Quels sont les effets de la suppression de la valeur locative fictive en Thurgovie ?

L'orientation en 3 points

• Le référendum du 28 septembre 2025 a décidé d'abolir la valeur locative imputée avec 57,7 % de voix favorables. Le nouveau régime entrera en vigueur le 1er janvier 2029, après une période de transition jusqu'à la fin de 2028.
• Pour les première et deuxième propriétés occupées par leur propriétaire, la valeur locative imputée est supprimée. En contrepartie, les déductions pour frais d'entretien au niveau fédéral et la déduction des intérêts de la dette sont omises. Il existe des exceptions pour les propriétés louées et les achats initiaux.
• La mise en œuvre cantonale en Thurgovie n'est toujours pas terminée. Les questions en suspens concernent notamment un éventuel impôt foncier sur les propriétés secondaires et la structure spécifique des réglementations cantonales en matière de déduction.

Qu'est-ce que la valeur locative imputée et pourquoi a-t-elle été abolie ?

La valeur locative imputée est un revenu fictif qui est crédité aux propriétaires en tant que revenu imposable depuis des décennies. La logique qui sous-tend tout cela : toute personne vivant dans son propre logement économise sur le loyer, et cet avantage monétaire devrait être imposé. En contrepartie, les propriétaires étaient autorisés à demander de nombreuses déductions : intérêts hypothécaires, frais d'entretien, dépenses de rénovation. Ce système, unique par rapport aux normes internationales, était considéré par beaucoup comme dépassé, injuste et excessivement compliqué. Le référendum de septembre 2025 a mis fin à cette situation, avec une nette majorité.

Le calendrier : quand est-ce que quelque chose change ?

La phase de transition est clairement définie, même si la mise en œuvre cantonale laisse encore une marge de manœuvre :

• 28 septembre 2025: Vote populaire : 57,7 % pour
• 2026-2028: Phase de transition : le système actuel reste en vigueur, les cantons travaillent à sa mise en œuvre
• 1er janvier 2029: Entrée en vigueur de la nouvelle réglementation au niveau fédéral
• Depuis 2029: Les ajustements cantonaux entrent en vigueur en parallèle ou par étapes

Pour le canton de Thurgovie, cela signifie que la législation cantonale doit être modifiée d'ici la fin de 2028. Les projets spécifiques ne sont pas encore disponibles, mais l'administration fiscale du canton de Thurgovie a annoncé qu'elle poursuivrait rapidement les travaux.

Qu'est-ce qui disparaît... et qu'est-ce qui reste ?

La réforme ne consiste pas simplement à supprimer un élément fiscal, elle modifie l'ensemble de la logique de déduction pour les propriétaires. Le tableau suivant donne un aperçu des principales modifications :

Les gagnants et les perdants : qui en profite réellement ?

L'abolition de la valeur locative imputée n'est pas un cadeau pour tous les propriétaires de la même manière. Qui gagne et qui perd dépend largement de la situation individuelle.

gagnant :

• Propriétaires ayant une hypothèque remboursée ou largement amortie: Jusqu'à présent, vous avez imposé la valeur locative imputée sans pouvoir déduire d'importants intérêts sur la dette. Pour eux, un élément purement fiscal est omis : l'allégement peut s'élever à plusieurs milliers de francs par an.
• Retraités dont le logement n'est pas endetté: Ils font partie des principaux bénéficiaires de la réforme. Votre revenu imposable baisse sensiblement.
• Propriétaires dont la valeur locative imputée est faible par rapport au loyer réel du marché: Jusqu'à présent, ils ont imposé un montant inférieur à la valeur d'utilité réelle. L'avantage de l'abolition est le plus grand pour eux.

Perdant :

• Nouveaux acheteurs avec un fardeau hypothécaire élevé: Toute personne qui a pu déduire des taux d'intérêt élevés de sa dette jusqu'à présent perd cet avantage. Avec une hypothèque d'un million de francs et un taux d'intérêt de 2 %, il n'y a pas de déduction de 20 000 francs par an.
• Propriétaires confrontés à des rénovations majeures: Toute personne envisageant une restructuration complète au cours des prochaines années perdra la possibilité de réclamer des frais de maintenance à des fins fiscales. Sur le plan stratégique, il pourrait être judicieux d'avancer les rénovations prévues jusqu'à la phase de transition.
• Propriétaires de propriétés secondaires: Une éventuelle taxe foncière est imminente ici, dont la structure est toujours ouverte.

Questions ouvertes en Thurgovie

La réglementation fédérale fournit le cadre, mais la mise en œuvre cantonale pose ses propres défis :

• Impôt foncier sur les propriétés secondaires: Le gouvernement fédéral autorise les cantons à prélever l'impôt foncier sur les propriétés secondaires. La question de savoir si et comment la Thurgovie va en faire usage reste ouverte. Pour les municipalités comptant un pourcentage élevé de résidences secondaires, comme celles situées au bord du lac de Constance, cela constituerait une source de revenus importante.
• Déductions cantonales pour frais d'entretien: Bien que la déduction fédérale soit supprimée, les cantons pourraient maintenir ou créer de nouvelles réglementations de leur propre chef. La Thurgovie ne s'est pas encore positionnée à ce sujet.
• Réglementation relative à la première acquisition: L'exception à la déduction des intérêts de la dette pour les primo-accédants est limitée dans le temps et n'a pas encore été complètement définie en détail. Pour le marché immobilier de Thurgovie, qui dépend fortement des primo-accédants, cette question est particulièrement importante.
• Vote intercantonal: La Thurgovie attirant de nombreux navetteurs en provenance du canton de Zurich, les réglementations fiscales des deux cantons doivent être coordonnées afin d'éviter les doubles charges ou les failles involontaires.

