf ist das oft der Verkäufer. Käufer zahlen eine Provision normalerweise nur dann, wenn sie selbst einen Suchauftrag erteilt haben oder vertraglich eine Kostenbeteiligung vereinbart wurde.

Trotzdem sollten Käufer genau prüfen, ob im Kaufprozess eine Vermittlungsgebühr, Reservationsgebühr oder Käuferprovision vorgesehen ist. Besonders bei Neubauprojekten, Anlageobjekten oder besonderen Vermarktungsmodellen können Kostenstrukturen unterschiedlich sein.

Für Verkäufer ist die Maklerprovision steuerlich relevant, weil sie bei der Grundstückgewinnsteuer je nach Kanton und Nachweis als Verkaufskosten berücksichtigt werden kann. Für Käufer ist sie vor allem dann relevant, wenn sie tatsächlich vertraglich geschuldet ist.

Reservationszahlung und Anzahlung

Viele Käufer leisten vor dem definitiven Kaufvertrag eine Reservationszahlung oder später eine Anzahlung. Diese Beträge sind nicht klassische Nebenkosten, sondern Teil der Kaufabwicklung. Trotzdem binden sie Liquidität und müssen sauber geregelt werden.

Eine Reservationsvereinbarung sollte klar festhalten, ob und unter welchen Bedingungen der Betrag zurückerstattet wird. Besonders heikel sind Situationen, in denen die Finanzierung noch nicht definitiv bestätigt ist. Wer voreilig reserviert, riskiert im ungünstigen Fall den Verlust eines Betrags.

Die Anzahlung beim Notariat oder auf ein Sperrkonto dient der Sicherstellung des Kaufs. Sie wird später auf den Kaufpreis angerechnet. Käufer sollten jedoch sicherstellen, dass Zahlung, Fälligkeit und Eigentumsübertragung sauber koordiniert sind.

Handänderung und Steuerfolgen nach dem Kauf

Mit dem Kauf einer Immobilie ändern sich auch die laufenden steuerlichen Verhältnisse. Eigentümer müssen den Eigenmietwert als Einkommen deklarieren, können dafür aber Hypothekarzinsen und werterhaltenden Unterhalt abziehen. Zusätzlich wird die Immobilie beim Vermögen berücksichtigt, wobei kantonale Steuerwerte gelten.

Diese laufenden Steuerfolgen sind keine einmaligen Kaufnebenkosten, beeinflussen aber die langfristige finanzielle Belastung. Wer von einer Mietwohnung ins Eigenheim wechselt, sollte deshalb nicht nur die Hypothekarzinsen vergleichen, sondern auch Steuern, Unterhalt und Nebenkosten einplanen.

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen werterhaltendem Unterhalt und wertvermehrenden Investitionen. Werterhaltende Kosten können in der Regel steuerlich relevant sein, wertvermehrende Investitionen wirken eher bei einem späteren Verkauf über die Grundstückgewinnsteuer.

Gebäudeversicherung und weitere Versicherungen

Nach dem Kauf fallen auch Versicherungen an. In vielen Kantonen ist eine Gebäudeversicherung obligatorisch oder faktisch notwendig. Sie deckt typischerweise Feuer- und Elementarschäden. Je nach Kanton erfolgt sie über eine kantonale Gebäudeversicherung oder über private Anbieter.

Zusätzlich können Hausratversicherung, Privathaftpflicht, Gebäudewasser, Glasbruch, Erdbebenrisiken oder Rechtsschutz relevant sein. Bei Stockwerkeigentum sind gewisse Versicherungen häufig über die Gemeinschaft geregelt, während andere individuell abgeschlossen werden.

Diese Versicherungen sind eher laufende Kosten als einmalige Kaufnebenkosten. Trotzdem gehören sie in die Gesamtplanung, weil sie unmittelbar nach dem Kauf relevant werden. Besonders bei Häusern ist der Versicherungsbedarf oft höher als bei einer Mietwohnung.

Stockwerkeigentum: Erneuerungsfonds und Gemeinschaftskosten

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommen besondere Punkte hinzu. Käufer übernehmen nicht nur eine Wohnung, sondern auch einen Anteil an gemeinschaftlichen Bauteilen wie Dach, Fassade, Heizung, Treppenhaus, Lift, Tiefgarage und Umgebung. Deshalb sind Erneuerungsfonds, Nebenkostenabrechnungen und Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft wichtig.

Der Erneuerungsfonds ist keine klassische Kaufgebühr, aber für die finanzielle Beurteilung entscheidend. Ist der Fonds gut gefüllt, sind künftige Sanierungen besser abgesichert. Ist er zu tief, können Sonderbeiträge drohen. Käufer sollten deshalb Protokolle, Abrechnungen, Reglemente und geplante Investitionen prüfen.

