Comment évoluera le TKB Home Index en 2026 ?

L'orientation en 3 points

• L'indice immobilier TKB du 16 avril 2026 montre une croissance des prix de 4,5 % pour la Thurgovie sur douze mois, soit bien au-dessus de la moyenne suisse de 3,6 %.
• Avec une croissance annuelle de +5 %, le district de Weinfelden est le plus performant du canton et l'un des districts les plus dynamiques de Suisse. Kreuzlingen et les communes du lac proposent des prix d'environ 2 millions de francs pour une maison modèle.
• Malgré une forte croissance, la Thurgovie se situe dans la partie inférieure du pays en termes de prix, ce qui la rend toujours attrayante pour les primo-accédants et les nouveaux arrivants de la grande région de Zurich.

Qu'est-ce que le TKB Home Index ?

L'indice immobilier TKB est le baromètre le plus important du marché immobilier de Thurgovie. Publié par la Thurgauer Kantonalbank, la plus grande institution financière du canton, il est publié deux fois par an au printemps et à l'automne. L'indice enregistre l'évolution des prix des maisons individuelles et des copropriétés au niveau des districts et les compare à la moyenne suisse. Ce faisant, il fournit non seulement un aperçu, mais permet également d'analyser les tendances à long terme et les différences régionales au sein du canton.

La méthodologie est basée sur des données de transaction réelles, complétées par des modèles d'évaluation hédoniques qui prennent en compte les caractéristiques des propriétés telles que l'emplacement, l'état, la surface habitable et l'année de construction. Cela rend l'indice plus fiable que les analyses pures des prix d'offre, qui ne reflètent que ce que les vendeurs demandent, et non ce qui est réellement payé.

Les chiffres clés : la Thurgovie connaît une croissance plus rapide que la Suisse

L'édition du printemps 2026 donne une image claire : le marché immobilier de Thurgovie s'est découplé de la moyenne nationale, à la hausse.

• Croissance sur 12 mois en Thurgovie: +4,5 % (Suisse : +3,6 %)
• Croissance sur 6 mois en Thurgovie: +2,0 % (Suisse : +2,0 %)
• Maison modèle 180 m² (moyenne en Thurgovie): environ 1,45 million de francs
• Maison modèle 180 m² (Kreuzlingen/Seegemeinden): environ 2 millions de francs

La répartition des dynamiques est remarquable : en douze mois, la Thurgovie a connu une croissance nettement plus rapide que la Suisse et se situe sur un pied d'égalité en six mois. Cela suggère que l'avantage de croissance a été obtenu principalement au second semestre de 2025, probablement grâce au vote en faveur de l'abolition de la valeur locative imputée et de la garantie de planification associée pour les acheteurs.

La comparaison entre les districts : où les prix augmentent-ils le plus ?

L'indice TKB home révèle d'importantes différences régionales au sein du canton. Le tableau suivant présente une comparaison des districts les plus importants :

Weinfelden : Le quartier de Weinfelden est la grande surprise du dernier numéro. Avec une croissance annuelle des prix de 5 %, il est non seulement à la pointe du canton, mais c'est également l'un des districts les plus dynamiques de toute la Suisse. Les raisons sont complexes : de bonnes liaisons de transport (plaque tournante du réseau ferroviaire de Thurgovie), une gamme croissante de nouveaux bâtiments, une atmosphère de petite ville animée et, à ne pas sous-estimer, des prix toujours inférieurs à la moyenne cantonale malgré la croissance. Weinfelden attire donc spécifiquement les acheteurs pour lesquels Kreuzlingen ou Frauenfeld sont déjà trop chers.

Kreuzlingen et les communes lacustres : c'est le lac de Constance qui rapporte le plus : environ 2 millions de francs pour une maison modèle. Entre 3,5 et 4 %, la croissance des prix est solide, mais légèrement inférieure à celle enregistrée dans l'arrière-pays. La raison : un effet de niveau. Les entreprises qui opèrent déjà à un niveau de prix élevé connaissent une croissance plus lente en termes de pourcentage, même si les gains de prix absolus restent considérables. Les communes de Bottighofen, Gottlieben et Horn figurent parmi les adresses les plus chères du canton et sont facturées sur certaines parties du bassin lacustre de Zurich

comparable.

Qu'est-ce qui détermine les prix ?

Trois facteurs déterminent la dynamique des prix en Thurgovie :

• Des taux d'intérêt hypothécaires attractifs: Les taux d'intérêt sont restés historiquement à des niveaux modérés. Cela réduit la charge mensuelle et élargit le cercle des acheteurs potentiels. La demande reste donc élevée.
• Immigration en provenance de la grande région de Zurich: De plus en plus de familles et de couples choisissent délibérément la Thurgovie, attirés par la baisse des prix, l'augmentation de l'espace de vie et l'amélioration de la qualité de vie. Cette pression de la demande en provenance de la région métropolitaine est un moteur structurel qui ne devrait pas s'affaiblir dans les années à venir.
• Offre limitée: Comme dans l'ensemble de la Suisse, l'offre de terrains à bâtir et de biens existants est limitée en Thurgovie. Le zonage des nouvelles zones à bâtir est restrictif et l'activité de construction ne suit pas le rythme de la demande. Résultat : un scénario classique de surabondance de la demande qui continue de faire grimper les prix.

