Wie beeinflusst ein Leasing die Tragbarkeit einer Hypothek?

Der Leasing-Effekt auf die Tragbarkeit

Ein privates Leasing mindert das für die Hypothek anrechenbare Bruttoeinkommen direkt. Die Banken ziehen die jährlichen Gesamtkosten des Leasings (monatliche Rate x 12) vorab von Ihrem Bruttolohn ab, bevor sie die 33-Prozent-Tragbarkeitsregel anwenden. Da die Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % rechnen, hat eine monatliche Leasingrate von beispielsweise 500 Franken zur Folge, dass sich Ihre maximale Hypothekarsumme um rund 100'000 bis 120'000 Franken reduziert.

Der kalkulatorische Hebel: Wie die Banken rechnen

Um den exakten Einfluss eines Leasings auf Ihren Wohntraum zu verstehen, muss man die mathematische Logik der Banken betrachten. Die Grundregel der Tragbarkeit besagt, dass die kalkulatorischen Kosten der Immobilie (Zinsen zu 5 %, Nebenkosten zu 1 % und Amortisation) maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens verschlingen dürfen.

Existiert ein Leasingvertrag, wendet die Bank folgendes Verfahren an: Sie berechnet die jährliche finanzielle Belastung durch das Fahrzeug. Beträgt die monatliche Leasingrate beispielsweise 600 Franken, ergibt dies eine feste Jahresverpflichtung von 7'200 Franken. Dieser Betrag wird nun direkt vom Bruttolohn abgezogen.

Verdient ein Antragsteller beispielsweise 120'000 Franken brutto im Jahr, schrumpft sein für die Bank massgebendes Einkommen durch das Leasing auf 112'800 Franken. Da von diesem reduzierten Betrag nur noch 33 Prozent für die Liegenschaftskosten aufgewendet werden dürfen, sinkt das maximal erlaubte Budget für die Hypothek drastisch. Das Leasing wirkt somit wie ein negativer Hebel auf die maximale Kreditsumme.

Ein Rechenbeispiel: Auto vs. Traumhaus

Wie stark dieser Abzug die Kaufkraft auf dem Immobilienmarkt einschränkt, verdeutlicht ein direktes Vergleichsbeispiel. Wir nehmen ein Ehepaar mit einem gemeinsamen Bruttoeinkommen von 150'000 Franken.

• Szenario A (Ohne Leasing)
• Anrechenbares Einkommen: 150'000 CHF
• Maximal erlaubte kalkulatorische Wohnkosten (33 %): 49'500 CHF / Jahr
• Daraus resultiert eine maximal mögliche Hypothek von ca. 720'000 CHF.
• Szenario B (Mit einem Leasing von 700 CHF / Monat)
• Jährliche Leasingkosten: 8'400 CHF
• Bereinigtes Bruttoeinkommen für die Bank: 141'600 CHF (150'000 - 8'400)
• Maximal erlaubte kalkulatorische Wohnkosten (33 %): 46'728 CHF / Jahr
• Daraus resultiert nur noch eine maximal mögliche Hypothek von ca. 680'000 CHF.

Das vermeintlich erschwingliche Leasingfahrzeug führt in diesem realistischen Szenario dazu, dass das Paar beim Hauskauf plötzlich 40'000 Franken weniger Kredit von der Bank erhält. Liegt der Kaufpreis der Wunschimmobilie genau an der Grenze ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit, kann dieser Unterschied das Projekt komplett zu Fall bringen.

ZEK-Abfrage: Warum Verschweigen zwecklos ist

Einige Kaufinteressenten kommen auf die Idee, das Leasing im Kreditgespräch einfach nicht zu erwähnen, da es ja über ein separates Konto oder eine andere Bank läuft. Dies ist in der Schweiz ein absolut aussichtsloses Unterfangen.

