Welches Einkommen zählt für die Tragbarkeitsrechnung?

Das anerkannte Einkommen

Für die Tragbarkeitsrechnung zählt in erster Linie das feste, vertraglich garantierte Bruttogehalt aus einem ungekündigten Angestelltenverhältnis. Variable Lohnbestandteile wie Boni, Provisionen oder Umsatzbeteiligungen werden von den Banken in der Regel nur dann angerechnet, wenn sie über die letzten drei Jahre hinweg konstant ausbezahlt wurden – und selbst dann oft nur mit einem Sicherheitsabschlag von bis zu 50 %. Spesen, Kinderzulagen oder unregelmässige Nebeneinkünfte werden von fast allen Instituten komplett aus der Rechnung gestrichen.

Der Fels in der Brandung: Das feste Bruttogehalt

Das unbestrittene Fundament jeder Tragbarkeitsrechnung ist das ordentliche Basiseinkommen. Wer in einer Festanstellung mit einem fixen Pensum arbeitet, hat es bei der Verhandlung am einfachsten. Als Nachweis verlangen die Banken die Lohnausweise der letzten ein bis drei Jahre sowie die aktuellen drei Monatslohnblätter.

Gezählt wird hierbei stets das Bruttoeinkommen – also der Lohn vor Abzug von AHV, IV, Pensionskasse und Steuern. Wenn im Arbeitsvertrag ein 13. Monatslohn oder ein fixes Weihnachtsgeld garantiert ist, rechnet die Bank diesen Betrag voll zum jährlichen Gesamteinkommen hinzu. Wichtig ist jedoch der aktuelle Status des Arbeitsverhältnisses: Befindet sich der Antragsteller noch in der Probezeit oder steht ein befristeter Arbeitsvertrag kurz vor dem Ablauf, verweigern die meisten Banken die Kreditvergabe, bis eine unbefristete Festanstellung oder eine schriftliche Verlängerungsgarantie des Arbeitgebers vorliegt.

Das Wackelkandidat-Einkommen: Bonus, Provisionen und Überstunden

In vielen Branchen – insbesondere im Bankenwesen, in der IT-Industrie oder im gehobenen Vertrieb – macht der variable Lohnanteil einen erheblichen Teil des Gesamteinkommens aus. Hier stossen Käufer bei der Tragbarkeitsrechnung auf die strengsten Hürden der Banken. Das Argument der Kreditprüfer: Ein Bonus ist eine freiwillige Leistung des Arbeitgebers und hängt stark von der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens ab – eine Hypothek läuft jedoch über Jahrzehnte.

Damit ein Bonus überhaupt in die Tragbarkeit einfliesst, muss der Antragsteller die exakten Lohnausweise und Bonusbriefe der letzten drei aufeinanderfolgenden Jahre lückenlos vorlegen. Die Bank bildet aus diesen drei Jahren anschliessend den mathematischen Durchschnitt. Um das Risiko eines plötzlichen Einbruchs abzufedern, wenden viele Institute zudem das sogenannte Vorsichtsprinzip an: Sie rechnen vom ermittelten Bonus-Durchschnitt nur einen Teil an (z. B. 50 oder 70 Prozent) oder deckeln den variablen Anteil bei einem bestimmten Prozentsatz des Grundlohns. Wer in einem Jahr einen Rekordbonus kassiert hat, im Vorjahr jedoch leer ausging, darf diesen Spitzenwert folglich nicht als finanzielle Basis für sein Haus einplanen. Pauschale Spesenvergütungen werden übrigens generell ignoriert, da sie rechtlich als reiner Ersatz für berufsbedingte Auslagen gelten.

Die Königsklasse der Prüfung: Selbstständige und Unternehmer

Wer als Freelancer arbeitet, eine eigene GmbH führt oder als Teilhaber an einer Kollektivgesellschaft registriert ist, wird von den Banken einer tiefgründigen Bilanzanalyse unterzogen. Da das Einkommen von Selbstständigerwerbenden naturgemäss schwankt, reicht ein einfaches Lohnblatt hier bei weitem nicht aus.

Selbstständige müssen der Bank die revidierten Jahresabschlüsse (Bilanzen und Erfolgsrechnungen) sowie die definitiven Steuerveranlagungen der letzten drei bis fünf Jahre vorlegen. Das Institut prüft dabei nicht nur den deklarierten Unternehmerlohn, sondern auch die Entwicklung des Eigenkapitals, die Liquidität und die Rentabilität der Firma. Ist das Unternehmen erst seit einem oder zwei Jahren am Markt aktiv, ist eine Hypothekarfinanzierung in der Schweiz im regulären Verfahren nahezu unmöglich, da die historische Datenbasis für eine verlässliche Tragbarkeitsrechnung fehlt. Als anrechenbares Einkommen gilt letztlich der durchschnittliche, steuerlich ausgewiesene Reingewinn beziehungsweise der nachweisbare Geschäftsführungslohn der vergangenen drei Jahre.