Classification : La Thurgovie dans un contexte national

Malgré une croissance des prix supérieure à la moyenne, la Thurgovie se situe toujours dans la fourchette moyenne inférieure au niveau national. Une maison modèle d'une valeur de 1,45 million de francs reste bon marché par rapport à Zurich (4,5 millions), Zoug (3,8 millions) ou le lac Léman (3,5 millions). Cet écart de prix constitue à la fois la principale opportunité et le plus grand risque pour le marché de la Thurgovie : il rend le canton attractif pour les nouveaux arrivants, mais pourrait se réduire à moyen terme si la demande persiste et si l'offre reste limitée.

Pour les acheteurs potentiels, cela signifie que quiconque souhaite acheter en Thurgovie ne doit pas hésiter trop longtemps. Les prix d'entrée restent relativement modérés, mais la tendance est clairement à la hausse. Les prix devraient encore augmenter, en particulier dans les quartiers dynamiques de Weinfelden, Kreuzlingen et Frauenfeld.

Prévisions : quelle est la prochaine étape ?

L'édition de l'automne 2026 du TKB Home Index montrera si le taux de croissance élevé peut être maintenu. Les principaux moteurs de la demande, à savoir les faibles taux d'intérêt, les entrées de capitaux, la rareté de l'offre, restent intacts. Une chute brutale des prix est peu probable dans ces conditions. Une poursuite de la tendance à la hausse est plus réaliste, peut-être avec un peu moins de dynamisme, car les niveaux de prix dans les quartiers les plus populaires atteignent de plus en plus les limites de la capacité financière.

La suppression de la valeur locative imputée à compter de 2029 pourrait donner une nouvelle impulsion à la demande à moyen terme, car l'immobilier résidentiel devient plus attractif du point de vue fiscal, en particulier pour les propriétaires dont la charge hypothécaire est faible ou nulle.

Idées fausses courantes

• « L'indice immobilier TKB ne montre que les prix d'offre. » -- Faux. L'indice est basé sur des données de transaction et des modèles d'évaluation hédoniques qui prennent en compte les prix payés réels et les caractéristiques objectives. Elle est donc plus fiable que les analyses purement publicitaires.
• « Une croissance des prix de 4,5 % signifie qu'une propriété doublera en 15 ans. » -- Théoriquement oui, pratiquement peu probable. La croissance des prix est rarement linéaire. Les fluctuations économiques, les fluctuations des taux d'intérêt et les interventions réglementaires peuvent ralentir la tendance à tout moment. L'indice est un instantané et non une garantie de l'avenir.
• « Tout est cher sur le lac de Constance, tout est bon marché dans l'arrière-pays. » -- Trop plat. Des districts tels que Weinfelden montrent que l'arrière-pays enregistre également des hausses de prix dynamiques. À l'inverse, les communautés maritimes ne sont pas toutes aussi coûteuses. Le paysage des prix en Thurgovie est plus différencié que ne le suggère le simple récit « mer = cher ».

Conclusion : l'indice immobilier TKB comme boussole pour les décisions d'achat

L'indice TKB Ownership 2026 brosse le tableau d'un marché cantonal qui a quitté son créneau. Avec une croissance des prix de 4,5 % supérieure à la moyenne suisse, un district de Weinfelden au sommet du pays et des prix élevés d'environ 2 millions de francs sur le lac de Constance, la Thurgovie a consolidé sa position de place immobilière sérieuse. Pour les acheteurs potentiels, l'indice constitue une base précieuse pour la prise de décision et un message clair : l'ère des bonnes affaires touche à sa fin en Thurgovie, mais les opportunités pour démarrer sont toujours là. Quiconque les utilise investit dans un marché qui fait preuve de substance, de dynamisme et de perspective.

Glossaire du TKB Home Index 2026

• Indice d'accueil TKB: Indice publié tous les six mois par la Banque cantonale de Thurgovie, qui enregistre l'évolution des prix des maisons individuelles et des copropriétés dans le canton de Thurgovie et les compare à la moyenne suisse.
• Modèle d'évaluation hédonique: Méthode statistique d'évaluation de l'immobilier qui estime le prix sur la base de caractéristiques objectives (emplacement, taille, état, année de construction), quel que soit le prix de l'offre subjectif.
• données de transaction: Données basées sur les contrats d'achat effectivement conclus, par opposition aux prix d'offre, qui ne reflètent que les prévisions de prix du vendeur.
• effet de niveau: Phénomène selon lequel l'immobilier situé dans des zones chères croît plus lentement en termes de pourcentage que dans des zones moins chères, bien que la hausse des prix absolus en francs suisses puisse être similaire, voire supérieure.
• demande excédentaire: Situation de marché dans laquelle la demande de biens immobiliers dépasse l'offre disponible, ce qui entraîne généralement une hausse des prix.
• maison modèle: Une propriété de référence normalisée (par exemple 180 m² de surface habitable, niveau de construction moyen), qui est utilisée pour les comparaisons de prix régionales et suprarégionales.
• Ajustement hédonique des prix: L'ajustement des variations de prix pour tenir compte des différences de qualité des objets échangés afin que seule la variation pure des prix du marché soit mesurée.
• Dynamique des districts: Force relative de l'évolution des prix dans un district donné par rapport à la moyenne cantonale ou nationale.