Jedes legale Konsumkredit- und Leasinginstitut in der Schweiz ist gesetzlich verpflichtet, bestehende Verträge der Zentralstelle für Kreditinformationen (ZEK) zu melden. Sobald Sie bei einer Bank eine Finanzierungsanfrage für eine Hypothek einreichen und die entsprechende Einverständniserklärung unterschreiben, drückt der Kreditspezialist auf den Knopf und sieht Ihren lückenlosen ZEK-Auszug. Dort sind nicht nur die laufenden Verträge mit der exakten monatlichen Rate hinterlegt, sondern auch die historische Zahlungsmoral (ob Raten pünktlich bezahlt wurden). Das Verschweigen einer solchen Verpflichtung führt im schlimmsten Fall zu einem sofortigen Vertrauensverlust und der Ablehnung des Hypothekargesuchs.

Strategien für Autoliebhaber vor dem Hauskauf

Wer merkt, dass die Tragbarkeit der Hypothek aufgrund des Fahrzeugs wackelt, hat verschiedene Optionen, um die Situation vor dem Notariatstermin zu bereinigen:

• Das Leasing vorzeitig auflösen: Dies ist oft die effektivste, wenn auch teuerste Variante. Der Leasingvertrag wird vorzeitig abgerechnet, das Auto geht entweder zurück an den Händler oder wird (falls liquide Mittel vorhanden sind) zum Restwert komplett herausgekauft. Fällt die monatliche Rate weg, löscht die Leasinggesellschaft den Eintrag bei der ZEK, und das volle Einkommen steht wieder für die Tragbarkeit zur Verfügung.
• Den Vertrag auf eine andere Person übertragen: Läuft das Leasing über einen Partner, der nicht mit im Grundbuch steht und dessen Einkommen ohnehin nicht für die Hypothek angerechnet wird, kann eine vertragliche Umschreibung (sofern die Leasinggesellschaft zustimmt) die Tragbarkeit des Hauptkäufers entlasten.
• Mehr Eigenkapital einbringen: Wenn die maximale Hypothekarsumme durch das Leasing um 40'000 Franken sinkt, kann diese Lücke durch das Einbringen von zusätzlichem Cash (z. B. durch ein zinsloses Darlehen der Eltern oder einen Erbvorbezug) eins zu eins kompensiert werden.

Fazit: Prioritäten setzen beim Grossprojekt Eigenheim

Ein privates Leasing ist im Schweizer Finanzierungssystem kein K.o.-Kriterium für eine Hypothek, aber ein Bremsklotz, den man exakt kalkulieren muss.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Wer in den nächsten ein bis zwei Jahren den Kauf einer Immobilie plant, sollte nach Möglichkeit darauf verzichten, einen neuen, langfristigen Leasingvertrag für ein teures Fahrzeug abzuschliessen. Die Priorität sollte klar beim Wohntraum liegen. Bestehende Verträge sollten rechtzeitig vor dem Bankgespräch analysiert werden. Oft ist es strategisch klüger, das Auto vorübergehend bar zu kaufen oder ein günstigeres Occasionsmodell zu fahren, um sich den maximalen finanziellen Spielraum für die Verhandlung der eigenen vier Wände zu sichern.

Glossar zur Kreditprüfung

• Konsumkreditgesetz (KKG): Das Schweizer Bundesgesetz, welches Konsumenten vor Überschuldung schützen soll. Es regelt unter anderem die strengen Vergabe- und Meldepflichten von Privatkrediten und Leasingverträgen.
• ZEK (Zentralstelle für Kreditinformationen): Die Schweizer Evidenzzentrale für Bonitätsinformationen. Sie registriert sämtliche Kredit-, Leasing- und Kreditkartenaktivitäten von Privatpersonen und dient Banken als primäre Prüfquelle.
• Restwert: Der vertraglich im Voraus geschätzte Wert eines Leasingfahrzeugs am Ende der regulären Laufzeit. Zu diesem Betrag kann das Auto nach Ablauf des Leasings oft käuflich erworben werden.