Auch laufende Stockwerkeigentümerbeiträge beeinflussen die Wohnkosten. Eine Wohnung mit tiefem Kaufpreis kann langfristig teuer werden, wenn hohe Nebenkosten, Sanierungsbedarf oder Streitigkeiten in der Gemeinschaft bestehen.

Renovationen und sofortige Investitionen

Viele Immobilienkäufe lösen direkt nach dem Erwerb zusätzliche Kosten aus. Dazu gehören Renovationen, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Küche, Bad, Heizung, Elektroinstallationen, Garten, Umzug oder kleinere Anpassungen. Diese Kosten werden oft unterschätzt, weil sie nicht im Kaufpreis enthalten sind.

Bei älteren Häusern können grössere Investitionen nötig werden: Dach, Fenster, Fassade, Wärmepumpe, Isolation, Leitungen oder energetische Sanierungen. Solche Kosten können schnell fünf- oder sechsstellige Beträge erreichen. Käufer sollten deshalb vor dem Kauf eine technische Prüfung oder zumindest eine realistische Sanierungsschätzung einholen.

Nicht jede Renovation kann über die Hypothek finanziert werden. Banken unterscheiden zwischen wertvermehrenden Investitionen und reinem Unterhalt. Wer nach dem Kauf renovieren möchte, sollte deshalb zusätzliche Eigenmittel oder eine klare Finanzierungszusage einplanen.

Umzug, Einrichtung und Anschlusskosten

Neben den offiziellen Kosten entstehen praktische Ausgaben. Dazu gehören Umzugskosten, Möbel, Lampen, Vorhänge, Gartengeräte, Werkzeuge, Internetanschluss, Adressänderungen, Reinigung und kleinere Anschaffungen. Diese Beträge wirken einzeln klein, summieren sich aber schnell.

Gerade beim Wechsel von einer Wohnung in ein Haus entstehen neue Kostenpositionen. Plötzlich braucht es Rasenmäher, Schneeräumung, Gartenunterhalt, zusätzliche Versicherungen, mehr Möbel oder technische Geräte. Auch Anschlussgebühren oder Anpassungen bei Strom, Wasser, Heizung und Telekommunikation können relevant sein.

Diese Kosten sind selten Teil der Bankrechnung, belasten aber die Liquidität. Wer nach dem Kauf keine Reserve mehr hat, gerät bei solchen Ausgaben unnötig unter Druck.

Laufende Nebenkosten nach dem Kauf

Die laufenden Nebenkosten beim Eigenheim sind nicht mit den einmaligen Kaufnebenkosten zu verwechseln. Nach dem Erwerb fallen regelmässig Kosten für Heizung, Wasser, Strom, Abwasser, Versicherungen, Unterhalt, Reparaturen, Garten, Verwaltung und Rückstellungen an.

Banken rechnen für die Tragbarkeit häufig mit rund 1% des Immobilienwerts pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten. Bei einem Haus im Wert von CHF 1’000’000 sind das rund CHF 10’000 pro Jahr. Dieser Betrag ist ein langfristiger Durchschnitt. In einzelnen Jahren kann er tiefer oder deutlich höher ausfallen.

Besonders bei älteren Immobilien ist eine Reserve wichtig. Wer nur Zins und Amortisation berücksichtigt, unterschätzt die tatsächlichen Wohnkosten. Ein Eigenheim ist nicht nur ein Kauf, sondern eine langfristige Unterhaltsverpflichtung.

Wer bezahlt welche Kosten?

Die Kostenaufteilung ist je nach Kanton, Praxis und Kaufvertrag unterschiedlich. Notariats- und Grundbuchkosten werden häufig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, können aber auch anders vereinbart werden. Die Handänderungssteuer wird oft vom Käufer getragen, ist aber kantonal verschieden geregelt.

Der Schuldbrief betrifft in der Regel den Käufer, weil er mit der Finanzierung zusammenhängt. Maklerkosten zahlt meist die beauftragende Partei. Reservations- oder Projektkosten hängen von der konkreten Vereinbarung ab.

Deshalb sollte die Kostenaufteilung ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt werden. Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass eine mündliche Aussage genügt. Was im Vertrag steht, entscheidet. Vor der Beurkundung sollte jede Kostenposition klar verstanden sein.