Nebeneinkommen, Alimente und Renten: Was ist erlaubt?

Neben dem Hauptberuf gibt es zahlreiche weitere Geldquellen, die im Alltag das Budget stützen. Die Akzeptanz dieser Posten variiert im Schweizer Bankenmarkt erheblich:

• Zweiteinkommen / Nebenerwerb: Ein klassischer Nebenjob (z. B. Samstagsarbeit oder ein kleines Pensum in einer zweiten Firma) wird nur dann angerechnet, wenn das Arbeitsverhältnis seit mindestens ein bis zwei Jahren stabil läuft und auch neben dem Hauptberuf realistisch fortgeführt werden kann.
• Alimente und Unterhaltszahlungen: Erhält ein geschiedener Elternteil gerichtlich zugesprochene Alimente, können diese das Einkommen aufbessern. Die Banken prüfen hierbei jedoch die vertragliche Laufzeit: Da Unterhaltszahlungen für Kinder meist mit dem Erreichen der Volljährigkeit (oder dem Abschluss der Erstausbildung) enden, werden sie nur dann voll in die Tragbarkeit einbezogen, wenn die Hypothekarlaufzeit und das Alter der Kinder dies zulassen.
• Renten (IV und AHV): Lebenslange, staatliche Renten wie die Invalidenversicherung (IV) oder die Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHV) sowie garantierte Renten aus der Pensionskasse gelten als äusserst sichere Einkommensquellen und werden von den Banken zu 100 Prozent als Einkommen akzeptiert.
• Vermögenserträge: Regelmässige Einnahmen aus Wertschriften (Dividenden) oder aus bereits vorhandenen, vermieteten Liegenschaften (Mietzinse) werden angerechnet, sofern sie nachhaltig fliessen und im Steuererausweis der letzten Jahre lückenlos deklariert sind.

Das Tragbarkeits-Dilemma bei Paaren: Die Lebensplanung im Fokus

Möchte ein Paar gemeinsam eine Immobilie erwerben, können die Einkommen beider Partner addiert werden, um die 33-Prozent-Hürde zu meistern. Dies erhöht die Kaufkraft auf dem Papier enorm. Die Kreditspezialisten betrachten diese Konstellation jedoch mit gesundem Realismus.

Arbeiten beide Partner heute zu 100 Prozent und verdienen zusammen 180'000 Franken, ist eine Millionenhypothek rechnerisch kein Problem. Steht das Paar jedoch im Alter zwischen 25 und 38 Jahren, wirft die Bank unweigerlich die Frage der Familienplanung auf. Es wird geprüft, ob die Tragbarkeit auch dann noch gewährleistet ist, wenn ein Partner nach der Geburt eines Kindes das Arbeitspensum drastisch reduziert (z. B. auf 20 oder 40 Prozent) oder für einige Jahre komplett aus dem Berufsleben ausscheidet. Kann die Hypothek mit dem verbleibenden Haupteinkommen nicht mehr alleine getragen werden, verlangen die Banken oft ein höheres Eigenkapital, um das Kreditrisiko von vornherein zu minimieren.

Fazit: Frühzeitiger Einkommens-Check sichert den Kaufprozess

Welches Einkommen für die Tragbarkeit zählt, entscheidet sich nach den Kriterien der Sicherheit und Kontinuität. Provisorische Rechnungen und Absichtserträge haben in der Schweizer Kreditprüfung keinen Platz.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Wer den Kauf einer Immobilie plant, sollte sein bereinigtes Bruttogehalt weit vor dem ersten Bankgespräch konservativ kalkulieren. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Bonuszahlungen oder Spesenpauschalen Ihren finanziellen Spielraum künstlich vergrössern. Ein professioneller Einkommens-Check im Vorfeld – idealerweise untermauert durch die sauberen Lohnausweise der letzten drei Jahre – bewahrt Sie vor Enttäuschungen im Bewilligungsverfahren und sorgt dafür, dass Sie bei der Immobiliensuche gezielt nach Objekten Ausschau halten, die dauerhaft in Ihr finanzielles Budget passen.

Glossar zur Bonitätsprüfung

• Bruttoeinkommen: Das vertraglich vereinbarte Gehalt vor dem Abzug von Sozialversicherungsbeiträgen (AHV/IV/ALV/Pensionskasse) und Steuern. Es bildet die mathematische Ausgangslage für die Tragbarkeitsberechnung der Schweizer Banken.
• Miteigentum / Solidarhaftung: Wenn zwei Partner gemeinsam eine Hypothek aufnehmen, fliessen beide Einkommen in die Tragbarkeit ein. Im Gegenzug haften beide Parteien gegenüber der Bank solidarisch für die gesamte Schuld.
• Vorsichtsprinzip (Haircut): Ein bankinterner Risikoabschlag. Dabei werden unsichere oder schwankende Einkommensbestandteile wie Boni oder Dividenden in der Tragbarkeitsrechnung pauschal um einen bestimmten Prozentsatz gekürzt, um das Kreditausfallrisiko zu reduzieren.