Ce que les propriétaires de Thurgovie devraient faire maintenant

La période de transition jusqu'à la fin de 2028 n'est pas une période d'attente, c'est une phase de planification. Plus précisément, les étapes suivantes sont recommandées :

• Revoir la planification fiscale: Demandez à un spécialiste de calculer votre situation fiscale, à la fois pour le système actuel et pour le nouveau système. La comparaison permet de savoir si vous faites partie des gagnants ou des perdants de la réforme.
• Préférez la rénovation: Toute personne qui envisage une rénovation économe en énergie ou des travaux de maintenance majeurs doit vérifier si la mise en œuvre avant le 1er janvier 2029 est plus avantageuse sur le plan fiscal.
• Ajuster la stratégie de remboursement: Sans déduction des intérêts de la dette, le calcul de l'amortissement hypothécaire change fondamentalement. Un remboursement plus rapide peut désormais être plus judicieux sur le plan fiscal.
• Suivez l'évolution des cantons: Dès que la Thurgovie présentera sa mise en œuvre cantonale, les propriétaires devraient revoir les détails et ajuster leur planification.

Idées fausses courantes

• « La valeur locative imputée est immédiatement perdue. » -- Non. La phase de transition durera jusqu'à la fin de 2028. D'ici là, l'ancien système restera inchangé. Le nouveau règlement ne s'appliquera pas avant le 1er janvier 2029. Toute personne qui omet la valeur locative imputée dans la déclaration de revenus 2026 recevra une correction.
• « Sans valeur locative imputée, j'économise automatiquement des impôts. » -- Pas nécessairement. Toute personne ayant des dettes hypothécaires élevées et ayant jusqu'à présent généreusement déduit les intérêts et les frais d'entretien risque de se retrouver dans une situation plus défavorable avec le nouveau système qu'auparavant. La réforme est un jeu à somme nulle avec des gagnants et des perdants individuels.
• « Le canton de Thurgovie adopte simplement le règlement fédéral. » -- Pas automatiquement. Les cantons disposent d'une marge de manœuvre en matière de mise en œuvre, notamment en ce qui concerne les déductions des frais d'entretien et de l'impôt foncier sur les propriétés secondaires. La réglementation cantonale en Thurgovie est toujours en suspens et pourrait s'écarter des exigences fédérales.

Conclusion : une réforme faite d'ombres et de lumières

L'abolition de la valeur locative imputée est la plus grande réforme fiscale pour les propriétaires depuis des décennies, et elle est tout sauf unidimensionnelle. Pour les propriétaires de Thurgovie dont le logement est rémunéré, il offre un allégement fiscal bienvenu. En revanche, pour les nouveaux acheteurs ayant une hypothèque importante ou pour les propriétaires avant des rénovations majeures, le bilan peut être négatif. La mise en œuvre cantonale sera déterminante : la manière dont la Thurgovie réglemente les questions en suspens, en particulier l'impôt foncier et les déductions alimentaires, déterminera la manière dont la réforme fonctionnera réellement au niveau local. Chaque propriétaire devrait profiter de la phase de transition jusqu'à la fin de 2028 pour revoir sa propre stratégie fiscale et l'ajuster en temps utile.

Glossaire sur la suppression de la valeur locative imputée en Thurgovie

• valeur locative: Un revenu fictif qui est considéré comme un revenu imposable pour les propriétaires. Il correspond au montant que vous pourriez gagner en tant que loyer si vous louiez le bien au lieu d'y vivre vous-même.
• Déduction des intérêts sur la dette: Possibilité de déduire les intérêts sur les dettes hypothécaires du revenu imposable. À partir de 2029, uniquement possible pour les propriétés louées et pour une durée limitée pour les primo-accédants.
• Déduction pour frais de maintenance: Déductibilité fiscale des dépenses liées à l'entretien d'une pension alimentaire et à la rénovation d'un bien immobilier (par exemple, nouveau chauffage, réparation du toit). Non applicable au niveau fédéral à partir de 2029.
• Impôt foncier: Une taxe éventuelle que les cantons peuvent prélever sur les propriétés secondaires afin de compenser partiellement la perte de valeur locative imputée des résidences secondaires.
• phase de transition: période comprise entre le référendum (septembre 2025) et l'entrée en vigueur du nouveau règlement (janvier 2029), au cours de laquelle le système précédent s'applique et les cantons se préparent à le mettre en œuvre.
• amortissement: Le remboursement progressif d'une dette hypothécaire. Sans déduction des intérêts de la dette, un amortissement plus rapide peut être judicieux à des fins fiscales.
• Premier achat: L'achat d'une propriété résidentielle pour la première fois. Les primo-accédants bénéficient d'une exemption temporaire de la déduction des intérêts sur la dette, même dans le cadre du nouveau système.
• Deuxième propriété: Un bien qui n'est pas utilisé comme résidence principale, comme une maison de vacances ou un appartement de vacances.