Beispielrechnung: Immobilie für CHF 1’000’000

Eine grobe Beispielrechnung zeigt die Bedeutung der Nebenkosten. Bei einer Immobilie für CHF 1’000’000 können je nach Kanton und Finanzierung zusätzliche Kaufnebenkosten von etwa CHF 20’000 bis CHF 50’000 entstehen. Das entspricht ungefähr 2% bis 5% des Kaufpreises.

Enthalten sein können Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuer, Schuldbrief und weitere Gebühren. In einem Kanton mit tiefer Handänderungssteuer und vorhandenen Schuldbriefen liegen die Kosten eher tiefer. In einem Kanton mit hoher Handänderungssteuer und neuem Schuldbrief können sie deutlich höher ausfallen.

Zusätzlich braucht es Reserven für Umzug, Versicherungen, Renovationen und laufende Nebenkosten. Wer ein Objekt für CHF 1’000’000 kauft, sollte deshalb nicht nur CHF 200’000 Eigenkapital planen, sondern auch genügend zusätzliche Liquidität.

Häufige Fehler bei Kaufnebenkosten

Ein häufiger Fehler ist, die Kaufnebenkosten mit der Hypothek finanzieren zu wollen. Banken finanzieren in der Regel den Immobilienwert, nicht jede Nebenkostenposition. Deshalb müssen Käufer diese Kosten oft separat aus eigenen Mitteln bezahlen.

Ein zweiter Fehler ist die Annahme, dass alle Kantone gleich funktionieren. Gerade bei der Handänderungssteuer, Notariatsgebühren und Grundbuchkosten gibt es grosse Unterschiede. Ein Hauskauf in Zürich, Basel-Landschaft, Bern, Waadt, Genf oder Zug kann unterschiedliche Nebenkosten auslösen.

Ein dritter Fehler ist das Vergessen der laufenden Kosten. Wer nur Kaufpreis und Zins anschaut, unterschätzt das Eigentum. Unterhalt, Reparaturen, Versicherungen und Rückstellungen gehören von Anfang an in die Budgetplanung.

Praktische Empfehlung: Nebenkosten vor dem Kauf berechnen

Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollten Käufer eine vollständige Kostenübersicht erstellen. Darin gehören Kaufpreis, Eigenkapital, Hypothek, Notariatskosten, Grundbuchgebühren, Handänderungssteuer, Schuldbriefkosten, Bankgebühren, Umzug, Renovationen und Liquiditätsreserve.

Zusätzlich sollte man beim Notariat, bei der Bank oder bei der kantonalen Stelle eine Schätzung der Gebühren einholen. Viele Kantone und Notariate bieten Gebührenrechner oder Tarifübersichten an. Dadurch lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden.

Wer mehrere Objekte in verschiedenen Kantonen vergleicht, sollte die Kaufnebenkosten unbedingt mitrechnen. Ein Objekt mit etwas tieferem Kaufpreis kann wegen höherer Gebühren am Ende ähnlich teuer sein wie ein Objekt in einem günstigeren Kanton.

Fazit: Nebenkosten können mehrere Prozent des Kaufpreises ausmachen

Die Antwort auf die Frage Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Immobilie an? lautet: Neben dem Kaufpreis entstehen vor allem Notariatskosten, Grundbuchgebühren, Handänderungssteuer, Schuldbriefkosten, Bankgebühren und je nach Situation weitere Kosten für Reservation, Bewertung, Versicherung, Umzug oder Renovation.

Als grober Richtwert sollten Käuferinnen und Käufer in der Schweiz zusätzlich zum Eigenkapital etwa 2% bis 5% des Kaufpreises für Kaufnebenkosten einplanen. Die genaue Höhe hängt stark vom Kanton, vom Kaufpreis, von der Finanzierung und von der Kostenaufteilung im Kaufvertrag ab.

Wer sicher kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur die 20% Eigenmittel für die Hypothek berechnen, sondern auch genügend Liquidität für Gebühren, Steuern, Schuldbrief, Umzug und erste Unterhaltskosten zurückbehalten. Eine solide Kaufplanung endet nicht beim Kaufpreis, sondern umfasst alle einmaligen und laufenden Kosten des Eigentums.

Glossar zu Nebenkosten beim Immobilienkauf

Kaufnebenkosten: Zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf, etwa Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuer und Schuldbriefkosten.

Handänderungssteuer: Kantonale oder kommunale Steuer beim Eigentumswechsel einer Immobilie.

Notariatskosten: Gebühren für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags und weitere notarielle Leistungen.

Grundbuchgebühren: Kosten für die Eintragung des Eigentumswechsels und weiterer Rechte im Grundbuch.

Schuldbrief: Grundpfandrecht, das der Bank als Sicherheit für die Hypothek dient und im Grundbuch eingetragen wird.